SRC造が前月比+241.9%増、板橋の中古マンションは価格横ばい | 東京都板橋区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 3080件集計

最終更新: 2026年9月6日 | 3,080件・13サイトのデータに基づく

同じ板橋区内で、旧耐震の中央値3,190万円と2000年代築の7,480万円が並んで掲載されている——価格差はおよそ2.3倍。当サービスが13サイトから収集した東京都板橋区の中古マンション3,080件（対象期間2026年8月6日〜9月5日）を集計すると、全体の中央値は4,299万円で前月比+0.4%とほぼ動かない一方、内訳では構造・築年・町丁ごとに大きな段差が見えてきた。数字の裏側にある「どこが安く、どこが速く消えるか」を読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 3080件、期間 2026-08-06 〜 2026-09-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した3,080件（うち価格取得3,056件）の中央値は4,299万円、平均は4,985万円、㎡単価中央値は79.6万円/㎡。前月比+0.4%とほぼ横ばい
• 構造別で最大の変化はSRC造の掲載件数が62件→212件（前月比+241.9%増）。RC造も149件→443件（前月比+197.3%増）。ただし当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、件数だけで需給は語れない
• 築年帯の断層は明確。旧耐震3,190万円→新耐震4,300万円→品確法世代7,480万円と、2000年の境界で+3,180万円の段差
• 旧耐震（1981年6月以前）の比率は31.2%（962件）。前月の30%から+1.2ポイントの増加
• 駅徒歩1〜5分は中央値4,590万円で前月比+7.2%の上昇。一方、㎡単価は徒歩が延びるほど素直に下がる
• 町丁別の落差が大きい。加賀8,580万円に対し高島平2,590万円、東坂下3,380万円
• 掲載終了までの日数は中央値12日、早い4分の1は6日。追いかける速度が問われる

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,299万円
• ㎡単価中央値: 79.6万円/㎡
• 中央値の前月比: +0.4%
• 集計件数: 3080件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 12日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造の掲載が62件→212件、前月比+241.9%増

本集計で構造がSRC造と判別できた物件は、前月62件から今月212件へ（前月比+241.9%増）。ただし中央価格は4,844万円→4,840万円とほぼ不変で、値動きというより「構造情報まで取れた物件が増えた」性格の変化と読める。この件数増には当サービスの収集範囲の変動（掲載構造の変更や取得タイミング）を含む可能性があり、件数だけを根拠に需給の変化を断定はできない。

RC造は149件→443件（前月比+197.3%増）、中央値は5,298万円へ

RC造は149件→443件と大きく増え（前月比+197.3%増）、中央価格は6,200万円→5,298万円（前月比-14.5%）。今回のRC造の中央築年は1996年、中央面積61.22㎡で、母集団に中位価格帯の物件が厚く混ざったことが効いていると解釈できる。推測だが、価格そのものの下落というより構成の入れ替わりの影響が大きい。ここでも当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある点は同じだ。

鉄骨造は9件→14件、中央値2,480万円→3,780万円

本集計の鉄骨造は9件→14件（前月比+55.6%増）、中央価格は2,480万円→3,780万円（前月比+52.4%の上昇）。ただしサンプルは14件と少なめなので、傾向として眺める程度にとどめたい。中央築年は1975年、中央面積62.64㎡で、旧耐震期の広めの住戸が中心という顔つきである。件数の増減には収集範囲の変動を含む可能性がある。

東京都板橋区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

3,080件。これが当サービスが2026年8月6日から9月5日にかけて13サイトから収集した、東京都板橋区の中古マンション掲載データの総量だ。前月の2,595件から+18.7%の増加だが、この増減には当サービスの収集範囲の変動（監視対象の増減やサイト側の掲載構造変更）を含む可能性があり、そのまま在庫の増加とは読まないでほしい。

