南池袋と巣鴨で㎡単価が2.4倍違う、豊島区の二層構造 | 東京都豊島区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 1486件集計

最終更新: 2026年8月29日 | 1,486件・11サイトのデータに基づく

同じ豊島区で、㎡単価が2.4倍も違う町丁がある——と言われたら、どう感じるだろうか。当サービスが11サイトから収集した東京都豊島区の中古マンション1,486件（対象期間2026年7月29日〜8月28日）を集計したところ、価格中央値は7,985万円、㎡単価中央値は144.8万円/㎡。だが町丁別に割ると南池袋が261.28万円/㎡、巣鴨が106.645万円/㎡と、まったく別の相場が同じ区内に同居していた。本集計の数字から、その二層構造を解剖する。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 11サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1486件、期間 2026-07-29 〜 2026-08-28
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが11サイトから収集した1,486件の集計で、価格中央値は7,985万円、平均は9,073万円、㎡単価中央値は144.8万円/㎡
• 築年帯の断層が鮮明。1981〜1999年（新耐震）の中央値5,399万円に対し、2000〜2009年（品確法）は1億380万円。境界をまたぐと中央値で約5,000万円の差
• 最上位は2010〜2019年の1億3,800万円。2020年以降（1億3,000万円）をわずかに上回る逆転が起きている
• 町丁別では南池袋が㎡単価261.28万円/㎡で突出、巣鴨は106.645万円/㎡。同じ区内で2.4倍のひらき
• 駅徒歩1〜5分（760件）の中央値7,880万円に対し11〜15分（96件）は8,998万円。徒歩が遠いほうが高いという逆転は、築年と面積の構成差が効いている
• 旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前）は212件・14.3%。再建築不可・借地権・告知事項の掲載は本集計上0件
• 下位10%層は境界2,280万円・中央築1984年・約19.48㎡、上位10%層は境界1億6,000万円・中央築2011年・約75.59㎡と、まるで別商品

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 7,985万円
• ㎡単価中央値: 144.8万円/㎡
• 集計件数: 1486件（11サイト）

🗞️ 今月のトピック

直近で押さえておきたいのは、2026年7月10日に「2024（令和6）年豊島区の統計」をもとに区内主要駅の乗降人員が整理され、池袋駅が西武・東武・東京メトロのいずれでも各社トップクラスの利用者数であることが改めて示された件だ（出典: w3.ikebukuro-net.jp）。池袋駅は全事業者合計で約236万人/日、JR単体の乗車人員は499,128人/日（2024年度）とされる（出典: ja.wikipedia.org／w3.ikebukuro-net.jp）。数字としては目新しくないが、ターミナル機能の裏づけが更新された意味は小さくない。当サービスの集計でも、南池袋・池袋・東池袋といった駅至近の町丁が㎡単価上位を占めており、掲載価格の水準と駅の集客力は素直に連動して見える。推測だが、駅直結・駅至近物件の資産性評価が今後も価格の下支えに働く可能性がある（確証なし）。

東京都豊島区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1,486件を並べて最初に感じるのは、「一つの相場」では語れないという居心地の悪さだ。当サービスが11サイトから収集した東京都豊島区の中古マンションは、最安720万円から最高10億9,980万円まで広がっている。

集めた1,486件の内訳

収集元の内訳はLIFULL HOMESが408件と最多で、以下ノムコム257件、SUUMO195件、東急リバブル142件、三井のリハウス130件、athome117件、センチュリー21 83件、住友ステップ65件、長谷工の仲介60件、HOME4U18件、大和ハウス11件。同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実棟数はこれより少ない。サイトごとの中央値も大きく振れており、athomeは1,680万円（中央面積19.5㎡）、三井のリハウスは1億249万円（同59.64㎡）。扱う商品の性格が違うだけで、どちらが正しいという話ではない。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は7,985万円、平均は9,073万円。平均が中央値を上回るのは、高値側に長い裾を引いた分布だからだ。下位5%ラインは1,633万円、上位5%ラインは2億845万円。安めの4分の1は4,280万円以下、高めの4分の1は1億1,800万円以上。分布の山は2,000〜2,500万円（70件）と6,000〜6,500万円（70件）、8,500〜9,000万円（78件）と複数に割れており、単身向けコンパクトとファミリー向けが別々の需要として並走している構図が読める。㎡単価中央値は144.8万円/㎡だ。

