RC造の掲載が前月比+75.9%増、江戸川区の中古マンションに起きた変化 | 東京都江戸川区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 2321件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 2,321件・13サイトのデータに基づく

築40年台の物件と築1年の物件が、同じ「江戸川区の中古マンション」として同じ検索結果に並んでいる——。当サービスが13サイトから収集した2026年7月6日〜8月5日の東京都江戸川区・中古マンション2,321件を集計すると、価格中央値は5,590万円。ところが築年帯で切り分けた瞬間、旧耐震の4,180万円から2020年以降の1億930万円まで、2.6倍の落差が現れます。しかも今月は鉄筋コンクリート造の掲載が前月比+75.9%増と急増した。数字の裏側を読み解きます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2321件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 本集計2,321件の価格中央値は5,590万円。前月の5,294万円から+5.6%の上昇で、㎡単価中央値は78万円/㎡。
• 【前月比】構造別「RC造」の掲載が54件→95件(+75.9%増)と急増。中央値は6,980万円、中央築年は2010年。
• 【前月比】築年帯「2020年以降(新省エネ基準)」が241件→333件(+38.2%増)。中央値は1億930万円。
• 築年の断層は明確。旧耐震4,180万円 → 新耐震5,180万円 → 品確法世代5,990万円 → 2010年代6,980万円と階段状に上がる。
• 旧耐震(1980年以前)は453件、全体の19.5%。住宅ローンの融資年数や地震保険で条件差が出やすい層。
• 駅徒歩1〜5分の中央値6,980万円に対し21分以上は4,290万円。その差は2,690万円。
• 掲載終了までの日数は中央値13日(安めの4分の1で6日)。動きの速さを前提にした情報収集が要る。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 5,590万円
• ㎡単価中央値: 78.0万円/㎡
• 中央値の前月比: +5.6%
• 集計件数: 2321件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 13日

今月のトップ3変化（前月比）

構造表記「RC造」の掲載が54件→95件、前月比+75.9%増

本集計で今月いちばん動いたのは構造の内訳でした。鉄筋コンクリート造の掲載が前月の54件から95件へ、前月比+75.9%増。中央値も6,698万円→6,980万円(+4.2%の上昇)です。ただし構造の記載があるのは全2,321件のうち155件のみで、母数自体が小さい点は割り引いて読みたいところ。推測ですが、構造まで詳細に記載する仲介サイト経由の築浅掲載が増えたことが、この急増の一因である可能性があります(確証なし)。

築年帯「2020年以降」が241件→333件、前月比+38.2%増

当サービスの集計では、2020年以降に建てられた築浅層の掲載が241件から333件へ前月比+38.2%増。一方で中央値は1億1,500万円→1億930万円と−5.0%下がりました。件数が増えて中央値が下がるのは、より価格の低い物件が新たに加わったことを意味します。仮説として、億超えの最上層だけでなく8,000万〜1億円台の築浅供給が厚みを増した可能性が考えられます。

SRC造も34件→52件、前月比+52.9%増だが価格はほぼ横ばい

鉄骨鉄筋コンクリート造も前月比+52.9%増の52件。ただし中央値は4,980万円→4,994.5万円とほぼ横ばいで、中央築年は1987年。本集計のなかでSRC造は「築古・大規模」の顔をしており、件数が増えても価格レンジは動いていません。同じ構造記載でも、RC造(中央築2010年)とは20年以上の世代差がある——ここを混同すると相場観を誤ります。

東京都江戸川区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

2,321件を一枚の絵にすると、江戸川区の中古マンションは「4,000万〜6,000万円台の分厚い塊」と「1億円超の細い尾」の二層構造で見えてきます。

集めた2,321件の内訳

当サービスが13サイトから2026年7月6日〜8月5日に収集したのは2,321件。サイト別ではSUUMO716件、LIFULL HOMES434件、athome388件、ピタットハウス156件、ノムコム145件、センチュリー21が134件、三井のリハウス100件、長谷工の仲介75件と続きます。同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点は、先に断っておきます。