集めた3,080件の顔ぶれ

サイト別の内訳はLIFULL HOMES 684件、SUUMO 560件、athome 546件、HOME4U 427件が上位。以下、ノムコム201件、三井のリハウス162件、東急リバブル152件、センチュリー21 143件と続く。同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実在戸数とは一致しない。面白いのはサイトごとの「顔」の違いで、athomeは中央値2,980万円・中央面積46.11㎡・中央築年1982年と旧耐震コンパクトが厚く、長谷工の仲介は7,180万円・69.43㎡・2000年と築浅ファミリー寄り。同じ区の同じ月でも、見る窓によって相場観は倍近く変わる。

価格はどこに集中しているか

価格が取得できた3,056件の中央値は4,299万円、平均は4,985万円。安めの4分の1は3,000万円、高めの4分の1は6,698万円で、最安は550万円、最上は1億6,980万円と実に31倍のレンジが同居する。最安層（下位5%）は1,480万円、最上層（上位5%）は9,680万円。㎡単価中央値は79.6万円/㎡だ。500万円刻みの分布では3,500〜4,000万円帯の335件が最多の山で、4,000〜4,500万円帯258件、2,500〜3,000万円帯と3,000〜3,500万円帯が各241件と続く。平均が中央値を約686万円上回るのは、1億円超が約100件混じる高値の裾を引いた分布だからである。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は1,786件、掲載終了は1,116件。掲載が終わるまでの日数は中央値12日、早い4分の1は6日、長引くほうで43日というスピード感だ。前月比では安めの4分の1が3,180万円→3,000万円（前月比-5.7%）と下がり、高めの4分の1は6,490万円→6,698万円（前月比+3.2%の上昇）。中央値は動かず、裾だけが両側へ広がった一か月と読める。

築年帯別の相場と価格の断層

板橋区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは「古い＝安い」という単純な直線ではなく、2000年前後で一段跳ね上がる階段状の構造だ。

築年帯ごとの中央価格

本集計3,080件を築年で切ると、次のようになる。

㎡単価で見ると段差はさらに素直で、旧耐震58.91万円/㎡、新耐震79.58万円/㎡、品確法世代101.77万円/㎡、2010年代112.86万円/㎡と一貫して上がっていく。2000〜2009年と2010〜2019年で中央価格が逆転して見えるのは、後者の中央面積が67.58㎡と7㎡ほど小さいためで、単価では負けていない。

境界で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。この境界をまたぐと中央値は3,190万円→4,300万円と+1,110万円。次いで品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年瑕疵保証の義務化）の境界では4,300万円→7,480万円と+3,180万円もの段差が開く。板橋区の価格階段の最大の踊り場は、耐震ではなく2000年にあると言っていい。

同じ3LDKで重ね合わせると差はもっと生々しい。旧耐震の3LDKは141件で3,790万円、新耐震は309件で5,980万円、品確法世代は179件で7,480万円、2020年以降は41件で1億980万円。間取りを固定してもなお、築年だけで3倍近い開きが生じる。構造で切ると、1981〜1999年ではSRC造112件が5,830万円、RC造160件が4,490万円と、同じ築年帯でSRC造が+1,340万円高い。大規模・高層のSRC物件が広めの住戸を含むためと解釈できる（推測）。

旧耐震3割という現実

本集計で旧耐震に該当するのは962件、全体の31.2%。前月の30%から+1.2ポイントの増加だ。3件に1件が1981年6月以前という比率は、板橋の在庫の性格をよく表している。旧耐震は住宅ローンの融資年数が短く設定されたり、金融機関によって取り扱いが限られたりしやすく、地震保険料の面でも不利になりやすい。一方で表面利回りの中央値は旧耐震7.53%に対し品確法世代3.97%と、収益性では逆転する。安全性と収益性のどちらを取るか——板橋の中古マンション選びは、この二択を最初に突きつけてくる。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は6,285万円、2DK/2LDKは4,180万円。間取りが一段変わるだけで2,105万円の差が開く。当サービスが収集した3,080件を間取りで切ると、板橋区の在庫がどこに厚いのかがはっきり見える。

