築年の壁で3,000万円動く。旧耐震4,999万円 vs 新耐震7,999万円の価格断層 | 東京都世田谷区 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 4313件集計

最終更新: 2026年7月6日 | 4,313件・13サイトのデータに基づく

「築年がたった数年違うだけで、価格が3,000万円動く」——これは煽り文句ではなく、東京都世田谷区の中古マンション市場を眺めていて実際に突き当たる壁だ。今回、当サービスが13サイトから収集した東京都世田谷区 中古マンション4313件（対象期間2026年6月6日〜7月6日）を集計したところ、旧耐震と新耐震基準の境界、そして駅徒歩帯における意外な逆転現象など、価格形成の「断層」がくっきりと浮かび上がった。本稿はそのデータを読み解く購入ガイドである。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ4313件、期間2026-06-06〜2026-07-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点: 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください／表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません／同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の価格中央値は8,999万円（平均9,941万円）。分布は高値側に裾を引く形。
• 下位の目安（安めの4分の1）は6,480万円、上位の目安（高めの4分の1）は1億2,980万円。
• 築年帯別では旧耐震4,999万円→新耐震7,999万円→品確法以降1億1,545万円と、はっきりした階段状の断層。
• 旧耐震物件（1981年6月以前築）は全体の約20.1%を占め、5件に1件は住宅ローン審査面での注意が必要。
• 駅徒歩帯は「1〜5分」より「6〜10分」のほうが中央値が高いという逆転が観測された。
• 掲載から消えるまでの中央値は9日。好条件の物件は10日を待たずに市場から消えている。
• 下位10%は築年中央1978年・39.71㎡のコンパクト、上位10%は築年中央2006年・84.02㎡のファミリー向けが中心。

東京都世田谷区 中古マンションの全体像（当サービス集計）

まず輪郭をつかんでおこう。4313件という母数は、東京23区の中でも取引が活発とされる世田谷区らしい厚みのあるデータだ。ここから何が見えるか、3つの角度で整理する。

集めた4313件の内訳

当サービスが今回収集したのは13サイト分の掲載データで、サイトごとの寄与度にはばらつきがある。件数ベースではathomeが954件、SUUMOが796件、LIFULL HOMESが833件と大手3サイトで全体の過半を占め、三井のリハウス373件、ノムコム366件、東急リバブル361件と大手仲介会社系も厚い。一方、住友ステップ103件、長谷工の仲介82件、大京穴吹不動産69件などは母数こそ少ないが、それぞれ中央値や築年傾向に個性が見える（例えば長谷工の仲介は中央値1億700万円と高め、住友ステップは7,280万円と控えめ）。サイトによって扱う物件のレンジが異なる点は、複数サイトを横断して見る意義を裏付けている。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は8,999万円、平均は9,941万円と、平均が中央値を上回る形になっている。これは高額物件が少数ながら分布の裾を引いていることを示す。実際、最安値は610万円、最高値は5億4,800万円という開きがあり、下位5%ラインは3,185万円、上位5%ラインは1億7,980万円と、世帯年収に換算すれば数倍規模の幅が同一エリア内に共存している計算だ。㎡単価の中央値は140.9万円/㎡で、70㎡前後のファミリー向け物件に換算すると9,000万円台後半という当集計の中央値ともおおむね符合する。

掲載開始・掲載終了の動き

供給面では、対象期間中の新規掲載が5,346件、掲載終了が1,033件と観測され、比率にすると新規が消滅を大きく上回る形になった。ただしこの数字は観測期間が短いため参考値として扱いたい。週次で見ると、6月13日週に新規2,465件という突出した動きがあり、その後は週ごとに落ち着きを見せている。掲載終了は6月27日週に651件と目立つが、これも短期の観測ウィンドウゆえの偏りである可能性が高く、断定的な需給判断は避けるべきだろう。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都世田谷区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。同じ広さ・同じ駅からの距離でも、建てられた年代が違うだけで数千万円単位の差が生まれる——これがデータから読み取れる最大の発見だ。

築年帯ごとの中央価格

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後だけで中央値は3,000万円の差が生じている。旧耐震4,999万円から新耐震7,999万円への跳躍は、単純な築年の古さ以上に「住宅ローンが組みやすいかどうか」という制度的な壁が価格形成に強く影響している可能性がある（推測だが、金融機関の融資年数制限が旧耐震物件の需要を抑制していると考えられる）。

さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行、10年瑕疵保証義務化）の境界でも段差が見られる。新耐震期の7,999万円から品確法以降は1億1,545万円へと、3,500万円超のジャンプだ。間取り別に重ねると、3LDKは新耐震期9,835万円から品確法以降1億3,480万円へ上昇し、2DK/2LDKも7,980万円から1億1,590万円へ動いている。品確法以降の物件は面積が広がる傾向もあり（3LDK中心の供給増）、単に「新しいから高い」だけでなく「広くなったから高い」複合要因が働いていると読める。

