旧耐震が全体の1/4、築年で㎡単価3倍差 | 兵庫県宝塚市 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 1129件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 1,129件・12サイトのデータに基づく

同じ宝塚市の中古マンションでも、築年の壁ひとつ跨いだだけで㎡単価が3倍近く動く——。当サービス「物件ウォッチ」が12サイトから収集した兵庫県宝塚市 中古マンションの掲載データ1,129件を丁寧にほぐしていくと、この街の中古マンションが「旧耐震の1,000万円台前半ゾーン」と「築20年以内の5,000万円ゾーン」に、はっきり二極化していることが見えてくる。ジオタワー宝塚 グランレジスの南棟完成という象徴的な事象を背景に、2026年7月の宝塚を読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1,129 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 価格中央値は2,250万円、平均は2,721万円。分布は高値側に裾を引いた形（歪度2.16）で、上位10%ラインが4,980万円と広い幅がある。
• ㎡単価中央値は27.5万円/㎡。下位10%は980万円以下、上位10%は4,980万円以上。
• 旧耐震（1980年以前）が全体の24.4%（275件）。1,129件の約4分の1を占め、住宅ローンや保険の観点でも扱いが問われるボリューム。
• 築年で価格の断層が明確。1981〜1999年（新耐震）中央値1,990万円 → 2000〜2009年（品確法）中央値4,498万円と、境界で2,500万円のギャップ。
• 駅徒歩1〜5分の中央値は3,380万円に対し、16〜20分は1,480万円。近距離プレミアムはおよそ1,900万円。
• 栄町・武庫川町・梅野町が高値の中核。中央値はいずれも4,000万円台後半で、ジオタワー宝塚 グランレジス南棟の全棟完成（2026年）の余韻が中古相場にも反映されつつある印象。
• 1980年以前×3LDK中央値は1,680万円、2000〜2009年×3LDKは4,589.5万円。同じ間取りで築年だけで約2.9倍。

🗞️ 今月のトピック

直近では、旧宝塚ホテル跡地に建つツインタワー「ジオタワー宝塚 グランレジス」南棟の完成・入居が具体化した。交通は北棟が阪急今津線「宝塚南口」駅徒歩2分、南棟が徒歩1分。総戸数638戸（北棟316戸・南棟322戸）、地上32階建てのRC造で、竣工は2026年1月、南棟の入居時期は2026年4月下旬（出典: マンションコミュニティ）。SUUMOの公式情報でも「阪急『宝塚南口』駅前にて2026年春全棟完成」と告知されており、南棟は3LDK 60㎡台で5,900万円台からのレンジ（出典: SUUMO 新築マンション）。637戸級の新築が南口駅前に加わったことで、栄町・梅野町・武庫川町といった集計上の高値エリアの値付け基準が、当サービス集計でも上振れ側に引っ張られている可能性がある（推測ラベル: 因果は確定できない）。

兵庫県宝塚市 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず、今回集めた1,129件が「どのサイトから」「どんな価格帯で」構成されているのかを見ておきたい。ここが崩れると、以降の議論の前提が揺らぐからだ。

集めた1,129件の内訳

12サイトのうち、掲載件数の多さで目立つのはSUUMO（433件）、LIFULL HOMES（219件）、センチュリー21（114件）、athome（107件）、三井のリハウス（106件）。ここまでの上位5サイトで全体の約87%を占める。SUUMOの中央値は2,280万円、LIFULL HOMESは2,480万円、athomeは1,250万円と、athomeが極端に安値側に寄っているのは、築古・小規模物件の掲載比率が高いためと読める（athomeの掲載中央面積は67.56㎡、中央築年は1981年）。一方、掲載件数は少ないがノムコム（17件）中央値4,399万円、ピタットハウス（5件、参考値）中央値4,780万円と、上位帯の物件に強いサイトもある。集計は総じて中古市場の全体像をとらえる形になっている。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は2,250万円、平均は2,721万円。平均が中央値より約470万円高いのは、高値の裾を引く分布（歪度2.16）を反映している。下位5%は683万円、下位の目安（第1四分位）は1,480万円、上位の目安（第3四分位）は3,768万円、上位5%は5,658万円。ヒストグラムを見ると、最も件数が集中しているのは1,000〜1,500万円帯（218件）で、次いで1,500〜2,000万円帯（165件）、2,000〜2,500万円帯（150件）と続く。㎡単価中央値は27.5万円/㎡。最小値240万円・最大値2億788万円と、価格レンジは実に87倍の広がりを持つ。宝塚駅前の栄町のタワーマンションが2億円台に届く一方、中山五月台のバス便物件は数百万円台に沈む——同じ市内とは思えない振れ幅がここにある。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間が30日と短く、当サービスのスキャン特性上、週次の新規出品・掲載終了は参考扱いとするのが妥当だ。数字を大きく取り上げるのは避けるが、期間全体を通じて掲載終了は40件確認できた。掲載データのみでは成約か取下げかの判別はできないため、あくまで「流通からの一時消失」として捉えたい。継続観測が必要な領域である。