主要間取りの顔ぶれ

最厚は3LDKの732件で、間取りが判明した層のなかで断然の主役。次いで2DK/2LDKの456件、1LDKの222件と続く。板橋がファミリー中心の在庫構成であることが数字で裏づけられる。単身向けでは1K/1DKの中央値が前月2,514万円→今月1,980万円（前月比-21.2%）と下がったのが目を引くが、63件と母数が限られるため、傾向として見ておきたい。1LDKは中央築年1982年と古めで、中央値3,280万円。同じ1LDKでも1981〜1999年の102件は3,780万円と、築年で1,100万円ほど上がる。

構造別の相場

構造が取れた層では、RC造443件が中央5,298万円（中央築年1996年、61.22㎡）、SRC造212件が4,840万円（中央築年1985年、60.66㎡）、鉄骨造14件が3,780万円（中央築年1975年、サンプルが少なめなので傾向として）。SRC造のほうが安く出るのは中央築年が11年古いからで、構造の格が価格に負けているわけではない。実際、1981〜1999年に限ればSRC造のほうが+1,340万円高かった。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）は柱の粘り強さから中高層・大規模棟に、RC造は中低層から中規模棟に採用されることが多い。遮音・断熱の実感差は構造名よりもスラブ厚・サッシ・二重床/二重天井といった仕様と管理状態に左右されるため、内見では図面の躯体仕様と改修履歴まで見ておきたい。㎡単価の中央値でもRC造87.34万円/㎡、SRC造81.95万円/㎡と大きくは離れていない。

大型物件・ブランドの位置づけ

板橋区の代表的な分譲ブランドやシリーズ、管理費・修繕積立金の典型値については、エリア概要では公開情報未確認のため本記事では触れない。ただし本集計の上位10%層（8,599万円超）の中央面積が75.19㎡・中央築年2007年であることから、高値帯を構成しているのは駅前タワーというより「2000年代以降の広めファミリー住戸」であると読める。4LDK以上141件の中央面積82.36㎡・中央値7,480万円という数字も、その仮説と整合的だ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、徒歩6〜10分の中央値のほうが徒歩11〜15分より安い。本集計の駅徒歩別を並べると、そんな逆転が起きている。

徒歩1〜5分は938件で中央値4,590万円（中央面積56.1㎡、中央築年1987年）、徒歩6〜10分は最多の1,362件で4,194万円（56.7㎡、1986年）、徒歩11〜15分は695件で4,399万円（60.8㎡、1989年）、徒歩16〜20分は64件で3,690万円（65.34㎡、1992年）。徒歩6〜10分が沈んで見えるのは、コンパクト住戸と旧耐震が厚く混ざるためで、㎡単価に直すと逆転は消える。徒歩1〜5分87.34万円/㎡、6〜10分79.74万円/㎡、11〜15分73.75万円/㎡、16〜20分71.85万円/㎡と、駅から離れるほど素直に下がる。総額表示だけを見て「駅近が割安」と誤読しないことが肝心だ。

前月との比較では、徒歩1〜5分が4,280万円→4,590万円（前月比+7.2%の上昇）と最も動いた。徒歩16〜20分は34件→64件（前月比+88.2%増）と件数が伸びたが、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、郊外寄り物件が増えたと断定はできない。

町丁で開く3倍の差

地区別に見ると落差はさらに劇的だ。最も高いのは加賀の109件で中央値8,580万円（115.52万円/㎡、中央築年2000年、74.14㎡）、次いで小茂根127件6,990万円、前野町161件5,480万円、小豆沢119件5,280万円、成増184件4,890万円。逆に安いのは高島平111件2,590万円（54.47万円/㎡、中央築年1979年）、東坂下106件3,380万円、徳丸152件3,699万円、坂下191件3,880万円。加賀と高島平で中央値は約3.3倍の開きがある。

面白いのは板橋の110件で、中央値4,090万円と中位ながら㎡単価は106.45万円/㎡と区内屈指。中央面積47.03㎡というコンパクトさが総額を抑えているだけで、単価水準は加賀に次ぐ。エリアプロフィールによれば板橋駅はJR埼京線で池袋まで約5分、大山駅は東武東上線で池袋まで約8分（いずれも概算）とされ、この立地優位が単価に出ていると読める。一方の高島平は都営三田線で大手町まで約30分前後という位置づけで、総額の手頃さが際立つ構図だ。

