駅徒歩16〜20分の出物が前月比+70%の増加、中央値は4,280万円 | 東京都板橋区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 2595件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 2,595件・13サイトのデータに基づく

駅から遠いほど安い——それは当たり前。では、駅徒歩1〜5分と6〜10分の中央値がぴったり同じ4,280万円だったら、どう読めばいいのか。当サービスが13サイトから収集した東京都板橋区の中古マンション2,595件（対象期間2026年7月5日〜8月4日）を集計すると、価格中央値は4,280万円、㎡単価中央値は80.4万円/㎡。前月とほぼ横ばいの一方で、駅徒歩16〜20分帯の掲載件数は前月比+70.0%の増加、4LDK以上も前月比+41.2%増と、水面下では在庫の顔ぶれが確かに動いている。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2595件、期間 2026-07-05 〜 2026-08-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した2,595件の価格中央値は4,280万円、平均は4,998万円、㎡単価中央値は80.4万円/㎡。前月比-0.4%でほぼ横ばい。
• 駅徒歩16〜20分帯が20件→34件（前月比+70.0%の増加）。ただし34件は少なめなので傾向として見る程度。
• 4LDK以上が85件→120件（前月比+41.2%増）、中央値は7,850万円。ファミリー上位帯の選択肢が広がった。
• 築年の断層が明確。新耐震（1981〜1999年）4,299万円に対し品確法世代（2000〜2009年）は7,480万円で、+3,181万円の差。
• 旧耐震（1980年以前）は779件＝全体の30%。中央値3,180万円で、前月比+12.4%の上昇。
• 掲載終了までの日数は中央値10日、安めの4分の1は5日。動きの速い在庫が多い。
• 上位10%の境界は8,680万円（前月比+8.5%の上昇）、下位10%の境界は2,100万円。上下に裾が伸びている。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,280万円
• ㎡単価中央値: 80.4万円/㎡
• 中央値の前月比: -0.4%
• 集計件数: 2595件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 10日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩16〜20分帯が20件→34件、価格の重心は下がった

当サービスの本集計で最も動いたのが駅徒歩16〜20分帯。掲載は前月20件から今月34件へ、前月比+70.0%の増加。同時に中央値は4,280万円→3,480万円（前月比-18.7%）と下がった。34件はサンプルが少なめなので断定は避けたいが、駅遠・低価格帯の出物がまとまって加わったことで帯全体の重心が下がった可能性がある（推測、確証なし）。駅距離を条件から外して探している読者には、今月は拾いやすい月と読める。

4LDK以上が85件→120件、中央値は7,850万円へ

本集計の間取り別で存在感を増したのが4LDK以上。前月85件→今月120件で前月比+41.2%増、中央値は7,480万円→7,850万円（前月比+4.9%の上昇）。中央面積82.4㎡、中央築年2001年という顔ぶれで、広さを求める層の選択肢は明確に増えた。件数が増えたのに中央値も上がっているため、単なる安値放出ではなく築浅・大型の追加が効いた可能性がある（推測）。

SRC造が44件→62件、中央値はやや下押し

構造の記載がある物件に限った集計では、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が前月44件→今月62件、前月比+40.9%増。中央値は4,990万円→4,844万円（前月比-2.9%）と小幅な下押しになった。SRC造の中央築年は1984年で、当サービスが集めた在庫の中では築古寄りの層。1980年代の大型物件がまとまって出てきた月、という読み方ができる。

東京都板橋区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

集めた2,595件の顔ぶれ

当サービスが13サイトから収集した東京都板橋区の中古マンションは、対象期間の2,595件。内訳はSUUMO 667件、LIFULL HOMES 652件、athome 428件が三本柱で、ノムコム195件、東急リバブル157件、三井のリハウス141件、センチュリー21 134件が続く。面白いのは、サイトごとに“品揃え”がまるで違う点だ。athomeの中央値は2,580万円（中央面積40.5㎡・中央築年1983年）に対し、長谷工の仲介は7,180万円（71.8㎡・2002年）。同じ区を扱っていても、コンパクト・築古中心の在庫と、ファミリー・築浅中心の在庫が別々に積み上がっている。1サイトだけ眺めて相場観をつくると歪むのは、この構造のせいだ。

