野幌駅徒歩6〜10分の中央値1,400万円、駅前1〜5分は1.08億円 — 立地で割れる江別の景色 | 北海道江別市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年6月版】— 92件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 92件・4サイトのデータに基づく

駅徒歩1〜5分の物件は中央値1億840万円。ところが6〜10分まで下がると、ほんの数分の差で中央値1,400万円まで落ちる。同じ「野幌駅圏」と謳う物件でも、たった4〜5分歩くだけで価格は8倍近く離れる——これが2026年6月の江別市 収益・投資用物件マーケットで起きていることだ。物件ウォッチが2026年5月5日〜6月4日に4サイトから集めた92件のデータをもとに、駅徒歩・築年帯・利回り帯の3軸で江別の今を読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（センチュリー21, 健美家, 楽待, 不動産連合隊）の掲載データ92件、期間2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 4サイトから集めた92件の価格中央値は2,490万円、㎡単価中央値は9.7万円/㎡。下位5%は335.6万円、上位5%は1.975億円と裾野が広い
• 利回り中央値は築年帯で大きく違い、旧耐震帯で13.25%、2010年代物件で7.05%。利回り10%以上の物件が36件（全体の39.1%）を占める
• 築年帯の「価格断層」は明確。1980年以前の中央値850万円 → 1981〜1999年2,900万円 → 2000〜2009年6,290万円と、新耐震・品確法の境目で価格が階段状に上がる
• 駅徒歩帯では「逆転現象」が見える。徒歩1〜5分の中央値1億840万円に対し、6〜10分は1,400万円。一方21分以上は再び6,980万円台に戻る
• 旧耐震（1981年以前築）物件が21件・22.8%。一定数は融資・保険で不利になりやすい層
• 掲載から消えるまでの中央値は13日（参考値、3件のみ）。好条件は2週間以内に動く印象
• 今月のニュース: 2026年4月1日、JR野幌駅高架下に「メディカルステーション野幌」の一部テナント（メンタルクリニック・薬局）が同時オープン。駅徒歩圏の生活インフラがさらに厚みを増した

🗞️ 今月のトピック

直近90日以内の出来事として外せないのが、2026年4月1日に江別のっぽろ駅前メンタルクリニックとみらくる薬局の同時開業だ。JR野幌駅の高架下に整備が進む「メディカルステーション野幌」の先行テナントで、駅直結級の医療拠点がついに現実のものとなった（出典: えべナビ！ https://ebetsunopporo.com/?p=54753 ）。同じく大麻ひかり町の大麻メディカルモール内にも調剤薬局が同日開局しており、駅徒歩圏の医療アクセスが市内2拠点で同時に厚くなった格好だ。

加えて2026年3月18日には令和8年地価公示が発表され、江別市の住宅地は8年ぶりに下落に転じた（前年比-0.3%、4万6,100円/㎡）。物価高と建築費高騰で、大麻・文京台など若年層の買い控えが背景と報じられている（出典: 北海道新聞 https://www.hokkaido-np.co.jp/article/1288758/ ）。本サービス集計でも文京台周辺の価格は中央値3,100万円台に留まり、地価のトーンと整合する流れだ。

北海道江別市 収益・投資用物件の全体像（当サービス集計）

4サイトから集めた92件は、どんな顔ぶれで構成されているのか。まずはデータの輪郭を掴む。

集めた92件の内訳

期間中の有効掲載は92件。サイト別では楽待が44件・健美家が39件で大半を占め、不動産連合隊が8件、センチュリー21が1件と続く。価格中央値はサイトで揺れがあり、健美家2,490万円、楽待2,195万円、不動産連合隊3,445万円。連合隊は中央値建築年が1994年とやや築浅寄りで、サンプル8件と少なめながら少し高値ゾーンに寄っている。同じ江別を扱っていても、サイトによって流通する物件層がわずかに違うのが読み取れる。

