旧耐震の中央値が1か月で−510万円、板橋の「価格の断層」が動いた | 東京都板橋区 中古マンション 中古相場分析【2026年10月版】— 2957件集計

最終更新: 2026年10月5日 | 2,957件・13サイトのデータに基づく

築年が40年違うと、同じ板橋区でも値札は3倍以上離れる——。当サービスが13サイトから自動収集した東京都板橋区の中古マンション2957件(対象期間2026年9月4日〜10月4日)を集計したところ、価格中央値は4,580万円。一方で1980年以前の旧耐震物件は2,680万円、2020年以降の新しい棟は8,740万円と、同じ区内に別々の値札の世界が並んでいた。しかも旧耐震の中央値は前月から−510万円。今月の板橋は、静かに地殻が動いている。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2957件、期間 2026-09-04 〜 2026-10-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した2957件の集計で、価格中央値は4,580万円、㎡単価中央値は79.5万円/㎡。前月の4,299万円から+281万円(+6.5%の上昇)
• 最大の変化は築年帯「1980年以前(旧耐震)」の中央値が3,190→2,680万円(前月比−16.0%)。件数も962→877件へ減少
• 構造別「鉄骨造」の中央値が3,780→2,830万円(前月比−25.1%)。ただし10件のサンプルなので傾向として見る程度
• 築年帯「2020年以降(新省エネ基準)」は127→184件へ急増(前月比+44.9%の増加)、中央値8,740万円
• 3LDKは914件で中央値6,580万円(前月比+4.7%)。板橋の主戦場は依然としてファミリー向け
• 町丁別では高島平の中央値2,590万円に対し加賀8,499万円・中丸町8,490万円。同じ区内で3倍以上の開き
• 掲載終了までの日数は中央値42日。下位25%は17日で消えており、追う速度が勝敗を分ける

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,580万円
• ㎡単価中央値: 79.5万円/㎡
• 中央値の前月比: +6.5%
• 集計件数: 2957件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 42日

今月のトップ3変化（前月比）

鉄骨造の中央値が3,780→2,830万円(前月比−25.1%)

構造別で最も大きく動いたのは鉄骨造だ。当サービスの集計で前月3,780万円→今月2,830万円、−950万円の下げ。ただし該当は10件とサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたい。中央築年は1978年、㎡単価は51.59万円/㎡と、旧耐震かつ低単価の層に偏っている。推測だが、低価格帯の在庫構成が入れ替わったことによる見かけ上の変動の可能性がある(確証なし)。

2020年以降の棟が127→184件へ急増(前月比+44.9%の増加)

築浅側では逆の動きが出た。2020年以降竣工の掲載が127件→184件と57件増え、中央値も8,480→8,740万円(+3.1%の上昇)。中央築年2023年、中央面積66.21㎡、㎡単価は145.05万円/㎡。本集計の全体中央値79.5万円/㎡と比べると倍近い水準だ。新築に近い住戸の出回りが増えた月と読めるが、売主側の事情まではデータからは分からない。

旧耐震の中央値が3,190→2,680万円(前月比−16.0%)

今月いちばんインパクトが大きいのがここ。1980年以前の棟は962→877件に減り、中央値も−510万円。当サービス集計での旧耐震比率は31.2%→29.7%へ。中央面積51.74㎡、㎡単価54.03万円/㎡。仮説として、価格調整の進んだ小面積住戸が在庫に残り、相対的に高い住戸が先に掲載終了した結果とも読めるが、成約価格を示すデータではない点は注意したい。

東京都板橋区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが13サイトから収集した東京都板橋区の中古マンションは、対象期間中で2957件。内訳はSUUMO 649件、LIFULL HOMES 604件、HOME4U 427件、athome 384件が上位で、ノムコム204件、三井のリハウス166件、東急リバブル154件と続く。同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実在の住戸数そのものではない点は先に断っておきたい。

価格はどこに集まっているか

価格中央値は4,580万円、平均は5,035万円。平均が中央値を上回るのは、高値側に長い裾を引いた分布だからだ。最小値は550万円、最大値は1億6,980万円。下位5%ラインは1,480万円、上位5%ラインは9,980万円で、安めの4分の1は2,790万円以下、高めの4分の1は6,880万円以上に位置する。㎡単価中央値は79.5万円/㎡。

