鉄骨造が6→14件に倍増、SRC造中央値は+5.3%の上昇 | 東京都豊島区 中古マンション 中古相場分析【2026年10月版】— 2941件集計

最終更新: 2026年10月5日 | 2,941件・13サイトのデータに基づく

築年が20年違うだけで、中央価格はおよそ2倍になる——。当サービスが13サイトから収集した東京都豊島区の中古マンション2941件（2026年9月4日〜10月4日に掲載されていた分）を集計すると、そんな段差がくっきり浮かび上がった。価格中央値は7,799万円、㎡単価中央値は140.7万円/㎡。前月比では中央値が8,300万円→7,799万円と-6.0%。その一方で上位5%ラインは2億875万円まで伸び、上下の幅はむしろ広がっている。本集計の数字から豊島区の現在地を読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2941件、期間 2026-09-04 〜 2026-10-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた2941件の価格中央値は7,799万円、㎡単価中央値は140.7万円/㎡。前月比では中央値-6.0%と軟化した。
• 前月比で最も目立った変化は構造別の鉄骨造で、6件→14件（+133.3%の増加）。ただしサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。
• SRC造の中央値は6,249万円→6,580万円（+5.3%の上昇）、RC造も8,480万円→8,999万円（+6.1%の上昇）と、構造別では逆に上向き。
• 築年の断層は2000年。1981〜1999年の5,790万円に対し2000〜2009年は9,980万円で、4,190万円の開きがある。
• リスク要素の比率は旧耐震が441件（15%）、借地権9件（0.3%）、再建築不可は0件。
• 町丁別では南池袋が中央値1億5,980万円・㎡単価271.19万円/㎡で突出。南長崎は3,998万円・101.7万円/㎡と、同じ区内で大きく開く。
• 掲載が終了するまでの日数は中央値8日。期間中の新規掲載1,597件に対し掲載終了は1,148件だった。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 7,799万円
• ㎡単価中央値: 140.7万円/㎡
• 中央値の前月比: -6.0%
• 集計件数: 2941件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 8日

今月のトップ3変化（前月比）

鉄骨造の掲載が6件→14件、少数ながら前月比で最大の動き

当サービスの前月との比較で最も大きく動いたのは構造別の鉄骨造だ。前月は6件、今月は14件（+133.3%の増加）。中央値も1,600万円→3,580万円と水準が変わった。もっとも母数が14件と少なく、数件の入れ替わりで中央値が大きく振れる帯であり、傾向として眺める程度が妥当。推測だが、小規模・築古の低価格帯がまとまって掲載された月と読める（確証なし）。

SRC造の中央値が6,249万円→6,580万円（+5.3%の上昇）

本集計の構造別では、SRC造が165件で中央値6,580万円。前月の6,249万円から+5.3%の上昇で、RC造も8,480万円→8,999万円（+6.1%の上昇）と続いた。全体の中央値が-6.0%と下がるなかでの逆行である。仮説として、構造が明記された掲載＝情報量の多い物件の構成が月ごとに入れ替わった影響が大きい（推測）。構造が判明しているのは2941件の一部にとどまる点も押さえておきたい。

駅徒歩16〜20分帯は2件→3件、少数の参考値として

当サービスが収集した範囲では、駅徒歩16〜20分の掲載は3件しかない。前月の2件から1件増えただけだが、中央値は8,490万円→3,480万円と大きく振れた。母数が3件の少数サンプルであり、相場の変化を示すものではありません。豊島区は山手線沿線に駅が密集するため、徒歩15分超の掲載自体が構造的に出にくい、という読み方のほうが実態に近いだろう。