価格はどこに集中しているか

価格が取得できた2,575件で、価格中央値は4,280万円、平均は4,998万円。最小値は600万円、最大値は1億6,500万円まで広がり、最安層である下位5%ラインは1,487万円、最上層の上位5%ラインは9,980万円。下位の目安（第1四分位）は3,180万円、上位の目安（第3四分位）は6,490万円で、㎡単価中央値は80.4万円/㎡だった。500万円刻みで見ると2,500〜4,500万円の帯に992件、全体の約38%が集まる。ここが板橋区の“ボリュームゾーン”だ。平均が中央値を約718万円上回るのは、1億円超の物件が高値側の裾を引いているため。中央値を基準に考え、平均に引っぱられないほうが実務的だと言える。

掲載開始と掲載終了の動き

期間中に本集計で新しく掲載を確認したのは2,014件、掲載が終わったのは1,237件。7月26日の週は新規549件と最も多く、月末に向けて出物が増える動きが見えた。そして掲載終了までの日数は中央値10日、安めの4分の1では5日、高めの4分の1でも28日。つまり半分以上の物件は2週間以内に画面から消える。週末だけ物件サイトを開く探し方では、単純に見えていない在庫が多い、ということになる。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都板橋区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが集めた2,595件を築年帯で切ると、ある一点を境に中央価格が3,000万円以上ジャンプする。

築年帯ごとの中央価格

境界線の前後で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。その前後で本集計の中央価格は3,180万円→4,299万円、差は+1,119万円。ただし面積はほぼ同じ（54.7㎡と55.6㎡）で、価格差の大半は「建物の年式そのもの」に付いた評価と読める。 より劇的なのは品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証が義務化）の境界だ。新耐震帯4,299万円から品確法世代7,480万円へ、+3,181万円。ここは面積が55.6㎡→75.6㎡へ広がっているため、価格差の一部は広さの差でもある。実際に同じ3LDKで並べ直すと、旧耐震4,090万円（135件）、新耐震5,980万円（279件）、2000〜2009年7,985万円（176件）、2010〜2019年7,780万円（51件）、2020年以降1億1,780万円（47件）。間取りを固定しても、2000年の線を越えると約2,000万円のジャンプが残る。 2010年代が6,885万円と品確法世代を下回って見えるのは、中央面積59.0㎡というコンパクト寄りの構成が理由。安めの4分の1が2,880万円まで下がっており、単身向けの小型住戸と大型ファミリー住戸が同じ帯に同居している。帯の中央値だけで「築浅なのに安い」と判断しない方がいい。

旧耐震30%という重み

当サービスが収集した在庫のうち、旧耐震は779件で30%。3件に1件近い比率で、しかも中央築年1976年。この層は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、金融機関によって借入可能額が大きく変わる。同時に、今月は旧耐震帯の中央値が前月2,830万円→3,180万円と前月比+12.4%の上昇を記録した。件数はほぼ横ばい（770件→779件）なので、価格の高い旧耐震物件が入れ替わりで加わった構図と見える（背景の断定は避ける）。地震保険料や修繕負担、将来の建替え・大規模修繕の議決状況まで含めた総額で考えるべき層であり、価格の安さだけを理由に飛び込む対象ではない。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は6,480万円、2DK/2LDKは4,090万円。当サービスが集めた同じ区の在庫でも、間取りが一段変わるだけで中央値は約2,400万円動く。広さの単価ではなく「間取りのラベル」で価格帯が層をなしているのが板橋区の特徴だ。

主要間取りの顔ぶれ

（1Rは2件のみで、傾向は読めないため除いた） 本集計で最大勢力は3LDKの688件、次が2DK/2LDK 508件。ファミリー向けが在庫の中心という構図はデータでも明確だ。注目したいのは1LDKで、中央築年1982年・中央面積43.9㎡と築古コンパクトが主体。今月は前月169件→218件へ増え、中央値も3,250万円→3,480万円と前月比+7.1%の上昇。単身・DINKS向けの選択肢が増えつつ、値付けは強含みという読みになる。

