RC造の掲載が95→245件に急増、中央値は5,980万円へ | 東京都江戸川区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 2672件集計

最終更新: 2026年9月7日 | 2,672件・13サイトのデータに基づく

同じ「江戸川区の3LDK」でも、築年が20年違えば価格は2倍近く動く——。物件ウォッチが13サイトから収集した東京都江戸川区の中古マンション2,672件（対象期間2026年8月7日〜9月6日）を集計したところ、価格中央値は5,980万円、㎡単価中央値は82.1万円/㎡。前月の中央値5,590万円から+7.0%の上昇です。今月とくに目を引くのは構造別の掲載件数の動きと、駅徒歩1〜5分帯の中央値が8,080万円まで切り上がったこと。当サービスの実稼働データから、迷っている買い手が見るべき数字を整理します。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2672件、期間 2026-08-07 〜 2026-09-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した2,672件では、価格中央値5,980万円、下位の目安（第1四分位）4,780万円、上位の目安（第3四分位）7,499万円、㎡単価中央値82.1万円/㎡。
• 前月比では中央値が5,590万円→5,980万円で+7.0%の上昇。㎡単価中央値も77.95万円/㎡から82.09万円/㎡へ切り上がっている。
• 構造別「RC造」の掲載が95件→245件と前月比+157.9%の増加、「SRC造」も52件→134件と+157.7%の増加。ただし件数の動きには当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。
• 築年の断層は明確。1980年以前（旧耐震）4,190万円に対し2020年以降は1億1,380万円で、中央値の差は+7,190万円。
• 駅徒歩1〜5分の中央値は6,980万円→8,080万円と前月比+15.8%の上昇。一方、徒歩21分以上は4,290万円で横ばい。
• 本集計で旧耐震に該当するのは420件・15.7%。前月の19.5%から-3.8ポイント。再建築不可は0件、借地権は1件。
• 掲載が終了した704件の掲載期間は中央値26日。安めの帯は11日、長い帯でも49日で入れ替わっている。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 5,980万円
• ㎡単価中央値: 82.1万円/㎡
• 中央値の前月比: +7.0%
• 集計件数: 2672件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 26日

今月のトップ3変化（前月比）

RC造の掲載が95件→245件、前月比+157.9%の増加

当サービスが収集した構造別の内訳で、RC造（鉄筋コンクリート造）は前月95件から今月245件へ、前月比+157.9%の増加となりました。中央値は6,980万円→6,480万円と-7.2%。件数が2.5倍超に増えたことで中位帯の物件が厚くなり、中央値が下がった形です。ただしこの件数変動には当サービスの収集範囲の変動（掲載構造の変化や取得タイミング）を含む可能性があり、需給が緩んだと断定はできません。

SRC造も52件→134件、前月比+157.7%の増加

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は前月52件から134件へ、前月比+157.7%の増加。中央値は4,994.5万円→5,290万円で+5.9%の上昇でした。本集計のSRC造は中央築年1991年、中央面積70.4㎡と、90年代のファミリー向け大型物件が中心です。推測ですが、構造表記が取得できる掲載の増加が効いている可能性があり、こちらも収集範囲の変動を含む可能性があります。

築年帯「2010〜2019年」が238件→345件、前月比+45.0%の増加

当サービス集計で築10〜15年前後の帯が238件→345件と前月比+45.0%の増加。中央値は6,980万円→7,200万円（+3.2%の上昇）です。旧耐震帯が453件→420件と減っているのと対照的で、選択肢の重心が新しい側へ寄りました。もっとも件数の増減は収集範囲の変動を含む可能性があるため、実需の変化と即断せず、価格帯の動きと合わせて見るのが安全です。

東京都江戸川区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

2,672件。これが今回、当サービスが13サイトから収集した東京都江戸川区の中古マンション掲載データの母数です。

集めた2,672件の内訳

内訳はSUUMO 708件、athome 611件、LIFULL HOMES 388件、HOME4U 223件、ピタットハウス156件、ノムコム133件、センチュリー21 125件、三井のリハウス110件と続きます。サイトごとの中央値は5,690万円〜7,360万円の幅に収まっており、掲載の傾向差はあれど価格帯の見え方は大きくは食い違いません（住友ステップの29件はサンプルが少なめなので傾向として見る程度に）。総件数は前月2,321件→2,672件で+15.1%の増加ですが、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、在庫が増えたと断定できる数字ではありません。