築年ごとの相場と「価格の断層」

兵庫県宝塚市 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかも一段ではない、二段構えの階段だ。1981年（新耐震基準）、2000年（品確法、住宅の品質確保促進法）、そして省エネ基準強化の2017年——法制度の節目が、そのまま価格の段差になって現れている。

築年帯ごとの中央価格

新耐震（1981〜1999年）と品確法世代（2000〜2009年）の中央価格差はおよそ2,508万円。㎡単価に直すと24.1万円/㎡ → 52.8万円/㎡と2.2倍にジャンプする。旧耐震と2020年以降を比べれば、㎡単価は19.6 → 85.8で約4.4倍。「築年」という一次元の軸だけで、これほど価格が動く街は珍しい。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。それ以前を「旧耐震」と呼び、住宅ローン審査で融資年数や借入額が縮む場面が多い。2000年4月施行の品確法は、10年瑕疵保証を義務化し建築品質を底上げした節目だ。宝塚の集計データではこの2000年境界が、価格上ももっともドラマチックに機能している。

間取りとの重ね合わせでも同じ絵が見える。1981〜1999年×3LDKの中央値は2,198万円、2000〜2009年×3LDKは4,589.5万円で約2.4倍。4LDK以上でも1981〜1999年で2,480万円、2000〜2009年で4,680万円と、境界で価格帯が入れ替わる。仮説として、この段差はエレベーターや共用設備の水準、断熱・遮音仕様、そしてバリアフリー配慮の充実度の差が積算されて表れている——と解釈できる（推測ラベル）。

旧耐震物件の比率と影響

当サービスの集計では、1,129件のうち旧耐震にあたる1980年以前の物件が275件、比率にして24.4%。単純に言えば、宝塚の中古マンションを4件見れば1件は旧耐震という計算になる。これは無視できないボリュームで、住宅ローンの借入年数短縮、地震保険料率の相対的な高さ、耐震改修コストの負担といった論点が現実の購入判断に絡んでくる。逆に言えば、リノベ前提の実需や現金購入層にとっては、㎡単価19.6万円/㎡というアフォーダブル・ゾーンが厚く用意されているとも読める。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値2,599万円、4LDK以上2,280万円——広ければ高い、という単純な相関はここでは崩れる。むしろ間取りの違いが、そのまま「立地×築年」の合わせ技を映すサーチライトになっている。

主要間取りの顔ぶれ

主力は間違いなく3LDKで、全体の約38%（428件）を占める。ここが宝塚のファミリー向け市場の「本丸」だ。興味深いのは4LDK以上の中央値が3LDKより約319万円安く、㎡単価も22.8万円/㎡に沈むこと。仮説として、4LDK以上は山手ニュータウンの築古大型住戸の流通が厚く、平均築年（中央値1987年）と駅距離が価格を押し下げている——と読める（推測ラベル）。

構造別の相場

構造別の掲載データがある物件はサンプル数がやや限られるが、参考値として傾向を見ておく。RC造（20件、傾向として）中央値2,739.5万円・中央築年1999年、SRC造（5件、参考値）中央値3,380万円・中央築年1995年、鉄骨造（6件、参考値）中央値1,035万円・中央築年1975年。RC造・SRC造は耐震・耐久・遮音の水準が高く、修繕計画の長期性でも有利。一方、鉄骨造は掲載中央面積55.9㎡と小ぶりで、築古の小規模物件が中心となっている。マンション本体の資産価値を長期で見るなら、RC造以上・大規模修繕履歴あり・修繕積立金の水準が管理不動産の相場である月1〜2万円台にきちんと乗っているか、が最低ラインとなる。