構造別の相場

構造の記載があった物件に限ると、RC造（鉄筋コンクリート造）149件の中央値は6,200万円（中央築年2002年・65.2㎡）、SRC造62件は4,844万円（1984年・59.3㎡）。数字だけ見ればRC造が高いが、これは構造の優劣ではなく築年の差がそのまま出た結果だ。SRC造は柱を鉄骨で補強する構法で、かつて中高層・大型物件に多く採用された。板橋区で集めた在庫では1980年代のSRC造が中心層になっている。鉄骨造は9件のみで、少数の参考値として中央値2,480万円。 実務的には、構造の違いは遮音・断熱・スパンの取り方に効いてくる。とくに1980年代のSRC造は窓・サッシの断熱性能が現行水準と異なるため、内見時は開口部と配管更新の履歴を確認したい。なお修繕積立金・管理費の相場感や、区内で目立つマンションブランドの傾向については公開情報未確認のため、本記事では踏み込まない。

利回りが併記された物件から見えること

参考値として触れておくと、想定利回りの記載があった物件では、旧耐震帯の中央値が9.27%、新耐震帯が4.91%、2000〜2009年が4.09%、2010年代が3.36%。築古＝高利回り・築浅＝低利回りという教科書どおりの並びだが、利回り記載は在庫の一部にとどまるため、区全体の投資指標として一般化はできない。旧耐震の高い数字は、融資年数の短さや修繕リスクの対価と解釈するのが妥当だろう。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅徒歩1〜5分と6〜10分で中央値が同額だった。当サービスが収集した2,595件を駅徒歩帯で切ると、1〜5分845件が4,280万円、6〜10分1,117件が4,280万円、11〜15分580件はむしろ4,290万円。駅距離で価格がきれいに階段状に下がる、という直感が板橋区では通用しない。

理由は在庫の中身にある。1〜5分帯の中央面積は55.4㎡・中央築年1987年、11〜15分帯は60.8㎡・1994年。駅近には築古コンパクトが多く、駅から離れるほど広く新しい在庫が増えるため、物件価格そのものは相殺されてしまう。㎡あたりで見ると11〜15分帯が最も割安になるので、「広さ重視で予算固定」の読者は駅徒歩10分超に軸を置くと選択肢が一気に増える。 一方、16〜20分帯は34件で中央値3,480万円。件数が少なめなので傾向として見る程度だが、前月20件→34件（前月比+70.0%の増加）と急に厚みが出た帯であり、今月に限れば拾い物の可能性がある。

町丁別の落差が大きい

本集計で件数が多い地区を並べると、価格の地図が見えてくる。中丸町102件の中央値8,980万円、加賀85件8,200万円、小茂根104件6,480万円が上位。逆に高島平131件は2,600万円、東坂下102件3,190万円、坂下146件4,090万円と、区内で3倍以上の開きがある。高島平の中央築年は1977年、東坂下は1975年で、価格差の相当部分は築年と面積構成の違いだ。エリアプロフィールによれば、高島平地区は1970年代に整備された大規模団地を中心とする住宅地で、区主導のグランドデザインに基づく再生が進められているとされる。安さの背景には、この築年構成があると読める。 地価の裏付けも押さえておきたい。2025年（令和7年）の公示地価は板橋区平均604,435円/㎡、住宅地平均509,298円/㎡（47地点）、商業地平均882,211円/㎡（19地点）で、ときわ台駅至近の商業地では1,300,000円/㎡という地点もある（出典: 土地代データ／東急リバブル）。駅前商業地と住宅地の差が、そのままマンション価格の地区間格差に重なっている印象だ。

リスク要素と注意ポイント

「板橋は安い」と言われるとき、その安さの正体は多くの場合“築年”である。当サービスが収集した2,595件のうち、旧耐震（1980年以前）は779件、比率は30%。これは無視できる数字ではない。

リスク要素の比率を確認すると、再建築不可の表示は0件（0%）、借地権は3件（0.1%）、告知事項ありは0件。つまり板橋区の中古マンション在庫では、権利関係の特殊事情は極めて限定的で、注意すべき軸はほぼ一点、旧耐震かどうかに集約される。この“わかりやすさ”は、探す側にとってはむしろ好都合だ。

