築年で4,800万円の崖 ― 西日暮里再開発の足音と「中央値6日」の流通速度 | 東京都荒川区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 680件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 680件・13サイトのデータに基づく

築40年と築20年で、価格差はおよそ5,000万円。同じ荒川区、同じ「中古マンション」というカテゴリに並んでいながら、東京都荒川区の物件群は静かに、しかし鋭く分断されている。本稿は2026年5月5日から6月4日までの30日間、当サービスが13サイトから収集した東京都荒川区 中古マンション 680件のデータをもとに、価格・築年・立地・リスクの輪郭を読み解く特集である。西日暮里駅前で動き始めた1,342億円の再開発、そして掲載からわずか中央値6日で消える流通速度。データは「今、何が起きているか」を雄弁に語っている。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 680件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点:
  • 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 13サイトから集めた東京都荒川区 中古マンション 680件の価格中央値は 6,480万円、㎡単価中央値は 106.57万円。
• 築年帯で価格は階段状に切り上がり、1980年以前(旧耐震) 2,999万円 → 2000〜2009年 7,998万円 と、約5,000万円の断層がある。
• 上位10%層は 1億2,800万円以上、下位10%層は 2,698万円以下。広さも築年もまったく別物。
• 駅徒歩1〜5分の中央値 6,980万円、徒歩6〜10分は 5,780万円。徒歩1分のプレミアムは約1,200万円。
• リスク要素では 旧耐震物件が13.4%、借地権が0.1%、再建築不可と告知事項は0件。
• 当サービス集計の掲載期間（掲載開始〜終了）の中央値は わずか6日。観測期間の制約があるとはいえ、好条件物件の回転は速い。
• 町別では 西日暮里の㎡単価が151.44万円とエリア内突出。一方で町屋は65.04万円と半額以下。同じ区内とは思えない格差。

🗞️ 今月のトピック

月次レポートのこのタイミングで触れずにいられないのが、西日暮里駅前再開発の最新進捗だ。荒川区公式サイトは2026年3月2日付で当該事業ページを更新しており、地区面積約2.3ha、総事業費約1,341億7,600万円の事業として着実に動いている（出典: 荒川区公式 / city.arakawa.tokyo.jp）。建通新聞の報道では、住宅棟は地下3階・地上46階建て、高さ約170mのRC造で、10〜46階に979戸の住宅を確保する計画。2026年12月の権利変換計画認可、2027年度解体、2028年度建設着手、2031年度竣工が目標とされている（出典: 建通新聞 2025年10月28日）。区内最高層となる予定のこのタワーが、西日暮里町内の㎡単価151.44万円という当サービス集計の数字を、中期的にさらに押し上げる可能性は十分にある。

直近の23区全体のトレンドも触れておきたい。ダイヤモンド不動産研究所の2026年5月19日公開記事によれば、東京都の中古マンションは「2026年4月も引き続き平均価格の上昇基調を維持」しつつ、城北地区では成約㎡単価が前年比 +18.4% と突出した一方、「都区部では全エリアで成約件数が前年割れ」となった（出典: ダイヤモンド不動産研究所）。本サービス集計でも東京都荒川区の中央値は高水準を保っており、外部の城北地区の上昇基調と整合する。

東京都荒川区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

680件という分析母数は、月次レポートとして十分な厚みを持つ。まずは輪郭から見ていこう。

集めた680件の内訳

本集計の内訳を眺めると、サイト別の貢献度はかなりバラついている。最大はLIFULL HOMESの201件、次いでSUUMOの149件、ノムコム66件、センチュリー21の49件、三井のリハウス44件、東急リバブル42件と続く。athomeはわずか4件と少なく、東京都荒川区にどの仲介プレイヤーが厚いかが浮き上がる構図だ。なお価格データが揃った段階での有効サンプルは664件、価格中央値の信頼性は高い水準と判断している。

