SRC造の掲載が前月から倍増、それでも中央値6,498万円は動かず | 東京都荒川区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 1513件集計

最終更新: 2026年9月5日 | 1,513件・13サイトのデータに基づく

掲載件数が前月比+8.7%の増加、構造別ではSRC造が倍近くまで膨らんだ。それなのに価格の真ん中はぴたりと動かない——。当サービスが13サイトから収集した東京都荒川区・中古マンションの掲載データ1513件（対象期間2026年8月5日〜9月4日）を集計すると、中央値は6,498万円で前月と同額だった。増えたのは主に「安い側の玉」なのか、それとも情報の書かれ方が変わっただけなのか。本集計の数字を軸に、築年の断層、駅徒歩の逆転、町丁ごとの温度差までを追う。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1513件、期間 2026-08-05 〜 2026-09-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した1513件（2026年8月5日〜9月4日）で、価格中央値は6,498万円、平均は6,804万円、㎡単価中央値は104.1万円/㎡。中央値は前月と同額で横ばい。
• 構造別「SRC造」の掲載が64件→126件（+96.9%の増加）。中央値は5,999→5,498万円（前月比−8.4%）と下がった。
• 構造別「RC造」も100件→203件（+103.0%の増加）。中央値は7,180→7,380万円（前月比+2.8%）で上昇。
• 築年の断層は明確。旧耐震（1980年以前）3,390万円に対し2000〜2009年は7,998万円で、差は4,608万円。㎡単価では69.0万円/㎡と124.7万円/㎡。
• 駅徒歩11〜15分の中央値が6,089→4,985万円（前月比−18.1%）と大きく下振れ。掲載の中身が入れ替わった影響とみられる。
• 掲載終了までの日数は中央値27日（下位25%は10日、上位25%は52日）。1か月で新規601件、掲載終了656件と回転は速い。
• 旧耐震は146件で全体の9.6%、借地権は3件（0.2%）。再建築不可・告知事項の記載は本集計では0件。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,498万円
• ㎡単価中央値: 104.1万円/㎡
• 中央値の前月比: +0.0%
• 集計件数: 1513件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 27日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造の掲載が64件→126件、中央値はむしろ下がった

当サービスの集計で最も動いたのは構造別の内訳だ。SRC造は前月64件、今月126件（+96.9%の増加）。ところが中央値は5,999→5,498万円（前月比−8.4%）と逆方向に振れた。SRC造の築年中央値は1991年で、RC造の2009年より18年古い。推測だが、1980〜90年代の中規模物件がまとまって掲載に上がったことが、件数増と中央値低下を同時に説明する可能性がある（確証なし）。

RC造は100件→203件と倍増、価格は+2.8%の上昇

RC造も100件→203件（+103.0%の増加）と大きく伸び、中央値は7,180→7,380万円（前月比+2.8%）。築年中央値は2009年、面積中央値60.21㎡で、㎡単価中央値は133.25万円/㎡と本集計で最も高い構造帯だ。なお構造の記載がある物件は1513件中340件にとどまる。件数急増の一部は、掲載側で構造表記が充実したことによる可能性もある（推測、確証なし）。

駅徒歩11〜15分の中央値が4,985万円まで下振れ

駅徒歩帯では11〜15分が動いた。当サービス集計で前月6,089万円だった中央値が、今月は4,985万円（前月比−18.1%）。件数は179件→199件と増えている。この帯の築年中央値は1998年、面積中央値59.11㎡。徒歩5分以内（6,498万円）との差は1,513万円で、予算5,000万円前後の読者にとっては現実的な選択肢が増えた月と読める。

東京都荒川区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1513件。これが当サービスが13サイトから収集した、東京都荒川区・中古マンションの2026年8月5日〜9月4日の掲載件数だ。前月の1392件から+8.7%の増加で、母数は着実に厚くなっている。

