SRC造の売り出しが1年で倍増、中央値は6,190万円 | 東京都荒川区 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 1217件集計

最終更新: 2026年7月4日 | 1,217件・13サイトのデータに基づく

「下町なのにお買い得」と語られてきた東京都荒川区。だが今回のデータを開くと、そのイメージだけでは片づかない断層が見えてくる。当サービス（物件ウォッチ）が2026年6月3日から7月3日までに13サイトから収集した中古マンションの掲載データ1217件を集計したところ、掲載価格の中央値は6,190万円。一方で下町らしい2,000万円台の物件から1億円超のタワー型まで、価格の幅は驚くほど広い。この1ヶ月で何が動き、どこに「買いのゾーン」が眠っているのか。数字で追いかけていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1217 件、期間 2026-06-03 〜 2026-07-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた1217件の掲載価格の中央値は6,190万円、平均は6,565万円。安めの4分の1が3,900万円、高めの4分の1が7,980万円で、㎡単価の中央値は102.6万円/㎡。
• 最安層（下位5%）は2,280万円、最上層（上位5%）は1億3,880万円。最小値700万円から最大値1億7,250万円まで、価格の裾は大きく広がっている。
• 前月比で最も目立った変化は、構造別「SRC造」の掲載件数が12件→25件（前月比+108%の急増）。件数変動には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。
• 築年帯の断層が鮮明。1980年以前（旧耐震）の中央値2,999万円に対し、2000〜2009年（品確法）は7,980万円で、その差は約5,000万円。
• 掲載から掲載終了までの日数は中央値17日。好条件の物件は短期間で姿を消す傾向。
• 旧耐震（1981年6月以前）物件は全体の10.8%。再建築不可・告知事項のフラグはほぼ見られない。

今月のトップ3変化（前月比）

月次で追う意味は、こういう「動き」にこそある。前月（2026年5月5日〜6月4日）との比較で目立った変化を、当サービスの集計から3つ取り上げる。なお総件数は前月の680件から今月1217件へと大きく増えているが、これは当サービスの収集範囲の変動（監視対象URLの追加・サイト側の掲載構造変更・取得タイミング）を含む可能性があり、件数の増減だけで需給を断定はしない。

構造別「SRC造」の掲載が12件→25件へ急増（前月比+108%）

今月いちばんのサプライズがこれだ。鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の掲載が前月の12件から25件へと、前月比+108%の増加。中央値も4,685万円から6,190万円へと上振れした。ただしサンプルは少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。仮説として、比較的築年の経った中規模〜大型物件がまとまって売りに出た可能性が考えられるが、収集範囲の変動を含む可能性もあり、断定はできない。

掲載件数が前月比+79%

当月の集計件数は1217件で、前月の680件から+79%の増加となった。ただしこれは市場の実需変化だけでなく、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。件数が増えたこと自体を「在庫が急増した」と読むのは早計で、まずは価格や築年構成といった中身の変化を見るのが安全だ。実際、後述するとおり中央値はむしろ前月比で微減している。

駅徒歩帯「6〜10分」の掲載が258件→519件へ急増（前月比+101%）

駅から歩いて6〜10分の物件が前月の258件から519件へと、前月比+101%の増加。中央値は5,780万円から5,520万円へと下がった。これも収集範囲の変動を含む可能性がある点は同じだが、徒歩5分以内（503件）と6〜10分（519件）が今や当集計のボリュームゾーンを二分している構図は押さえておきたい。

🗞️ 今月のトピック

売却相場の観測値でも、荒川区の中古マンションは底堅い。マンションレビューの集計によれば、荒川区の中古マンション売却価格相場は2026年4月時点で前年比+13.95%、前月比+3.48%で推移しているという（出典: マンションレビュー / mansion-review.jp）。当サービス集計の中央値6,190万円が前月比では微減している一方、外部の相場観測は上昇基調——この温度差は、当サービスが今月拾った物件構成（築年・立地の内訳）の変化を映している可能性がある（推測）。継続観測でこそ見えてくるポイントだ。

東京都荒川区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まずは全体の姿から。当サービスが13サイトから集めた1217件は、どんな顔ぶれで構成されているのか。

集めた 1217 件の内訳

サイト別の寄与を見ると、SUUMOが408件と最も多く、athome 279件、LIFULL HOMES 205件と続く。この主要3サイトで全体の7割超を占める。以降はノムコム62件、センチュリー21 50件、東急リバブル45件、三井のリハウス38件、ピタットハウス33件、大京穴吹不動産32件、長谷工の仲介31件と並び、残る少数サイトが厚みを補う。物件詳細（築年・面積など）の追加取得はSUUMOの32件を中心に一部で実施した。