価格はどこに集中しているか

92件全体の価格中央値は2,490万円、平均は5,265万円。下位の目安（4分の1ライン）が1,055万円、上位の4分の1ラインが7,275万円。下位5%は335.6万円、上位5%は1.975億円と、最安と最上層で約60倍の開きがある。

ヒストグラムでは500〜1,000万円台に15件、1,000〜2,500万円台に24件と、3,000万円以下に約半数（46件）が集中。一方で1.4億円台に6件、2億円弱に5件と高額帯にも小さな山があり、これが平均値を中央値の倍以上に押し上げている。㎡単価中央値は9.7万円/㎡。札幌市内中古マンションが20万円台/㎡を超えることを思えば、ざっくり半額以下で土地・建物を取りに行けるエリアとも言える。

掲載開始・掲載終了の動き

掲載動向については、観測期間の制約で参考扱いとなる点を先に断っておく。週次の出品ペースに大きなバーストがあり、自然な市場フローを反映しきれていない可能性があるためだ。傾向としては、5月12日週に新規掲載が105件と突出し、その後の2週間で20件弱が掲載終了している。掲載から消えるまでの日数は中央値13日（少数サンプルの参考値）。好条件の物件は2週間以内に動く前提で考えておくのが安全だろう。

築年ごとの相場と「価格の断層」

江別の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の崖がある。新耐震基準（1981年6月施行）、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行）、そして長期優良住宅認定制度（2009年6月施行）——3つの法令の境目で、価格は階段状に跳ね上がる。

築年帯ごとの中央価格

※2010年代は8件のため参考値。2020年以降の物件は本集計には現れなかった。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

旧耐震帯（〜1980年）と新耐震帯（1981〜1999年）の境目で、価格中央値は850万円→2,900万円と約3.4倍に跳ねる。さらに2000年品確法以降になると6,290万円と2倍以上。新築・築浅が希少な江別では、2000年代以降の物件が中央値で旧耐震の7倍超に達する。

構造を重ねて見ると、この断層の正体が見えてくる。旧耐震帯はRC造6件（中央値1.4億円）と木造6件（中央値760万円）に二極化しており、戸数の大きい一棟RCの売り出しが中央値を引き上げている。一方、新耐震帯（1981〜1999年）は木造10件が中央値2,825万円、RC造5件が2,300万円、鉄骨造3件が7,800万円と分散している。新耐震×木造アパートが江別の収益物件流通の中心軸、というのが集計から見える素顔だ。

旧耐震物件の比率と影響

リスク要素として注目したいのが旧耐震（1981年以前築）の比率。21件・22.8%と全体の2割強を占める。これは流通している物件の5件に1件以上が旧耐震、という割合だ。

旧耐震物件は住宅ローン（一棟ローン）の審査で融資年数が短くなりやすく、火災保険料も新耐震対比で高くつく。耐震診断・耐震改修の補助金が江別市にも用意されている（出典: 江別市公式 https://www.city.ebetsu.hokkaido.jp/soshiki/kenchikushido/121733.html ）が、改修コストを織り込んでも利回りが成立するかを精査する必要がある。「利回り20%超」を謳う物件の多くがここに含まれる点は、踏まえて読みたい。

投資指標の現実

利回り中央値は帯ごとに見ると景色が大きく違う。「江別は高利回り」とよく言われるが、当集計を割ってみると別の顔が見えてくる。

利回り帯ごとの構成

10%以上の高利回り帯は36件で全体の39.1%を占め、最大ボリュームゾーン。ただし中央築年が1987年、中央㎡単価が6.73万円/㎡と、明らかに築古・低単価層に寄っている。一方7〜10%帯は中央築年2000年・㎡単価13万円台と、新耐震後期〜品確法以降の物件が中心だ。利回りの高さは築年と立地の妥協料、という当たり前の事実が数字に出ている。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

築年帯×構造で重ねると、利回り構造がさらにクリアになる。1981〜1999年帯では木造10件（中央値2,825万円）が最大ボリュームで、利回り10%前後を狙う一棟アパート投資の主戦場。鉄骨造3件は中央値7,800万円とワンランク上で、エリアプロフィールにあるマリオット江別（2016年築・利回り7.24%）のようなS造築浅物件と並ぶ層になる。

