RC造の掲載が前月比+83%の増加、中央値は3,980万円へ | 東京都葛飾区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 1559件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 1,559件・13サイトのデータに基づく

築年が20年違うと、同じ区内でも価格は2倍以上ひらく——葛飾区の中古マンションは、それがはっきり数字に出るエリアです。当サービスが13サイトから収集した2026年7月6日〜8月5日の1559件を集計すると、価格中央値は3,980万円、前月の4,270万円から−290万円（前月比−6.8%）。一方で構造別のRC造は83件→152件と大きく増え、掲載の顔ぶれ自体が入れ替わっています。数字の裏で何が動いたのか、順に見ていきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1559件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の1559件の価格中央値は3,980万円で、前月比−290万円（−6.8%）と下落。㎡単価中央値は69.1万円/㎡。
• 構造別ではRC造の掲載が83件→152件（+83.1%の増加）、SRC造も23件→37件（+60.9%の増加）と入れ替わりが激しい。
• 築年の断層は2000年前後が最大。1981〜1999年3,480万円に対し2000〜2009年は5,780万円で、差は2,300万円。
• 旧耐震（1981年6月以前）は274件・17.6%。前月の14.9%から+2.7ポイント上昇し、安値層の厚みが増した。
• 駅徒歩16〜20分帯の中央値は3,499万円、㎡単価は53.16万円/㎡で区全体の中央値を下回る。徒歩1〜5分帯は4,280万円。
• 町丁別では新宿（にいじゅく）138件が中央値7,980万円で最上位、青戸98件が2,980万円で最も安い層。
• 掲載終了までの日数は中央値21日（安めの4分の1は7日、長めでも35日）。動きは速い。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,980万円
• ㎡単価中央値: 69.1万円/㎡
• 中央値の前月比: -6.8%
• 集計件数: 1559件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 21日

今月のトップ3変化（前月比）

コンパクト住戸の1Rは2件のみ、少数の参考値として観測

本集計で件数変動率が最も大きかったのは間取り別の1Rで、前月1件→今月2件。ただし2件だけの少数サンプルであり、中央値900万円→1,240万円という動きも参考値として眺める水準です。葛飾区の中古マンションで1Rの流通が極端に薄いこと自体が、このエリアの供給構成（ファミリー向け中心）を映していると読めます。

RC造の掲載が83件→152件、+83.1%の増加

当サービスが構造まで取得できた物件のうち、RC造は前月83件→今月152件（+83.1%の増加）。中央値は5,798万円→5,290万円（−8.8%）へ下がりました。件数が倍近くに増えて中央値が下がる形は、比較的築浅・高価格帯以外の中位物件が新たに載ってきた可能性を示します（推測です）。SRC造も23件→37件と増え、構造別の顔ぶれ全体が入れ替わりました。

鉄骨造は4件→2件に減少、中央値も大きく変動

鉄骨造は前月4件→今月2件へ減少し、中央値は1億1,280万円→6,989万円と大幅に動きました。ただしどちらの月も数件規模で、少数の参考値として扱うべき数字です。本集計では葛飾区の中古マンションの主流はあくまでRC造・SRC造であり、鉄骨造は例外的な位置づけと読めます。

東京都葛飾区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1559件——これは当サービスが13サイトから収集した、2026年7月6日〜8月5日の葛飾区中古マンションの掲載データ数です。内訳を見ると、SUUMOが480件、LIFULL HOMESが306件、athomeが298件と上位3件で全体の約7割を占め、以下ノムコム99件、センチュリー21が91件、ピタットハウス50件、住友ステップ49件、三井のリハウス46件と続きます。サイトごとの中央値が2,499万円（athome）から6,980万円（住友ステップ）まで開いているのは、扱う物件層の違いがそのまま出ているためで、単一サイトだけを見ていると「相場観」が歪むという教訓でもあります。