掲載の動き

観測期間中の掲載開始・終了の推移については、当サービスのスキャン周期の都合で週次の数字が実態を反映していない。したがって新規掲載数や掲載終了数は今回参考扱いとし、記事中では相場の水準そのものに絞って読み解いていく。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都豊島区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは、なだらかな坂ではなく、崖に近い。

築年帯ごとの中央価格

当サービスが収集した1,486件を築年帯で割ると、次のようになった。

目を引くのは、2010〜2019年が最上位に立ち、より新しい2020年以降を800万円上回っていること。中央面積は2020年以降のほうが広いのに、である。仮説として、直近築の掲載にコンパクト住戸が一定数含まれ、中央値を押し下げている可能性がある（確証なし）。

境界で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。この線をまたぐと中央値は3,780万円→5,399万円で、差は1,619万円。だが真の崖は次にある。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）の境界だ。1981〜1999年の5,399万円に対し2000〜2009年は1億380万円。中央値でおよそ5,000万円、率にして1.9倍超のジャンプが起きている。もっとも、中央面積も43.9㎡→60.42㎡と広がっているため、法制度だけの効果ではない。㎡単価で見ると115.12万円/㎡→176.22万円/㎡で、こちらの差は+61.1万円/㎡の上昇。面積差を除いてもなお、はっきりした段差が残る。

築年帯と間取りを重ね合わせるとさらに解像度が上がる。2DK/2LDKは1981〜1999年で6,799万円（89件）、2000〜2009年で1億380万円（117件）、2010〜2019年で1億3,430万円（70件）。3LDKは同じ順に8,980万円、1億1,798万円、1億6,680万円、そして2020年以降が1億9,980万円（34件）。3LDKだけは最新築が素直に最高値をつけている。ファミリー向け大型住戸ほど新しさのプレミアムが効く、と読める。

旧耐震の比率と影響

旧耐震に該当する掲載は212件、全体の14.3%。7件に1件強という比率だ。この層の中央値3,780万円・中央築1977年・中央面積41.8㎡・㎡単価89.135万円/㎡という数字は、価格だけ見れば魅力的に映る。ただし旧耐震は住宅ローン審査や融資年数で不利になりやすいという構造的なハンデを抱える（本集計の築年帯の区分に付した注記による）。自己資金比率、返済期間、団体信用生命保険の条件、そして管理組合の修繕履歴——このあたりを確認せずに価格だけで飛びつくと、出口で苦労する。安さの理由が価格に織り込まれている、というのが編集部の見立てだ。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は1億1,500万円。同じ区内の1K/1DKは3,400万円。間取りが変わるだけで、8,100万円の差が開く。

主要間取りの顔ぶれ

当サービスが収集した1,486件のうち、間取りが判別できたものを整理すると次の通り。

1Rと4LDK以上はサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。面白いのは㎡単価のピークが3LDKではなく2DK/2LDK（167.92万円/㎡）にあること。総額が上がるほど㎡あたりでは割安になる、という総額抵抗のセオリーがここでも見える。ただし4LDK以上が179.83万円/㎡と再び高いのは、参考値ながら希少性の反映かもしれない。

本集計と近い傾向は外部の集計にも見られ、国土交通省の取引価格情報をもとにした四半期集計では80〜89㎡帯の㎡単価が200万円/㎡で最高、20㎡未満が82万円/㎡で最低とされている（出典: sumnara.jp）。最も取引数が多い面積帯は20〜29㎡（45件）だったという（出典: sumnara.jp）。当サービスの掲載データでも1K/1DK〜1LDKが計266件と厚く、コンパクト住戸の流通量の多さは一致している。

構造別の相場

構造の記載がある掲載は少なく、RC造11件（中央5,999万円／143.82万円/㎡）、SRC造7件（中央6,499万円／124.58万円/㎡）、鉄骨造3件（中央1,350万円／79.93万円/㎡）にとどまる。SRC造と鉄骨造は少数サンプルの参考値として扱いたい。構造欄が空白の掲載が大半を占めるため、構造別の比較で全体を語るのは無理がある。