価格はどこに集中しているか

価格分布の中央値は 6,480万円、上下四分位（安めの4分の1〜高めの4分の1）は 3,895万円〜8,680万円。平均価格は6,910万円で中央値より約430万円高く、分布は右に裾を引いている(=高額物件が平均を引き上げている)。最安層(下位5%)は 2,499万円、最上層(上位5%)は 1億5,499万円 で、約6.2倍の開きがある。ヒストグラムで最も件数が多い帯は 7,500〜8,000万円帯(78件) と 2,500〜3,000万円帯(68件)。中央付近よりも両極にピークがあるのは、東京都荒川区の中古マンション群が「築古の格安帯」と「築浅・好立地のプレミアム帯」の二層構造になっていることを示唆する。

㎡単価の中央値は 106.57万円/㎡。プロフィール側で参照したHOMES住まいインデックスの「築10年・70㎡標準で6,729万円」と整合的な水準であり、本サービス集計の価格感が外部統計と大きく乖離していないことを確認できる。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は1,030件、掲載終了は350件。ただしこの数値は週次で大きなバーストを含んでおり、当サービスのスキャン周期の影響が含まれている可能性が高い。観測期間の制約から、新規掲載のフロー値そのものは参考扱いと位置付けたい。一方、掲載期間(掲載開始から終了までの長さ)の中央値は 6日、下から4分の1のラインで5日、上から4分の1で7日と分散も極めて小さい。出てすぐ消える、というのが東京都荒川区 中古マンションのリアルである。なお「掲載終了」は成約を意味しないため、価格改定や売主都合の取り下げも含む点には注意したい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都荒川区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。緩やかな下り坂ではなく、年代の境界でガクッと段差ができる階段だ。

築年帯ごとの中央価格

最も注目すべきは、新耐震帯(1981〜99年)から品確法帯(2000〜09年)に移った瞬間に価格中央値が 約3,108万円ジャンプ している点だ。2009年6月の長期優良住宅認定制度の前後、すなわち2010年代以降の㎡単価は140〜157万円と高止まりし、2020年以降の新省エネ基準帯では ㎡157.45万円 と本集計内で最高水準。一方で総額の中央値は7,470万円と2000年代帯より低く、これは中央面積が51㎡と小さいため(=コンパクトな1LDK中心)である。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準を境に旧耐震からは約1,891万円のプレミアムが乗り、2000年4月施行の品確法(住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化)を境にさらに約3,108万円のプレミアム。法令の境界が、そのまま市場価格の境界になっている。間取りと築年帯を重ねて見ると、この階段はさらに鮮やかになる。3LDKで見ると旧耐震帯の中央値は2,680万円、新耐震帯5,490万円、2000年代帯9,699万円、2010年代帯12,035万円、2020年以降12,980万円。築年の節目ごとに数千万円のステップが刻まれている。

旧耐震物件の比率と影響

本集計のリスク要素を見ると、旧耐震物件は91件(13.4%)。決して少なくない比率だ。旧耐震は住宅ローン審査で減価償却年数が短くなりやすく、フラット35適合検査・耐震基準適合証明の取得が必要になるケースが多い。地震保険料率や住宅ローン控除の適用可否にも影響する。価格中央値が2,999万円と魅力的な水準であるのは、こうした取得・保有コストのハンディが価格に織り込まれている結果と読み解ける。仮説として、リノベ前提で取得する層が下支えしている可能性は高い。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値7,980万円、1LDK中央値4,700万円。同じ「東京都荒川区 中古マンション」と言っても、間取りで3,000万円以上の差がある。

主要間取りの顔ぶれ

興味深いのは、㎡単価のピークが2LDK帯(115.57万円) にあり、4LDK以上では80.24万円まで落ち込むこと。広い物件ほど単価は下がるのが常だが、東京都荒川区では2LDK〜3LDK帯が実需(=DINKS〜ファミリー一次取得層)のスイートスポットになっていることが、価格の凝縮を生んでいる。1K/1DKの中央値2,698万円は、東京23区の単身向け中古としては割安感のある水準。投資家層が下支えしている可能性がある(あくまで仮説)。