興味深いのは、サイトごとに「見えている江戸川区」が違うこと。athomeの中央値は4,500万円で掲載物件の中央築年は1987年、対して住友ステップは中央値7,580万円・中央築年2010年。扱う築年層が違えば、同じ区でも相場の顔つきが変わります。

価格はどこに集中しているか

全体の中央値は5,590万円、平均は6,222万円。平均が中央値を1割ほど上回るのは、高値の裾を引いた分布だからです。最安層(下位5%)は2,185万円、最上層(上位5%)は1億2,335万円。最小値は500万円、最大値は3億6,500万円と、同じカテゴリとは思えない幅があります。安めの4分の1のラインは4,290万円、高めの4分の1のラインは6,980万円、㎡単価の中央値は78万円/㎡。

500万円刻みで見ると、最も厚いのは4,500〜5,000万円の301件、次いで5,500〜6,000万円が282件、4,000〜4,500万円が246件。つまり4,000万〜6,000万円台に本集計の相当部分が集まっており、ここが江戸川区のボリュームゾーンだと読めます。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は1,550件、掲載終了は1,236件で、出入りの比率は約1.25倍。掲載総数も前月の2,085件から2,321件へ(+11.3%の増加)と積み上がりました。一方で掲載終了までの日数は中央値13日(安めの4分の1で6日、高めの4分の1で23日)。在庫は増えているのに個々の掲載は短命という、追いかけにくい状態が続いています。

築年帯別の相場と価格の断層

江戸川区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層があります。旧耐震から2020年以降まで、価格は階段を上がるように跳ね上がる。

築年帯ごとの中央価格

本集計で目を引くのは、最後の一段の高さです。2010年代の6,980万円から2020年以降の1億930万円まで、実に3,950万円の段差。面積は71.5㎡から71.8㎡とほぼ同じですから、これは広さではなく築年そのものへの値付けだと読めます。旧耐震帯と2020年以降帯を面積あたりで比べると、その差は+約100万円/㎡に達します。

法令の節目で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。この境界をまたぐと中央値は4,180万円→5,180万円で1,000万円の差。品確法(住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年間の瑕疵保証が義務化)の前後では5,180万円→5,990万円で810万円の差。長期優良住宅認定制度が始まった2009年6月をまたぐ2010年代は6,980万円で、さらに990万円上乗せされます。1段あたり800万〜1,000万円という規則性は、なかなか整った階段です。

間取りと重ねると段差はもっと露骨になります。3LDKだけを取り出すと、旧耐震93件が4,290万円、新耐震226件が5,430万円、品確法世代216件が6,280万円、2020年以降166件が1億2,290万円。同じ3LDKでも築年帯を移るだけで6,010万円上回る計算です。構造の記載がある物件で見ても、旧耐震のSRC造13件が4,190万円に対し、2020年以降のRC造33件は1億980万円でした(構造記載は一部の掲載のみ)。

旧耐震19.5%という比率をどう見るか

当サービスの集計では、旧耐震に該当するのは453件で全体の19.5%。5件に1件弱です。エリアプロフィールでも「築16年〜築50年の物件が売買の主流」とされており(出典: HOME4U)、築古が普通に流通するエリアである点は数字と整合します。

ただし注意したいのは判定方法。「築40年だから旧耐震」は誤りで、1985年築なら新耐震側です。あくまで建築確認の年で判断すること。旧耐震は住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、住宅ローン控除の適用可否や地震保険料でも条件差が出ます。4,180万円という価格が「安い」のか「割引されて当然」なのかは、この条件差を織り込んで初めて判断できるはずです。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は6,430万円。同じ江戸川区でも、2DK/2LDKなら4,980万円で、その差は1,450万円——間取りひとつで新車が数台買える差が生まれています。

主要間取りの顔ぶれ

本集計の主役は明らかに3LDKで、833件と全体の3分の1超を占めます。4LDK以上は150件・7,980万円で、3LDKとの差は1,550万円。面積が71.2㎡→91.0㎡と約20㎡広がることを考えると、広さの追加コストは意外に穏当な水準に見えます。

