築年の断層と『加賀×板橋』のプレミアム — 東京都板橋区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 1610件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,610件・13サイトのデータに基づく

板橋区の中古マンション、1980年以前と2020年以降では㎡単価が「2倍以上」違う——。当サービスが13サイトから集めた1,610件のデータを並べてみると、池袋から数駅という同じ区内に、まるで別の市場が複数走っているような光景が浮かんでくる。本稿は、2026年5月5日〜6月4日の掲載データを使い、東京都板橋区 中古マンションの「いま」を、価格・築年・立地・リスクの4軸で解剖する読み物だ。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ1,610件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点: 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください。表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません。同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています。

TL;DR / 今月の要点

• 13サイトから収集した1,610件の中央価格は4,490万円、㎡単価中央値は78.38万円。
• 築年帯ごとの価格断層が鮮明。1980年以前は2,980万円、2000〜2009年は6,990万円と、20年離れた帯で2倍以上の差。
• 旧耐震物件（1980年以前）は455件で全体の28.3%。一定の厚みがあり、リノベ・投資の主戦場。
• 町丁別では、加賀の中央値7,990万円（㎡単価105.25万円）、板橋の㎡単価110.27万円がプレミアム帯。一方の高島平は中央値2,590万円で対照的。
• 駅徒歩1〜5分の中央値は4,680万円。徒歩6〜10分との価格差は意外と小さく、立地よりも築年と町丁の方が価格を強く決めている様子。
• 上位10%ラインは7,980万円、下位10%ラインは1,980万円。最高値は16,500万円。
• 掲載から消えるまでの滞在期間は中央値2日（参考値）。動く物件は、本当にすぐ動く。

🗞️ 今月のトピック

直近で目を引いたのは、ツインタワー「シティタワーズ板橋大山」をめぐる引き渡し時期の話題だ。2026年2月の現代ビジネスの取材で、住宅ジャーナリストは「引き渡し時期（入居可能時期）が2026年6月下旬ごろに予定されているため、空室が多いのは当たり前」とコメント（出典: 現代ビジネス 2026-02-12 / gendai.media）。つまりこの6月以降、大山駅徒歩3分のタワーが本格的に稼働を始める。本サービス集計でも「板橋」町丁の㎡単価は110.27万円とすでに区内トップ層に位置しており、同じくプレミアム帯の大山周辺で実需が増えれば、近隣中古の指値交渉余地はさらに狭まる可能性がある。

加えて2026年1月のオークラヤ住宅の現地レポートでも「駅周辺では再開発が進行しており、2030年代には、駅周辺の連続立体交差事業が完了する予定」と報じられている（出典: オークラヤ住宅 2026-01-24 / ohkuraya.co.jp）。当サービス集計の数字を見るうえで、この長期スケジュールが背景にあることは押さえておきたい。

東京都板橋区 中古マンションの全体像（当サービス集計の輪郭）

「板橋区の中古マンションは安い」というイメージは、もう半分しか正しくない——というのが、集めた1,610件を見た最初の印象である。

集めた1,610件の内訳

集計対象は13サイトで、内訳はSUUMOが717件、ノムコム166件、LIFULL HOMES 159件、三井のリハウス132件、東急リバブル122件、住友ステップ66件、センチュリー21が64件、ピタットハウス51件、長谷工の仲介42件、大京穴吹不動産41件、athome 35件、大和ハウス8件、HOME4U 7件。SUUMOが最大ボリュームを供給する一方、ノムコム・三井のリハウス・東急リバブルといった老舗仲介の物件構成も厚く、複数チャネルから掬っているのが当サービス集計の特徴だ。

価格はどこに集中しているか

全1,588件（価格情報あり）の中央値は4,490万円、平均は4,941万円。歪度0.96は「高値の裾を引いた分布」を意味し、典型像は中央値で語るのが正しい。安めの4分の1は3,190万円、高めの4分の1は6,580万円。最安層（下位5%）は1,480万円、上位5%は約9,000万円、最高値は16,500万円まで散らばっている。1区の中で、ワンルームの軽自動車1台分から、戸建て郊外の3軒分まで並ぶ——そんなレンジ感である。