東京都豊島区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

2941件はどこから集まったか

当サービスは13サイトから、2026年9月4日〜10月4日に掲載されていた東京都豊島区の中古マンション2941件を収集した。内訳はSUUMOが651件、LIFULL HOMESが566件、athomeが382件、HOME4Uが316件、ノムコムが264件と続く。面白いのは、サイトごとに「顔つき」がまるで違うことだ。athomeは中央値2,998万円・中央面積31.19㎡と小ぶりな住戸が中心で、中央築年は1984年。対して三井のリハウスは1億149万円・60.35㎡・築2004年、長谷工の仲介は9,500万円。扱う層が偏っているということで、1サイトだけを眺めていても区の全体像は見えてこない。

価格はどこに集中しているか

価格が取得できた2926件の中央値は7,799万円、平均は9,023万円。平均が中央値を上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最小値は690万円、最大値は5億7,800万円。下位5%ラインは1,820万円、上位5%ラインは2億875万円で、同じ「豊島区の中古マンション」という括りのなかに100倍以上の開きが同居している。中心帯は4,420万円〜1億1,500万円。500万円刻みの分布で最も厚いのは5,500〜6,000万円の203件、次いで3,500〜4,000万円の155円…ではなく155件で、低価格帯と中価格帯に二つの山がある。㎡単価中央値は140.7万円/㎡だった。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は1,597件、掲載終了は1,148件。掲載総数も2,783件→2,941件（+5.7%の増加）と積み上がった。掲載が取り下げられるまでの日数は中央値8日、早い4分の1は5日、遅い4分の1でも15日。情報の寿命はかなり短い。

築年帯別の相場と価格の断層

豊島区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが集めた2941件を築年帯で割ると、価格は滑らかに動くのではなく、階段を踏み外すように跳ね上がる。

築年帯ごとの中央価格

境界で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐ段差は2,000万円。だが本集計で最も深い谷は1999年と2000年のあいだにある。5,790万円→9,980万円、差は4,190万円だ。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年の瑕疵保証が義務化された）の節目と重なるが、同時に中央面積も49.24㎡→63.26㎡へ広がっている。つまり段差のすべてを法制度の効果に帰すのは早計で、住戸の作り方そのものが変わった影響が大きい（推測）。広さの違いを均す㎡単価で見ても117.76万円/㎡→167.22万円/㎡と開いており、単価ベースでも確かな断層だ。

2009年の長期優良住宅認定制度の前後では、9,980万円→1億3,425万円と3,445万円の上昇。㎡単価は220.42万円/㎡でここがピークとなり、2020年以降は215.15万円/㎡と横ばい圏ながら、面積が66.76㎡と広いぶん総額は1億3,800万円に乗る。

間取りを重ねるとさらに分かりやすい。3LDKの中央値は旧耐震6,380万円（25件）、1981〜1999年8,890万円（144件）、2000〜2009年1億1,498万円（211件）、2020年以降1億6,484万円（104件）。同じ3LDKでも築年だけで1億円以上の差がつく。構造を重ねると、1981〜1999年ではSRC造6,690万円に対しRC造4,990万円と逆転が起きており、この年代は大型SRC物件のほうが高値で並ぶ。

旧耐震441件、全体の15%

旧耐震は441件で15%。決して少なくない。この帯は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすい築年の節目として知られ、総額3,790万円という数字の安さだけで飛びつくと、資金計画の段階でつまずきかねない。耐震診断の有無、改修履歴、管理組合の修繕計画——確認すべき項目は新しい物件より明らかに多い。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は1億1,000万円、1LDKは6,099万円。同じ区内、同じ中古マンションでも、間取りが一段変わるだけで5,000万円近い差がつく。当サービスが収集した2941件を間取りで割ると、豊島区という街の二面性がそのまま数字に出る。

主要間取りの顔ぶれ

中心は2DK/2LDKと3LDKで、両者だけで全体の45.3%を占める。ファミリー層の実需と単身・DINKS向けが同じ区内で併存している構図だ。㎡単価は2DK/2LDKの173.13万円/㎡が最も高く、3LDKは152.44万円/㎡、1LDKは142.47万円/㎡。広くなるほど単価は下がる、という教科書どおりの並びになっている。4LDK以上は19件とサンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、中央値1億6,490万円・103.45㎡と別世界。1Rは11件で、前月比2,860万円→2,480万円と下振れした（母数が小さい点は割り引きたい）。