価格帯の山は2,500〜3,000万円(277件)と3,500〜4,000万円(266件)に二つあり、そこから6,000〜7,000万円台にもう一つの塊がある。推測だが、これは「旧耐震のコンパクト住戸」と「2000年代以降の3LDK」という性格の違う2つの商品群が、同じ区内で並走しているためと読める。

掲載の入れ替わり

期間中の新規掲載は1350件、掲載終了は1419件。在庫は前月3080件から2957件へと123件減った(−4.0%)。週次で見ると9月第1週に535件の新規が立ち上がり、その後は週200件台で推移している。掲載終了までの日数は中央値42日、早いものは17日で消える。本集計はあくまで掲載情報の集計であり、成約の記録ではないが、板橋の在庫が「溜まる」より「回る」側にあることは読み取れる。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都板橋区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかも今月、その断層のへりが一段ずり落ちた。

築年帯ごとの中央価格

当サービスの集計値である。旧耐震と2020年以降で、中央価格は6,060万円の開き。㎡単価では約2.7倍だ。

境界で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。この線の前後で中央価格は2,680万円→4,598万円、差は1,918万円。面積差は5.55㎡しかないから、広さではなく「年代そのもの」に値札が付いていると読める。次の節目は品確法(住宅の品質確保促進法、2000年4月施行。10年の瑕疵保証が義務化された)。ここを越えると4,598万円→7,380万円で、さらに2,782万円上乗せされる。面積も57.29㎡→73.70㎡へ広がっており、こちらは広さの寄与が大きい。

2010〜2019年の中央値7,290万円が2000年代より僅かに低いのは、この帯の中央面積が65.14㎡と狭いため。㎡単価では112.86万円/㎡と上回っており、単価ベースでは順当に新しいほうが高い。長期優良住宅の認定制度が始まったのは2009年6月だが、本集計では認定の有無までは判別できない。

間取りを重ねると断層はさらに鮮明になる。3LDKだけで見ると、旧耐震3,780万円→新耐震5,690万円→2000年代7,780万円→2010年代8,300万円→2020年以降10,800万円。同じ3LDKという器で、築年だけで7,020万円動く計算だ。構造を重ねると、旧耐震ではSRC造3,198万円がRC造2,680万円を上回り、1981〜1999年でもSRC造5,990万円がRC造4,235万円を上回る。推測だが、同年代ではSRC造のほうが規模の大きい棟に採用されやすく、住戸面積も大きい傾向が価格に出ている可能性がある(確証なし)。

旧耐震の比率と、その重み

当サービス集計での旧耐震比率は29.7%(877件)。前月の31.2%から1.5ポイント下がった。3件に1件弱が1980年以前という構成は、高島平団地に代表される大規模開発で住宅ストックが積み上がった板橋区の歴史(エリアプロフィールより)を素直に映している。

実務面では、旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、フラット35の適合証明や金融機関ごとの築年制限が壁になりやすい。地震保険料も構造・築年の区分で差が出る。中央値2,680万円という数字だけを見れば割安だが、総額ではなく「月々いくら返せるか」で効いてくる差がある、という理解が要る。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は6,580万円。同じ板橋区でも、1K/1DKなら1,880万円だ。間取りが変わるだけで4,700万円の差がつく。

主要間取りの顔ぶれ

当サービスが収集した1914件(間取り判別分)の内訳である。1Rは2件のみで、少数の参考値として扱う。

目を引くのは1LDKの㎡単価66.80万円/㎡。全体中央値の79.5万円/㎡を下回る。中央築年が1982年と古く、旧耐震世代の2DKをリフォームで1LDK化した住戸が含まれている可能性があるが、本集計からは改装履歴までは分からない。逆に3LDKは91.85万円/㎡と単価も高い。件数914件は全体の中でも突出しており、板橋のボリュームゾーンが明確にファミリー向けであることを示す。前月比でも732→914件へ182件増え、中央値は6,285→6,580万円(+4.7%の上昇)。供給も価格も上を向いた唯一の主要間取りだ。

4LDK以上は中央価格こそ3LDKより高いが、㎡単価は87.00万円/㎡と3LDKを下回る。広くなるほど単価は緩むという、よく知られた逓減がきれいに出ている。広さを優先する買い手にとってはここが狙い目になりうる。