価格はどこに集中しているか

価格が取れた1549件の中央値は3,980万円、平均は4,503万円。最小値は595万円、最大値は4億5,000万円で、平均が中央値を上回るのは高値の裾を引いた分布だからです（歪度3.17）。下位5%ラインは1,350万円、上位5%ラインは8,880万円。安めの4分の1が2,780万円、高めの4分の1が5,980万円で、実務的には「2,800万〜6,000万円のレンジで探す」のが本集計の現実的な射程になります。㎡単価中央値は69.1万円/㎡。500万円刻みの分布では3,500〜4,000万円台が175件と最も厚く、2,000万〜4,500万円のゾーンに全体の4割前後が集中しています。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は852件、掲載終了は863件でほぼ均衡（比率0.99）。週別では7月27日週に新規302件・終了301件と山が立ちました。掲載総数は前月1657件から1559件へ−98件（−5.9%）。掲載終了までの日数は中央値21日で、探す側にとっては「1か月放置すると候補が消える」テンポです。

築年帯別の相場と価格の断層

葛飾区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層があります。本集計の築年帯別中央値を並べると、旧耐震の2,499万円から2020年以降の7,980万円まで、実に3倍以上のレンジです。

築年帯ごとの中央価格

境界の前後で何が起きているか

最も大きな段差は2000年前後です。1981〜1999年の3,480万円に対し、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）以降の2000〜2009年は5,780万円。差は2,300万円で、価格帯がひとつ上のクラスに移ります。もっとも面積も55.62㎡→68.63㎡と広がるため、単価で見ると59.52万円/㎡→79.93万円/㎡、差は約20.4万円/㎡。つまり段差の半分は「広さ」、半分は「品質と築浅プレミアム」と読めます。

1981年6月の新耐震基準の前後では2,499万円→3,480万円で+981万円の差。2010年代（6,980万円）から2020年以降（7,980万円）への段差は1,000万円ですが、単価では110.54万円/㎡→122.84万円/㎡と差は約12.3万円/㎡にとどまり、面積はほぼ同じ。旧耐震帯の53.45万円/㎡と比べると2020年以降は2.3倍で上回ります。

間取りを重ねると階段はより鮮明です。3LDKは旧耐震3,780万円（27件）→1981〜1999年4,180万円（159件）→2000年代5,980万円（112件）→2010年代7,680万円（120件）→2020年以降8,180万円（43件）。2DK/2LDKは2,799万円→3,399万円→5,199万円→6,980万円→8,980万円と、むしろ築浅側でファミリー向け以上の価格になります。構造を重ねると、1981〜1999年帯ではSRC造4,690万円（23件）がRC造3,790万円（45件）を上回っており、当時のSRC造がやや大規模・駅近物件に多い可能性が考えられます（推測です）。

旧耐震の比率と影響

本集計では旧耐震が274件・17.6%。前月の14.9%から+2.7ポイント上昇しており、安値帯の厚みが増しました。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、価格が安く見えても総支払いや自己資金の条件で逆転することがあります。利回りが表示された一部物件では旧耐震帯の中央値が8%と高めですが、これは価格が抑えられている裏返しでもあり、修繕積立金の水準と長期修繕計画の確認が前提になります。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は5,680万円、2DK/2LDKは3,590万円。同じ区内で間取りがひとつ違うだけで、差は2,090万円になります。当サービスが集めた1559件を間取りで割ると、この区の性格がよく見えてきます。

主要間取りの顔ぶれ

3LDKが461件で最多、2DK/2LDKが323件。この2つで全体の半分を占め、ファミリー向けストックが軸だと分かります。注目したいのは中央築年の差で、2DK/2LDKは1988年、3LDKは2002年。つまり「2DKは昭和期の団地型、3LDKは2000年代以降の分譲型」という2つの層が併存している構図です。前月比では2DK/2LDKの中央値が3,780万円→3,590万円（−5.0%）と下がり、3LDKは5,330万円→5,680万円（+6.6%の上昇）。同じ区内で逆方向に動いており、探す間取りによって体感相場が違う月だったと言えます。4LDK以上は81.03㎡で6,280万円、㎡単価では3LDKより低く、広さを取るなら割安感があります。