構造別の相場

構造別では、RC造29件で中央値7,699万円・㎡単価141.84万円、SRC造12件で中央値4,685万円・㎡単価87.0万円。SRC造はサンプルが少ないため傾向として読む程度だが、SRC造の中央築年が1991年とやや古く、RC造の2007年と16年差がある。構造の差というより、築年の差が価格に乗っている形と解釈できる。

タワマン・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィールで挙げたとおり、区内最高層は日暮里駅前のステーションガーデンタワー(約160m)。当面この座は維持されるが、西日暮里駅前再開発で2031年度に高さ約170mの住宅棟が竣工すれば、区内のスカイラインが書き換わる。本集計で上位5%(1億5,499万円超)に並ぶ物件群の多くは、こうしたタワー系の高層階・好眺望住戸と推察される(個別物件の精査は本稿の範囲外)。タワーマンションは管理費・修繕積立金がエリア平均より高めに設定される傾向があり、保有期間中のランニングコストは内見時に必ず確認したい。

立地軸でみる相場

駅徒歩のプレミアムは想像より分かりやすい。一方で町別の差は想像を超える。

駅徒歩帯ごとの価格感

徒歩5分以内と6〜10分の間に約1,200万円の段差。一方、11〜15分と6〜10分の中央値は同額の5,780万円で並んでおり、徒歩10分を超えるあたりで価格抵抗線がある印象。16〜20分帯で中央値が6,385万円とむしろ上がるのは、面積中央値が73.96㎡と広く、戸建て競合エリアで広めの間取りが流通しているためと考えられる(㎡単価は80.24万円と最も安い)。

町丁/地区での偏り

町別では大きな格差が見える。本集計の上位町は以下のとおり。

• 西日暮里(127件): 中央値7,990万円、㎡単価 151.44万円 — エリア内突出。再開発期待が価格に厚く乗っている。
• 東日暮里(190件): 中央値7,048万円、㎡単価121.52万円 — 件数最多。山手線「日暮里」駅圏のプレミアムが効いている。
• 南千住(121件): 中央値6,980万円、㎡単価93.63万円 — タワマン群と築年新しめの供給が中心。中央面積70.09㎡と広い。
• 荒川(75件): 中央値4,980万円、㎡単価82.11万円。
• 西尾久(57件): 中央値4,890万円、㎡単価69.74万円 — 都電荒川線沿線。
• 町屋(53件): 中央値4,180万円、㎡単価 65.04万円 — エリア内最安水準。

西日暮里と町屋の㎡単価差は 約2.3倍。同じ区内とは思えない開きである。エリアプロフィールにもあるとおり、町屋駅徒歩2分では2026年4月時点で旧三菱電機ビルソリューションズ本社跡地の住友不動産による開発計画が動いており、町屋エリアは中期的に押し上げ材料を抱えている。現時点での割安感は、見方を変えれば「これから上がる余地」とも読めるかもしれない(推測)。

リスク要素と注意ポイント

価格だけ見て買えない事情が、東京都荒川区には複数存在する。

当サービス集計のリスク要素の比率

本集計680件中、旧耐震は91件(13.4%)、借地権1件(0.1%)、再建築不可・告知事項は0件。再建築不可ゼロは、東京都荒川区が23区の中でも木造密集はあるものの分譲マンション流通市場では区分所有制度下にあることが大きい(プロフィール由来)。旧耐震13.4%という比率は、価格中央値2,999万円という割安感の源泉でもあり、同時に住宅ローン審査・耐震基準適合証明取得・保険料率という三重のハードルを意味する。一次取得層が「予算が合うから」とこの帯に手を出す前に、フラット35適合検査の可否は仲介担当者に必ず確認したい。

立地に固有のリスク(ハザード)