構造別の相場

構造が判別できた673件では、RC造456件が中央値5,198万円(中央築年1996年、㎡単価82.27万円/㎡)、SRC造207件が4,999万円(中央築年1985年、㎡単価82.42万円/㎡)、鉄骨造10件が2,830万円。鉄骨造はサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。

注目したいのは、RC造とSRC造の㎡単価がほぼ横並びなのに、中央築年が11年も離れている点だ。SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)は柱に鉄骨を仕込む分、同じ年代ならRC造より高層・大スパンに向き、遮音性や耐久性でも評価されやすい。築年のハンディを単価で埋めている、と読める。一方で解体コストが高く将来の建替え議論では重荷になりうる——この点は購入時より20年後に効いてくる論点だ。

タワー・低層の位置づけと維持費

当サービスの集計データには階数や総戸数の項目が十分に揃っていないため、タワーマンションと低層住宅の比較は今回行えない。板橋区内の主要マンションブランドや管理費・修繕積立金の典型レンジについても、エリア概要では確認できておらず公開情報未確認だ。ただし一般論として、築30年を超える棟では修繕積立金の段階的値上げや一時金徴収が起きやすい。内見時には長期修繕計画書と積立金残高を必ず確認したい。中央値2,680万円の旧耐震住戸でも、積立不足の棟なら実質負担は数百万円単位で変わる。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅徒歩1〜5分と6〜10分で、価格中央値の差はわずか82万円しかない。

当サービスが収集した2937件(駅徒歩が判別できた分)を徒歩帯別に見ると、1〜5分が857件で中央値4,680万円、6〜10分が1322件で4,598万円、11〜15分が684件で4,280万円、16〜20分が74件で3,690万円。総額ベースでは徒歩が延びるほど素直に下がるが、下がり幅は近距離帯では緩い。

効いているのは㎡単価のほうだ。1〜5分は86.94万円/㎡、6〜10分は81.61万円/㎡、11〜15分は71.59万円/㎡、16〜20分は64.13万円/㎡。徒歩5分以内と15分超では、差は約22.8万円/㎡。一方で中央面積は56.10㎡→57.12㎡とほぼ変わらない。つまり「駅から離れると広くなる」のではなく「同じ広さが安くなる」構図で、単価の落ち方のほうが総額よりはるかに正直である。

前月比で動いたのは6〜10分帯だ。中央値4,194→4,598万円(+9.6%の上昇)。件数は1362→1322件と微減している。推測だが、価格帯の高い住戸が新たに出回ったことによる構成変化の可能性があり、同じ物件が値上がりしたことを意味するものではない。

町丁別の落差

本集計で件数の多い町丁を並べると、板橋区内の地理的な序列が見えてくる。高島平は135件で中央値2,590万円、㎡単価50.51万円/㎡。中央築年1981年、中央面積49.10㎡で、大規模団地由来のコンパクト住戸が主体だ。対照的なのが加賀(105件、中央値8,499万円、㎡単価110.10万円/㎡)と中丸町(105件、8,490万円、109.03万円/㎡)、小茂根(128件、7,380万円、102.23万円/㎡)。この3つの町丁は中央築年が1993〜2000年、中央面積72〜76㎡と、築浅かつ広めの住戸が集まる。

板橋(102件)は中央値6,405万円ながら中央面積53.83㎡と狭く、㎡単価は112.42万円/㎡と本集計で最も高い。JR埼京線の板橋駅が所在し、池袋方面への近接性が効いていると読めるが、公示地価など外部の裏付けは今回確認できていない。前野町(179件、5,180万円)、成増(165件、4,800万円)、坂下(155件、4,190万円)、徳丸(174件、3,599万円)、小豆沢(95件、5,370万円)が中間層を形成する。同じ区内で㎡単価が50万円台から110万円台まで並ぶ——板橋を「ひとつの相場」で語るのは無理がある、というのが集計から得た実感だ。

リスク要素と注意ポイント

板橋区の中古マンションを見るとき、最初に目に入れておくべき数字がある。旧耐震29.7%だ。

当サービスが収集した2957件のうち、1980年以前に建てられた住戸は877件、全体の29.7%。前月の31.2%からは1.5ポイント下がったが、依然として3件に1件弱という比率である。一方で再建築不可の表示があったものは0件(0%)、告知事項ありも0件(0%)、借地権は11件(0.4%)。区分所有マンションという商品の性格上、再建築不可は原則出てこないため、この0%は安心材料というより構造的なものだ。借地権11件は、所有権と同じ感覚で価格を比べると判断を誤る典型。地代・更新料・譲渡承諾料が別途かかり、住宅ローンの取り扱いも金融機関によって分かれる。