構造別の相場

構造まで取得できたのは一部の物件ですが、RC造152件が中央値5,290万円（中央築年2004年・65.37㎡）、SRC造37件が3,980万円（1990年・62.61㎡）。SRC造のほうが安いのは築年が14年古いためで、構造そのものの優劣ではありません。一般にSRC造は高層・大規模物件で採用され、遮音や耐久の面で評価されやすい一方、解体・大規模修繕のコストは重くなりがちです。RC造は中低層から中高層まで幅広く、断熱・設備は築年の影響が大きい。鉄骨造は2件のみで、少数の参考値です。

大規模・低層の位置づけ

葛飾区の代表的なマンションブランドや修繕積立金の典型値については、エリア概要でも数値が確認できず、本記事では未確認としておきます。ただ本集計の町丁別データでは、新宿（にいじゅく）エリアが138件・中央築年2016年・中央面積70.09㎡で中央値7,980万円と突出しており、㎡単価115.18万円/㎡は区全体の中央値を大きく上回ります。近年供給された大型物件群が数字を押し上げている可能性が高い（推測です）。逆に旧耐震主体の町丁では48〜50㎡台の住戸が多く、同じ「葛飾区の中古マンション」でも実質的に別市場が二層で並んでいる、という理解が実務的です。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、駅徒歩1〜5分の中央値（4,280万円）と徒歩11〜15分の中央値（4,280万円）は本集計では同額です。駅近が高い、という常識がそのまま数字に出ないのが葛飾区の面白さです。

当サービスが収集した1559件を駅徒歩帯で割ると、1〜5分412件・4,280万円、6〜10分479件・3,980万円、11〜15分489件・4,280万円、16〜20分147件・3,499万円、21分以上は12件・3,440万円（件数が少なめなので傾向として見る程度）。徒歩10分以内に891件が集まる一方、11〜15分にも489件があり、この帯の中央面積が64.00㎡と最も広いことが同額の理由と読めます。単価に直すと1〜5分70.01万円/㎡、6〜10分72.73万円/㎡、11〜15分68.60万円/㎡で、16〜20分は53.16万円/㎡と明確に下回ります。つまり「駅から離れる代償」は徒歩15分までは緩やかで、16分を超えると一段落ちる構造です。

前月比で目を引くのは11〜15分帯の中央値が4,880万円→4,280万円（−12.3%）、16〜20分帯が4,098万円→3,499万円（−14.6%）と、駅からやや離れた帯だけが大きく下がった点。一方1〜5分帯は4,130万円→4,280万円（+3.6%の上昇）。駅近の値付けは粘り、遠い帯から緩んでいる——今月の当集計はそう読めます。

町丁別の偏り

件数上位は金町202件（中央値4,410万円・中央築年1999年）、新宿138件（7,980万円・2016年）、亀有121件（3,880万円・1989年）、白鳥115件（3,398万円）、東新小岩114件（4,790万円）。最も安い層は青戸98件で2,980万円、中央築年1980年、㎡単価52.45万円/㎡が全体の中央値を下回ります。新小岩97件は中央値4,280万円ながら高めの4分の1が8,280万円と幅が大きく、築古の小型と築浅の大型が混在している様子がうかがえます。柴又64件は3,980万円、東金町64件は4,480万円、奥戸74件は3,499万円。エリア概要では金町・亀有・青砥・京成高砂・新小岩が主要駅として挙げられ、京成本線経由で都営浅草線・羽田方面へ直通できる点が需要の下支えとされています。数字だけ見れば、同じ区内で「新宿」と「青戸」の中央値は5,000万円分の差があり、駅よりも町丁の選択が効くエリアだと言えます。