集めた1513件の内訳

件数の柱はSUUMOの433件、次いでathomeの255件、LIFULL HOMESの248件、HOME4Uの159件、ノムコムの98件。同じ物件が複数サイトに載っていればそれぞれ1件として数えているため、単純な物件数ではなく「掲載の厚み」と捉えてほしい。サイトごとに顔つきも違い、athomeは面積中央値49.79㎡・築年中央値1994年で価格中央値4,500万円と小ぶり・築古寄り、長谷工の仲介は65.4㎡・2007年で7,480万円、東急リバブルは8,048万円と高値帯に寄る。どのサイトを見ているかで「荒川区の相場観」がずれるのは、この構成差が理由だ。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は6,498万円、平均は6,804万円。平均が中央値を上回るのは、高値側に裾を引いた分布だからだ。最安層（下位5%）は2,480万円、最上層（上位5%）は1億3,543万円、実際の最小値は700万円、最大値は1億7,250万円と、幅は20倍以上ある。安めの4分の1のラインが4,500万円、高めの4分の1が8,280万円で、ボリュームゾーンは4,500万〜8,300万円。500万円刻みの分布では4,500万〜5,000万円が143件で最多、次いで7,500万〜8,000万円が130件と、山が二つに割れているのが今月の特徴だ。㎡単価中央値は104.1万円/㎡で、前月の103.45万円/㎡から+0.66万円/㎡の上昇にとどまる。

掲載開始と掲載終了の動き

期間中の新規掲載は601件、掲載終了は656件。掲載終了までの日数は中央値27日、下位25%は10日、上位25%は52日だ。つまり半数は1か月弱で画面から消える。週別に見ると8月5日週が新規212件と突出し、以降は85件・115件・101件と落ち着いた。9月2日週は集計途中のため参考程度に見ておきたい。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都荒川区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが収集した1513件を築年帯で切ると、価格の階段が数字でそのまま見える。

築年帯ごとの中央価格

境界の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐと、中央価格は3,390万円から5,280万円へ。差は1,890万円で、面積差（45.09㎡→60.52㎡）を差し引いても㎡単価で87.4万円/㎡が69.0万円/㎡を大きく上回る。次の段差はもっと急だ。2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）を境に5,280万円→7,998万円、差は2,718万円に開く。

面積を揃えるとさらに鮮明になる。本集計を3LDKに限ると、1981〜1999年が121件で6,580万円、2000〜2009年が123件で10,480万円。ほぼ同じ件数どうしで3,900万円の差だ。一方、2009年6月に始まった長期優良住宅認定制度の前後、つまり2010〜2019年は7,880万円で2000年代を118万円下回る。ただし面積中央値は70.33㎡から57.32㎡へ縮んでおり、㎡単価では124.7万円/㎡から137.1万円/㎡へ切り上がっている。2020年以降が6,580万円と安く見えるのも同じ理屈で、52.13㎡というコンパクトさの帰結。単価では153.0万円/㎡と本集計で最も高い。

構造を重ねると、2000〜2009年帯ではSRC造22件が8,999万円、RC造66件が7,649万円。この帯に限ればSRC造のほうが高い。

旧耐震の比率と、その重さ

旧耐震は146件、全体の9.6%。10件に1件は1981年6月以前の建築だ。中央価格3,390万円は確かに安いが、住宅ローンの融資期間が短くなりやすい、金融機関によっては審査が厳しくなる、地震保険料が新耐震より不利になりやすい、といった実務上のハードルが価格に織り込まれていると読める。なお「築40年＝旧耐震」ではない。1985年築なら新耐震で、判定はあくまで建築年（正確には建築確認の時期）による。ここを混同すると、本来もっと評価されるべき物件を割高に見誤ることになる。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は7,880万円、1LDKは4,980万円。当サービスが収集した同じ荒川区の掲載データの中で、間取りが変わるだけで2,900万円の差がつく。

主要間取りの顔ぶれ

間取りが判明した844件のうち3LDKが328件（38.9%）、2DK/2LDKが299件（35.4%）で、この2つで4分の3近くを占める。面白いのは㎡単価で、最も高いのは2DK/2LDKの122.5万円/㎡。築年中央値が2006年と新しく、駅近の新しめ物件が多く含まれることが効いていると読める。逆に4LDK以上は総額こそ最高の8,499万円だが、単価では90.4万円/㎡と最も割安。広さを求める読者にとって荒川区は面積効率がよいエリアだ、と当集計からは言える。前月比では2DK/2LDKが6,698→7,180万円（前月比+7.2%の上昇）、1K/1DKが3,190→3,580万円（前月比+12.2%の上昇）と、コンパクト側が押し上がった。