構造別に見ても、RC造は新耐震期7,199万円→品確法以降1億1,480万円と同様の断層があり、SRC造は新耐震期8,079万円と旧耐震4,499万円の間で約3,600万円の差がある。長期優良住宅認定制度（2009年6月施行）以降の物件を含む2010年代は1億2,100万円まで積み上がっており、断層は一度で終わらず段階的に続いている構図が見える。

旧耐震物件の比率と影響

当サービス集計では、旧耐震物件は全体の20.1%（869件/4313件）を占める。5件に1件が旧耐震という比率は決して小さくなく、購入検討時には避けて通れない論点だ。旧耐震物件は住宅ローンの融資年数が短くなりがちで、地震保険料も新耐震物件より割高に設定されるケースが一般的とされる。一方で価格の絶対水準は新耐震比で3,000万円安く、リノベーション前提での取得やキャッシュ購入層には選択肢として残る。ただし耐震診断の有無・耐震補強履歴の確認は必須と言える。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は1億1,890万円。同じマンションカテゴリでも、間取りが変われば価格は数千万円単位で動く。世田谷区らしいファミリー向け需要の厚みが、この数字ににじみ出ている。

主要間取りの顔ぶれ

2DK/2LDKと3LDKが件数の主力で、合わせて4313件中1,901件、全体の約44%を占める。1K/1DKから3LDKまでの価格差は約8,900万円、面積差は約44㎡で、1㎡あたりの単価上昇分を除いても間取りグレードの違いがそのまま価格に反映されている構図だ。

構造別の相場

構造別ではRC造が144件で中央値8,485万円、SRC造が34件で7,585万円、鉄骨造は14件と少数ながら9,580万円という参考値が出ている。RC造とSRC造はいずれも遮音性・耐久性に優れるとされる工法で、世田谷区の中低層マンション主体の供給構成を反映してRC造が主流となっている。鉄骨造はサンプルが少なめなので傾向として見る程度に留めたいが、中央築年2014年と新しめの物件が中心である点は興味深い。

修繕積立金・管理費の位置づけ

エリアプロフィールによれば、世田谷区は低層住居専用地域が広く指定されているため大規模タワーマンションの新規供給は二子玉川など一部エリアに限定される傾向があるとされる（出典: エリアプロフィール）。当サービス集計でも中低層マンションが主流と見られ、具体的な修繕積立金・管理費の相場水準についてはプロフィール上は未確認情報のため本稿では言及を控える。内見時には管理組合の長期修繕計画の有無を必ず確認したい。

立地軸でみる相場

駅から近いほど高い——そう思い込んでいないだろうか。実は東京都世田谷区 中古マンションのデータでは、駅徒歩1〜5分より6〜10分のほうが中央値が高いという逆転が起きている。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分は中央値7,985万円（1,183件）、6〜10分は1億800万円（1,607件）、11〜15分は9,580万円（887件）、16〜20分は8,000万円（502件）、21分以上は5,435万円（62件）。もっとも件数が多い6〜10分帯が最高値を記録しているのは、単純な「近いほど高い」というイメージとは異なる結果だ。背景として、6〜10分帯は中央面積68.8㎡・中央築年2003年と、1〜5分帯（中央面積57.46㎡・中央築年1995年）より広く新しい物件が多く含まれている可能性がある（推測だが、駅近の狭小・築古物件と、やや離れた広め・築浅物件の構成差が価格を逆転させていると考えられる）。㎡単価で見ると6〜10分帯が154.22万円/㎡と全帯域中で最も高く、単純な距離だけでは説明しきれない資産性の高さがうかがえる。

町丁・地区での偏り

地区別に見ると、玉川（中央値1億3,000万円、157件）と池尻（中央値1億3,000万円、210件）が突出して高く、深沢（1億1,550万円）、瀬田（1億1,800万円）と続く。一方で南烏山（7,080万円、中央築年1988年）や千歳台（7,655万円）は相対的に手頃な水準だ。玉川は中央面積70.13㎡・㎡単価206.82万円/㎡と高単価が際立ち、二子玉川エリアの再開発による資産性向上（出典: エリアプロフィール）とも整合的な結果と読める。エリア選びは駅徒歩だけでなく町丁単位の個性も踏まえたい。

リスク要素と注意ポイント

安さには理由があり、高さにも理由がある。購入前に必ず押さえておきたいリスク要素を整理する。

当サービス集計のリスク要素の比率

当サービス集計では、旧耐震物件が20.1%（869件）、借地権付き物件が0.1%（5件）となっている。再建築不可・告知事項ありの物件は今回の集計では0件だった。旧耐震の20.1%という比率は、5件に1件のペースで融資条件やローン年数に影響が出る物件が存在することを意味し、価格の安さだけで飛びつく前に確認すべきポイントだ。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールによれば、世田谷区内には多摩川・野川・仙川などの河川が流れ、洪水ハザードマップ上では多摩川沿いの低地部（玉川・喜多見・砧・成城の一部等）を中心に浸水想定区域が指定されているとされる（出典: エリアプロフィール）。具体的な想定浸水深は世田谷区公式のハザードマップでの個別確認が必須とされている。地震・液状化リスクについては、区内でも地域ごとに危険度にばらつきがあるとされるが、具体的な数値は現時点で確認できていない。物件所在地ごとに東京都のハザードマップで確認することを推奨したい。