旧耐震がローンと保険に与える影響

新耐震基準は1981年6月施行。これ以前の棟は、住宅ローン審査で融資期間が短く設定されたり、金融機関によってはそもそも取り扱い対象外になることがある。フラット35を使う場合は耐震評価基準への適合証明が必要で、適合しない棟では証明が取れない。35年ローンが組めず20年になれば、同じ借入額でも月々の返済額は大きく跳ね上がる。本集計の旧耐震中央値2,680万円は、新耐震の4,598万円より1,918万円安いが、この差額のかなりの部分は「調達コストの差」で説明がつく、と読める。

地震保険も見逃せない。建築年割引(1981年6月以降)や耐震診断割引が適用できるかどうかで保険料が変わる。長期保有を前提にするなら、この差は累計で効いてくる。加えて、築45年前後の棟では修繕積立金の値上げや一時金徴収が議題に上がりやすい。管理組合の議事録は、価格表よりよほど雄弁だ。

ハザードと規制について分かっていないこと

板橋区の洪水ハザードマップの状況、液状化リスク、用途地域構成や高度地区の指定内容については、今回参照したエリア概要では確認できておらず公開情報未確認である。荒川に接する区であることは地理的事実だが、具体的な浸水想定区域の範囲や深さをここで数字にして書くことは避けたい。実際の検討時は板橋区が公表するハザードマップで住所単位の確認を必ず行ってほしい。

なお本集計は掲載情報の集計であり、物件ごとの管理状態・修繕履歴・告知事項の実態を保証するものではない。表示価格は売出時点のもので、成約価格ではない点も重ねて断っておく。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ板橋区で、1,980万円以下の世界と8,680万円以上の世界が同時に存在している。当サービスが収集した2957件を上下に切ると、その顔つきの違いが鮮明になる。

下位10%——1,980万円以下の293件

境界価格は1,980万円。この層の中央築年は1979年、中央面積は30.93㎡、駅徒歩は中央値8分。つまり「旧耐震・ワンルーム〜1DK規模・駅からは意外と近い」という組み合わせだ。高島平(中央値2,590万円、㎡単価50.51万円/㎡)のような大規模団地エリアや、1K/1DK帯(81件、中央値1,880万円)がここに重なる。向いているのは、現金または短期ローンで買える投資家、セカンドハウス需要、将来の建替え・再生を長期で待てる層。逆に35年ローン前提の一次取得層にとっては、融資のハードルが実質的な参入障壁になる。

上位10%——8,680万円以上の293件

境界価格は8,680万円。中央築年2009年、中央面積75.19㎡、駅徒歩は中央値7分。下位層と駅距離はほぼ変わらないのに、面積は2.4倍、築年は30年新しい。加賀・中丸町・小茂根といった町丁と、2020年以降の棟(184件、中央値8,740万円、㎡単価145.05万円/㎡)がここに集中する。3LDKで2020年以降なら中央値10,800万円。板橋区でも1億円台の値札が珍しくなくなっている、というのが今月の集計から見える景色だ。

42日で入れ替わる在庫を、どう追うか

ここで効いてくるのが時間軸である。本集計では掲載終了までの日数が中央値42日、安めの4分の1は17日で消えている。期間中の新規掲載1350件に対し掲載終了1419件。つまり、月に一度まとめてポータルを眺める習慣では、17日で消える層にはそもそも出会えない計算になる。

しかも板橋は町丁で㎡単価が50万円台から110万円台まで並ぶエリアだ。「板橋区で3LDK、6,000万円台」という条件ひとつ取っても、どの町丁のどの築年帯かで中身がまったく違う。条件を細かく決めて、13サイトを横断して毎日自動で突き合わせる——このデータ自体がそうやって作られている。人力で追い続けるには、母数が大きすぎる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都板橋区 中古マンションの中古相場はいくらですか?