構造別の相場

構造の記載がある340件では、RC造が203件で中央値7,380万円、SRC造が126件で5,498万円、鉄骨造が11件で3,380万円（サンプルが少なめなので傾向として見る程度）。数字だけ見るとRC造がSRC造を1,882万円上回るが、これを「構造の優劣」と読むのは早い。RC造の築年中央値は2009年、SRC造は1991年。18年の築年差が価格差の大半を説明している可能性が高い（推測）。実際、2000〜2009年帯に限ればSRC造8,999万円がRC造7,649万円を上回っている。

一般論として、SRC造は鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせるため高層・大スパンに向き、RC造は近年の高層化技術の進展で高強度コンクリートによる置き換えが進んだ。遮音・断熱は構造種別より、サッシ性能・床仕様・断熱改修の有無といった個別条件の影響が大きい。内見では構造名より、二重床か否か、窓の性能、そして共用部の管理状態を見たい。

大規模・低層の位置づけと、確認しておきたいこと

荒川区のマンションブランドやタワー型物件の分布、修繕積立金・管理費の典型値については、今回参照したエリア概要に記載がなく、公開情報未確認だ。数字がない以上ここでは断定しない。ただし当集計の上位10%層（1億1,480万円以上）は築年中央値2008年・面積中央値71.79㎡・駅徒歩中央値2分という顔ぶれで、大規模な駅近物件が高値帯を形づくっていると見える。管理費・修繕積立金は同じ築年でも倍近く違うことがあるため、価格表の隣に必ず並べて比較したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが高い——当サービスの集計では、そんな逆転が起きている。

駅徒歩帯で中央価格を並べると、1〜5分が6,498万円（639件）、6〜10分が6,480万円（592件）、11〜15分が4,985万円（199件）、そして16〜20分が7,280万円（70件）。徒歩20分近い物件のほうが11〜15分より2,295万円高い。種明かしは面積で、16〜20分帯の面積中央値は80.84㎡と突出し、築年中央値も2007年と新しい。㎡単価に直せば90.1万円/㎡で、11〜15分の90.1万円/㎡と並ぶ最安水準だ。総額は大きいが、単価では最も効率がよい層と言える。

逆に徒歩5分以内は㎡単価111.4万円/㎡と最も高く、しかも安めの4分の1が3,900万円、高めの4分の1が8,805万円と価格の散らばりが最大。駅前の小型ワンルームから大型ファミリーまで同居しているためで、「駅近＝高い」と一括りにできないのが荒川区の面白さだ。6〜10分帯は㎡単価105.8万円/㎡、面積60.67㎡と最もバランスが取れており、本集計の総件数592件という厚みもある。狙いを定めるならまずここ、というのが編集部の印象だ。

町丁別に見ると、13サイトから集めたデータの分布はきれいに割れる。最多は東日暮里の332件で中央値6,580万円、面積53.75㎡と小ぶりながら㎡単価は135.9万円/㎡と高い。次いで南千住290件・7,280万円だが、面積中央値65.63㎡で㎡単価は96.1万円/㎡と落ち着く。最も高いのは西日暮里の279件で中央値7,980万円、㎡単価146.5万円/㎡。高めの4分の1が1億1,880万円まで伸び、区内のプレミアム帯を形成している。

一方で西尾久は161件・4,890万円、㎡単価81.2万円/㎡と区内で最も割安。町屋126件・4,980万円（85.7万円/㎡）、東尾久104件・4,890万円（87.8万円/㎡）が続く。荒川は192件・6,498万円で、ちょうど区全体の中央値と一致した。エリア概要に挙がっている日暮里・西日暮里・町屋・南千住といった主要駅と、都電荒川線・日暮里・舎人ライナーの沿線という重層的な交通条件が、この価格差の背景にあると読める（各駅の乗降人員や所要時間の具体値は公開情報未確認）。なお「役所前駅」表記の11件はサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたい。