1K/1DKの1,790万円はサンプル22件で、しかも中央築年1976年。傾向として見る程度にとどめたい数字です。1Rの4件は少数の参考値。単身向けの選択肢が薄いのは、ファミリー主体という江戸川区の性格を素直に反映していると読めます。前月比では2DK/2LDKが316件→411件(+30.1%増)と大きく増え、中央値も4,780万円→4,980万円(+4.2%の上昇)。逆に1LDKは73件→54件と減り、中央値は4,480万円→4,180万円へ下がりました。

構造別の相場

構造の記載があるのは全2,321件のうち155件と限定的ですが、内訳ははっきり分かれます。RC造95件が中央値6,980万円・中央築2010年、SRC造52件が4,994.5万円・中央築1987年、鉄骨造8件は1,790万円(少数の参考値)。RC造が高いのは構造そのものというより、掲載されているRC造が新しいから、と読むのが自然です。

一般にSRC造は柱・梁に鉄骨を組み込むぶん大スパン・高層に向き、RC造は中低層で採用されやすい。遮音・断熱については構造種別よりもサッシ・窓の仕様や施工年代の影響が大きく、築年帯を揃えて比べるのが実務的です。表面利回りが取れた物件で見ると、SRC造は6.1%、RC造は3.41%と大きく開きますが、これも築年構成の差が効いているとみるべきでしょう。

タワー・低層の位置づけと管理費

エリアプロフィールによれば、江戸川区は江東区・中央区などに比べ大規模タワーマンションの新築供給が少なめとされています。本集計でも1億円超は上位10%の範囲に集中しており、超高層の厚い層があるようには見えません。なお、区内の主要マンションブランドの一覧や、修繕積立金・管理費の区内相場については公開情報が未確認です。数字がない以上、ここは物件ごとに管理組合の資料で確かめるしかありません。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なのは、駅徒歩16〜20分帯の中央築年が2001年と、11〜15分帯(1994年)より新しいこと。「遠い=古い」という直感は、江戸川区では必ずしも成り立ちません。

当サービスの集計を駅徒歩帯で切ると、1〜5分714件が6,980万円、6〜10分719件が5,480万円、11〜15分418件が5,089.5万円、16〜20分220件が4,999万円、21分以上112件が4,290万円。最短帯と最遠帯の差は2,690万円です。面積あたりで見ると、1〜5分帯と21分以上帯の差は+41万円/㎡。

ただし1〜5分帯は中央築年2005年で、高めの4分の1のラインが1億1,575万円と跳ね上がっています。駅前の再開発型・築浅物件がこの帯を押し上げている構図で、「駅近だから高い」と「駅近に新しいものが建つから高い」が混ざっている点は割り引いて読みたいところ。前月比でもこの帯だけが6,480万円→6,980万円(+7.7%の上昇)と大きく動きました。

町丁で見ると別の区が見える

本集計で件数の多い10地区を並べると、価格の景色は劇的に変わります。南小岩190件の中央値は1億1,900万円で中央築年2025年。西小岩142件が7,580万円(中央築2005年)、平井193件が7,490万円(同2000年)と続きます。一方、南葛西153件は4,290万円(中央築1980年)、中葛西205件は4,680万円(同1982年)、松江134件は4,780万円。西葛西は257件と最多の掲載数ながら中央値5,290万円、中央築年1985年です。

つまり、小岩・平井側に築浅の高値ゾーンが、葛西側に築古の値ごろゾーンが集まっている——これが今月のデータから読める区内の二極構造です。エリアプロフィールでは区内の鉄道として東京メトロ東西線(西葛西・葛西)、都営新宿線(船堀・一之江・瑞江・篠崎)、JR総武線各駅停車(小岩)などが挙げられています。船堀118件の中央値は5,780万円で、都営新宿線沿いの中では高めの位置にあります。

同じ「江戸川区で6,000万円」でも、南小岩なら平均以下、南葛西なら上位ラインという逆転が起きる。エリア指定は区ではなく町丁単位で行うほうが、探索効率は明らかに上がります。

