1K/1DKに小さな異変、2DK/2LDKは61件へ急増 | 静岡県伊東市 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 425件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 425件・4サイトのデータに基づく

625万円。これが、当サービスが2026年7月6日〜8月5日に4サイト（athome・HOME4U・LIFULL HOMES・SUUMO）から収集した静岡県伊東市の中古マンション425件の価格中央値です。最安は50万円、最上は3,300万円——同じ市内で66倍の開きがある。しかも築1980年以前と1981〜1999年の中央価格差は600万円。温泉地の区分所有市場は、築年と地区で価格帯がはっきり分かれている。本集計の数字で、その断層を一枚ずつ剥がしていきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（athome, HOME4U, LIFULL HOMES, SUUMO）の掲載データ 425件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが4サイトから収集した425件（価格判明416件）の中央値は625万円、平均は844万円。高値の裾を引いた分布で、0〜1,000万円帯に302件＝72.6%が集中する
• 築年帯別中央値は1980年以前（旧耐震）280万円、1981〜1999年（新耐震）880万円。境界を挟んで600万円の断層がある
• 間取り別「2DK/2LDK」は44件→61件（前月比+38.6%の増加）、中央値は680→800万円へ。今月の掲載増を牽引した
• 構造別「SRC造」の中央値は1,300→885万円（前月比−31.9%）。ただし構造が判明したのは425件中35件のみで、内訳の入れ替わりの影響が大きい
• 駅徒歩6〜10分の中央値1,200万円に対し、徒歩1〜5分は680万円。徒歩が近いほど高いという単純な図式にはなっていない
• 地区別では川奈1,580万円・八幡野1,380万円・富戸880万円に対し、宇佐美450万円・松原280万円。同一市内で3〜5倍の価格帯差
• 旧耐震は109件＝25.6%（前月26.7%から−1.1ポイント）。掲載終了までの日数は中央値29日

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 625万円
• ㎡単価中央値: 9.8万円/㎡
• 中央値の前月比: -3.8%
• 集計件数: 425件（4サイト）
• 掲載期間の中央値: 29日

今月のトップ3変化（前月比）

1K/1DKの件数が3→5件、中央値は350万円へ

当サービスの前月比では、間取り別「1K/1DK」が3件→5件に増え、中央値は955→350万円（前月比−63.4%）。ただしこれは少数サンプルの参考値で、相場そのものが下がったと読むのは危険だ。中央築年1978年・中央面積45.33㎡という顔ぶれから、旧耐震の小型住戸が数件入れ替わっただけでも中央値は大きく振れる。単身向けの安価帯が今月は薄く出た、という程度に留めておきたい。

4LDK以上は2→3件、中央値500万円（参考値）

本集計の4LDK以上は3件のみの参考値だが、中央値が2,040→500万円（前月比−75.5%）と大きく動いた。中央面積164.87㎡、中央築年1965年という数字が示す通り、掲載されているのは旧耐震期の大型住戸で、上位の目安（第3四分位）は1,490万円と幅も広い。広さと価格が比例しない典型例で、母数が一桁のうちは平均像を語る材料にならない。

SRC造の中央値が1,300→885万円（前月比−31.9%）

構造別で最も動いたのはSRC造で、13件→16件と増えながら中央値は1,300万円から885万円へ（前月比−31.9%）。中央築年1990年、中央面積65.24㎡は前月と大きく変わらない。当サービスの集計では425件のうち構造が判明したのは35件にとどまるため、推測だが、高値帯のリゾート系住戸が掲載終了し、代わりに中価格帯が入ったことによる入れ替わり効果の可能性が高い（確証なし）。

静岡県伊東市 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

最初に押さえておきたいのは、この市場が「安い物件だけの市場ではない」ということ。当サービスが4サイトから収集した静岡県伊東市の中古マンション425件は、50万円から3,300万円まで一直線に並んでいる。