2000年代帯では木造5件（中央値5,780万円）が利回り7%台に集中。一方、旧耐震帯のRC造6件（中央値1.4億円）は、戸数の多い一棟RCマンションが高利回りで売り出される構図で、平均値ではなく中央値で見ても1.4億円と高額帯にぶら下がる。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回り15%超の物件は、満室想定の利回りを掲げているケースが多い。エリアプロフィールに記載された失敗パターンとして、雪害・凍結リスクで修繕費が想定超過するケース、大学定員減・学部移転による学生需要の喪失、再開発エリアから外れた高砂・豊幌駅周辺の人口減リスクが挙がっている。

仮説として、ここに北海道仕様の建築コスト（断熱・凍結対策）と灯油暖房物件の敬遠が加わると、表面利回りから3〜5ポイント差し引いた水準が実質に近いと見るのが現実的かもしれない。利回り20%超の物件は「修繕費・空室損込みで12%」程度を想定して投資判断するのが安全圏、と本集計の数字は示唆している。

立地軸でみる相場（駅徒歩と地区）

ここからが本記事のタイトルにした「逆転」の話。江別の収益・投資用物件は、駅徒歩の距離に応じて価格・利回りが一直線に動くわけではない。

駅徒歩帯ごとの価格感

徒歩1〜5分の中央値1億840万円は、駅前一棟RC・S造の大型物件が6件並んだ結果（参考値）。これに対し6〜10分まで歩くと中央値は1,400万円まで落ちる。駅徒歩4〜5分の差で価格が約7.7倍、これがエリアプロフィールに記載された「江別の駅近プレミアム」の実体だ。

ただし利回りで見ると逆転が起きる。徒歩1〜5分が10.08%なのに対し、6〜10分は11.45%、21分以上は12.30%とむしろ高い。駅から離れるほど利回りは取れるが、出口（売却時の流動性）リスクが上がる——という古典的な構図がそのまま江別にも当てはまる。

町丁/地区での偏り

地区別の上位帯では、野幌末広町（6件、中央値1.4億円）と大麻扇町（3件、中央値1.975億円）が高額帯のけん引役。野幌末広町は中央築年1979年・中央面積1,627㎡と、戸数の大きい築古一棟マンションが並ぶ。大麻扇町は中央築年2008年・利回り中央値6.99%と、築浅・低利回りの優良物件が固まる地区だ。

対照的にあけぼの町（4件、中央値600万円）は中央築年1976年・中央面積113㎡で、低価格の小規模物件層。文京台（3件、中央値3,100万円）は中央利回り16.09%と、大学キャンパス需要を背景にした学生向け一棟アパートが中心と読める。野幌・大麻・文京台・あけぼの——わずか数キロ圏内なのに、物件のキャラクターはくっきり分かれている。

リスク要素と注意ポイント

数字の派手さに目を奪われがちだが、江別の投資物件にはリスク要素も明確にある。

当サービス集計のリスク要素

92件中のリスク要素の比率を見ると、旧耐震22.8%（21件）、再建築不可0%、借地権0%、告知事項0%。再建築不可・借地権・告知事項が0件というのは江別の特徴で、市街化区域内で接道条件が比較的素直な物件が中心であることを示している。

ただし旧耐震22.8%は無視できない。新耐震基準は1981年6月施行のため、それ以前の建築物（築40年以上が目安だが、必ず建築年で判定する必要がある）は融資年数が短くなり、地震保険料の割引が効きにくい。融資を引いてレバレッジを利かせる戦略を取るなら、ここは慎重な見極めが必要なゾーンだ。