価格はどこに集中しているか

掲載価格の中央値は6,190万円、平均は6,565万円。平均が中央値を上回るのは、高値の裾を引いた分布だからだ。安めの4分の1（第1四分位）が3,900万円、高めの4分の1（第3四分位）が7,980万円。最安層（下位5%）は2,280万円で、これは同区の高値マンションの5分の1以下。逆に最上層（上位5%）は1億3,880万円に達し、最大値は1億7,250万円だった。㎡単価の中央値は102.6万円/㎡。件数の山は7,500〜8,000万円帯（133件）と4,500〜5,000万円帯（103件）に二つあり、下町らしい手頃層と駅近・築浅の高額層が併存しているのが読みどころだ。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間中、掲載終了となった物件は810件、新たに掲載されたものは1229件。掲載が終わるまでの日数は中央値17日で、安めの目安が8日、高めでも27日と、動きは速い。とりわけ好条件の個体は短期間で消える印象だ。ただし掲載終了は成約とは限らず、価格改定や取り下げも含む点には注意したい。週次でみると、6月中旬（6月17日週）に新規掲載432件のピークがあり、6月末〜7月頭にかけて掲載終了が増える流れが見えた。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都荒川区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。同じ区内でも、建てられた年代を1つまたぐだけで、中央価格が数千万円単位で跳ねるのだ。

築年帯ごとの中央価格

当サービス集計での築年帯別中央価格は次のとおり。

ボリュームゾーンは1981〜1999年の新耐震世代で468件。㎡単価は年代が新しいほど素直に上がり、2020年以降は154.2万円/㎡と、旧耐震（60.9万円/㎡）の2.5倍を超える。つまり同じ広さでも、築年が新しいほど坪あたりの値付けは大きく高くなる。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

境界の前後で価格差を万円単位で見ると、断層のありかがくっきりする。新耐震基準（1981年6月施行、それ以前が「旧耐震」）を挟んで、旧耐震の中央値2,999万円に対し1981〜1999年は4,890万円。差は約1,900万円だ。さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年瑕疵保証を義務化）を挟むと、1981〜1999年の4,890万円に対し2000〜2009年は7,980万円へと約3,100万円ジャンプする。この2000年前後こそ、荒川区の中古マンションで最も価格が跳ねる断層と読める。

築年帯と間取りを重ね合わせると、この断層はさらに具体的になる。2000〜2009年の3LDKは中央値10,899.5万円（94件）に達する一方、1981〜1999年の3LDKは5,499万円（102件）にとどまる。同じ3LDKでも、築年が一世代違うだけで倍近い開きが出るということだ。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震（1981年6月以前）物件は今回の1217件のうち131件、比率にして10.8%。前月の13.4%からはやや下がっている。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、地震保険料や耐震改修の負担も検討材料になる。価格が2,999万円と手頃に見えても、リノベーション費用や耐震診断の実施状況まで含めて総額で判断したいゾーンだ。裏を返せば、条件を割り切れる買主にとっては手が届きやすい入口でもある。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は7,998万円。同じ荒川区でも、間取りと構造を変えるだけで数千万円の差がつく。ここでは間取り・構造の切り口で分布を俯瞰する。

主要間取りの顔ぶれ

当サービス集計での主要間取りの中央値は以下のとおり。

件数の主役は2DK/2LDK（272件）と3LDK（253件）で、DINKsやファミリー層のボリュームゾーンと重なる。㎡単価でみると2DK/2LDKが118.5万円/㎡と最も高く、コンパクトで駅近の物件が値を支えていると読める。

構造別の相場（RC / SRC）

構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）が57件で中央値7,580万円、㎡単価133.4万円/㎡。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は25件で中央値6,190万円、㎡単価96.2万円/㎡だ（サンプルは少なめなので傾向として）。RC造は築年中央値が2006年と新しめ、SRC造は1995年とやや古く、この築年差が㎡単価の差に効いている。一般に構造は耐震・耐久・遮音・断熱の性能に関わり、SRC造は高層・大型物件で採用されることが多い。数字の高低だけでなく、築年と構造をセットで見るのが賢明だ。

タワー・大型マンションの位置づけ

エリアプロフィールによれば、南千住駅周辺や三河島駅前にはアトラスブランズタワー三河島などのタワー型・大型物件が立地する。今回の上位10%層（後述）の顔ぶれとも重なり、こうした物件が最上層の価格を形成している。管理費・修繕積立金の荒川区固有の相場は公開情報で確認できていないが、東京23区の一般的な傾向としては修繕積立金が月額1万円前後、管理費が月額1.5万円前後のケースが多いとされる（公的統計としての区内相場は未確認）。築古の大型物件では積立状況を必ず確認したい。