価格はどこに集中しているか

集計の中央値は5,980万円。安めの4分の1のラインが4,780万円、高めの4分の1が7,499万円で、平均は6,639万円と中央値より上に来ます。最安層（下位5%）は2,799万円、最上層（上位5%）は1億2,980万円。最小値は500万円、最大値は3億6,500万円と、上に長い裾を引いた分布です。価格帯ごとの山は5,500〜6,000万円（361件）と4,500〜5,000万円（354件）に二つあり、6,500〜7,000万円（252件）が第三の山。㎡単価中央値は82.1万円/㎡で、前月の77.95万円/㎡から上回る水準に切り上がりました。

掲載の入れ替わり

期間中の新規掲載は1,072件、掲載終了は861件。掲載が終了した704件の掲載期間は中央値26日で、短い側は11日、長い側でも49日です。つまり、月初に見た物件リストは月末には別物になっている、と読めます。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都江戸川区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層があります。当サービスが収集した2,672件を築年帯で切ると、その段差は一目瞭然です。

築年帯ごとの中央価格

面積はどの帯もおおむね70㎡前後で揃っているのに、中央価格は4,190万円から1億1,380万円まで開きます。差は+7,190万円。同じ広さの箱でも、築年で価格が2.7倍変わるということです。

境界の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準を挟むと、中央値は4,190万円→5,298万円で+1,108万円。2000年施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）を挟むと5,298万円→6,200万円で+902万円。2009年の長期優良住宅認定制度あたりを跨ぐ2010年代は7,200万円で、さらに+1,000万円積み上がります。そして最後の段差が最大で、2010年代→2020年以降が+4,180万円。㎡単価で見ると旧耐震帯と2020年以降帯では約2.6倍の開きです。

間取りを重ねると段差はもっと生々しくなります。本集計の3LDKだけを追うと、旧耐震4,290万円（113件）→1981〜1999年5,480万円（246件）→2000年代5,980万円（196件）→2010年代7,499万円（125件）→2020年以降1億2,380万円（165件）。同じ「江戸川区の3LDK」でも、築年の並びがそのまま価格の階段になっています。構造を重ねると、1981〜1999年帯ではSRC造5,480万円（57件）とRC造5,239.5万円（72件）でほぼ拮抗する一方、2020年以降帯はRC造1億1,180万円（52件）が主役です。

旧耐震の比率と、その先の現実

本集計で旧耐震に該当するのは420件、全体の15.7%。前月の19.5%から-3.8ポイントで、選択肢の重心はゆるやかに新しい側へ寄っています。旧耐震は価格の安さが最大の魅力（中央値4,190万円、下位側は3,100万円）ですが、住宅ローンの融資年数が短くなりやすい、金融機関によって取り扱いが分かれる、火災保険・地震保険の条件が不利になりやすい、といった実務上のハードルがつきまといます。推測ですが、価格差の一部はこの「借りにくさ」が織り込まれた結果と解釈できるかもしれません。現金比率を厚くできる買い手にとっては、逆に競合が薄い領域とも読めます。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は6,280万円。同じ江戸川区でも、1LDKなら4,580万円、4LDK以上なら7,980万円——間取りだけで3,400万円の幅が生まれます。当サービスが収集した2,672件を、間取りと構造から分解してみます。

主要間取りの顔ぶれ

本集計の主役は3LDKで866件、全体の約3割強を占めます。次いで2DK/2LDKが343件。1R（5件）と1K/1DK（15件）はサンプルが少なめなので、少数の参考値として眺める程度にとどめたいところです。注目したいのは2DK/2LDKで、中央値が前月4,980万円→今月5,590万円と+12.2%の上昇。件数は411件→343件へ減っており、推測ですが、価格の安い小型・築古の掲載が抜けて中位帯が残った結果、中央値が押し上げられた可能性があります（確証なし）。一方で3LDKは6,430万円→6,280万円と-2.3%、4LDK以上は7,980万円で横ばい。ボリュームゾーンほど価格が動いていない、というのが今月の印象です。