旧耐震で具体的に何が変わるか

新耐震基準は1981年6月施行。それ以前の建物は住宅ローン審査や融資年数で不利になりやすく、金融機関によっては借入期間が短縮され、月々の返済額が想定以上に膨らむ。地震保険料も耐震性能に応じた割引の適用可否が変わる。本集計での旧耐震帯の中央値は3,180万円で、新耐震帯4,299万円との差は約1,119万円。この差額を「初期費用の値引き」と見るか、「将来の修繕・耐震補強の前払い分」と見るかで判断は分かれる。エリアプロフィールでも、1970年代築の大規模団地が多い地区では耐震診断・改修履歴の確認が重要とされている。管理組合の議事録、修繕積立金の残高、耐震診断の実施有無——この3点は価格交渉より先に確認したい。

立地由来のリスクは自分で当たる

水害については、荒川・新河岸川沿いの低地部（高島平・舟渡・新河岸など）が相対的にリスクの高いエリアとして一般に知られるものの、区の公式ハザードマップに基づく具体的な浸水想定は本記事の元にした調査では未確認だ。同様に、地震時の揺れやすさ・液状化の町丁目別評価も公開情報未確認。安いエリアを検討するときは、必ず区の最新ハザードマップを自分で確認してほしい。 もう一つ。大山駅周辺では再開発事業と東武東上線の連続立体交差事業が進行中とされており、計画区域とその近隣では将来の区画変更や工事に伴う住環境変化の可能性がある。時期・範囲の最新状況は未検証なので、検討時は区の都市計画情報を当たるのが安全だ。本集計は掲載価格ベースであり、こうした将来リスクの織り込み度合いは価格からは読み取れない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区の同じ月の在庫なのに、下位10%と上位10%ではまるで別の商品が並んでいる。当サービスが集めた2,595件を価格順に並べて両端を見ると、その差が数字でくっきり出る。

お得ゾーン：2,100万円以下の257件

下位10%の境界価格は2,100万円。この層257件の中央属性は、築1979年・30.9㎡・駅徒歩7分。つまり「駅は近いが、狭くて古い」。単身者の自己居住、あるいは表面利回りを取りにいく投資用としては現実的な選択肢だが、旧耐震が中心のため住宅ローンの条件は事前に金融機関へ当たっておくべき層だ。前月の境界1,999万円から+5.1%の上昇で、最安層の水準もじわりと切り上がっている。

プレミアムゾーン：8,680万円以上の257件

上位10%の境界は8,680万円。中央属性は築2006年・75.6㎡・駅徒歩8分。駅距離は下位層とほぼ変わらず、違いは築年と広さ——ここが板橋区の価格形成のわかりやすさだ。上位境界は前月7,999万円から+8.5%の上昇、上位5%ラインも9,280万円→9,980万円と前月比+7.5%の上昇で、高値側の裾が伸びた月だった。1億円を超える掲載も、1億〜1億6,500万円の帯に約60件確認できる。ファミリー実需で予算に余裕がある層、あるいは2020年以降の築浅（118件・中央値8,480万円）を狙う層の主戦場だ。

中央値10日で消える在庫を、人力で追うのは無理がある

注意したいのは、これらのゾーンが常に存在するわけではないことだ。本集計で掲載が終了した1,107件を見ると、掲載終了までの日数は中央値10日、安めの4分の1は5日。月内に新しく掲載された2,014件のうち、条件に合う数件が現れて消えるまでの時間は、想像よりずっと短い。しかも先に見たとおり、サイトごとに在庫の性格が違う。athomeに出る2,580万円クラスと長谷工の仲介に出る7,180万円クラスは、そもそも別の画面に並ぶ。13サイトを横断して、条件に合う新着だけを毎日拾い上げる——この作業を手作業で続けるのは、率直に言って現実的ではない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都板橋区の中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した2,595件（2026年7月5日〜8月4日）の価格中央値は4,280万円、平均は4,998万円、㎡単価中央値は80.4万円/㎡です。安めの4分の1は3,180万円、高めの4分の1は6,490万円、最安層（下位5%）は1,487万円、最上層（上位5%）は9,980万円。2,500〜4,500万円の帯に全体の約38%が集まります。なお掲載価格ベースの集計で、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時？