集めた425件の内訳

収集元はLIFULL HOMES 152件、athome 144件、SUUMO 98件、HOME4U 31件。サイト別の中央値はathome 580万円、HOME4U 550万円、LIFULL HOMES 680万円、SUUMO 680万円で、いずれも中央築年は1990〜1992年。どのサイトを開いても「平成初期に建った60㎡台」が主戦場になる、という構図は共通している。

価格はどこに集中しているか

価格が判明した416件で、中央値は625万円、平均は844万円。平均が中央値を200万円以上上回るのは、高値の裾を引いた分布だからだ。最安層（下位5%）は150万円、最上層（上位5%）は2,258万円。安めの4分の1のラインは380万円、高めの4分の1は1,080万円。価格帯で見ると0〜500万円が150件、500〜1,000万円が152件で、この2帯だけで302件＝72.6%を占める。㎡単価中央値は9.8万円/㎡。都市部のマンションを見慣れた目には、桁がひとつ違って見えるはずだ。前月と比べると中央値は650→625万円（前月比−3.8%）だが、安めの4分の1は350→380万円（+8.6%の上昇）で、下値が締まりながら中位が下がるという、やや珍しい形になっている。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は113件、掲載終了は85件で、出入りの比率は1.33。週別では7月27日の週に新規45件が集中した（8月3日の週は集計期間途中）。掲載総数は前月397件→425件（+7.1%の増加）。在庫が積み上がりながら、掲載終了までの日数は中央値29日という回転の速さが同居している。

築年帯別の相場と価格の断層

静岡県伊東市の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスの集計では、1981年をまたいだ瞬間に中央価格が3倍以上に跳ねる。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震の安めの4分の1は181.5万円、高めの4分の1は450万円。新耐震は550万円〜1,380万円。帯そのものがほとんど重なっていない点に注目したい。

境界で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。ここを境に中央価格は280万円→880万円、差額600万円。ただし中央面積も46.5㎡→66.1㎡と20㎡近く広がっているため、面積あたりで見ても新耐震側が旧耐震側の約2.4倍という開きになる。つまり「古いから安い」だけでなく「古い住戸は小さい」も効いている。

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年瑕疵保証が義務化された）以降は本集計でわずか3件、中央値2,280万円の少数の参考値だが、新耐震帯との差は1,400万円。面積は65.4㎡でほぼ同じなのに価格帯だけが跳ね上がる。2010年以降、2020年以降の掲載は今回ゼロ件で、長期優良住宅認定制度（2009年施行）以降の物件は当サービスの収集範囲に出てきていない。新築供給がほとんど無い地域であることが、在庫構成にそのまま表れている。

同じ間取りで築年帯を重ねると断層はさらに鮮明だ。2DK/2LDKは新耐震帯48件で中央値970万円、旧耐震帯12件で235万円——実に735万円差。3LDKは新耐震帯26件866.5万円に対し旧耐震帯は3件250万円（参考値）。構造で重ねると、新耐震帯のSRC造12件が980万円、RC造9件が580万円、旧耐震帯はRC造5件280万円・SRC造4件400万円と、いずれも少数ながら順序は一貫している。

旧耐震の比率と影響

本集計では旧耐震が109件＝25.6%（前月26.7%から−1.1ポイント）。4件に1件だ。旧耐震は住宅ローン審査や融資年数で不利になりやすく、価格が安くても総支払い計画が組みにくい。現金比率を高く求められる場面も出てくる。280万円という中央値は魅力的に映るが、「安いから買える」ではなく「安いのは融資が付きにくいからでもある」という順序で読むのが、この帯の正しい向き合い方だと考えたい。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値770万円、2DK/2LDKは800万円。広い方が安い——この逆転が、当サービスの集計に出ている。