構造別の相場

構造別に見ると、RC造は245件・中央値6,480万円・中央築年2006年、SRC造は134件・中央値5,290万円・中央築年1991年。SRC造のほうが安く見えますが、これは構造の優劣というより築年の差がそのまま出た形です。㎡単価でもRC造89.86万円/㎡に対しSRC造76.28万円/㎡と、築15年分の差が乗っています。鉄骨造は13件で中央値1,790万円ですが、サンプルが少なめなうえ中央面積37.57㎡と小型に偏っており、傾向として見る程度が妥当でしょう。

一般論として、SRC造は鉄骨の粘りを併せ持つため高層・大スパンの建物に採用されやすく、RC造は中低層から超高層まで幅広く使われます。遮音性はどちらもコンクリートの厚みと乾式壁の仕様次第、断熱性能は構造より建築年（サッシ・断熱材の仕様）で決まる部分が大きい——本集計で2020年以降帯の㎡単価が163.95万円/㎡と突出しているのも、省エネ・設備仕様の世代差を織り込んだ結果と読めます。

タワー・大規模物件の位置づけ

江戸川区のマンションブランド展開やタワー物件の分布については、今回参照したエリア概要では公開情報未確認でした。管理費・修繕積立金の典型値も同様に未確認のため、本記事では推定値を置きません。ただし本集計の上位10%層は中央築年2026年・中央面積84.19㎡・駅徒歩3分という顔ぶれで、駅至近の新しい大型住戸が価格上位を形成していることは数字から確認できます。内見時は積立金の残高と長期修繕計画を必ず現物で確認したいところです。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅徒歩16〜20分の中央値（5,680万円）は、徒歩11〜15分（5,490万円）より高い。当サービスが収集した2,672件を駅からの距離で切ると、素直な右肩下がりにはなりません。

駅徒歩1〜5分は843件で中央値8,080万円、㎡単価112.81万円/㎡、中央築年2009年。6〜10分は840件で5,798万円、81.19万円/㎡。11〜15分は484件で5,490万円、77.36万円/㎡。16〜20分は274件で5,680万円ながら㎡単価は65.92万円/㎡と下がり、21分以上は119件で4,290万円、60.83万円/㎡です。つまり16〜20分帯は「面積が広く（中央72.02㎡）築年が新しい（中央2001年）ぶん総額は高いが、単価は割安」という構図。総額で比べると見誤る典型例で、広さを取りたい買い手にとってはコストパフォーマンスの効く帯と読めます。

前月比で最も動いたのも駅近帯でした。徒歩1〜5分は6,980万円→8,080万円で+15.8%の上昇、徒歩16〜20分も4,999万円→5,680万円で+13.6%の上昇。一方、徒歩21分以上は4,290万円で変化なしです。

地区ごとの温度差

本集計を町丁別に見ると、件数が多いのは西葛西284件（中央値5,690万円・中央築年1986年）、中葛西240件（5,044.5万円・1998年）、平井233件（7,800万円・2002年）、南小岩228件（1億1,900万円・2025年）、西小岩227件（7,980万円・2014年）。以下、松江164件（4,798万円）、東葛西155件（5,980万円）、南葛西138件（4,484万円・中央築年1980年）、北小岩127件（5,690万円）、船堀114件（5,780万円）と続きます。

南小岩の中央値が突出しているのは、中央築年が2025年である点が効いています。ごく新しい住戸の掲載が集まった結果であり、同地区の中古全般がこの水準というわけではありません。逆に南葛西は中央築年1980年で4,484万円と、築古の在庫が価格を規定しています。エリア概要によれば、区内は東京メトロ東西線（西葛西・葛西）、都営新宿線（船堀・一之江・瑞江・篠崎）、JR総武線（小岩・平井）と利用路線が分かれ、区内にJR山手線への直通駅はないため乗換を伴う立地が多いとされます。同じ「江戸川区」でも通勤先次第で利便性の評価が変わる点は、価格を読む前に押さえておきたいポイントです。