それでも一般論として、RC造（鉄筋コンクリート）とSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）は木造・鉄骨造に比べて遮音性・耐火性・耐久性で優位に立ち、住宅ローンの法定耐用年数でも有利になりやすい。中古マンションで構造欄が空欄のとき、管理会社の重要事項調査報告書や設計図書で確認する価値はある。

タワー型・低層型と管理コスト

池袋駅周辺のタワー型物件については、エリアプロフィール上でブランド別・シリーズ別の確認が取れていないため、本記事では具体名に踏み込まない。修繕積立金・管理費の相場についても公開情報未確認だ。ただし当サービスの町丁別集計で南池袋の中央築年が2015年、㎡単価261.28万円/㎡と突出している点は、駅至近の比較的新しい大型物件の存在を示唆する。推測だが、この層は管理費・修繕積立金の水準も相応に高い可能性がある（確証なし）。総額だけでなくランニングコストを含めた月額支出で比較したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが高い。当サービスの駅徒歩帯別の集計で、素直に納得できない数字が出た。

徒歩1〜5分は760件で中央値7,880万円、㎡単価149.76万円/㎡。徒歩6〜10分は598件で7,799万円、141.65万円/㎡。ここまでは想定通りだが、徒歩11〜15分（96件）が中央値8,998万円、152.5万円/㎡と最も高い。徒歩16〜20分は1件のみで集計対象外とした。

なぜか。徒歩11〜15分帯の中央築年は2002年、中央面積は57.585㎡で、徒歩1〜5分帯（中央築1998年、54.23㎡）より新しく広い。つまり駅距離のマイナスを、築年と面積のプラスが上回っている構図だ。豊島区は8路線が乗り入れる池袋駅を中心に鉄道網が密で、徒歩15分圏でも複数駅が使えるケースが多い。仮説として、駅距離のペナルティが他エリアより効きにくい土地柄という可能性がある（確証なし）。

町丁別に見ると景色が変わる

本集計で件数が多い町丁を並べると、地図の起伏がはっきりする。南池袋（106件）が中央1億5,665万円・㎡単価261.28万円/㎡で突出。次いで東池袋（276件）9,499万円・189.07万円/㎡、池袋（93件）9,500万円・184.06万円/㎡、西池袋（113件）7,980万円・156.76万円/㎡。一方、巣鴨（96件）は5,349万円・106.645万円/㎡、南長崎（77件）は3,998万円・105.63万円/㎡、高田（107件）は7,698万円ながら㎡単価109.79万円/㎡と控えめだ。南池袋と巣鴨の㎡単価の差は約154.6万円/㎡、倍率にして2.4倍を上回る。

この序列は地価とも整合する。2026年地価公示で豊島区の最高地点は東池袋1-1-3の1,880万円/㎡、最低は南長崎6-30-5の68万円/㎡とされ（出典: tochidai.info）、区の全用途平均は220万6,666円/㎡・前年比+14.27%の上昇、商業地平均は316万7,129円/㎡・+15.25%の上昇だった（出典: tochidai.info）。当サービスの掲載価格で見た町丁順位は、この地価の勾配をほぼなぞっている。

中央築年にも差がある。南池袋2015年、高田2006年に対し、巣鴨1988年、南長崎1989年。安いエリアは築古ストックが厚い、という当たり前の事実が数字で裏づけられた形だ。逆に言えば、巣鴨・南長崎で築浅を探すのは母数が薄い戦いになる。

リスク要素と注意ポイント

数字が「きれいすぎる」ときこそ、読み方に注意がいる。当サービスが収集した1,486件について掲載情報からリスク要素を拾うと、再建築不可0件、借地権0件、告知事項0件。比率としてはいずれも0.0%だ。

ただしこれは「豊島区にそうした物件が存在しない」という意味ではありません。掲載ページの記載を機械的に拾っている以上、備考欄の表現揺れや、そもそも記載がないケースは検出できない。実務では重要事項説明で初めて出てくる情報も多い。本集計の0件は「掲載段階で明示されていたものはなかった」と読むのが正確だ。