ヒストグラムを見ると、4,000〜4,500万円帯が185件で最大ボリューム、続いて3,500〜4,000万円帯と6,500〜7,000万円帯。1,000万円台後半〜2,000万円台前半の「築古コンパクト層」と、6,000万円台後半〜7,000万円台の「築浅3LDK層」の二山が共存しているのが、東京都板橋区 中古マンションの特徴的な分布だ。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は週次でばらつきが大きく、当サービスのスキャン更新サイクルの影響を含むため、フロー指標は参考扱いとする。一方、掲載終了までの滞在期間は中央値2日（参考値）。下位の4分の1で1日、上位の4分の1で3日。「動く物件は1〜3日で動く」という、東京の人気区らしい流通速度が観測されている。1ヶ月という観測窓ではあるが、毎日見続けないと拾えないテンポであることは確かだ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都板橋区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。1980年以前と2000〜2009年の中央価格差は4,010万円——同じ60㎡前後の住戸を狙っていても、築年帯をひとつ越えるだけで、購入予算が一桁変わってくる感覚だ。

築年帯ごとの中央価格

最大ボリュームは1981〜1999年の652件。「板橋区の中古」と言うときの平均像は、ここに重心がある。一方で2000〜2009年帯は328件と厚く、面積中央値が72.14㎡まで広がる。「築年とともに広さも増える」という、典型的なファミリー向け板橋ストックの輪郭だ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行、それ以前は旧耐震と呼ばれる）の境界では、中央値で1,500万円の差。㎡単価でも56.77万円→77.22万円と、約36%のジャンプである。さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証を義務化）を境にした2000〜2009年帯では、中央値が4,480万円→6,990万円と2,510万円のジャンプ。築年の差は20年だが、価格の差は1.5倍を超える。

間取りを重ねて見ると、この断層はさらに鮮明だ。3LDKの中央値は、1980年以前で4,090万円、1981〜1999年で5,480万円、2000〜2009年で7,390万円、2020年以降では9,480万円。2DK/2LDKでも同様に2,899万円→4,090万円→5,980万円と階段状に上がる。「同じ間取り、別の築年」で買う家の値段は、おおむね築20年ごとに+2,000万円ずつ動く——これが当サービス集計から見える板橋区の素顔である。

旧耐震物件の比率と影響

リスク要素の比率を見ると、旧耐震物件は455件で全体の28.3%。当サービス集計では再建築不可・借地権・告知事項はいずれも0%で目立たない。つまり板橋区の中古市場で実務的に意識すべき主リスクは「旧耐震をどう扱うか」に集約される、と言える。

旧耐震物件は、住宅ローンの審査・融資年数・保険料の面で不利になりやすい。一方、中央値2,980万円・専有面積53.2㎡という現実的な数字は、自己資金比率を上げてリノベ前提で持てば、いま板橋区で広さを買える数少ない選択肢でもある。「旧耐震を避ける」か「条件付きで取りに行く」か——購入戦略の最初の分岐点はここだ。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は6,080万円。同じ3LDKでも、築古と築浅で約5,000万円違う——板橋区の中古マンションの最大の論点は、間取りより築年だ。

主要間取りの顔ぶれ

2DK/2LDKと3LDKの2帯で1,065件と、全体の66%を占める。3LDKの㎡単価が86.50万円と他帯より明確に高い一方、4LDK以上の㎡単価は66.23万円まで落ちる——大型物件は総額が上がる代わりに、㎡単価では割安に見える、典型的なU字構造である。「広さで割れば4LDKがお得」という見方も成り立つが、4LDKの中央築年は1986年。㎡単価の割安さは、築年を引き受けることでもある点は読み解いておきたい。