リスク要素と注意ポイント

安い物件には、たいてい理由がある。当サービスが収集した1513件について、掲載情報から拾えるリスク要素の比率を見ておこう。

最も存在感があるのが旧耐震（1981年6月以前の建築）で146件、全体の9.6%。10件に1件だ。借地権は3件で0.2%、再建築不可と告知事項の記載は本集計では0件（0%）だった。ただしこれは「掲載文に書かれていた範囲」の集計であることに注意したい。記載のない項目が存在しないとは限らず、重要事項説明で初めて出てくる条件もある。数字はスクリーニングの入口であって、結論ではない。

旧耐震146件の中央価格は3,390万円、面積中央値45.09㎡、築年中央値1979年。㎡単価69.0万円/㎡は新耐震（1981〜1999年）の87.4万円/㎡を大きく下回る。この価格差は実務コストの裏返しでもある。金融機関によっては融資期間が短く設定されやすく、住宅ローン控除の適用要件でも耐震性の確認が論点になる。地震保険料の区分でも新耐震より不利になりやすい。加えて、築45年超の建物は大規模修繕の周期が進み、修繕積立金の残高と今後の値上げ計画が資産価値を左右する。総会議事録と長期修繕計画は、価格交渉の前に必ず見ておきたい書類だ。

下位10%層（2,980万円以下の149件）を見ると、築年中央値1981年・面積中央値31.48㎡・駅徒歩中央値5分。つまり「駅は近いが狭くて古い」が荒川区の安値帯の典型像だ。単身向けの投資や、リノベーション前提のセカンドハウスなら選択肢になるが、実需のファミリーが総額だけで飛びつく層ではない。

ハザードについては、正直に書いておく。荒川区の浸水想定区域の該当状況、液状化リスク、学区評価、医療アクセスといった項目は、今回参照したエリア概要ではいずれも未確認（unknown）だった。区名から連想して断定的に書くことはできない。購入検討時は、必ず自治体が公表する最新のハザードマップと、対象物件の所在地・階数を突き合わせること。1階と5階以上では浸水時の実害がまったく違う。用途地域や容積率、区独自の住宅補助制度についても本記事では公開情報未確認とし、推測での記述は避ける。

もう一点、本集計は売出時点の掲載価格であって成約価格ではない。掲載終了までの日数は中央値27日と短く、値付けが強気すぎる物件は長く残る一方、相場に合った物件は短期間で消える。掲載期間の長短そのものが、価格の妥当性を測るヒントになる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ荒川区の中古マンションでも、下位10%と上位10%は「別の商品」と言っていい。当サービスが収集した1513件を価格順に切ると、その輪郭がくっきり出る。

下位10%層の境界は2,980万円。該当149件の顔ぶれは、築年中央値1981年、面積中央値31.48㎡、駅徒歩中央値5分。前月の境界2,799万円から+181万円（前月比+6.5%の上昇）と、安値のラインはむしろ切り上がっている。この層は総額を抑えたい単身者、あるいは賃貸に回す前提の投資検討層に向く。参考値として、旧耐震帯を含む1981〜1999年の掲載では想定利回りの中央値が5.6%と出ており（利回り記載のある物件のみの集計）、価格の安さが利回りに反映される構図は見える。ただし融資条件と修繕積立金の水準次第で手残りは大きく変わるため、表面利回りだけで判断しないこと。

上位10%層の境界は1億1,480万円。該当149件は築年中央値2008年、面積中央値71.79㎡、駅徒歩中央値2分。前月の1億1,800万円から−320万円（前月比−2.7%）と、高値のラインはわずかに下がった。上位5%は1億3,543万円、最大値は1億7,250万円。西日暮里の高めの4分の1が1億1,880万円だったことを踏まえると、このプレミアム帯の相当部分が日暮里・西日暮里寄りの駅近大型物件で構成されていると読める。買い替えで広さと駅距離を両立させたい層、資産性を優先する層の主戦場だ。

そして中間。4,500万〜8,300万円のボリュームゾーンには全体の半数が入り、500万円刻みで見ると4,500万〜5,000万円に143件、7,500万〜8,000万円に130件と山が二つある。予算がこの帯にある読者は、選択肢が多いぶん「比較疲れ」を起こしやすい。