リスク要素と注意ポイント

5件に1件弱——本集計2,321件のうち453件、19.5%が1980年以前の旧耐震です。この比率をどう受け止めるかで、江戸川区での物件探しの戦略は変わります。

掲載データから見えるリスク要素

当サービスが収集した掲載情報の範囲では、再建築不可・借地権・告知事項に該当する表記はいずれも0件でした。ただしこれは「存在しない」ではなく「掲載文面に表記が検出されなかった」という意味です。マンションという商品特性上、再建築不可や借地権は戸建てほど頻出しないとはいえ、敷地権の形態は必ず重要事項説明で確認してください。

旧耐震の453件は、中央値4,180万円・中央築年1977年・中央面積62.3㎡。安めの4分の1のラインは3,100万円まで下がります。ここで効いてくるのが融資条件です。旧耐震は金融機関によって融資年数が短くなったり、住宅ローン控除の要件確認(耐震基準適合証明書等)が必要になったりする。地震保険料の割引適用も新耐震とは異なります。表面の価格差1,000万円(旧耐震4,180万円 対 新耐震5,180万円)を「割安」と見るか「相応の割引」と見るかは、月々の返済条件まで含めた総額比較でしか決まりません。

エリア固有のハザード

江戸川区で最も注意すべきは水害です。エリアプロフィールによれば、区は荒川と江戸川に挟まれた低地に位置し、広い範囲が海抜0m以下のいわゆるゼロメートル地帯とされます。人口メッシュベースの集計では、区の該当面積のうち約29.6%が洪水浸水想定区域と重なるとされ、液状化リスクも区内で相対的に「やや高い」と評価されています(出典: fudosandb.jp)。マンションであっても、電気室・機械式駐車場・エレベーターの浸水対策や、上層階の在庫状況は必ず確認したいポイントです。

地価は底堅く推移しています。2025年地価公示では区の全用途平均変動率が+5.1%(前年は+4.6%)と4年連続のプラス、住宅地のみでは+4.63%の上昇でしたが、23区のなかでは上昇率が最も小さい区でもありました(出典: 東京都)。売り手はこの上昇を根拠に強気の値付けをしやすく、買い手は築年数と水害リスクを理由に慎重になる。査定額と実際の折り合いに乖離が出やすい構図は、本集計の価格帯の広さとも符合します。

医療環境については区内の医療機関が826施設とされています(出典: fudosandb.jp)。学区の評判に関する具体データは公開情報が未確認で、ここは自分の足で確かめる領域です。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ2,321件のなかに、3,300万円以下の226件と1億480万円以上の226件が同居している。この両端の顔つきの違いが、江戸川区の面白さでもあり、難しさでもあります。

下位10%層：築1979年・42.2㎡・徒歩9分

本集計の下位10%の境界価格は3,300万円。この層226件の中央築年は1979年、中央面積42.2㎡、駅徒歩の中央値は9分です。旧耐震かつコンパクトという、はっきりした共通項があります。前月の境界3,280万円からはほぼ横ばい。この層が向くのは、現金またはリフォーム一体型ローンを前提に、管理状態と修繕積立金の積立状況を自分で読み解ける買い手でしょう。逆に、融資年数を最大限に伸ばして月々を抑えたい層には向きません。

上位10%層：築2025年・80.1㎡・徒歩3分

上位10%の境界価格は1億480万円で、前月の9,980万円から+5.0%の上昇。この層226件の中央築年は2025年、中央面積80.1㎡、駅徒歩の中央値は3分。ほぼ新築同等・駅前・広めという三拍子で、南小岩(190件・中央値1億1,900万円)に代表される新しい供給がここに集中していると読めます。エリアプロフィールでは江戸川区の割安感が需要要因として挙げられていますが、この上位層に限っては、もはや「割安な東部エリア」の枠には収まっていません。

中央値13日で消える在庫をどう追うか

忘れてはいけないのが時間軸です。当サービスの集計では、期間中に掲載終了となった711件の掲載期間は中央値13日、安めの4分の1では6日でした。新規掲載が1,550件ある一方で1,236件が消えていく。つまり、月に一度サイトを巡回する程度では、狙いの条件に合う物件の相当部分を見ないまま終わる計算になります。

価格の階段が1段800万〜1,000万円あるこのエリアで、狙った段の物件を捕まえるには、条件を固定して毎日自動で差分を取るしかない。手作業の限界は、データそのものが示しています。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都江戸川区の中古マンションの中古相場はいくらですか?