リスク要素と注意ポイント

価格の安さには、たいてい理由があります。当サービスが収集した2,672件について、掲載情報から拾えるリスク要素の比率を見てみましょう。

最も比率が高いのは旧耐震で420件・15.7%。前月の19.5%から-3.8ポイント下がりました。再建築不可は0件（0%）、借地権は1件（0.0%）、告知事項の記載があるものは0件です。マンションという商品性上、戸建てで問題になりやすい再建築不可はほぼ論点にならず、実質的に効いてくるのは築年、すなわち旧耐震かどうかという一点に集約されます。

旧耐震帯の中央値は4,190万円で、新耐震帯の5,298万円より1,108万円安い。この差をどう見るかが判断の分かれ目です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、住宅ローンの融資期間が短く設定されやすく、金融機関によっては取扱い自体が限定されます。フラット35の適合証明や住宅ローン控除の要件でも、耐震性の証明を求められる場面があります。保険面でも、耐震等級による割引が効かないケースが一般的です。推測になりますが、本集計の価格差にはこうした「借りにくさ・保有コスト」が織り込まれていると解釈できます（確証なし）。裏を返せば、自己資金比率を高められる買い手や、管理組合が耐震診断・補強に取り組んでいる物件を選べる買い手にとっては、競合の薄い領域とも言えます。

江戸川区固有の確認事項

エリア概要では、江戸川区は荒川・江戸川・中川に囲まれた低地が広がり、区の大部分が海抜0メートル以下、あるいはそれに近いいわゆる「ゼロメートル地帯」に位置するとされています。氾濫や高潮による大規模浸水のリスクが高い地域として広く知られ、区自身が水害への警戒を強く呼びかけていることでも知られる、という記述です。また沖積低地が広がるため液状化リスクが相対的に高いとされる地域が含まれるとみられますが、具体的な区の評価データはエリア概要では未確認でした。

実務としては、（1）購入検討前に必ず区のハザードマップで浸水想定を確認する、（2）重要事項説明書や管理組合の議事録で過去の浸水履歴・地下電気室の位置を確認する、（3）長期修繕計画と積立金残高、共用部の管理状態を現物で見る——この3点が最低ラインです。本集計は掲載時点の売出価格を集めたものであり、こうした個別リスクは価格からは読み取れません。数字で当たりをつけ、現物で潰す。順番を間違えないことが大切です。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ江戸川区の中古マンションでも、下位10%と上位10%では別の商品が並んでいます。当サービスが収集した2,672件の両端を覗いてみましょう。

お得ゾーン：下位10%層

価格の境界は3,780万円。この層に入る262件は、中央築年1979年、中央面積47.04㎡、駅徒歩は中央値10分です。つまり「旧耐震・コンパクト・駅からはそこそこ」という組み合わせ。中央値ベースで見れば全体の5,980万円より2,000万円以上安く手に入る計算ですが、前述のとおり融資条件と修繕計画のチェックが必須の領域です。単身・DINKS層のセカンドハウスや、賃貸に回す前提で総額を抑えたい買い手に向く帯と読めます。旧耐震帯の利回り中央値は4.1%で、これは新耐震帯の5.59%より低い水準。安いから利回りが高い、とは限らない点は覚えておきたいところです。

プレミアムゾーン：上位10%層

境界は1億1,450万円。こちらの262件は中央築年2026年、中央面積84.19㎡、駅徒歩3分と、下位層とは真逆の顔ぶれです。前月の境界1億480万円から+9.3%の上昇で、上限側も切り上がりました。㎡単価では2020年以降帯の163.95万円/㎡が示すとおり、駅至近×新しさ×広さの三拍子が揃うと価格は一気に別次元へ跳ねます。住み替えで資産性を重視する層、あるいは広さを譲れないファミリー層のゾーンです。