当サービスが13サイトから収集した2957件(2026年9月4日〜10月4日)の集計では、価格中央値は4,580万円、平均は5,035万円です。安めの4分の1は2,790万円以下、高めの4分の1は6,880万円以上。最小値550万円、最大値1億6,980万円、下位5%ラインは1,480万円、上位5%ラインは9,980万円でした。㎡単価中央値は79.5万円/㎡です。なおこれは売出時点の掲載価格の集計であり、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか?

当サービスの集計では、価格中央値は前月の4,299万円から4,580万円へ+281万円(+6.5%の上昇)。ただし㎡単価中央値は79.58→79.52万円/㎡とほぼ横ばいで、総額の上昇は在庫構成の変化による面が大きいと読めます。層によって方向が真逆で、旧耐震は3,190→2,680万円(前月比−16.0%)と下げ、2020年以降は8,480→8,740万円(+3.1%の上昇)。「板橋全体が上がった/下がった」ではなく、狙う築年帯ごとに判断すべき月でした。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか?

当サービスの集計では、1980年以前に建てられた住戸は877件、全体の29.7%でした。前月は31.2%で、1.5ポイント下がっています。中央価格2,680万円、中央面積51.74㎡、㎡単価54.03万円/㎡。新耐震基準は1981年6月施行なので、建築年での判定が必要です(築40年だから旧耐震、とは限りません)。住宅ローンの融資年数や地震保険料に影響するため、価格の安さだけで比較しないことをおすすめします。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか?

当サービスの集計で㎡単価が最も高いのは築年帯「2020年以降」の145.05万円/㎡、次いで2010〜2019年の112.86万円/㎡です。町丁では板橋112.42万円/㎡、加賀110.10万円/㎡、中丸町109.03万円/㎡が上位。駅徒歩1〜5分は86.94万円/㎡でした。間取りでは3LDKが91.85万円/㎡と高く、4LDK以上は87.00万円/㎡と広くなるほど単価は緩みます。全体の中央値は79.5万円/㎡です。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらいありますか?

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分(857件)が中央値4,680万円、6〜10分(1322件)が4,598万円、11〜15分(684件)が4,280万円、16〜20分(74件)が3,690万円でした。総額の差は近距離帯では小さめですが、㎡単価で見ると86.94万円/㎡から64.13万円/㎡まで開き、差は約22.8万円/㎡。中央面積はどの帯も56〜61㎡とほぼ変わらないため、距離は面積ではなく単価に効いています。

Q6. 板橋区で安く広さを確保するなら、どのエリアを見るべきですか?

当サービスの集計で㎡単価が低い町丁は、高島平50.51万円/㎡(135件、中央値2,590万円)、徳丸64.13万円/㎡(174件、3,599万円)、坂下69.36万円/㎡(155件、4,190万円)です。一方で加賀や中丸町は110万円/㎡前後。同じ区内で2倍以上の開きがあります。ただし高島平は中央築年1981年・中央面積49.10㎡とコンパクトな旧耐震世代が中心で、徳丸は中央面積57.12㎡・中央築年1991年。広さと築年のどちらを優先するかで選ぶ町丁が変わります。

Q7. 狙いの条件で東京都板橋区 中古マンションの新着を毎日追うには?

当サービスの集計では掲載終了までの日数が中央値42日、下位25%は17日で消えていました。手動で追い切るのは現実的ではありません。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「東京都板橋区 マンション」と送るだけで監視が始まります。本レポートの元になっている13サイト(athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO)を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン(24時間遅延・1監視)があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは¥980/月からです。

2026年10月のハイライトと注意点

今月の板橋で最も大きく動いたのは、築年帯の両端だった。当サービスが13サイトから収集した2957件の集計で、1980年以前の旧耐震は中央値3,190→2,680万円(前月比−16.0%)、件数も962→877件へ。対照的に2020年以降は127→184件(前月比+44.9%の増加)、中央値8,480→8,740万円。㎡単価は54.03万円/㎡と145.05万円/㎡で、約2.7倍の開きだ。全体中央値が4,580万円へ+281万円(+6.5%の上昇)したのも、この構成変化を映した結果と読める。

ただし二点、重ねて断っておきたい。表示価格は売出時点のもので成約価格ではないこと。そして同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実在の住戸数と一致しないこと。それでも、2957件という母数で見える方向性には意味がある。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2957件（2026-09-04 〜 2026-10-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年10月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都板橋区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。