主要間取りの顔ぶれ

最も厚いのは2DK/2LDKの61件で、前月44件から+38.6%の増加。中央値も680→800万円へ上がっている。一方で3LDKは29件・770万円と、面積が12㎡広いのに中央値は下。サンプルが29件と中程度なので傾向として見る程度だが、広い住戸ほど管理費・修繕積立金の負担が重く、リゾート利用では持て余されやすい——という背景要因が考えられる（推測）。4LDK以上の中央面積164.9㎡・中央築年1965年という顔ぶれは、その延長線上にある参考値だ。

構造別の相場

構造が判明したのは425件のうち35件のみ。その内訳はSRC造16件・中央値885万円（65.2㎡、築1990年）、RC造14件・400万円（57.6㎡、築1991年）、鉄骨造5件・340万円（68.9㎡、参考値）。SRC造とRC造の築年はほぼ同じなのに中央値は485万円の差があり、面積あたりでも1.4倍以上開く。いずれもサンプルは少なめなので傾向として見たい。

一般論として、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は高層・大規模物件に使われ、遮音性や耐久性の評価が高い。RC造も耐火・遮音では十分だが、階高や壁厚の設計で体感差が出る。鉄骨造は軽量ゆえ上下階の音や断熱で不利になりやすい。この地域で温泉大浴場付きの大型物件がSRC造に寄っているとすれば、価格差は構造そのものより共用施設の厚みを映している可能性がある（推測、確証なし）。

高層・低層の位置づけと維持費

エリア概要では、伊東市にタワーマンションの一般的な存在は確認されていない。分譲ブランドの系列情報、管理費・修繕積立金の典型値についても公開情報未確認だ。ただ、温泉引湯権や温泉維持費（引湯料）の有無、別荘・セカンドハウス利用が多い建物特有の管理組合運営の状況は、一般的な留意点として挙げられている。当サービスの収集データは価格・面積・築年までしか映さない。月々のランニングコストは、必ず個別の重要事項説明で確認する領域だと押さえておきたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠い方が高いケースがある。当サービスが集めた425件を駅徒歩帯で並べると、素直な右肩下がりにはならない。

徒歩1〜5分は31件で中央値680万円（中央面積50.7㎡、築1992年）。ところが徒歩6〜10分は45件で1,200万円（63.5㎡）と、520万円も上。さらに徒歩11〜15分が102件で830万円、16〜20分が27件で500万円、21分以上が59件で400万円。つまり6〜10分帯だけが突出して高く、最も駅に近い帯はその半分強にとどまる。面積あたりで見ると6〜10分帯は1〜5分帯の3倍以上の水準になり、価格差は「距離」ではなく「物件の性格」で説明する方が自然だ。仮説として、駅至近には小型の居住用・投資用住戸が並び、徒歩6〜10分の高台側に眺望と共用施設を備えたリゾート型が集まっている——という住み分けが考えられる（推測）。

前月比では6〜10分帯が57件→45件に減りつつ中央値980→1,200万円（+22.4%の上昇）、16〜20分帯が19件→27件（+42.1%の増加）で中央値600→500万円。高値帯の在庫が薄まり、遠距離帯の安価な在庫が増えた形だ。

地区の偏りが価格帯をつくる

本集計で最も件数が多いのは富戸の107件、中央値880万円（68.9㎡、築1992年）。次いで宇佐美51件・450万円（53.5㎡、築1980年）。この2地区で全体の3分の1超を占める。以下、赤沢15件540万円、川奈13件1,580万円、松原11件280万円、湯川11件980万円、八幡野10件1,380万円（いずれもサンプルは少なめで傾向として）。参考値として瓶山9件133万円、吉田8件680万円、末広町5件550万円。

川奈・八幡野・富戸が高く、宇佐美・松原・瓶山が低いという並びは、面積あたりで見ても崩れない。松原は中央面積89.8㎡と広いのに中央値280万円で、面積単価は市内で最も低い水準だ。中央築年1975年という数字がその理由をほぼ説明している。伊東駅はJR伊東線の終点であり伊豆急行線の起点にあたるが、駅からの所要時間や本数といった具体的な交通データはエリア概要でも未確認のため、ここでは掲載データの徒歩分数だけを根拠に読んでいる。