リスク要素と注意ポイント

3,080件のうち962件、31.2%が旧耐震——この一行は、板橋区で中古マンションを探すすべての人が最初に受け止めるべき数字だろう。当サービスの集計に含まれるリスク要素の比率を確認しておく。

旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前）が31.2%（962件）、借地権が0.3%（9件）、再建築不可は0件、告知事項の表示があるものも0件。ただし後者2つは「掲載情報に記載がなかった」ことを意味し、物件に一切の事情がないことを保証しない。掲載データを集計した数字である以上、原資料に書かれていない属性は拾えない、という限界は押さえておきたい。

旧耐震で現実的に効いてくるのは資金計画だ。金融機関によっては融資期間が短縮されたり、取り扱い自体が限定されたりする。地震保険料の割引（耐震等級・免震建築物割引など）も受けにくい。本集計で旧耐震の中央値が3,190万円と新耐震比で1,110万円安いのは、この調達コストと将来の修繕負担が価格に織り込まれている面がある（解釈）。裏を返せば、表面利回りの中央値は旧耐震7.53%と、品確法世代の3.97%を大きく上回る。耐震診断・改修履歴、修繕積立金の残高と長期修繕計画の有無を確認できるなら、価格差はチャンスにもなる。

立地由来のリスク

エリア概要では、板橋区内でも荒川沿いの高島平・舟渡・新河岸・坂下といったエリアが荒川氾濫時の浸水想定区域に含まれ、荒川低地部では液状化リスクがやや高いとされる一方、常盤台など台地部は相対的にリスクが低いとされている。本集計で高島平の中央値が2,590万円、坂下3,880万円、東坂下3,380万円と区内でも低い水準に並ぶのは事実だが、これらの地区は中央築年が1976〜1979年と古い点も同時に効いており、価格差をハザードだけに帰する読み方は避けたい（推測を含む解釈）。購入前に区や国土交通省のハザードマップで住戸階数まで含めて確認すること、内見時には駅からの実際の徒歩ルートと坂道の有無、共用部の管理状態、管理組合の積立状況を見ること——エリア概要が挙げる実務的なチェック項目は、そのまま板橋での失敗回避リストになる。

なお、本集計の価格はすべて売出時点の掲載価格であり、成立価格ではない。値付けの強気・弱気を含んだ数字として読む必要がある。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ板橋区で、1,998万円以下の305件と8,599万円超の305件が同時に並んでいる。本集計の下位10%層と上位10%層を並べると、板橋の二層構造が浮かび上がる。

下位10%層（境界価格1,998万円）の顔つきは、中央築年1979年、中央面積30.93㎡、駅徒歩の中央値7分。つまり「駅は近いが、狭くて古い」。単身・DINKS向けの実需や、旧耐震帯の高い利回り（築年帯全体の中央値で7.53%）を取りにいく投資目線と相性がいいゾーンだ。ただし融資期間が伸びにくい点、管理状態と修繕積立金の水準が物件ごとに大きくばらつく点は覚悟がいる。前月比では境界価格が2,100万円→1,998万円（前月比-4.9%）と下がっており、安値側の裾が少し広がった。

上位10%層（境界価格8,599万円）は、中央築年2007年、中央面積75.19㎡、駅徒歩の中央値8分。注目したいのは、駅徒歩の中央値が下位層の7分とほぼ変わらないことだ。つまり板橋区の価格上位を決めているのは駅距離ではなく、築年と面積である。加賀の中央値8,580万円、小茂根6,990万円といった地区が、この層の受け皿になっていると読める。買い手としては「駅近を諦めずに広さを取る」より「広さと築浅を取るなら徒歩1〜2分は妥協する」ほうが、板橋では合理的な判断になりやすい。上位ラインの境界は前月8,680万円→8,599万円（前月比-0.9%）とほぼ横ばいだ。