構造別の相場

構造が判明している掲載では、RC造が299件・中央値8,999万円（中央築年2003年）、SRC造が165件・6,580万円（同1987年）、鉄骨造が14件・3,580万円。SRC造のほうが安く見えるが、これは構造の優劣ではなく築年の差だ。㎡単価はSRC造124.44万円/㎡、鉄骨造80.16万円/㎡。投資指標として利回り中央値を見るとRC造3.71%、SRC造5.53%で、築年が古いぶんSRC造の利回りが高く出る。 一般にSRC造は鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせ、高層・大スパンの建物に採用されてきた構造で、RC造は中層以下で広く使われる。ただし遮音性や断熱性は構造種別そのものより、床スラブ厚・二重床か否か・サッシの性能といった仕様差で決まる部分が大きい。内見時は「構造の名前」ではなく仕様書と管理状態を見たほうが早い。

高層住戸と低層住戸の位置づけ

本集計の町丁別で南池袋だけが中央築年2015年・㎡単価271.19万円/㎡と突出しており、駅至近の再開発系高層住戸がまとまって含まれている可能性がある（推測、確証なし）。ブランドシリーズの内訳や、管理費・修繕積立金の典型的な水準については、エリア概要でも公開情報未確認のため本稿では数字を置かない。逆に言えば、ここは個別の掲載資料で必ず自分の目で確かめるべき項目だ。築20年を超えた住戸では、修繕積立金の増額改定が将来の実質負担を左右する。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、徒歩11〜15分の中央値が徒歩6〜10分を上回る。当サービスが収集した2941件を駅徒歩帯で割ると、そんな逆転が出てくる。

徒歩1〜5分は1,498件で中央値7,999万円、㎡単価145.15万円/㎡。徒歩6〜10分は1,238件で7,080万円、138.05万円/㎡。そして徒歩11〜15分は175件で8,180万円、135.88万円/㎡だ。総額だけ見れば11〜15分がいちばん高いが、中央面積が57.54㎡と広い。価格は面積に引っ張られるということで、㎡単価に直せば145.15→138.05→135.88と、駅から離れるほど素直に下がっていく。徒歩16〜20分は3件のみで、少数の参考値として中央値3,480万円。

前月比では徒歩6〜10分が7,999万円→7,080万円（-11.5%）と大きく軟化し、徒歩1〜5分も8,300万円→7,999万円（-3.6%）。駅近帯のほうが下げ幅が小さいのは、価格の下支えが効いている帯と読める。

町丁で見ると、同じ区内とは思えない開き

本集計の町丁別では、南池袋が192件・中央値1億5,980万円・㎡単価271.19万円/㎡で頭ひとつ抜ける。中央築年2015年と新しく、ここだけ別の価格帯だ。次いで東池袋が513件で9,300万円・189.69万円/㎡、池袋9,240万円、西池袋8,180万円。一方、巣鴨は6,780万円、上池袋は5,680万円（中央面積62.61㎡・129.48万円/㎡）、南長崎は3,998万円・101.7万円/㎡。南池袋と南長崎では、㎡単価で2.5倍以上の開きがある。

背景には交通の集積がある。エリア概要によれば池袋駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線が乗り入れ、池袋から新宿までは山手線で約5分程度（目安）。南池袋には2015年に区の新庁舎（としまエコミューゼタウン）が完成し、2020年11月には東口にHareza池袋が開業するなど、再開発が重なった一帯でもある。上池袋や南長崎は中央面積が広めで単価が抑えられており、広さ優先で探す層には現実的な選択肢になる、というのが本集計から読める構図だ。