リスク要素と注意ポイント

安い理由には、必ず名前がついている。当サービスが収集した425件のリスク要素の比率を見ると、この市場のクセがはっきり出る。

まず旧耐震が109件＝25.6%。前月の26.7%から−1.1ポイントとわずかに下がったが、依然4件に1件だ。旧耐震は住宅ローン審査で不利になりやすく、融資年数が短く設定される、あるいは金融機関によっては取扱い対象外になる場合もある。地震保険料も新耐震より高くなる傾向がある。中央値280万円という価格は「現金で買える価格帯」であると同時に「現金でしか買いにくい価格帯」でもある、という二面性を持つ。

一方、意外に少ないのが権利関係のリスクだ。本集計では再建築不可が0件（0%）、借地権が0件（0%）。告知事項の記載があるのは1件＝0.2%にとどまる。区分所有という形態上、戸建てで問題になる接道要件の話が出にくいこと、定期借地の分譲が少ないことの反映だと読める。掲載情報の記載漏れの可能性は残るため、0%＝リスクゼロと短絡はできないが、少なくとも掲載段階では権利の癖が目立たない市場と言える。

立地固有の確認事項

エリア概要では、伊東市は太平洋沿岸に位置し津波・高潮リスクが一般に指摘される地域とされるものの、具体的なハザードマップ区分は未確認とされている。液状化リスク、学校区評価、医療機関へのアクセスについても公開情報未確認。温泉観光地としての景観保護を目的とした条例が存在する可能性は指摘されているが、内容や売買・建築への影響は確認できていない。用途地域構成、建ぺい率・容積率の典型値、公示地価や路線価の具体値も同様に未確認だ。つまり、この地域は「掲載データは豊富だが、公的な背景数値が拾いにくい」タイプ。物件単位の調査に手間をかける必要が相対的に大きい。

もう一点、一般的な留意点として挙げられているのが、別荘・セカンドハウス利用が多い建物特有の管理組合運営と、温泉引湯権・引湯料の扱い、そして季節による人口変動の影響。区分所有では建物の将来がそのまま資産価値になる。修繕積立金の残高と長期修繕計画、滞納状況の3点は、価格の安さと同じ熱量で確認したい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ市内で、200万円以下の41件と1,800万円以上の41件が同時に並んでいる。当サービスの集計を上下の端から見ると、この市場の二層構造が最も分かりやすく見える。

下位10%層：200万円が境界

下位10%の境界価格は200万円。該当41件の顔ぶれは中央築年1975年、中央面積41.7㎡、駅徒歩は中央値19.5分。旧耐震の小型住戸が、駅から徒歩20分前後の位置に並ぶ——それが最安層の平均像だ。前月の境界220万円から200万円へ（前月比−9.1%）と下がっており、安価帯の裾はやや伸びている。この層が向くのは、現金一括で購入し、管理費・修繕積立金・（該当すれば）温泉維持費を毎月のランニングコストとして割り切れる読者。ローン前提だと選択肢が急に狭くなる帯であることは、前述の通りだ。

上位10%層：1,800万円が境界

上位10%の境界価格は1,800万円。該当41件は中央築年1992年、中央面積99.6㎡、駅徒歩は中央値9分。下位10%層と比べて築年は17年新しく、面積は2.4倍、駅までの距離は半分。地区別で川奈1,580万円・八幡野1,380万円が高位に来ていたことと重ね合わせると、眺望と共用施設を備えた大型住戸がこの層を構成していると読める（推測を含む）。前月の境界1,850万円からは−2.7%と、高値側の裾はわずかに縮んだ。