一方、確度が高いのは旧耐震の比率である。212件・14.3%。1981年6月の新耐震基準施行以前に建てられた物件がこれだけ流通している。中央築年は1977年で、築年数はおよそ半世紀に届く。この層の中央値は3,780万円と、全体中央値7,985万円の半分以下。

旧耐震の実務的なハンデは3つある。第一に融資。金融機関によっては融資期間が短縮されたり、そもそも取り扱わなかったりする。第二に保険。地震保険料率は建築年や耐震性能で差がつく。第三に出口。将来売るときも同じハンデを買い手が背負うため、流動性が落ちやすい。安く買えることと、安くしか売れないことは表裏一体だ。

エリア背景としては、豊島区は港区・中央区のような大規模埋立地がなくまとまった用地確保が難しいため新築供給が限られ、築年数にかかわらず中古が流通しやすいという指摘がある（出典: home4u.jp）。築31年超でも売却実績が多いとされ、築古ストックの厚みは構造的なものと見てよさそうだ。当サービスの集計で旧耐震が212件も並んでいる背景も、この供給制約と地続きだろう。

なお、洪水・高潮のハザード想定、液状化リスク、学区の評判、大型医療機関の配置については、今回参照したエリア概要では確認が取れていない。購入前には区が公表するハザードマップと現地の高低差を自分の足で確認してほしい。空き家率は2023年時点で13.9%と全国平均13.8%とほぼ同水準とされる（出典: chiiki-data.jp）。区全体で見れば極端な空室過多ではない、というのが今のところの姿だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

下位10%と上位10%は、もはや別の商品カテゴリーである。

当サービスが収集した1,486件で、価格の下位10%層は境界が2,280万円、該当145件。中央築年1984年、中央面積19.48㎡、駅徒歩中央値6分。ワンルーム規模で築40年前後という顔ぶれだ。対する上位10%層は境界1億6,000万円、同じく145件。中央築年2011年、中央面積75.59㎡、駅徒歩中央値3分。面積で約3.9倍、築年で27年の開きがある。

お得ゾーンをどう探すか

価格を抑えたい読者にとって現実的なのは、新耐震以降で築古寄りの層だ。1981〜1999年帯は507件と最も母数が厚く、中央値5,399万円・中央面積43.9㎡・㎡単価115.12万円/㎡。旧耐震のハンデを避けつつ、2000年以降帯（1億380万円）より約5,000万円下で探せる。町丁で言えば巣鴨（中央5,349万円）、南長崎（3,998万円）、上池袋（5,299万円）、北大塚（6,300万円）あたりが本集計では手が届きやすい水準にある。

プレミアムゾーンの正体

一方、南池袋の㎡単価261.28万円/㎡、東池袋189.07万円/㎡という数字は、全体の㎡単価中央値144.8万円/㎡を大きく上回る。ここは価格交渉で埋まる差ではなく、立地そのものの評価だ。資産性を最優先し、総額1億円超を許容できる層向けのゾーンと言える。

追い続けないと出会えない

今回の観測期間では掲載終了データが蓄積されておらず、掲載がどれくらいの日数で消えるかは算出できなかった。だが1,486件のうち、下位10%層に入る条件（2,280万円以下）を満たすのは145件、そのうち新耐震以降で駅徒歩5分以内という条件まで重ねれば、母数は一気に細る。条件を絞るほど「その日たまたま出た1件」を捕まえられるかどうかの勝負になる。11サイトを毎日手で巡回するのは、率直に言って現実的ではない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都豊島区の中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、11サイトから収集した1,486件（2026年7月29日〜8月28日）の価格中央値は7,985万円、平均は9,073万円、㎡単価中央値は144.8万円/㎡でした。安めの4分の1は4,280万円以下、高めの4分の1は1億1,800万円以上。最小720万円から最大10億9,980万円まで幅があり、下位5%ラインは1,633万円、上位5%ラインは2億845万円です。なお表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. 買い時はいつ？