本サービス集計の中央値は前月4,299万円→今月4,280万円（前月比-0.4%）とほぼ横ばいで、㎡単価も前月比+0.7%の微増。一方で下位の目安は2,950万円→3,180万円（前月比+7.8%の上昇）、上位5%ラインは9,280万円→9,980万円（前月比+7.5%の上昇）と、安値側・高値側の両方が切り上がっています。中央値だけ見ると凪、内訳を見ると強含み。参考として、国交省データに基づく集計では2025年10〜12月期の板橋区中古マンション平均取引価格は4,159万円で、5年前の2,704万円から+54%の上昇（出典: スムナラ）。時期を待つより、条件を固めて出物を取りこぼさない方が実利が大きい局面と読めます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスが収集した2,595件のうち、旧耐震（1980年以前）は779件で30%を占めます。中央築年1976年、中央価格3,180万円、中央面積54.7㎡。新耐震帯（1981〜1999年）4,299万円との差は約1,119万円です。住宅ローンの融資年数や地震保険の条件が変わりやすい層なので、耐震診断の実施状況、修繕積立金の残高、管理組合の議事録を必ず確認してください。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

本集計で最も効いていたのは築年です。2020年以降の築浅帯は中央値8,480万円（中央面積59.2㎡）、2000〜2009年の品確法世代は7,480万円（75.6㎡）で、旧耐震帯3,180万円（54.7㎡）と大きく開きます。間取りでは3LDK 6,480万円・4LDK以上7,850万円が上位。地区では中丸町（中央値8,980万円）、加賀（8,200万円）、小茂根（6,480万円）が高く、高島平（2,600万円）、東坂下（3,190万円）は低め。駅距離よりも築年・面積・地区の組み合わせが単価を決めている印象です。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらい？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分（845件）4,280万円、6〜10分（1,117件）4,280万円、11〜15分（580件）4,290万円と、10分台まではほぼ同額でした。16〜20分（34件）は3,480万円ですが件数が少なめなので傾向として見る程度です。駅近の在庫は中央面積55.4㎡・中央築年1987年、11〜15分は60.8㎡・1994年と、駅から離れるほど広く新しい在庫が増えるため、物件価格では差が出にくい構造になっています。

Q6. 高島平エリアの中古マンションはなぜ価格が低めなのですか？

本集計では高島平の131件の中央値は2,600万円で、区内で件数の多い地区の中では最も低い水準です。中央築年は1977年、中央面積53.7㎡。エリアプロフィールによれば高島平地区は1970年代に整備された大規模団地を中心とする住宅地で、区のグランドデザインに基づく再生・再開発が進められているとされます。価格の低さは主に築年構成に由来すると読めますが、旧耐震比率が高いと推測される層でもあるため、耐震診断・改修履歴の確認が前提になります。荒川・新河岸川沿いの低地部にあたる点も、区の最新ハザードマップで各自確認してください（具体的な浸水想定は本記事の元にした調査では未確認）。

Q7. 狙いの条件で東京都板橋区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤をそのまま使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「東京都板橋区 マンション」と送るだけで監視が始まります。本レポートと同じ13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・カテゴリに加えて予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込みが可能。無料プランは24時間遅延で1監視まで、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。掲載終了までの日数が中央値10日というデータを踏まえると、通知の速さがそのまま選択肢の数になります。

2026年8月のハイライトと注意点

今月、当サービスが収集した2,595件で最も動いたのは価格ではなく「在庫の顔ぶれ」だった。中央値は4,280万円で前月比-0.4%とほぼ動かない一方、駅徒歩16〜20分帯が20件→34件（前月比+70.0%の増加）、4LDK以上が85件→120件（前月比+41.2%増）、SRC造が44件→62件（前月比+40.9%増）。同時に上位10%の境界は7,999万円→8,680万円と前月比+8.5%の上昇、旧耐震帯の中央値も2,830万円→3,180万円と前月比+12.4%の上昇。中央値という一点だけを見ていると、この動きは丸ごと見落とすことになる。 最後に前提を二つ。本集計の価格は売出時点の掲載価格で、成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実在戸数より件数は多く出ます。数字は方向を読む道具として使ってください。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2595件（2026-07-05 〜 2026-08-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都板橋区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。