立地軸でみる相場

駅からの距離は、荒川区でも価格を動かす最大級の要素だ。ただし今回のデータには、単純な「駅近ほど高い」では説明しきれない逆転も潜んでいる。

駅徒歩帯ごとの価格感

当サービス集計での駅徒歩帯別の中央値は、徒歩1〜5分が6,299万円、6〜10分が5,520万円、11〜15分が6,480万円、16〜20分が5,490万円。素直に見れば徒歩5分以内が最も高いが、興味深いのは11〜15分帯（6,480万円）が6〜10分帯（5,520万円）を上回っている点だ。これは11〜15分帯に面積の大きい物件（面積中央値62.8㎡）が多く含まれるためと読める（推測）。㎡単価でみると徒歩1〜5分が106.9万円/㎡で最も高く、16〜20分は81.6万円/㎡まで下がる。「駅から離れるほど坪単価は割安になる」という基本原則は、単価ベースでは崩れていない。

町丁/地区での偏り

町丁別（当サービス集計）に見ると、価格水準の地域差がはっきりする。中央値が高いのは西日暮里で8,190万円（195件、㎡単価151.4万円/㎡）。JR山手線・京浜東北線と東京メトロ千代田線が使える交通利便性が値を押し上げていると読める。次いで南千住6,680万円（198件）、東日暮里6,227万円（364件、最多）、東尾久6,280万円（96件）、荒川5,699万円（132件）。一方で西尾久は中央値3,480万円（120件、㎡単価69.7万円/㎡）と、区内でも際立って手頃だ。同じ荒川区でも、日暮里・西日暮里の山手線側と、尾久・町屋の都電荒川線側とで、価格の色分けがくっきりしている。

リスク要素と注意ポイント

安さや利便性の裏には、必ず確認すべきポイントがある。当サービスのデータと立地特性の両面から、荒川区で押さえたいリスクを整理する。

当サービス集計のリスク要素の比率

今回の1217件でリスク要素の比率を見ると、旧耐震（1981年6月以前）が131件で10.8%、借地権が1件で0.1%。再建築不可と告知事項のフラグは今回のデータでは確認されていない（0件）。全体としてリスクフラグは少なめだが、旧耐震の1割は無視できない。前述のとおり旧耐震は住宅ローンの融資条件や保険料で不利になりやすく、価格の手頃さと引き換えに総額での慎重な見極めが要る。

立地に固有のリスク（ハザード）

荒川区は隅田川・荒川に挟まれた東京東部の低地に位置し、南千住・尾久・町屋など川に近いエリアは洪水ハザードマップ上で浸水想定区域に含まれることが一般に知られている。また沖積低地であるため液状化リスクが相対的に高いエリアを含むとされる。具体的な浸水深や区域は荒川区公式のハザードマップで確認する必要がある（出典: 荒川区ハザードマップ）。低地の物件では、電気設備の設置階や止水板の有無といった浸水対策を内見時にチェックしたい。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は、日暮里・西日暮里・町屋・南千住の各駅前が商業地域・近隣商業地域、その他の大部分が住居系および準工業地域という住工混在の構成とされる（区全体の比率は公開統計未確認）。駅前再開発地区では高度利用地区の指定により通常より高い容積率が適用されている。町工場が近接する物件では、稼働音や臭気が平日日中でないと分かりにくいため、内見の時間帯にも注意が要る。三河島駅前北地区など木造老朽建築物密集地域の周辺では、現況の接道状況・再建築可否を個別に確認したい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

当サービスの掲載データは売出価格だが、実際の成約に近い相場観と整合するのか。エリアプロフィールに収められた募集事例（LIFULL HOME'S掲載、2025年時点）で照らしてみる。南千住駅徒歩2分の物件が6,680万円/62.5㎡、日暮里駅徒歩1分が1億5,200万円/70.28㎡、町屋駅徒歩15分のライオンズガーデン町屋が7,499万円/87.98㎡、尾久駅徒歩2分が3,380万円/58.19㎡——といった具合に、駅近・築浅ほど㎡単価が高い傾向がはっきり出ている。これら11件の掲載価格の中央値は6,680万円で、当サービス集計の中央値6,190万円と近い水準に収まる。国土交通省「不動産取引価格情報検索」の集計でも、日暮里駅周辺の平米単価は100万円超と都心並みに達する一方、都電荒川線沿線では70万円前後と価格差が明確とされ、当サービスが捉えた町丁別の格差とも符合する。外部の公式・準公式データと当サービス集計が同じ方向を向いている点は、数字を読むうえでの安心材料だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを見ると、狙うべきゾーンの輪郭がはっきりしてくる。