リスク要素と注意ポイント

安さには必ず理由がある——それを確認する材料も、当サービスが収集した1559件からある程度読み取れます。

まずリスク要素の比率です。旧耐震（1981年6月の新耐震基準以前）は274件・17.6%で、前月の14.9%から+2.7ポイント上昇。再建築不可は1件（0.1%）、借地権は4件（0.3%）、告知事項の明示は0件でした。区分マンションでは再建築不可・借地権はもともと稀ですが、借地権物件は土地の所有権がないため融資条件や将来の売却で不利になりやすく、価格の安さと引き換えの条件を必ず読み込む必要があります。

旧耐震の17.6%という比率は、実務的には「安い掲載を3〜4件見れば1件は旧耐震」という頻度です。旧耐震は住宅ローン審査や融資年数で不利になりやすく、金融機関によっては融資期間が短縮され、月々の返済額が想定より膨らむことがあります。地震保険料も新耐震適合の有無で差が出るため、価格差だけで判断すると総コストで逆転しかねません。本集計の旧耐震帯は中央築年1977年・中央面積48.34㎡・中央値2,499万円。この価格帯を検討するなら、耐震診断や耐震補強の実施状況、修繕積立金の残高、長期修繕計画の更新年をセットで確認したいところです。

立地固有の確認事項

エリア概要によれば、葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれた低地（海抜ゼロメートル地帯を含む）に位置し、区の広範囲が大規模水害時の浸水想定区域に含まれるとされています。2019年頃、区の水害ハザードマップに「ここにいてはダメです」という強い表現が記載され話題になった経緯も紹介されています（最新版の記載内容・想定浸水深は未確認）。また荒川・中川沿いの沖積低地では液状化リスクが相対的に高いエリアを含むとされますが、具体的なランクは公開情報未確認です。実務としては、購入前に区の水害ハザードマップで浸水深と海抜を確認し、管理組合や重要事項説明書で過去の浸水履歴、電気室・機械式駐車場の位置（地下にあると水害時の復旧が長引きやすい）を押さえるのが定石です。内見時は駅からの実際の徒歩時間も、踏切待ちや迂回を含めて計ることを勧めます。

なお本集計の価格は各サイトの売出時点の表示価格であり、成約価格ではありません。売主の希望が強く反映された数字だという前提で読んでください。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区内で、1,930万円以下の154件と7,980万円以上の154件が同時に流通している——それが本集計の姿です。

お得ゾーン：下位10%層

価格が下位10%に入る境界は1,930万円。この層154件の顔ぶれは、中央築年1988年、中央面積26.52㎡、駅徒歩は中央値8分。つまり「新耐震のコンパクト住戸で、駅にはむしろ近い」層です。前月の境界1,990万円から−60万円下がっており、下限も緩やかに下方向。ファミリー用途には狭いものの、単身向け賃貸の運用や、都心通勤のセカンドハウスとしては現実的な価格帯です。当集計で利回りが表示された物件では、旧耐震帯の中央値が8%、1K/1DKで3.74%と幅があり、実際の運用想定は個別に精査する前提になります。

プレミアムゾーン：上位10%層

上位10%の境界は7,980万円で、前月から変化なし。この154件は中央築年2016年、中央面積70.35㎡、駅徒歩は中央値5分。町丁別で最上位だった新宿（138件・中央値7,980万円・中央築年2016年）の性格とほぼ重なります。「築浅・70㎡台・駅5分」が葛飾区における上限ゾーンの標準形で、下位10%層と比べると築年で28年、面積で43㎡以上の開きがあります。ここは価格が粘る層で、値下がりを待つ戦略が効きにくい印象です。