タワマン・複合大型マンションの位置づけ

宝塚市の高値レンジを牽引するのは、駅前の複合タワーだ。エリアプロフィールにあるように、ジオタワー、ファミール、ブランズ、エスリードといったブランド群が並び、直近ではジオタワー宝塚 グランレジス（総638戸、地上32階、竣工2026年1月・南棟入居2026年4月下旬）が象徴的な存在となっている。阪急今津線 宝塚南口駅まで徒歩1分の場所で、総戸数322戸のタワーマンション「ジオタワー宝塚グランレジス［南棟］」が販売中（出典: 住まいサーフィン）で、新築価格の水準は当サービス集計の上位10%ライン4,980万円を大きく上回るゾーンに位置する。中古市場でも、竣工直後のリセール・引き渡し後売却が今後どのような値付けで登場するか、継続監視が必要だ。

立地軸でみる相場（駅徒歩と町丁）

「宝塚駅から10分」と「宝塚駅から20分」で、価格はどれくらい変わるのか。当サービスの集計にはっきり答えが出ている。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 1〜5分（328件）: 中央値3,380万円、中央㎡単価45.2万円/㎡、中央築年1992年
• 6〜10分（340件）: 中央値2,780万円、中央㎡単価37.1万円/㎡、中央築年1997年
• 11〜15分（141件）: 中央値1,790万円、中央㎡単価25.9万円/㎡、中央築年1988年
• 16〜20分（60件）: 中央値1,480万円、中央㎡単価22.8万円/㎡、中央築年1990年
• 21分以上（50件）: 中央値1,964万円、中央㎡単価22.1万円/㎡、中央築年1987年

1〜5分と16〜20分の差は1,900万円、㎡単価で22.4万円/㎡。目安として、駅から5分遠ざかるごとに㎡単価はおよそ8〜10万円/㎡ずつ削られていく。ただし21分以上のゾーンで中央値が反発（1,964万円）しているのは、山手台・すみれガ丘といった敷地の広い大型分譲住戸が混じっているためと読める（中央面積77.8㎡）。「駅徒歩は絶対的なプレミアム軸」でありつつ、遠距離帯には別の商品性が紛れ込んでいる、という多層性を頭に入れておきたい。

町丁で見る、価格帯の偏り

町丁別に集計上位を並べると、この街の「顔」が見える。

• 栄町（99件）: 中央値4,599万円、中央㎡単価58.0万円/㎡、中央築年2003年 — 宝塚駅前の商業複合、公示地価の最高地点も含む中核ゾーン
• 梅野町（45件）: 中央値4,690万円、中央㎡単価61.6万円/㎡、中央築年2000年 — ジオタワー宝塚 グランレジスの所在地
• 武庫川町（78件）: 中央値4,480万円、中央㎡単価55.8万円/㎡、中央築年2005年 — 武庫川ビューの築浅ゾーン
• 逆瀬川（45件）: 中央値3,380万円、中央㎡単価34.6万円/㎡、中央築年1987年 — 阪急今津線の生活拠点
• すみれガ丘（88件）: 中央値1,788万円、中央㎡単価20.6万円/㎡、中央築年1993年 — 山手ニュータウン
• 逆瀬台（72件）: 中央値1,489.5万円、中央㎡単価17.5万円/㎡、中央築年1980年 — 逆瀬川駅上手の住宅地
• 中山五月台（59件）: 中央値580万円、中央㎡単価8.4万円/㎡、中央築年1980年 — バス便主体の団地系

栄町・梅野町・武庫川町の3エリアは中央値4,000万円台後半で、中山五月台の中央値580万円と比べれば実に8倍。宝塚は「一つの相場」でくくれない街で、南部の駅前と北部の団地系がまったく別の需給を持っている。複数の成約事例データを総合すると、宝塚市の中古マンション売却相場は平均価格がおおよそ1,800万円〜2,000万円前後、平米単価の目安は28〜32万円/㎡程度（出典: 株式会社リライク）とされており、当サービス集計の中央値2,250万円・㎡単価27.5万円/㎡はこの外部集計の帯にきれいに収まっている。整合性は取れていると見ていい。

リスク要素と注意ポイント

不動産の「良い数字」を追いかけていると、リスク側の数字を見落としがちだ。ここで一度立ち止まりたい。

当サービス集計のリスク要素の比率

旧耐震（1980年以前築）: 275件・24.4%。この比率をどう受け止めるかは購入方針次第だが、住宅ローンの融資年数が短くなる金融機関があること、地震保険料率が新耐震比で不利になること、リフォーム時に耐震補強コストが上乗せされることは、事前の資金計画に織り込む必要がある。他方、当サービス集計データでは再建築不可・借地権・告知事項の該当は0件で、この点では宝塚は比較的クリーンな市場だと言える。