エリアプロフィールにあるとおり、荒川区内では約5割の地域が高潮浸水想定地域に指定され、最大約3mの浸水が想定されている。低地の南千住・町屋・西尾久では内水氾濫リスク、隅田川沿いでは液状化の可能性も高まる(出典: 荒川区防災マップ / bosai.city.arakawa.tokyo.jp)。地震面では、2022年東京都都市整備局の調査で 荒川六丁目が都内総合危険度ワースト1位、町屋四丁目が2位 とされており、本集計で町屋の㎡単価が安いことの一因と考えられる。低層住戸を選ぶ際は、ハザードマップ上の浸水深と階数の関係を必ず重ね合わせること。

規制・条例で抑えるべき点

東京都荒川区は不燃化特区制度を運用しており、特区内では古い木造建物の建替え支援・解体支援・住み替え助成・解体後更地の固定資産税減免などが受けられる(出典: 荒川区公式)。マンション購入の直接のメリットではないが、周辺の木造密集が将来的に建替えで解消されれば、エリア全体の防災性が上がり、相場の下支え要因となる。内見時のチェックポイントは、(1)建物の耐震基準(1981年6月以降か)、(2)修繕積立金の残高と長期修繕計画、(3)管理組合の運営状況、(4)周辺の木造密集度と延焼リスク、(5)ハザードマップ上の浸水想定深と階数の関係。小規模マンションが多い東京都荒川区では、特に管理組合の運営状況確認が重要となる。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

本サービスの集計値を、外部の公式統計と並べてみる。プロフィールで参照した国土交通省「不動産情報ライブラリ」の駅別取引データ(2024〜2025年)では、日暮里駅の平均6,435万円・㎡単価114万円、町屋駅の平均4,667万円、三ノ輪駅の平均4,999万円、熊野前駅の平均4,599万円、南千住駅の取引29件などが示されている(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ / reinfolib.mlit.go.jp)。

本サービス集計の対応する町を並べると、東日暮里の中央値7,048万円・㎡単価121.52万円は日暮里駅圏の取引平均より高く、これは売出価格(=売主希望)であることが影響している。町屋の中央値4,180万円は国交省の取引平均4,667万円とほぼ整合的だ。プロフィールに示された「直近3年で12.18%上昇(1年前→今年は+9.20%)」というトレンドを踏まえれば、本集計の中央値が国交省取引データよりやや上振れする方向にあるのは妥当と読める。集計の方向感に大きな歪みはないと判断してよいだろう。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。

下位10%: 2,698万円以下に並ぶ物件

本集計で価格下位10%層(66件、2,698万円以下)の顔ぶれは、中央築年 1980年(旧耐震)、中央面積 39.27㎡、中央駅徒歩 6分。築年は古いが駅徒歩は意外に近い、というのが共通項だ。1K/1DK〜2DKのコンパクト住戸が中心で、リノベ前提の実需層、または投資による賃貸運用を想定する層に向いている。エリアプロフィールにある「南千住駅平均賃料97,668円」と組み合わせれば、表面利回りの目安が立つレンジでもある(個別物件の利回り算出は本稿の対象外)。

上位10%: 1億2,800万円以上に並ぶ物件

上位10%層(66件、1億2,800万円以上)は中央築年 2008年、中央面積 74.31㎡、中央駅徒歩 2分。新しめ・広め・駅近の三拍子。タワー系の高層階や、再開発が進む西日暮里・南千住の好立地住戸が想定される。世帯年収目安(価格の5〜7倍)で見れば、おおむね 年収1,800万〜2,500万円層 の予算帯。エリアプロフィールでも指摘されている国外居住者保有比率7.7%(23区4位タイ)という事実を踏まえると、この帯の一部は投資需要・キャッシュ取得層が支えている可能性が高い(推測)。

末尾の橋渡し

下位10%帯と上位10%帯では、中央築年で28年、中央面積でほぼ倍、立地でも徒歩4分の差がある。本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まれば、次は条件を絞って「監視」するフェーズに入る。本サービス集計で見えた 掲載期間中央値6日 という流通速度を考えれば、欲しい条件の物件が翌日には消えていてもおかしくない。毎日の自動追跡なしで欲しい一物件にたどり着くのは、現実的にかなり厳しい局面である。