中間層こそ、追い続ける価値がある

両端に挟まれた4,780万円〜7,499万円のレンジこそ、多くの買い手の現実的な射程です。そしてこの帯は入れ替わりが速い。期間中に掲載が終了した704件の掲載期間は中央値26日、短い側は11日でした。週末ごとにポータルサイトを見比べる運用では、11日で消える物件は構造的に取り逃します。掲載開始から終了まで中央値26日で入れ替わっていく以上、探し方の側を自動化しておくのが合理的、という結論になります。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都江戸川区の中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した2,672件（2026年8月7日〜9月6日）の価格中央値は5,980万円です。安めの4分の1が4,780万円、高めの4分の1が7,499万円、㎡単価中央値は82.1万円/㎡。最安層（下位5%）は2,799万円、最上層（上位5%）は1億2,980万円で、上に長い裾を引いた分布になっています。これは売出時点の掲載価格であり、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では、中央値は前月5,590万円→今月5,980万円で+7.0%の上昇、㎡単価中央値も77.95万円/㎡から82.09万円/㎡へ上回る水準に動きました。数字だけ見れば強含みですが、これは掲載構成の変化（新しい築年帯の増加）による押し上げも含みます。全体の中央値を追うより、自分の狙う築年帯・駅徒歩帯の中央値を継続的に見るほうが判断の精度は上がります。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、1980年以前（旧耐震）に該当するのは420件、全体の15.7%です。前月の19.5%から-3.8ポイント下がりました。中央値は4,190万円で新耐震帯より1,108万円安く、中央面積は64.4㎡。住宅ローンの融資年数が短くなりやすい点、金融機関によって取扱いが分かれる点を織り込んで検討する必要があります。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

当サービスの集計で㎡単価が最も高いのは2020年以降築で163.95万円/㎡、次いで2010年代の102.19万円/㎡です。駅徒歩別では1〜5分帯が112.81万円/㎡と突出。逆に旧耐震帯は63.64万円/㎡、徒歩21分以上は60.83万円/㎡でした。築年と駅距離、この2軸がほぼすべてを説明していると読めます。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらい？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分の中央値が8,080万円（843件）、6〜10分が5,798万円（840件）、11〜15分が5,490万円（484件）、16〜20分が5,680万円（274件）、21分以上が4,290万円（119件）です。徒歩5分以内と21分以上では3,790万円の開き。ただし16〜20分帯は面積が広く総額が押し上がるため、㎡単価では割安という逆転が起きています。

Q6. 南小岩の中央値が1億1,900万円と高いのはなぜ？

当サービスの集計で南小岩は228件・中央値1億1,900万円ですが、この地区の中央築年は2025年と極端に新しく、ごく築浅の掲載が集中したことが数字を押し上げています。同じ区内でも南葛西は中央築年1980年・中央値4,484万円、松江は4,798万円。町丁別の中央値は「その地区の相場」ではなく「その地区でいま出ている物件の構成」を映す、という点に注意してください。

Q7. 狙いの条件で東京都江戸川区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、LINEで動く新着監視サービス「物件ウォッチ」の実稼働データから生成されています。友だち追加後に「東京都江戸川区 マンション」と送信すれば監視開始。本記事の集計対象と同じ13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・築年・面積・駅徒歩などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月最大の発見は、構造別の掲載件数が一斉に膨らんだことです。当サービスが収集した2,672件のうちRC造は95件→245件と前月比+157.9%の増加、SRC造も52件→134件で+157.7%の増加。ただしこの動きは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、件数だけを根拠に需給を語ることはできません。同時に価格側でも変化が出ており、駅徒歩1〜5分帯は6,980万円→8,080万円と+15.8%の上昇、2DK/2LDKは4,980万円→5,590万円と+12.2%の上昇。全体の中央値は5,980万円へ切り上がりました。最後に2点だけ確認を。ここで扱っている価格はすべて掲載時点の売出価格であり、実際に成約した価格ではありません。また同一物件が複数サイトに載っている場合、それぞれ1件として数えています。数字の性格を理解したうえで、傾向を読む道具として使ってください。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2672件（2026-08-07 〜 2026-09-06）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月7日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都江戸川区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。