当サービスの集計では、13サイトから収集した2,321件(2026年7月6日〜8月5日)の価格中央値は5,590万円、平均は6,222万円でした。安めの4分の1のラインが4,290万円、高めの4分の1のラインが6,980万円、㎡単価の中央値は78万円/㎡。最小値500万円から最大値3億6,500万円まで幅があるため、築年帯と町丁を絞って見るのが実用的です。

Q2. いまは買い時ですか?

当サービスの集計では、価格中央値は前月の5,294万円から5,590万円へ+5.6%の上昇、上位10%の境界価格も9,980万円→1億480万円と上がりました。外部データでも、2025年地価公示で区の全用途平均は+5.1%の上昇(出典: 東京都)、査定データでは直近1年で+8.50%の上昇との集計があります(出典: LIFULL HOME'S)。ただし本集計は売出時点の掲載価格であり成約価格ではないため、断定的な「買い時」判断の材料としては慎重に扱ってください。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか?

当サービスの集計では、1980年以前(旧耐震)に該当するのは453件で全体の19.5%。中央値4,180万円、中央築年1977年、中央面積62.3㎡です。エリアプロフィールでも築16年〜築50年が売買の主流とされており(出典: HOME4U)、築古が普通に流通するエリアといえます。なお1985年築は新耐震側で、「築40年だから旧耐震」という判定は誤りです。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか?

当サービスの集計で面積あたり単価が突出するのは、2020年以降の築浅と駅徒歩1〜5分帯です。旧耐震帯と2020年以降帯の差は+約100万円/㎡、駅徒歩1〜5分帯と21分以上帯の差は+41万円/㎡。町丁別では南小岩や西小岩、平井といった小岩・平井側が高く、葛西側は相対的に低い水準です。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらいですか?

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分714件が6,980万円、6〜10分719件が5,480万円、11〜15分418件が5,089.5万円、16〜20分220件が4,999万円、21分以上112件が4,290万円。最短帯と最遠帯の差は2,690万円です。ただし1〜5分帯は中央築年2005年と新しく、築年の影響が混ざっている点は割り引いて読む必要があります。

Q6. 南小岩の中央値が1億1,900万円と突出しているのはなぜですか?

当サービスの集計では、南小岩の190件は中央築年が2025年。つまり築浅・新築同等の掲載がこの地区に集中しており、中央値1億1,900万円という数字はその構成を反映したものです。同じ区内でも南葛西は4,290万円(中央築1980年)、中葛西は4,680万円(同1982年)と築年構成が大きく異なります。区単位ではなく町丁単位で相場を見るべき典型例です。

Q7. 狙いの条件で東京都江戸川区の中古マンションの新着を毎日追うには?

当サービスの集計では掲載終了までの日数が中央値13日、安めの4分の1では6日と短く、手作業の巡回では取りこぼしが出ます。物件ウォッチはLINEで友だち追加し「東京都江戸川区 マンション」と送るだけで監視を開始でき、本記事の集計元と同じ13サイト(athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO)を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・築年・面積などの複合条件も指定可能で、無料プラン(24時間遅延・1監視)から、有料は月額980円〜です。

2026年8月のハイライトと注意点

今月の主役は構造の内訳でした。本集計で鉄筋コンクリート造の掲載が54件→95件と前月比+75.9%増、鉄骨鉄筋コンクリート造も34件→52件で前月比+52.9%増。同時に2020年以降の築浅が241件→333件(+38.2%増)と厚みを増し、掲載総数は2,085件→2,321件(+11.3%の増加)へ。価格中央値も5,590万円へ+5.6%の上昇と、量と価格が同時に動いた月でした。

ただし注意点が2つ。ひとつは、ここで扱っている価格はすべて売出時点の掲載価格であり、実際に成約した価格ではないこと。掲載終了は必ずしも成約を意味しません。もうひとつは、同一物件が複数サイトに掲載されている場合、それぞれを1件として数えていること。件数の増減は、物件数の増減だけでなく掲載チャネルの増減も映しています。数字を読むときは、この2点を頭の隅に置いてください。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2321件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都江戸川区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。