そして、どちらのゾーンを狙うにせよ共通する制約がある。当サービスの集計では、掲載が終わるまでの日数は中央値12日、早い4分の1は6日で消えている。人が週末にまとめてポータルを見て回るサイクルでは、条件に合う1件が視界に入る前に消えることが普通に起こる、ということだ。13サイトを横断して毎日追う——このスピード感に対抗する現実的な手段は、自動で拾い続ける仕組みしかない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都板橋区の中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した3,080件（価格取得3,056件、2026年8月6日〜9月5日）の中央値は4,299万円、平均は4,985万円です。安めの4分の1は3,000万円、高めの4分の1は6,698万円、㎡単価中央値は79.6万円/㎡。最安550万円から最高1億6,980万円までレンジは広く、築年と面積で大きく振れます。なお掲載価格であり成立価格ではありません。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では、中央値は前月4,280万円→今月4,299万円（前月比+0.4%の上昇）とほぼ横ばいでした。㎡単価中央値は前月比-1.0%とわずかに低下し、安めの4分の1は前月比-5.7%、高めの4分の1は前月比+3.2%の上昇と、裾が両側に広がっています。全体として急変はなく、条件を絞って個別の割安物件を拾いにいく局面と読めます（解釈）。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前）に該当するのは962件、全体の31.2%です。前月の30%から+1.2ポイントの増加でした。中央値は3,190万円、中央築年1976年、中央面積54.1㎡。融資期間や地震保険で不利になりやすい一方、表面利回りの中央値は7.53%と高く出ています。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

当サービスの集計では、築年帯で旧耐震58.91万円/㎡、新耐震79.58万円/㎡、2000〜2009年101.77万円/㎡、2010〜2019年112.86万円/㎡と、新しいほど単価が上がります。地区別では加賀115.52万円/㎡、板橋106.45万円/㎡が高く、高島平54.47万円/㎡が低い水準。駅徒歩1〜5分は87.34万円/㎡で、徒歩帯が延びるほど下がります。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい変わる？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分938件が4,590万円、6〜10分1,362件が4,194万円、11〜15分695件が4,399万円、16〜20分64件が3,690万円。総額では6〜10分が最も低く見えますが、これはコンパクト住戸が厚いためで、㎡単価では87.34万円/㎡→79.74万円/㎡→73.75万円/㎡→71.85万円/㎡と素直に逓減します。

Q6. 高島平や坂下が安いのはなぜ？ハザードの影響？

当サービスの集計では、高島平111件の中央値は2,590万円、坂下191件は3,880万円、東坂下106件は3,380万円と区内でも低い水準です。ただしこれらの地区は中央築年が1976〜1979年と古く、価格差は築年の影響も大きいと考えられます。エリア概要では荒川沿いの高島平・舟渡・新河岸・坂下が浸水想定区域に含まれるとされており、購入前のハザードマップ確認は必須ですが、安さの理由をハザードだけに帰するのは早計です（推測を含む解釈）。

Q7. 狙いの条件で東京都板橋区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計では掲載終了までの日数は中央値12日、早い4分の1は6日です。物件ウォッチはLINEで友だち追加し「東京都板橋区 マンション」と送るだけで監視が始まり、athomeやSUUMO、LIFULL HOMESなど13サイトを15分間隔で自動巡回して、新着・価格変更・掲載終了を通知します。エリア、予算、築年、面積、利回りなどの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析が使える有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月の最大の発見は、価格が動かないまま「見え方」が変わったことだ。当サービスが13サイトから収集した3,080件の中央値は4,299万円と前月比+0.4%の微増にとどまった一方、構造別ではSRC造が62件→212件（前月比+241.9%増）、RC造が149件→443件（前月比+197.3%増）と掲載の厚みが一変した。ただしこの件数変動には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、需給の変化と直結させて読むべきではありません。あわせて押さえておきたい前提が2つ。ひとつは、本集計の価格はすべて売出時点の掲載価格であって成立価格ではないこと。もうひとつは、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合それぞれを1件として数えているため、件数は実在戸数と一致しないことだ。この2点を踏まえたうえで、旧耐震31.2%という板橋固有の在庫構造を眺めると、数字の意味はぐっと立体的になる。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 3080件（2026-08-06 〜 2026-09-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都板橋区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。