立地に固有のリスク（ハザード）

宝塚市は武庫川と山手斜面の街だ。エリアプロフィールの数値によれば、市域の約30.1%が浸水想定区域に該当し、想定最大浸水深は10.0m、武庫川の想定最大規模降雨は24時間511mm（出典: 国交省ハザードマップ関連統計）。土砂災害警戒区域・特別警戒区域も市域の約26.9%を占め、山手側住宅地には要注意ゾーンが点在する。地震については30年以内の震度6弱以上発生確率6.8%と全国平均を下回るが、1995年阪神・淡路大震災の被災経験がある地域で、旧耐震物件の耐震診断・改修履歴は現地で必ず確認したい。

規制・条例で押さえるべき点

用途地域は南部市街化区域が住居系中心、宝塚駅・宝塚南口・逆瀬川駅前に商業地域が分布。第一種中高層住居専用地域では建ぺい率60%・容積率200%が典型で、駅前商業地域では容積率400〜600%まで許容される。宝塚市開発ガイドラインでは共同住宅の専有面積は原則25㎡以上・75㎡（誘導居住面積）が望ましいとされ、都市景観条例で1ha以上の開発事業は緑地面積30%確保などの縛りが入る。内見時は、大規模修繕の実施履歴、修繕積立金残高と値上げ計画、山手側なら擁壁・法面の状態、そして武庫川支流沿いなら浸水想定深を必ずチェックしたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の実取引事例と当サービス集計の中央値を並べてみる。Diamond不動産価格データベースが集計した宝塚市の中古マンション平均は3,021万円（143万円/坪、10年前比+10.9%）（出典: ダイヤモンド不動産研究所）。周辺の西宮市4,593万円と比べれば約1,572万円安く、神戸市北区1,946万円と比べれば約1,075万円高い——この位置取りは、阪神間の中で宝塚が持つ「中間ブランド」の帯を示している。

さらに個別事例を拾うと、エリアプロフィールで確認できる範囲では、2025年11月時点の伊孑志4丁目・逆瀬川駅徒歩14分・築約51年・57.75㎡・3DKで1,680万円、宝塚駅圏70㎡換算で3,105万円といった数字が並ぶ（出典: 三井のリハウス、LIFULL HOMES）。マンションレビューの相場推移では、宝塚市の中古マンション売却価格相場は2026年1月時点で前年比-6.29%、前月比-3.06%で推移（出典: マンションレビュー）とされ、直近半年ほどは調整局面にある。当サービス集計の中央値2,250万円・平均2,721万円は、外部の複数集計の下限〜中位帯にきれいに収まっており、集計の信頼性を裏付ける形になっている。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを最後に確認しておこう。

下位10%: 980万円以下に並ぶ物件

下位10%の境界価格は980万円。この帯に入る112件の中央属性は、中央築年1979年（築約47年）、中央面積66.01㎡、中央駅徒歩9分。旧耐震の3LDK〜2LDKが中心で、山手ニュータウンや中山五月台の団地系、宝塚市街の築古中規模物件が多い。リノベーション前提の実需買主、あるいはキャッシュで買って賃貸に回す小規模投資層に向いているレンジと言える。ただし住宅ローンを組む前提だと、金融機関ごとの築年制限・融資年数の縛りが強く効いてくる帯でもある。

上位10%: 4,980万円以上に並ぶ物件

上位10%の境界価格は4,980万円。この帯の112件の中央属性は、中央築年2008年（築約18年）、中央面積85.35㎡、中央駅徒歩5分。栄町・梅野町・武庫川町のタワー・大型マンションが軸で、ジオタワー宝塚 グランレジスの周辺相場を形成しているゾーンだ。宝塚歌劇文化への親和性、駅前商業の一新（2026年、「ジオタワー宝塚 グランレジス」が開幕、出典: 阪急阪神不動産公式）を背景に、住み替え・買い替え層とリタイア世代の富裕層が主なターゲットとなる。