リスク要素と注意ポイント

2941件を並べたとき、真っ先に目に入るリスク要素は「築年」だ。当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）に該当するのは441件で全体の15%。6〜7件に1件は、住宅ローンの審査や融資年数の面で不利になりやすい築年帯ということになる。

一方で、再建築不可の表示がある掲載は0件、借地権は9件（0.3%）、告知事項の記載があるものも0件だった。ここは注意が必要で、これは「豊島区に該当物件が存在しない」という意味ではなく、あくまで収集した掲載情報に記載がなかった件数である。掲載段階では書かれていない情報が、資料請求や重要事項説明の段階で出てくることは珍しくない。

旧耐震物件を検討する場合の現実的な論点は三つある。第一に資金調達。融資期間が短くなれば月々の返済額は上がり、総額の安さは相殺されうる。第二に将来の修繕。本集計の旧耐震帯は中央築年1977年、中央面積45.36㎡、中央値3,790万円で、㎡単価は92.6万円/㎡と安い。だが築50年近い建物では大規模修繕の履歴と積立金残高が資産価値を直接左右する。第三に出口。買うときに安く感じた条件は、売るときにも同じ制約として効いてくる。

立地面では、エリア概要に豊島区が木造住宅密集地域の不燃化を目的とした「不燃化特区」制度を複数地区で導入していることが挙げられている。マンション購入そのものに直結する話ではないが、周辺の接道状況や街区の更新見込みは、長期保有を前提にするなら見ておきたい論点だ。水害については、内陸区で高潮リスクは低いとされる一方、神田川水系周辺などの内水氾濫・浸水想定は区のハザードマップでの個別確認が必要とされている。区ごとの具体的な浸水想定区域の数値はエリア概要でも未確認のため、本稿では断定しない。

下位10%層（2,680万円以下）の顔つきは中央築年1984年・中央面積20.44㎡。広さの面でも築年の面でも、実需というより小型の収益物件として流通している帯と見える（推測）。安さの理由は、だいたい数字のどこかに書いてある。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ2941件のなかに、価格帯の両端はくっきり分かれて存在している。当サービスの集計で下位10%と上位10%を切り出すと、その対比はほとんど別の商品だ。

お得ゾーン：2,680万円以下の292件

下位10%の境界価格は2,680万円。該当する292件の中央築年は1984年、中央面積20.44㎡、駅徒歩は中央値6分。駅からは遠くないが、とにかく狭い。1K/1DKの中央値が3,790万円、1Rが2,480万円という水準を踏まえると、この帯は単身向けのコンパクト住戸が主体だ。前月の境界価格2,780万円→2,680万円とわずかに下がっている。自己資金比率を高めに組める投資目的、あるいは「都心アクセス最優先・広さは割り切る」という単身者には現実的な選択肢になる。ただし築年が古く、管理と修繕の状態で資産価値が大きく割れる帯でもある。

プレミアムゾーン：1億5,990万円以上の292件

上位10%の境界価格は1億5,990万円。こちらの中央築年は2011年、中央面積76.23㎡、駅徒歩は中央値2分。築年が新しく、広く、駅から近い——価格を押し上げる条件が全部そろっている。前月の1億5,980万円からほぼ横ばいで、全体の中央値が-6.0%と下がるなかでも上端は動いていない。南池袋の中央値1億5,980万円がちょうどこのラインに重なるのも示唆的だ。

8日で消える情報をどう追うか

気になるのは、この両端がどちらも「待っていれば出会える」ものではないという点だ。本集計で掲載が終了するまでの日数は中央値8日、早い4分の1は5日。期間中の新規掲載は1,597件で、1日あたり50件以上が入れ替わっている計算になる。しかも13サイトに同じ物件が同時に出るとは限らず、サイトごとに扱う価格帯も偏っている。条件を決めて複数サイトを毎日巡回する——人力でやるには、この件数と速度はすでに限界を超えている。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都豊島区の中古マンションの中古相場はいくら?