ここで効いてくるのが回転の速さだ。本集計では期間中に601件が新規掲載され、656件が掲載終了。掲載終了までの日数は中央値27日、下位25%は10日で消えている。条件のよい玉ほど早く動くのは想像に難くない。週末にまとめてポータルを巡回する運用では、10日で消える層はそもそも視界に入らない。13サイトを横断して毎日追う——価格の真ん中が動かない月ほど、この差が結果を分ける。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都荒川区の中古マンションの中古相場はいくらですか？

当サービスの集計では、13サイトから収集した1513件（2026年8月5日〜9月4日）の価格中央値は6,498万円、平均は6,804万円、㎡単価中央値は104.1万円/㎡です。安めの4分の1が4,500万円、高めの4分の1が8,280万円で、最小値700万円から最大値1億7,250万円まで幅があります。なお掲載価格であり成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月6,498万円から今月6,498万円と変化なし、㎡単価中央値も103.45→104.1万円/㎡とほぼ横ばいです。一方で掲載件数は1392→1513件（前月比+8.7%の増加）と選択肢は増えました。価格が動かず玉数が増えている局面は、条件を絞って比較するには向きます。ただし本集計は掲載データであり、金利や個別の資金計画までは含みません。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい流通していますか？

当サービスが収集した1513件のうち、旧耐震（1981年6月以前の建築）は146件で9.6%でした。中央価格は3,390万円、面積中央値45.09㎡、㎡単価69.0万円/㎡で、新耐震（1981〜1999年）の5,280万円・87.4万円/㎡を明確に下回ります。融資期間や地震保険の条件で不利になりやすい点が価格に反映されていると読めます。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では、築年帯では2020年以降が153.0万円/㎡と最も高く、2010〜2019年137.1万円/㎡、2000〜2009年124.7万円/㎡と続きます。駅徒歩では1〜5分が111.4万円/㎡で最高。町丁別では西日暮里が146.5万円/㎡、東日暮里が135.9万円/㎡と高水準です。つまり「新しい・駅近・日暮里寄り」が単価を押し上げる条件です。

Q5. 駅徒歩でどのくらい価格が変わりますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が6,498万円（639件）、6〜10分が6,480万円（592件）、11〜15分が4,985万円（199件）、16〜20分が7,280万円（70件）。16〜20分が高いのは面積中央値80.84㎡と広いためで、㎡単価では90.1万円/㎡と最も割安な層です。総額と単価で順位が入れ替わる点に注意してください。

Q6. 今月、構造別の件数が急増したのはなぜですか？

当サービスの集計では、SRC造が64→126件（+96.9%の増加）、RC造が100→203件（+103.0%の増加）でした。ただし構造の記載がある物件は1513件中340件にとどまります。推測ですが、掲載側で構造表記が充実したことと、1980〜90年代のSRC造物件がまとまって掲載されたことの両方が寄与した可能性があります（確証はありません）。

Q7. 狙いの条件で東京都荒川区の中古マンションの新着を毎日追うには？

本レポートのデータは、LINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから生成しています。友だち追加して「東京都荒川区 マンション」と送るだけで監視が始まり、13サイトを15分間隔で自動巡回して新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア、予算、築年、面積、利回りなどの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）もあります。有料は月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月の当サービス集計で最も示唆的なのは、「件数は増えたのに真ん中は動かない」という事実だ。総件数は1392→1513件（前月比+8.7%の増加）、構造別ではSRC造が64→126件（+96.9%の増加）、RC造が100→203件（+103.0%の増加）。それでも価格中央値は6,498万円で前月と同額、㎡単価中央値も104.1万円/㎡でほぼ据え置きだった。動いたのは裾のほうで、下位の目安は4,380→4,500万円へ、高めの4分の1は8,380→8,280万円へ。つまり価格帯が中央に収斂しつつあると読める。読者への含意はシンプルで、「安値の掘り出し物」は減り、「高値の強気玉」も引っ込んだ月だ。最後に2点。本集計は売出時点の掲載価格であって成約価格ではなく、同一物件が複数サイトに載る場合はそれぞれ1件として数えている。数字はあくまで掲載の厚みを映す鏡として読んでほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1513件（2026-08-05 〜 2026-09-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都荒川区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。