構造別の相場（RC / SRC / 木造）

構造別では、RC造（鉄筋コンクリート）の中央値5,470万円、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）の中央値6,030万円。SRC造はサンプル14件で参考値の域だが、傾向としては高層・大型に多く採用される構造が、ややプレミアムを乗せている格好だ。鉄骨造は4件しかなく、これは投資向け小型の参考値として扱う。

構造の選び方は、耐震・耐久・断熱・遮音すべてに関わる。RCとSRCの間には実生活でわかる差はほとんどないが、築古帯では「SRCで残された大型ストック」が中古市場の主力。一方の鉄骨造は遮音性で見劣りする傾向があり、住居用で選ぶ際は実地確認が前提となる。

タワマン・低層マンションの位置づけ

2020年以降の58件の㎡単価中央値127.50万円は、いま供給されている新築〜築浅の世界が、板橋区の中古市場をどこまで上に押し上げているかを示している。エリアプロフィールに示されているように、住友不動産「シティタワーズ」シリーズ（大山・上板橋）、三井不動産レジデンシャル「パークホームズ」が新供給の中心。管理費は㎡あたり月200〜350円、修繕積立金は150〜300円が標準帯（タワマンはこの上限を超える）。「総額」だけでなく「ランニング」の見極めが、本帯では特に重要だ。

立地軸でみる相場 — 駅徒歩・町丁別

意外にも、駅徒歩6〜10分が件数最多で、徒歩1〜5分との価格差はわずかだ。板橋区では「徒歩より地名」が効いている、というのが集計から見える結論である。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分の中央値は4,680万円（㎡単価86.55万円）、6〜10分は4,399万円（同79.90万円）、11〜15分は4,480万円（同72.32万円）。徒歩1〜5分と11〜15分で、中央値の差はわずか200万円である。一方で㎡単価では、徒歩5分以内と15分以内で約14万円/㎡の差がついている。徒歩が遠いほど面積が広い物件が多く、「総額は近づくが、坪単価は離れていく」というのが板橋区の駅徒歩構造だ。

件数の重心は徒歩6〜10分の767件。「駅前タワー」より「徒歩7〜8分のRC中層」が、市場の主役と言える。

町丁・地区での偏り

町丁別では、明確なヒエラルキーが見える。

• 加賀: 68件、中央値7,990万円、㎡単価105.25万円（区内トップクラス）
• 板橋: 60件、中央値6,480万円、㎡単価110.27万円
• 小茂根: 68件、中央値5,839万円
• 徳丸: 75件、中央値5,190万円
• 成増: 93件、中央値4,590万円
• 坂下: 103件、中央値4,499万円
• 前野町: 73件、中央値4,780万円
• 中台: 65件、中央値4,490万円
• 小豆沢: 49件、中央値4,380万円
• 高島平: 78件、中央値2,590万円、㎡単価46.97万円

加賀・板橋の㎡単価がトップ層、高島平が最も低い帯。加賀はJR埼京線「板橋」「十条」徒歩圏の住宅エリアで、地価上昇局面で再評価された側。エリアプロフィールでは板橋駅の平米単価は118万円とされ、本サービス集計の「板橋」町丁110.27万円とおおむね整合する。一方、高島平はUR団地ストックが多く、㎡単価が他町丁の半分以下に沈む。エリアプロフィールに示されているように、2025年6月の都市計画決定で高さ制限が45m→110mに緩和され、UR主導のタワマン型再生が始まる長期スパンの転換期である点も併せて読みたい。

