駅徒歩16〜20分がわずか4件、墨田の戸建ては駅近シフト | 東京都墨田区 中古戸建て 中古相場分析【2026年8月版】— 494件集計

最終更新: 2026年8月4日 | 494件・12サイトのデータに基づく

「駅から遠いほど安い」は、今回のデータでは必ずしも素直に成り立たない。当サービスが12サイトから収集した東京都墨田区の中古戸建て494件（2026年7月4日〜8月3日）を集計すると、価格中央値は6,580万円、㎡単価中央値は110.4万円/㎡。前月の6,380万円から+3.1%の上昇で、しかも安めのゾーンほど押し上げが強い。一方で駅徒歩16〜20分帯は7→4件（前月比−42.9%）と細り、掲載終了までの中央値は31日。数字の断層がどこにあるのか、一つずつ見ていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 494件、期間 2026-07-04 〜 2026-08-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが12サイトから収集した494件の集計で、価格中央値は6,580万円（前月6,380万円から+3.1%の上昇）、㎡単価中央値は110.4万円/㎡。
• 安めの4分の1のライン（下位の目安）が4,790万円→5,280万円と+10.2%の上昇。中央値より下側の値上がりが目立つ。
• 駅徒歩16〜20分帯は7→4件（前月比−42.9%）。少数の参考値で、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある点に注意。
• 構造別ではRC造が2→4件（前月比+100.0%の増加）、木造が20→38件（前月比+90.0%の増加）。いずれも収集範囲の変動を含む可能性がある。
• 築年帯の断層は明確。1980年以前（旧耐震）は4,230万円、2020年以降は6,780万円。中間の1981〜1999年は大型住宅が多く中央値1億800万円。
• 駅徒歩1〜5分6,980万円、6〜10分6,480万円、11〜15分5,980万円。徒歩1〜5分と11〜15分の差は1,000万円。
• リスク要素の比率は旧耐震9.7%（48件）、借地権1.4%（7件）、再建築不可0.6%（3件）。掲載終了までの中央値は31日。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,580万円
• ㎡単価中央値: 110.4万円/㎡
• 中央値の前月比: +3.1%
• 集計件数: 494件（12サイト）
• 掲載期間の中央値: 31日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩16〜20分帯が4件へ、供給の重心は駅近側に寄った

当サービスの集計では、駅徒歩16〜20分帯の掲載が7→4件（前月比−42.9%）と細った。4件は少数の参考値なので中央値7,890万円という水準を相場として扱うことはできないが、徒歩1〜5分が100→123件、6〜10分が230→291件と厚みを増したことと合わせると、今月拾えた物件の重心は駅近側に寄っている。ただし件数の増減には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性があり、区内の供給実態がそのまま動いたと断定はできない。

RC造が2→4件、価格帯は完全に別枠

構造別のRC造は2→4件（前月比+100.0%の増加）。件数が少ない参考値だが、中央価格は6億6,300万円、中央面積は548.93㎡で、当集計の中央値6,580万円とはまったく別の商品カテゴリだ。推測だが、居住用戸建てというより賃貸併用・収益系の建物が今月まとまって拾えた結果と読める（確証なし）。この4件が全体の平均8,954万円を中央値から大きく引き離している要因のひとつでもある。

木造が20→38件に増加、中央値も6,980万円へ

本集計の木造は20→38件（前月比+90.0%の増加）で、中央価格は6,435万円→6,980万円（+8.5%の上昇）。中央の築年は2017年、中央面積は72.46㎡と、比較的新しめで面積のある層が増えた。構造の記載が取れた物件だけを集めた集計なので全体像とはズレるが、木造の「新しめ・70㎡台」というボリュームゾーンが今月は見つけやすかった、という読み方はできる。件数変動には収集範囲の変動を含む可能性がある。

東京都墨田区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

494件はどこから集まったか

当サービスが12サイトを自動巡回して集めた東京都墨田区の中古戸建ては、2026年7月4日〜8月3日の30日間で494件。内訳はSUUMO186件、athome138件、LIFULL HOMES69件、三井のリハウス28件、HOME4U21件、東急リバブル14件、センチュリー21が12件と続き、上位3サイトで全体の約8割を占める。同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、区内の実在戸数そのものではない点は先に断っておきたい。