立地に固有のリスク（ハザード）

江別市は石狩川・夕張川・千歳川・篠津川・豊平川など27河川の浸水想定区域が重なり合うエリア。市公式の「防災あんしんマップ」では、低地（豊幌・江別太・元江別など）の浸水深が大きく想定されている（出典: 江別市公式 https://www.city.ebetsu.hokkaido.jp/site/bousai/272.html ）。

地震リスクとしては、石狩平野中央部の沖積土・泥炭土が広がる地域で液状化可能性が中〜大とされる地域がある一方、野幌丘陵（火山灰土）は相対的に低い。物件購入前に江別市防災あんしんマップで浸水想定区域を必ず確認するのは、北海道仕様の必須プロセスだ。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は野幌駅・江別駅・大麻駅を核に住居系が大半。第一種低層住居専用地域では建ぺい率40%・容積率60%といった厳しめの数値が課されるエリアもある。北部の江別第1・第2工業団地、南部のRTNパーク周辺は準工業・工業系で、収益物件としては住居系エリアと性格が異なる。

内見時のチェックポイントとして、雪害履歴（屋根・雨樋・外壁の凍害剥離）、駐車場の確保数（江別は1世帯1〜2台が前提）と除雪体制、ボイラー（灯油orガス）の更新時期、オーナーチェンジ物件のレントロール・修繕履歴は必ず押さえたい。北海道仕様の断熱・凍結対策の有無で査定が大きく変わる点も、売り手が示す「築浅」を額面通りに受け取らない理由になる。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

ここで外部の公式統計と当サービス集計の整合性を見ておきたい。エリアプロフィールに記載された実取引・売出事例の代表例を並べてみる。

• ダンテライオン（森林公園駅徒歩15分、1994年築、10戸、315㎡）売出1,530万円・利回り22.89%
• マリオット江別（江別駅徒歩7分、2016年築、14戸、491㎡）売出1.1億円・利回り7.24%
• 野幌松並町 一棟マンション（野幌駅徒歩14分、1988年築S造4階、15戸、419㎡）売出4,900万円・利回り11.05%
• ルミエール文京台（大麻駅圏）売出2,490万円・利回り10.21%
• 元江別本町 戸建賃貸（オーナーチェンジ）（2000年築）売出1,520万円・利回り7.5%
• 江別駅徒歩2分 中古区分マンション 売出1,480万円

出典は不動産投資ホームズ（https://toushi.homes.co.jp/ ）および国土交通省 不動産取引価格情報検索。一棟アパート売出中央値レンジは2,500〜5,000万円、一棟マンションは5,000万円台〜1.1億円、表面利回り中央値8〜12%程度——というプロファイルが、本サービス集計の中央値2,490万円・利回り10%以上が39.1%という分布と整合的だ。外部の公式統計と4サイト集計が同じ方向を指している点は、データの信頼性を裏打ちする。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか——分布の両端を覗いてみる。

下位10%: 500万円以下に並ぶ物件

下位10%層は92件中9件、価格カットオフは500万円。中央築年1979年、中央面積59.8㎡、中央駅徒歩8.5分。築40年以上の旧耐震、面積60㎡前後の戸建または区分マンションが中心と読める。

このゾーンは、現金一括で買えるサイズ感（300〜500万円）でリノベ前提・自主管理可能な個人投資家に向く。あけぼの町の物件群（中央値600万円）が代表例で、利回り13%台が出る一方、修繕費の上振れと出口の流動性低下を覚悟する必要がある。「小さく始めて学ぶ」用途には適性が高い帯だ。

上位10%: 1.4億円以上に並ぶ物件

上位10%層は9件、価格カットオフ1.4億円。中央築年2008年、中央面積924.7㎡、中央駅徒歩16分。築15年前後・900㎡超の大規模一棟物件で、駅徒歩はやや離れる傾向。大麻扇町（中央値1.975億円）の物件群がこの帯の代表だ。

このゾーンは、法人または融資が引ける個人投資家向け。利回りは6〜7%と控えめだが、新耐震後期〜品確法以降で建物の品質が担保され、空室リスクが相対的に低い。相続対策・節税ニーズで動く資金にも合う層と言える。