監視の必然性

ここまで見てきた分布のどこを狙うかが決まったら、次は「その条件で新着を毎日追う」フェーズに入る。宝塚市の中古マンションは月次で相場が数%動く局面にあり、栄町・梅野町・武庫川町の築20年以内は特に競合が集中しやすいゾーンだ。掲載データの断面が変わるスピードを考えると、15分間隔の自動巡回がなければ、条件に合う物件を目視で追いかけるのは事実上難しい。これが、月次レポートの背後で当サービスが実装している監視エンジンの必然性である。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 兵庫県宝塚市 中古マンションの中古相場はいくらですか？ A1: 当サービス集計では、価格中央値は2,250万円、平均は2,721万円、㎡単価中央値は27.5万円/㎡です。分布は高値側に裾を引いており、下位の目安（第1四分位）が1,480万円、上位の目安（第3四分位）が3,768万円。1,000〜2,000万円台に件数が集中する一方、5,000万円超のプレミアム帯も約1割存在します。

Q2: 兵庫県宝塚市 中古マンションの買い時はいつですか？ A2: 当サービスは価格予測を行いませんが、外部集計（マンションレビュー）では2026年1月時点で前年比-6.29%、前月比-3.06%と直近は調整局面（出典: マンションレビュー）。上昇局面の高値づかみは避けやすいタイミングですが、ジオタワー宝塚 グランレジス完成による南口駅前の需要押し上げも同時に走っており、栄町・梅野町・武庫川町エリアと、それ以外のエリアで動きが分かれる可能性があります（推測ラベル）。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ A3: 本集計では1980年以前築が275件・全体の24.4%を占めます。1981年6月施行の新耐震基準より前の建築で、住宅ローンの融資年数や借入額、地震保険料率で不利になる場面があります。特に築古の団地系（中山五月台・逆瀬台）に多く分布しています。

Q4: 兵庫県宝塚市 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ A4: 本集計で㎡単価が突出して高いのは、①築年帯2020年以降（85.8万円/㎡、参考値）、②2010〜2019年（61.6万円/㎡）、③立地では梅野町（61.6万円/㎡）・栄町（58.0万円/㎡）・武庫川町（55.8万円/㎡）です。要は「駅前タワー×築浅」の掛け算が最も効きます。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ A5: 本集計では、駅徒歩1〜5分の中央値3,380万円に対し、16〜20分は1,480万円。差は約1,900万円、㎡単価では45.2万円/㎡→22.8万円/㎡と半分近くまで下がります。ただし21分以上のゾーン（中央値1,964万円）はバス便前提の大型分譲住戸が混じるため、単純な距離比例ではない振れ方をしています。

Q6: ジオタワー宝塚 グランレジスの完成は中古相場に効いていますか？ A6: 本集計の梅野町の中央値4,690万円、中央築年2000年、㎡単価61.6万円/㎡は、市全体の㎡単価中央値27.5万円/㎡の2.2倍。南棟の入居時期は2026年4月下旬で(出典: マンションコミュニティ)、周辺の栄町・武庫川町の高値レンジと合わせて、集計上「南口駅前の高値ブロック」が形成されつつあります。因果は断定できませんが、値付け基準が引き上げられている可能性は高いと解釈できます（推測ラベル）。

Q7: 狙いの条件で兵庫県宝塚市 中古マンションの新着を毎日追うには？ A7: 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO の12サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 3LDK × 駅徒歩10分以内 × 5,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プラン（24時間遅延、1監視）から試せます。本稿で見たとおり、栄町・梅野町・武庫川町の築浅3LDKなどの人気帯は掲載直後に競合が集中するため、自動追跡は事実上必須の装備と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、やはり築年帯ごとの「価格の断層」である。1981〜1999年（新耐震）と2000〜2009年（品確法）の間に横たわる2,508万円の段差、そして㎡単価にして2.2倍のジャンプは、宝塚に限らず阪神間の他市でも見られる傾向だが、宝塚では特に鮮明に出ている。同時に、旧耐震比率24.4%というボリュームは、この市場の「もう一つの顔」を教えてくれる。980万円以下のリノベ前提ゾーンは厚く用意されている、というのは、資金計画次第で入口が広い市場でもある、ということだ。

なお本レポートは掲載データベースであり、実際の成約価格ではないこと、観測期間30日は短くフロー指標は参考扱いであること、同じ物件の複数サイト掲載は個別に1件として集計していることには留意されたい。継続観測することで、ジオタワー宝塚 グランレジス完成の余波が中古相場にどう波及していくかが、より明確に見えてくるはずだ。

本レポートは、物件ウォッチが12サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した兵庫県宝塚市 中古マンションの掲載データ1,129件（2026-06-02〜2026-07-02）に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。次回更新は月1回、次号は2026年8月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 兵庫県宝塚市 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。