価格はどこに集中しているか

価格が取れた457件の中央値は6,580万円。安めの4分の1のラインが5,280万円、高めの4分の1のラインが8,480万円で、最安層（下位5%）が3,142万円、最上層（上位5%）は2億800万円。最小値1,680万円から最大値7億6,500万円まで、桁が3つ違う物件が同じ「墨田区の戸建て」という棚に並んでいる。平均は8,954万円で中央値を2,000万円以上上回るが、これは高値の裾を長く引いた分布だからで、実感に近いのは中央値のほうだ。500万円刻みで見ると6,000〜7,000万円のレンジに123件（価格が取れた物件の26.9%）が集まり、ここが本集計のボリュームゾーン。㎡単価中央値は110.4万円/㎡で、前月から+4.5万円/㎡の上昇となった。

掲載の入りと出

期間中に新しく掲載が始まったのは261件、掲載が終わったのは175件で、入りが出の約1.5倍。週別では7月25日の週の新規51→72件が最多だった。掲載が終わるまでの日数は中央値31日、早い4分の1は15.5日で消えている。ただし件数の増減は当サービスの収集範囲の変動（監視対象の追加・サイト側の構造変更など）を含む可能性があり、需給の変化そのものと断定はできない。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都墨田区の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは「新しいほど高い」という単純な直線ではない。

築年帯ごとの中央価格

本集計で最も件数が多いのは2020年以降の188件で、全494件の約4割。中央面積は54.85㎡と最も小さく、狭小区画に建つ新しめの3階建てが主役になっていると読める。

境界の前後で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。その前後を比べると、旧耐震の4,230万円に対し1981〜1999年は1億800万円で、差は6,570万円にもなる。ただしこれを「耐震基準だけで生まれた差」と読むのは危険だ。1981〜1999年帯の中央面積は105.34㎡で最大、間取りを重ねると4LDK以上が22件・中央1億3,300万円と、この帯の価格を引き上げている。同じ帯の3LDKは6件・中央3,330万円にとどまる。つまりこの断層の実体は、耐震基準というより「大型住宅が多く含まれる帯」という構成の違いだ。

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年の瑕疵保証が義務化）以降を見ると、2000〜2009年6,980万円→2010〜2019年6,300万円で680万円下がり、2020年以降で6,780万円に戻る。面積が72.46㎡→54.85㎡と縮んでいるので、新しい帯は「小さく高い」。2020年以降の3LDKは29件・中央6,980万円、2DK/2LDKは38件・中央5,980万円と、間取りごとの位置も安定している。2009年開始の長期優良住宅認定や2017年の省エネ基準強化といった節目は、当サービスの掲載データからは価格差として単独で切り出せなかった。

旧耐震の比率と、その意味

旧耐震に該当するのは48件、全体の9.7%。前月の14.2%から4.5ポイント下がった。中央の築年は1971年、中央面積47.72㎡、中央価格4,230万円で、前月の3,850万円からは+9.9%の上昇。旧耐震かつ3LDKは4件で中央2,600万円と、当集計で最も安い一角を形成する。一般に旧耐震は住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、地震保険料の面でも不利になりやすい。総額が安く見えても、返済期間と保険・改修費まで含めた月々の負担で比較しないと判断を誤りやすい層だ。

構造・面積別の相場

東京都墨田区の戸建て中央値は6,580万円。だが構造の欄を見ると、木造6,980万円と鉄骨造1億3,300万円で、6,000万円以上の開きがある。同じ「区内の戸建て」という言葉が、まるで別の市場を指しているかのようだ。

構造別の相場

本集計で構造が判別できたのは、木造38件（中央6,980万円、中央築年2017年、中央面積72.46㎡）、鉄骨造14件（中央1億3,300万円、中央築年1990年、中央面積122.62㎡）、RC造4件（中央6億6,300万円、中央面積548.93㎡）。鉄骨造はサンプルが少なめなので傾向として見る程度、RC造は少数の参考値で、規模から見て居住用一戸建てとは別枠の収益系建物が混じっていると読むのが自然だ。実務的に読者が向き合うのは木造の帯で、前月比では20→38件（+90.0%の増加）と選択肢が増えた。木造は法定の耐用年数が相対的に短く、築年が進むと融資期間が伸びにくい。加えて外壁・屋根・給湯設備など10年単位の修繕が読める費用として乗るため、価格だけでなく「あと何年、いくらで維持するか」を見積もってから比較したい。