データから読める「次の一手」

本稿の分布が示しているのは、江別の収益・投資用物件は「築古・利回り重視」と「築浅・安定重視」の二極化が進んでいる、ということ。狙うゾーンが決まったら、次は条件を絞って毎日監視するフェーズだ。掲載から消えるまでの中央値が13日（参考値）という流通速度を考えると、好条件の物件を手作業で追い続けるのは現実的でない。毎日の自動追跡が事実上の前提になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道江別市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 本サービス集計（92件、2026年5月5日〜6月4日）では、価格中央値2,490万円、㎡単価中央値9.7万円/㎡。下位の目安が1,055万円、上位の目安が7,275万円です。下位5%は335.6万円、上位5%は1.975億円と裾野が広い分布です。

Q2. 北海道江別市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 本集計では掲載から消えるまでの日数中央値が13日（参考値）と、好条件は短期で動く印象です。一方、令和8年地価公示で住宅地が8年ぶりに下落に転じた（前年比-0.3%）こと、建築費高止まりで新築供給が細っていることを踏まえると、中古一棟の選別買いには追い風が吹いている時期と読めます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1981年以前築）が21件・22.8%を占めます。約5件に1件以上が旧耐震という比率で、融資年数や保険料で不利になりやすいゾーンです。一方、利回り中央値13.25%と高めなので、修繕費を織り込んだ実質利回りで判断するのが現実的です。

Q4. 北海道江別市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 本サービス集計では、利回り10%以上の36件は中央築年1987年・中央㎡単価6.73万円/㎡と、築古・低単価・駅徒歩やや遠めに寄っています。利回り20%超を狙うなら旧耐震・小規模の戸建賃貸または築古アパートが主戦場、というのがデータの示す素顔です。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計では駅徒歩1〜5分の中央値1億840万円、6〜10分は1,400万円。駅徒歩4〜5分の差で価格が約7.7倍変わる計算です。ただし利回りは1〜5分が10.08%、6〜10分が11.45%、21分以上が12.30%と、駅から離れるほど利回りは上がる逆転構造があります。

Q6. 野幌駅の再開発は収益物件の相場にどう影響しますか？ 2026年4月1日に駅高架下の「メディカルステーション野幌」先行テナント（メンタルクリニック・薬局）が開業し、駅徒歩圏の生活インフラが厚くなりました。本集計でも野幌末広町（6件、中央値1.4億円）の駅近大型物件が高額帯のけん引役。仮説として、駅前メディカルモール・サ高住の本格稼働後は、徒歩10分圏内の家賃・出口価格に上方圧力がかかる可能性があります（確証なし）。

Q7. 狙いの条件で北海道江別市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、センチュリー21・健美家・楽待・不動産連合隊の4サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り10%以上 × 駅徒歩10分以内 × 1,500万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た中央値13日で消える流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは、駅徒歩1〜5分（中央値1億840万円）と6〜10分（中央値1,400万円）の7.7倍ギャップ。これは江別の収益物件マーケットが「駅前大型一棟」と「駅近〜中距離の小〜中規模アパート」という2つの異なる商品ジャンルで構成されていることを示す。同じ「野幌駅」「江別駅」を冠していても、買い手・売り手・融資のロジックがまったく違う物件が混在している。

注意点としては、(1)観測期間が30日と短く、新規出品数・掲載終了数の週次比較は参考程度に留めるべきこと、(2)同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えていること、(3)表示価格は売出時点であり成約価格ではないこと——を踏まえて読んでほしい。継続観測することで、旧耐震比率の変動、駅徒歩帯ごとの価格・利回りの動き、野幌駅再開発の影響が時系列で見えてくる。

本レポートは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・楽待・不動産連合隊の4サイトから自動収集した、北海道江別市 収益・投資用物件92件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026年5月5日〜2026年6月4日。本レポートは月1回の頻度で更新し、次回は2026年7月上旬の公開予定です。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・楽待・不動産連合隊を横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。