当サービスの集計は掲載価格の一時点のスナップショットであり、買い時を断定できるデータではありません。参考として、外部の集計では豊島区の2026年地価公示は全用途平均で前年比+14.27%の上昇、商業地は+15.25%の上昇とされています（出典: tochidai.info）。また国土交通省の取引価格情報に基づく集計では2025年10-12月期の平均取引価格が6,872万円、前年同期比+25%の伸びと報告されています（出典: sumnara.jp）。上昇局面が続いている環境である以上、タイミングを読むより、自分の条件に合う物件が出た瞬間に動ける準備をしておくほうが現実的だと考えます。

Q3. 旧耐震物件の流通量は？

当サービスの集計では、1,486件のうち旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前）に該当するのは212件、全体の14.3%でした。中央築年1977年、中央価格3,780万円、中央面積41.8㎡、㎡単価89.135万円/㎡。全体中央値7,985万円の半分以下という価格水準ですが、住宅ローンの融資年数や地震保険料、将来の売りやすさで不利になりやすい点は織り込んで検討する必要があります。

Q4. ㎡単価が高い条件は？

当サービスの集計で㎡単価が高いのは、まず町丁では南池袋の261.28万円/㎡、次いで東池袋189.07万円/㎡、池袋184.06万円/㎡。築年帯では2020年以降が229.26万円/㎡、2010〜2019年が226.25万円/㎡と上位です。間取りでは2DK/2LDKが167.92万円/㎡と最も高く、3LDK（160.44万円/㎡）を上回りました。全体の㎡単価中央値144.8万円/㎡と比べると、駅至近×築浅×中規模住戸という組み合わせが最も高値がつきやすい構図です。

Q5. 駅徒歩による価格差は？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分（760件）が中央値7,880万円・㎡単価149.76万円/㎡、徒歩6〜10分（598件）が7,799万円・141.65万円/㎡、徒歩11〜15分（96件）が8,998万円・152.5万円/㎡でした。徒歩11〜15分がむしろ高いという逆転が出ていますが、これは同帯の中央築年が2002年、中央面積57.585㎡と、徒歩1〜5分帯（1998年・54.23㎡）より新しく広いためです。駅距離そのものの効果ではない点に注意してください。

Q6. 巣鴨・南長崎など価格が抑えめの町丁は狙い目？

当サービスの集計では巣鴨（96件）の中央値5,349万円・㎡単価106.645万円/㎡、南長崎（77件）は3,998万円・105.63万円/㎡と、南池袋（261.28万円/㎡）と比べて明確に安い水準です。ただし両町丁とも中央築年が1988年・1989年と築古寄りで、安さの相当部分は築年数を反映しています。築浅を求める場合は母数が薄くなるため、条件を固定して継続的に新着を追う必要があります。なお学区評価やハザード情報は今回参照した資料では確認できていないため、現地と区の公表資料でご確認ください。

Q7. 狙いの条件で東京都豊島区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの物件監視サービス「物件ウォッチ」の実稼働データから生成されています。LINEで友だち追加し「東京都豊島区 マンション」と送るだけで監視が始まり、athome、センチュリー21、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMOの11サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア、カテゴリ、予算、築年、面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延、1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月の集計で最も語る価値があるのは、豊島区が「一つの相場」ではなく明確な二層構造を持っていることだ。当サービスが11サイトから収集した1,486件で、南池袋の㎡単価261.28万円/㎡と巣鴨の106.645万円/㎡は2.4倍を上回る差。築年でも1981〜1999年の中央値5,399万円と2000〜2009年の1億380万円のあいだに、約5,000万円の崖がある。豊島区で予算を考えるときは「区内の相場」ではなく「どの層を狙うか」から入るべきだ、というのが本集計から得られた実践的な結論だ。

読む際の留意点を2つ。表示価格はあくまで売出時点のもので成約価格ではないこと。そして同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれを1件として数えているため、件数は実棟数より多めに出ていること。この2点を踏まえたうえで、水準感の目安として使ってほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 11サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1486件（2026-07-29 〜 2026-08-28）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど11サイトを横断して収集した2026年8月29日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都豊島区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。