主要面積帯の顔ぶれ

間取り別に並べると、区内の商品構成がよく見える。

最も厚いのは2DK/2LDKの92件で、前月65件から+41.5%の増加。3LDKは中央値が5,580万円→6,480万円（+16.1%の上昇）と今月の変化幅が大きい。注目したいのは3LDKの中央面積が55.72㎡しかないことだ。エリアプロフィールでは墨田区の典型的な区画サイズは公開情報未確認とされているが、当集計の数字からは「狭い敷地に階を積んで3部屋を確保する」タイプが標準形になっていると読める。4LDK以上になると中央89.76㎡・1億480万円で、価格が一段どころか二段跳ねる。

リノベ前提か、即入居か

リノベーション済み物件と即入居物件の価格差についても、エリアの公開情報としては未確認だ。そこで当サービスの集計から代理指標を作ると、旧耐震（中央4,230万円・47.72㎡）と2020年以降（中央6,780万円・54.85㎡）の差は2,550万円。つまり築古を買って2,000万円台の工事をかけると、新しめの物件と総額がほぼ並ぶ計算になる。ここから先は好みの問題ではなく資金計画の問題で、リフォーム費は住宅ローンに組み込めるかで月々が変わる。推測だが、下位の目安が4,790万円→5,280万円（+10.2%の上昇）と底が上がった今月は、「安い築古を買って直す」の入口が狭まっている可能性がある（確証なし）。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅徒歩の階段は、今回のデータでは驚くほど素直だった。ただし最後の一段だけが例外だ。

当サービスが集めた494件を駅徒歩帯で分けると、徒歩1〜5分が123件・中央6,980万円、6〜10分が291件・中央6,480万円、11〜15分が45件・中央5,980万円。1〜5分と11〜15分の差は1,000万円で、5分刻みで500万円ずつ下がっていく形になる。全体の約6割が6〜10分帯に集まっており、ここが実質的な標準的な立地条件だ。一方、16〜20分帯は4件しかなく、中央7,890万円という数字は少数の参考値。中央面積105.34㎡と大型が偶然混じっただけの可能性が高く、「駅遠が高い」という逆転として読むべきではない。徒歩11〜15分帯の中央築年が2025年と最も新しいのも面白い点で、新しめの供給が駅から少し離れた位置で出ている、と読める。

町名で見ると景色が変わる

件数が多い順に、墨田79件（中央6,955万円・中央面積65.71㎡・中央築年2024年）、八広79件（6,380万円・52.99㎡）、立花72件（6,230万円・68.42㎡）、東向島60件（6,500万円・54.32㎡）。このあたりが当集計のボリュームゾーンで、6,000万円台に横並びだ。京島は32件で中央5,070万円・中央面積44.995㎡・中央築年1997年と、区内では明確に安い側。エリアプロフィールでは京島などが木造住宅密集地域として知られるとされており、狭小・築古の比率が価格に反映されている可能性がある（区としての具体的比率は公開情報未確認）。

反対の端は本所の15件で中央1億7,500万円・中央面積125.46㎡。サンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、面積が大きく都心寄りの立地が値段に出ている。東駒形16件は8,980万円、向島26件は7,680万円、押上24件は6,980万円（中央築年2026年）で、いずれも中央値以上のゾーン。文花9件は6,280万円だが少数の参考値だ。同じ区内でも、京島の5,070万円から本所の1億7,500万円まで3倍以上の幅がある。予算を決めるより先に「どの町を見るか」を決めたほうが、探索の効率は上がるはずだ。

リスク要素と注意ポイント

総額の安さには、必ず理由がついている。当サービスが集めた494件のうち、掲載情報からリスク要素が読み取れた比率を並べてみたい。

最も多いのは旧耐震で48件・9.7%。前月の14.2%から4.5ポイント下がったが、10件に1件は1981年6月施行の新耐震基準より前の建物だ。次に借地権が7件・1.4%（前月3%から1.6ポイント低下）、再建築不可が3件・0.6%。件数が3件と少ないため再建築不可の比率は参考程度に見るべきだが、いずれも「安いのに立地は悪くない」物件の正体になりやすい要素である。告知事項の記載があった物件は0件だった。