リスク要素と注意ポイント

「安いマンションには理由がある」——板橋区では特に、その理由を3つに分けて読む必要がある。

当サービス集計のリスク要素

リスク要素の比率は、旧耐震28.3%、再建築不可0%、借地権0%、告知事項0%。実務的なリスク評価は、ほぼ「旧耐震をどう扱うか」に集中する構造だ。旧耐震の中央値2,980万円は魅力的だが、住宅ローンの審査は新耐震に比べて慎重に判断されやすく、フラット35の場合は耐震基準適合証明が必要となる。火災・地震保険料、固定資産税の減税適用可否にも差が出る。中央築年1976年は2026年時点で築50年。設備更新を「買って即」発生する前提で予算組みするのが現実解である。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されているように、舟渡・新河岸・高島平の低地は、荒川氾濫時に5m以上の浸水・継続2週間以上のリスクを抱える（出典: 板橋区 防災／ハザードマップ）。武蔵野台地上の成増・赤塚・常盤台は液状化リスクが低い側で、低地（荒川沿い）はリスク中〜高。土砂災害については、区内で発生する恐れがあるのは「急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）」のみと整理されている。「内見前にハザードマップを開く」を必ずワークフローに組み込みたい。

規制・条例で抑えるべき点

板橋区は住居系が大半（推定70〜75%）で、住居系の標準値は容積率200〜300%、近隣商業で容積率300〜400%。大山町・上板橋・板橋駅西口は木造住宅密集地域で、不燃化促進規制の対象だ。エリアプロフィールに示されているように、大山町の補助第26号線拡幅では立ち退きをめぐる係争事例も発生している。再開発エリア内の物件は将来価値の伸びしろがある一方、立ち退き・道路計画・連立事業のスケジュールを物件レベルで確認することが、購入判断の精度を左右する。

国交省・大手指標で当サービス集計を裏付ける

外部指標と並べて、当サービス集計の方向性を確認しておく。マンションナビの2026年2月時点データでは「2026/02には、平均売買価格が4,148万円（75万円/㎡）で『新規登録件数』は224件、『平均建築年』は築33年」（出典: マンションナビ / t23m-navi.jp）。本サービス集計の中央値4,490万円・㎡単価78.38万円とほぼ同水準だ。

LIFULL HOME'Sの査定指標では「板橋区のマンションの価格は直近の3年間で12.50%程度 上昇しています。（3年前→2年前：0.65%、2年前→1年前：3.87%、1年前→今年：7.61%）」（出典: LIFULL HOME'S / lifullhomes-satei.jp）と、上昇率が年々加速している。ダイヤモンド不動産研究所の長期データでは「東京都板橋区：3,849万円（255万円/坪、10年前比+68.2%）」（出典: ダイヤモンド不動産研究所 / diamond-fudosan.jp）と、10年で約1.7倍に伸びた経路が確認できる。エリアプロフィールに示された推定取引事例（加賀2丁目8,790万円・77.75㎡、板橋1丁目グランシティラピュタタワー9,320万円・68.85㎡など）も、当サービス集計の上位帯と整合する。外部の公式統計と本集計の方向は揃っている、と読んで差し支えない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか——分布の両端を見ると、買い手の戦略がほぼ自動的に決まってくる。

下位10%: 1,980万円以下に並ぶ158件

下位10%（158件）の中央築年は1978年、面積中央値33㎡、駅徒歩中央値7分。1Kから2DK中心、旧耐震帯のコンパクトな物件群だ。「リノベ前提」「投資/賃貸」「区内通勤の社会人セカンドハウス」といった層に向く。区の中央値より2,500万円安いということは、リノベ予算500〜1,000万円を投じても、なお「板橋区の安い帯」に踏みとどまれる計算になる。一方、旧耐震を扱う際の融資・保険・耐震性のチェックポイントは前述の通り。

上位10%: 7,980万円以上に並ぶ158件

上位10%（158件）の中央築年は2006年、面積中央値77.27㎡、駅徒歩中央値8分。築20年弱の3LDK・大型2LDKが中心。ファミリー世帯のメイン居住、共働きDINKSのアップグレード向け帯だ。1億円超は78件あり、最高値16,500万円まで分布する。加賀・板橋・小茂根といったプレミアム町丁との重なりが大きく、町丁を絞った監視が現実的な戦略となる。