よくある質問(当サービス集計での回答)

Q1. 東京都荒川区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、価格中央値は 6,480万円、㎡単価中央値は 106.57万円。安めの4分の1ラインで3,895万円、高めの4分の1ラインで8,680万円。築年・立地・面積で大きく振れるため、ピンポイントの相場は条件を絞って見るのが現実的です。

Q2. 東京都荒川区 中古マンションの買い時はいつですか？ 一概には言えませんが、本集計では掲載期間中央値が6日と回転が速く、好条件物件は出てすぐ消えます。外部統計(東京カンテイ・東日本不動産流通機構)でも価格は高値圏で推移している一方、東京23区の都心3区では2026年2月に37か月ぶりの売出価格下落が記録されています(出典: 東京カンテイ / kantei.ne.jp、日本経済新聞)。「待てば下がる」と決め込まず、自分の条件に合う個別物件が出たら早めに動くスタンスが現実的です。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では680件中91件(13.4%)が旧耐震に該当します。1981年6月以前の建築で、住宅ローン審査・耐震基準適合証明取得・保険料率などで実需取得時のハードルが上がります。価格中央値は2,999万円と魅力的ですが、リノベ費用・適合証明取得費用を含めた総予算で判断したいところ。

Q4. 東京都荒川区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、2020年以降築(㎡157.45万円)、駅徒歩1〜5分(㎡114.19万円)、町別では西日暮里(㎡151.44万円) が㎡単価上位の条件です。逆に町屋(㎡65.04万円)・西尾久(㎡69.74万円)は割安帯。同じ区内でも2倍以上の単価差があります。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 徒歩1〜5分の中央値6,980万円に対し、6〜10分は5,780万円。約1,200万円の差があります。一方、11〜15分も5,780万円と6〜10分と同水準で、徒歩10分を超えると追加の値引きが効きにくい構造。徒歩5分以内のプレミアムが特に大きいエリアです。

Q6. 西日暮里駅前再開発が中古相場に与える影響は？(2026年6月特有の問い) 本集計で西日暮里町の㎡単価は151.44万円と既にエリア内突出しています。荒川区公式・建通新聞の報道によれば、地上46階・高さ約170m・住宅979戸の再開発は2026年12月に権利変換認可、2031年3月竣工予定。期待先行の相場形成が現在進行中と読めます。仮説として、権利変換認可のタイミングで西日暮里・東日暮里の中古相場にもう一段の上昇圧力がかかる可能性があります。

Q7. 狙いの条件で東京都荒川区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 本サービス(物件ウォッチ)は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO の13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 2LDK以上 × 駅徒歩5分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載期間中央値6日」の流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは、築年帯の境界に生じる「価格の崖」 だ。旧耐震→新耐震で約1,891万円、新耐震→品確法世代で約3,108万円。法令の境界がそのまま価格境界になっており、「築40年が安い」という単純な話ではなく、1981年6月と2000年4月という具体的な日付の前後で市場評価が一段一段切り替わっている。この事実を理解した上で、自分の予算と築年の希望値を照らし合わせると、検討すべきレンジが具体化する。注意点として、(1)新規掲載のフロー値はスキャン周期の影響で参考扱い、(2)表示価格は売出時点で成約価格ではない、(3)同一物件の複数サイト掲載はそれぞれ1件として数えていることを、改めて添えておきたい。継続観測で、西日暮里再開発の権利変換認可前後(2026年12月)に町別㎡単価がどう動くか追跡したい。

本レポートは、当サービス(物件ウォッチ)が13サイト(athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO)から自動収集した、2026年5月5日〜6月4日の東京都荒川区 中古マンション掲載データ680件の集計に基づきます。日本の不動産市場全体の動向ではなく、本サービスが収集した範囲のスナップショットです。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都荒川区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。