旧耐震で実際に効いてくるのは、耐震性そのものより資金計画のほうだ。融資年数が短く設定されやすく、金融機関によっては担保評価が伸びない。地震保険料の面でも不利になりやすい。借地権は土地を所有しないため総額が抑えられる代わり、地代・承諾料が発生し、売却時の買い手も限られる。再建築不可は接道条件を満たさないケースで、建て替えができない前提で価値を判断する必要がある。当集計の下位10%層（4,180万円以下、45件）は中央築年1977年・中央面積43.64㎡なので、安い帯を検討するなら「この3要素のどれに当たっているか」を最初に確認するのが実務的な順序になる。

エリア固有の確認事項

エリアプロフィールでは、墨田区は隅田川東岸の低地帯に位置し、浸水想定区域に指定されているエリアがあるとされる。ただし区のハザードマップに基づく具体的な想定浸水深や範囲は公開情報未確認で、液状化リスクの評価値も同様だ。だからこそ、内見前に区が公表するハザード情報を自分で開いて、候補地の色を確認する手順は省けない。また、木造住宅密集地域を抱えることから、接道幅員と再建築の可否、隣地との境界の状況は、価格の安い物件ほど丁寧に見る必要がある——これはエリアプロフィールでも一般的な留意点として挙げられている点だ。区独自の空き家対策や住宅補助の制度については、本レポートの調査範囲では確認できていない。窓口で直接確かめる価値がある領域だと言える。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区内の戸建てなのに、下位10%と上位10%はまるで別の商品だ。当サービスの集計から、その両端の顔を切り出してみる。

お得ゾーン：4,180万円以下の45件

下位10%の境界価格は4,180万円。この帯の45件は中央築年1977年、中央面積43.64㎡、駅徒歩の中央値は6分。つまり「駅は近いが、狭くて古い」が共通項だ。境界価格は前月の3,780万円から+10.6%の上昇で、底が上がっている。旧耐震48件・中央4,230万円という数字とほぼ重なることから、この帯の中心は旧耐震の狭小住宅と見てよい。向くのは、建て替えや大規模改修を前提に土地としての価値で判断できる読者、あるいは駅近の立地を最優先して面積を割り切れる読者。逆に、住宅ローンの年数をフルに使いたい層には相性が悪い帯でもある。

プレミアムゾーン：1億4,000万円以上の45件

上位10%の境界価格は1億4,000万円。45件の中央築年は2005年、中央面積132.405㎡、駅徒歩の中央値は8分。下位10%と比べると面積は約3倍、築年は約30年新しい。興味深いのは境界価格が前月の1億5,900万円から−11.9%（前月比）で下がっている点で、最上層のラインは今月やや低い位置に落ちた。上位5%ラインが2億800万円と前月から変わっていないことを合わせると、1億台後半の物件構成が入れ替わった可能性がある（推測、確証なし）。この帯は本所や4LDK以上、鉄骨造の大型が主な顔ぶれだ。

両端は、待っていると消える

そして数字がもう一つ教えてくれるのは、時間の話だ。当サービスの集計では、掲載が終了した132件の掲載期間は中央値31日、早い4分の1は15.5日。一方で新しく掲載が始まったのは30日で261件、週あたり50〜70件のペースだ。1か月に250件超が現れて半分は1か月前後で棚から消える流れの中で、狙いの条件（例えば「駅徒歩5分以内・2020年以降・6,500万円以下」）に当てはまる物件は、週に数件しか出ない。週末だけポータルを見て回る探し方では、条件が厳しいほど取りこぼしが増える計算になる。毎日の自動追跡が要る、という結論はデータの側から自然に出てくる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都墨田区 中古戸建ての中古相場はいくら？