規制・条例で抑えるべき点

世田谷区は区域の多くが第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域など住居系用途地域に指定されており、低層住居専用地域では建ぺい率40〜50%・容積率80〜150%程度、中高層住居専用地域や駅前商業地域では建ぺい率60〜80%・容積率200〜400%程度となるのが東京23区の一般的傾向とされる（出典: エリアプロフィール）。また接道条件（幅員4m未満の道路に接する敷地等）により再建築が制限される物件が一定数存在するとされ、重要事項説明での接道状況の確認が欠かせない。内見時には管理組合の修繕積立金の積立状況、駅からの実歩行時間（世田谷区は起伏のある地形も多い）、近隣の再開発・建て替え計画の有無を必ずチェックしたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、当サービス集計の下位・上位10%層から読み解いてみよう。

下位10%：4,199万円以下に並ぶ物件

下位10%（424件）の境界価格は4,199万円で、中央築年1978年、中央面積39.71㎡、中央駅徒歩8分という顔ぶれだ。旧耐震期のコンパクトな物件が中心で、単身・DINKS層のセカンド取得やリノベーション前提の投資家層に向くゾーンと見られる。ただし築年古さと面積の狭さが重なるため、融資条件は事前に金融機関へ相談しておきたい。

上位10%：1億5,990万円以上に並ぶ物件

上位10%（424件）の境界価格は1億5,990万円で、中央築年2006年、中央面積84.02㎡、中央駅徒歩9分。築浅・広め・駅近という三拍子が揃ったファミリー向けの主力ゾーンで、資産性重視の実需層や、将来の売却を見据えた層に向く価格帯だ。興味深いのは駅徒歩が9分と、下位10%の8分とほぼ変わらない点。距離ではなく築年と面積が価格を分けている構図がここでも確認できる。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。当サービス集計では掲載終了までの中央値が9日と、好条件の物件は10日を待たずに市場から消える傾向がある。狙いのゾーンが決まっているなら、日々の自動巡回による監視が現実的な選択肢になるだろう。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 東京都世田谷区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、価格中央値は8,999万円（平均9,941万円）です。下位の目安は6,480万円、上位の目安は1億2,980万円で、㎡単価の中央値は140.9万円/㎡となっています。

Q2: 東京都世田谷区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計は単月のスナップショットのため「買い時」を断定することはできませんが、掲載から消えるまでの中央値が9日という速さを踏まえると、条件に合う物件が出た時点で迅速に動く準備をしておくことが重要と言えます。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 当サービスの集計では、1981年6月以前築の旧耐震物件は全体の20.1%（869件）を占めています。5件に1件のペースで存在し、価格は新耐震比で3,000万円ほど安い傾向にありますが、融資条件には注意が必要です。

Q4: 東京都世田谷区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、駅徒歩6〜10分帯が154.22万円/㎡と全帯域中で最も高く、地区別では玉川が206.82万円/㎡、池尻が189.74万円/㎡と突出しています。築年帯別では2020年以降の物件が203.05万円/㎡と最も高単価です。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分が中央値7,985万円、6〜10分が1億800万円、21分以上は5,435万円と、単純な距離の近さだけでは説明できない逆転現象が見られます。面積や築年の構成差が影響していると見られます。

Q6: 東京都世田谷区の中古マンションで築年による価格の断層が特に大きいのはどこですか？ 本集計では、1981年の新耐震基準の境界で中央値が4,999万円から7,999万円へと約3,000万円動いており、これが今回のデータで最も明確な断層でした。2000年の品確法の境界でも約3,500万円の差が確認できます。

Q7: 狙いの条件で東京都世田谷区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOなどの13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「旧耐震以外×駅徒歩10分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「中央値9日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月の当サービス集計で最も特筆すべきは、新耐震基準の境界で生じる約3,000万円の価格断層だ。旧耐震4,999万円から新耐震7,999万円への跳躍は、築年の古さ以上に融資条件という制度的要因が強く影響していると見られる。また観測期間が短いため、新規掲載5,346件・掲載終了1,033件という供給面の数字は参考値として扱いたい。同じ物件が複数サイトに掲載されている場合、それぞれが1件としてカウントされている点も踏まえ、件数の絶対値よりも中央値・分布の傾向を重視して読むことをお勧めする。継続的な観測により、季節要因や金利動向との連動もより明確になってくるはずだ。

本レポートは、当サービスが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した4313件の掲載データに基づく集計であり、日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。対象期間は2026年6月6日〜7月6日、次回更新は来月を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都世田谷区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。