当サービスが13サイトから収集した2941件（2026年9月4日〜10月4日）の集計では、価格中央値は7,799万円、平均は9,023万円です。中心帯は下位の目安4,420万円から上位の目安1億1,500万円。㎡単価中央値は140.7万円/㎡でした。最小値690万円から最大5億7,800万円まで分布は広く、中央値だけで物件を探すと実感とズレます。

Q2. いまは買い時ですか?

当サービスの集計では、価格中央値は前月比8,300万円→7,799万円と-6.0%、㎡単価中央値も146.02万円/㎡から140.7万円/㎡へ下がりました。ただしこれは掲載された売出価格の集計であり、実際に取引が成立した価格ではありません。構成する物件の入れ替わりでも中央値は動きます。買い時の判断は、築年帯・エリア・間取りを自分の条件に絞ったうえで数カ月の推移を見るのが確実です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか?

当サービスの集計では、1980年以前に建てられた旧耐震に該当する掲載は441件で、2941件のうち15%でした。中央値3,790万円、中央築年1977年、中央面積45.36㎡、㎡単価92.6万円/㎡。価格は手に届きやすい一方、1981年6月施行の新耐震基準より前の建物は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすいとされ、耐震診断や修繕履歴の確認が欠かせません。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか?

当サービスの集計では、築年帯別の㎡単価中央値は2010〜2019年が220.42万円/㎡で最も高く、2020年以降が215.15万円/㎡、2000〜2009年が167.22万円/㎡。町丁別では南池袋が271.19万円/㎡で突出し、東池袋189.69万円/㎡が続きます。駅徒歩1〜5分は145.15万円/㎡。「新しい・駅至近・再開発エリア」が重なるほど単価は上がる、という素直な構図です。

Q5. 駅徒歩でどのくらい価格が変わりますか?

当サービスの集計では、中央値は駅徒歩1〜5分が7,999万円（1,498件）、6〜10分が7,080万円（1,238件）、11〜15分が8,180万円（175件）。11〜15分が高く見えるのは中央面積57.54㎡と広いためで、㎡単価にすると145.15万円/㎡、138.05万円/㎡、135.88万円/㎡と距離に応じて下がります。徒歩16〜20分は3件のみの少数の参考値です。

Q6. 池袋駅周辺と巣鴨・南長崎では、どのくらい価格が違いますか?

当サービスの集計による町丁別中央値では、南池袋が1億5,980万円（㎡単価271.19万円/㎡、中央築年2015年）、東池袋が9,300万円、池袋が9,240万円。対して巣鴨は6,780万円、上池袋は5,680万円、南長崎は3,998万円（101.7万円/㎡）です。同じ区内でも㎡単価で2.5倍以上の開きがあり、上池袋は中央面積62.61㎡と広めなので、広さ優先派には検討価値があります。

Q7. 狙いの条件で東京都豊島区の中古マンションの新着を毎日追うには?

当サービスの集計基盤そのものが、その用途に使えます。物件ウォッチはLINEで友だち追加し「東京都豊島区 マンション」と送るだけで監視が始まり、本記事と同じ13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延、1監視）があり、有料はリアルタイム通知やAI分析付きで¥980/月〜です。

2026年10月のハイライトと注意点

今月、当サービスの前月比較でいちばん跳ねたのは構造別の鉄骨造だった。6件→14件（+133.3%の増加）、中央値も1,600万円→3,580万円。ただし母数14件では数件の入れ替わりで中央値が動くため、傾向として見る程度が妥当だ。より重要なのは、全体の中央値が8,300万円→7,799万円（前月比-6.0%）と下がりながら、上位5%ラインは1億9,980万円から2億875万円へ伸びている点。中間層が緩み、上端は動かない——本集計が示すのはその非対称さだ。なお、ここで扱った価格はすべて掲載された売出時点のもので、取引が成立した価格ではありません。また同一物件が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実在戸数より多めに出ます。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2941件（2026-09-04 〜 2026-10-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年10月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都豊島区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。