当サービスの集計では、12サイトから収集した494件（2026年7月4日〜8月3日、価格が取れたのは457件）の価格中央値は6,580万円、㎡単価中央値は110.4万円/㎡です。安めの4分の1のラインが5,280万円、高めの4分の1のラインが8,480万円で、最も件数が多いのは6,000〜7,000万円のレンジ（123件）。最小1,680万円から最大7億6,500万円までと幅は非常に広く、平均8,954万円は高額物件に引っ張られた数字です。

Q2. いまは買い時？ 価格は上がっているのか下がっているのか

本集計の前月比では、中央値は6,380万円→6,580万円（+3.1%の上昇）、㎡単価中央値は+4.5万円/㎡の上昇でした。特徴的なのは安めのゾーンの動きで、下位の目安が4,790万円→5,280万円（+10.2%の上昇）、下位10%の境界価格も3,780万円→4,180万円（+10.6%の上昇）。逆に上位10%の境界価格は1億5,900万円→1億4,000万円（前月比−11.9%）。掲載価格ベースの1か月の比較なので成約価格の推移ではありませんが、割安帯の選択肢は狭まりつつあると読めます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらい？

当サービスが収集した494件のうち、旧耐震に該当したのは48件で9.7%でした。前月の14.2%から4.5ポイント下がっています。中央築年は1971年、中央面積47.72㎡、中央価格4,230万円（前月3,850万円から+9.9%の上昇）。総額は当集計の中央値より2,000万円以上安い一方、住宅ローンの融資年数が短くなりやすく地震保険料でも不利になりやすいため、月々の負担と改修費まで含めた比較が必要です。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

本集計で㎡単価が高く出やすいのは、面積の小さい新しめの物件です。2020年以降の帯は中央面積54.85㎡と最も小さいのに中央価格は6,780万円で、㎡単価は当集計の中央値110.4万円/㎡を上回る水準になります。町名では本所や押上、東駒形が中央値を上回り、立花や文花は下回る傾向。逆に4LDK以上（中央89.76㎡）は総額1億480万円と高いものの、㎡単価では中央値を下回ります。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が変わる？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分が123件・中央6,980万円、6〜10分が291件・中央6,480万円、11〜15分が45件・中央5,980万円。1〜5分と11〜15分の差は1,000万円で、5分ごとに約500万円という素直な階段です。16〜20分帯は4件しかない少数の参考値のため、相場として扱うことはできません。なお11〜15分帯の中央築年は2025年で、新しめの物件が駅から少し離れた位置に出ている点も特徴です。

Q6. 京島や八広など木造住宅密集地域とされるエリアの戸建ては本当に割安？

当サービスの集計では、京島32件の中央価格は5,070万円・中央面積44.995㎡・中央築年1997年で、区内でも安い側です。八広は79件・6,380万円、立花は72件・6,230万円で、いずれも中央値6,580万円を下回りました。ただし安さの背景には狭小・築古が含まれます。エリアプロフィールでも木造住宅密集地域では接道幅員と再建築の可否確認が重要とされており、価格だけでの判断は避けたいところです。

Q7. 狙いの条件で東京都墨田区 中古戸建ての新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤である「物件ウォッチ」は、この記事と同じ12サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。LINEで友だち追加して「東京都墨田区 戸建て」と送るだけで監視開始。エリア・予算・築年・面積などの複合条件で絞れます。無料プランは24時間遅延で1監視、有料は月額980円から（リアルタイム通知、AI分析など）。掲載終了までの中央値が31日という環境では、通知で拾う仕組みが実用的です。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばん面白かったのは、価格の「底」が上がっていることだ。当サービスが集めた494件で中央値は6,580万円（前月比+3.1%の上昇）だが、安めの4分の1のラインは+10.2%、下位10%の境界価格は+10.6%と、下側のほうが強く動いた。旧耐震の中央価格も3,850万円→4,230万円（+9.9%の上昇）。一方で上位10%の境界価格は−11.9%（前月比）と下がり、上下から中央に寄る形になっている。旧耐震比率が14.2%→9.7%と下がったことも、割安帯の在庫が薄くなった可能性を示す（推測、確証なし）。なお件数の増減には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性があります。また掲載価格は売出時点の価格で成約価格ではなく、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点も、読み取りの前提として押さえておきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 494件（2026-07-04 〜 2026-08-03）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年8月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都墨田区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。