下位10%: 2,700万円以下に並ぶ物件

当サービス集計で下位10%の境界価格は2,700万円。この層の中身は、築年中央値1981年、面積中央値31.45㎡、駅徒歩中央値6分。つまり旧耐震前後のコンパクトな物件が主役だ。単身者や投資目的、あるいはリノベーション前提で「立地は取るが古さは割り切る」買主に向いたゾーンと言える。旧耐震が多く含まれるため、融資条件や耐震の確認は必須だ。

上位10%: 1億1,580万円以上に並ぶ物件

対照的に、上位10%の境界価格は1億1,580万円。この層は築年中央値2008年、面積中央値70.28㎡、駅徒歩中央値2分。品確法後の築浅・広め・駅至近という三拍子が揃った物件が並ぶ。日暮里・西日暮里の山手線側や南千住のタワー型が中心で、資産性を重視する層や広さを求めるファミリーの選択肢だ。下位層と上位層で、駅徒歩は6分対2分、㎡単価にして2倍以上の開きがある。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って追いかけるフェーズに入る。ここで効いてくるのが「速さ」だ。掲載終了までの日数は中央値17日。安めの目安では8日で消える個体もある。狙いを定めた条件の新着を毎日、しかも複数サイトを横断して人力で追い続けるのは、現実的には難しい。だからこそ、条件に合う物件が出た瞬間を逃さない自動追跡の仕組みが、実は最短ルートになる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都荒川区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 当サービスが13サイトから集めた1217件の掲載価格では、中央値が6,190万円、平均が6,565万円です。安めの4分の1が3,900万円、高めの4分の1が7,980万円で、㎡単価の中央値は102.6万円/㎡。2,000万円台から1億円超まで幅広い分布です（掲載価格ベースで、成約価格ではありません）。

Q2. 東京都荒川区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計では時期の良し悪しを断定できませんが、掲載から掲載終了までの日数は中央値17日と動きが速いのが特徴です。つまり「良い物件が出たら早い」市場感。買い時を待つより、狙いの条件を先に決めて新着を追える体制を整えるほうが実利があります。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月以前）は1217件中131件で、比率は10.8%です。前月の13.4%からやや低下しました。価格は中央値2,999万円と手頃ですが、住宅ローンや保険で不利になりやすいため、耐震診断や改修状況の確認が欠かせません。

Q4. 東京都荒川区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、築年が新しいほど㎡単価が上がり、2020年以降は154.2万円/㎡と旧耐震（60.9万円/㎡）の2.5倍超。町丁別では西日暮里が151.4万円/㎡で突出しています。「築浅×駅近×山手線側」が高単価の条件と読めます。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 当サービス集計での中央値は、徒歩1〜5分が6,299万円、16〜20分が5,490万円。㎡単価では徒歩1〜5分の106.9万円/㎡に対し16〜20分は81.6万円/㎡と、単価ベースで2〜3割の差があります。ただし面積の大きい物件が混じる11〜15分帯は総額が逆に高めに出ることもあります。

Q6. 今月、荒川区で特に動きがあった物件タイプは？ 本集計では、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の掲載が前月の12件から25件へと前月比+108%で急増しました。中央値も4,685万円→6,190万円へ上振れ。ただしサンプルは少なめなので傾向として見る程度が適切です。件数の変動には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。

Q7. 狙いの条件で東京都荒川区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO などの13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 1LDK以上」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「中央値17日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、構造別「SRC造」の掲載が前月の12件から25件へ、前月比+108%で急増したことだ。中央値も4,685万円から6,190万円へと上振れした。ただしサンプルは少なめで、件数の変動には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。全体の中央値は6,190万円で前月の6,480万円から微減、上位5%ラインも1億3,880万円へと下がっており、価格の裾がやや落ち着いた1ヶ月でもあった。注意点として、本稿の価格はすべて売出時点の掲載価格であり実際の成約価格ではないこと、同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えていることを改めて添えておく。築年帯の断層や町丁別の格差は、継続して観測することで初めて「傾向」として立ち上がってくる。

本レポートは、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した東京都荒川区 中古マンションの掲載データ1217件（対象期間: 2026年6月3日〜7月3日）に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。更新は月1回を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都荒川区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。