選別の速度

注意したいのはスピードです。当サービスが観測した掲載終了659件について、掲載開始から終了までの日数は中央値21日。安めの4分の1は7日、長めでも35日で入れ替わります。期間中の新規掲載は852件、掲載終了は863件。つまり月に800件超が入れ替わる流れの中で、条件に合う数件を見つける作業になります。掲載終了までの中央値が21日という速さでは、週末だけポータルサイトを見る運用ではまず間に合いません。13サイトを横断して新着と価格変更を毎日自動で追う仕組みが、実質的に必須の条件だと本集計の数字は示しています。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都葛飾区 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した1559件（2026年7月6日〜8月5日）の価格中央値は3,980万円、平均は4,503万円です。安めの4分の1が2,780万円、高めの4分の1が5,980万円、下位5%ラインは1,350万円、上位5%ラインは8,880万円。㎡単価中央値は69.1万円/㎡です。表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の4,270万円から3,980万円へ−290万円（前月比−6.8%）、㎡単価中央値も69.1万円/㎡へ下がりました。掲載件数も1657件→1559件（−5.9%）です。ただし下がったのは主に徒歩11〜20分帯と2DK/2LDKで、徒歩1〜5分帯は+3.6%の上昇、3LDKも+6.6%の上昇。全体が下がったと単純化せず、狙う条件ごとに判断するのが現実的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準以前）は274件・17.6%で、前月の14.9%から+2.7ポイント上昇しました。中央値2,499万円、中央築年1977年、中央面積48.34㎡。価格は魅力的ですが、住宅ローンの融資年数や地震保険料で不利になりやすく、耐震診断の有無と修繕積立金の状況を必ず確認してください。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は？

本集計で単価が最も高いのは築浅です。2020年以降は122.84万円/㎡、2010〜2019年は110.54万円/㎡で、旧耐震帯の53.45万円/㎡を大きく上回ります。町丁別では新宿が115.18万円/㎡で最上位、東新小岩76.52万円/㎡、東金町76.64万円/㎡が続きます。逆に青戸52.45万円/㎡、奥戸53.16万円/㎡は区全体の中央値を下回ります。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらいですか？

当サービスが集めたデータでは、徒歩1〜5分412件が4,280万円、6〜10分479件が3,980万円、11〜15分489件が4,280万円、16〜20分147件が3,499万円。徒歩15分までは中央値の差が小さく、16分を超えると単価が53.16万円/㎡まで落ちます。11〜15分帯は中央面積64.00㎡と広めで、広さ重視なら狙い目の帯です。

Q6. 葛飾区で「同じ区内なのに価格が二極化している」のはなぜですか？

本集計の町丁別では、新宿138件の中央値7,980万円（中央築年2016年）と青戸98件の2,980万円（中央築年1980年）で約5,000万円の差があります。築年帯別でも旧耐震2,499万円と2020年以降7,980万円が同時に流通しており、昭和期の団地型ストックと近年の大型分譲という二層構造が数字に出ている、と読めます（層の背景については推測を含みます）。

Q7. 狙いの条件で東京都葛飾区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計は「物件ウォッチ」の実稼働データから作られています。LINEで物件ウォッチを友だち追加し、「東京都葛飾区 マンション」と送るだけで監視が始まり、本記事の集計対象と同じ13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・築年・面積・利回りなどの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）から利用可能、有料は月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月の当集計で最も示唆的なのは、価格中央値が4,270万円→3,980万円（前月比−6.8%）と下がった一方で、掲載の構成そのものが入れ替わっていた点です。構造別のRC造は83件→152件（+83.1%の増加）、SRC造は23件→37件（+60.9%の増加）、旧耐震比率は14.9%→17.6%へ+2.7ポイント上昇。中央値の下落は、値下げ交渉が通りやすくなったという単純な話ではなく、安値帯の掲載が増えたことによる構成変化の可能性が高いと読めます（推測です）。実際、徒歩1〜5分帯は+3.6%の上昇、3LDKは+6.6%の上昇でした。なお本集計は各サイトの売出時点の表示価格に基づき、成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実物件数より多めに出ます。この2点を踏まえて、中央値は「相場の水位」ではなく「掲載の重心」として読むのが正確です。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1559件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都葛飾区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。