上下を分ける「中央4日以内」の流通速度

本サービス集計の掲載滞在期間（参考値）は中央値2日。下位10%と上位10%、いずれの帯でも「目を離した瞬間に消える」のは同じだ。本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って毎日追うフェーズに入る。中央値2日で消える個体を捕まえるには、自動巡回のレールに乗せる以外、現実的な方法は多くない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都板橋区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ A. 本サービス集計（13サイト・1,610件、2026-05-05〜06-04）では、価格中央値は4,490万円、㎡単価中央値は78.38万円。安めの4分の1で3,190万円、高めの4分の1で6,580万円という分布です。

Q2. 東京都板橋区 中古マンションの買い時はいつですか？ A. 当サービス集計だけでは「買い時」を断定はできませんが、外部指標（LIFULL HOME'S）では直近3年で価格が約12.5%上昇し、その伸び率が年々加速していると報じられています。仮説として、再開発と新築供給の進む大山・上板橋・板橋駅西口エリアでは、需給が中古側にも波及しやすい局面に入っている可能性があります（推測です）。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ A. 本集計1,610件のうち、1980年以前（旧耐震）は455件で28.3%。中央価格は2,980万円、面積中央値53.2㎡。一定の厚みがあり、リノベ・投資の選択肢としては定番の帯です。住宅ローン・保険・耐震基準適合証明の論点を伴う点だけ、最初に押さえてください。

Q4. 東京都板橋区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ A. 当サービス集計の㎡単価上位は、2020年以降築（127.50万円）、「板橋」町丁（110.27万円）、「加賀」町丁（105.25万円）、3LDK（86.50万円）の組み合わせ。築年と町丁の2軸が、駅徒歩より価格を強く決めている印象です。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ A. 本集計では、徒歩1〜5分の中央値4,680万円、6〜10分4,399万円、11〜15分4,480万円。総額の差は意外と小さく（〜280万円）、㎡単価では徒歩5分以内と15分以内で約14万円/㎡の差。「徒歩で総額は変わらないが、㎡単価で坪あたりの割安感が出る」のが板橋区の特徴です。

Q6. シティタワーズ板橋大山の本格稼働は、近隣中古相場にどう影響しそうですか？ A. 引き渡しが2026年6月下旬予定と報じられており（出典: 現代ビジネス / gendai.media）、本サービス集計で「板橋」町丁の㎡単価110.27万円が観測されているように、大山〜板橋駅周辺はすでに区内トップ層。仮説として、入居本格化に伴い周辺中古の指値交渉余地は徐々に狭まる可能性があります（推測です、確証はありません）。

Q7. 狙いの条件で東京都板橋区 中古マンションの新着を毎日追うには？ A. 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 1LDK以上」「加賀×板橋の3LDK」のような複合条件も設定可能で、無料プランは24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載滞在中央値2日」の流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、町丁による㎡単価のヒエラルキーが明確に観測されたことだ。加賀（105.25万円/㎡）・板橋（110.27万円/㎡）・小茂根（90.0万円/㎡）と、高島平（46.97万円/㎡）・中台（60.67万円/㎡）の差は2倍超。同じ板橋区でも、地名を見ずに「区の平均」だけで判断するのは粗すぎる、というのが本サービス集計から導ける結論である。

加えて、築年帯間の価格断層も改めて鮮明だ。1980年以前と2020年以降の㎡単価差は2.2倍。築年・町丁・面積という3軸を組み合わせてはじめて、自分の予算が当てはまる帯が見えてくる。

注意点としては、(1) 新規掲載数の週次バーストは観測の制約で参考扱いとなるため、フロー指標を断定的に解釈しない、(2) 表示価格は売出時点であり成約価格ではない、(3) 同一物件の複数サイト掲載は別件として計上している——以上3点は本稿全体の前提として共有しておきたい。継続観測することで、町丁別の動きと再開発進捗の連動が、より鮮明に見えてくるはずだ。

本レポートは、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した東京都板橋区 中古マンションの掲載データ1,610件（期間: 2026-05-05〜2026-06-04）に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都板橋区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。