29日という時間軸

そして忘れてはいけないのが時間だ。本集計で掲載終了が確認できた40件の掲載期間は中央値29日、早い4分の1は12.25日、遅い4分の1でも33.5日。1か月見送れば、目に留めた1件は半分の確率で画面から消えている計算になる。同時に、期間中の新規掲載は113件——1日あたり4件近くが新しく現れている。425件という母数は静止画ではなく、毎日入れ替わる動画だ。週に一度ポータルを巡回するリズムでは、下位10%層の掘り出しも上位10%層の値動きも、ほぼ確実に取り逃がす。この市場を追うなら、人間の巡回頻度ではなく機械の巡回頻度が必要になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 静岡県伊東市 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスが4サイトから収集した425件（価格判明416件）の集計では、価格中央値は625万円、平均は844万円です。安めの4分の1は380万円、高めの4分の1は1,080万円、最安層は150万円、最上層は2,258万円。㎡単価中央値は9.8万円/㎡です。ただし掲載時の売出価格であり、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、中央値は前月650万円→今月625万円（前月比−3.8%）と下がった一方、安めの4分の1は350→380万円（+8.6%の上昇）で下値は締まっています。掲載総数は397→425件（+7.1%の増加）で選択肢は増加。買い時の断定はできませんが、選べる件数が多い局面ではあると読めます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前）が109件＝25.6%で、前月26.7%から−1.1ポイント。中央値280万円、中央築年1975年、中央面積46.5㎡です。住宅ローンの融資年数や地震保険料で不利になりやすいため、資金計画は現金比率を前提に検討したい帯です。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

本集計で面積あたりの価格が高いのは、1981〜1999年（新耐震）以降の築年、駅徒歩6〜10分帯、そして川奈・八幡野・富戸といった地区です。新耐震帯は旧耐震帯の約2.4倍、少数の参考値である2000年以降はさらにその約3倍の水準。逆に松原・瓶山は面積が広くても単価が最も低い層に位置します。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらい？

当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分が45件で中央値1,200万円と最も高く、1〜5分は31件680万円、11〜15分は102件830万円、16〜20分は27件500万円、21分以上は59件400万円。近いほど高いとは限らず、6〜10分帯と21分以上帯では800万円の差がついています。

Q6. リゾート利用と居住利用、どちらの物件が多いのですか？

当サービスの収集データには利用目的の区分はありません。ただし富戸107件・中央値880万円、川奈13件1,580万円、八幡野10件1,380万円という高位地区と、宇佐美51件450万円・松原11件280万円という低位地区の二層構造は明確です。前者にリゾート型、後者に築古の居住系が多い可能性はありますが、確証はありません。

Q7. 狙いの条件で静岡県伊東市 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービス「物件ウォッチ」をLINEで友だち追加し、「静岡県伊東市 マンション」と送るだけで監視が始まります。本レポートと同じ4サイト（athome・HOME4U・LIFULL HOMES・SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知。予算・築年・面積などの複合条件も指定でき、無料プラン（24時間遅延・1監視）から使えます。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばん腹に落ちたのは、「駅に近い方が安い」という逆転だった。当サービスが収集した425件では、駅徒歩6〜10分の中央値1,200万円に対し、徒歩1〜5分は680万円。前月比でも6〜10分帯は57→45件に減りつつ中央値が980→1,200万円（+22.4%の上昇）と、高値帯の在庫が絞られながら値を上げている。駅前の小型住戸と高台側の大型住戸という、性格の異なる在庫が同じ市内に同居しているためだと読める（解釈）。加えて2DK/2LDKが44→61件（前月比+38.6%の増加）、中央値680→800万円。厚みのある帯が上を向いた月だった。

最後に2点。本集計の価格はすべて掲載時の売出価格で、成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、実在の住戸数より件数は多めに出ます。数字は方向を掴む道具として使うのが正解です。

本レポートは、物件ウォッチが 4サイト（athome, HOME4U, LIFULL HOMES, SUUMO）から自動収集した掲載データ 425件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・HOME4U・LIFULL HOMES・SUUMOを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 静岡県伊東市 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。