RC造の掲載が前月比+243%と急増、中央値は7,980万円 | 東京都世田谷区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 4196件集計

最終更新: 2026年9月8日 | 4,196件・13サイトのデータに基づく

同じ世田谷区の中古マンションでも、築1974年前後の一群と築2004年前後の一群では中央価格が7,000万円以上も離れている——。物件ウォッチが13サイトから自動収集した東京都世田谷区の中古マンション4,196件（2026年8月8日〜9月7日掲載分）を当サービスで集計したところ、価格中央値は7,980万円、㎡単価中央値は126.5万円/㎡だった。今月は構造データを持つ掲載が大きく増え、価格の見え方そのものが動いている。数字の内側を、買い手の目線で分解していく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 4196件、期間 2026-08-08 〜 2026-09-07
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した4,196件の価格中央値は7,980万円、平均は9,147万円。高値の裾を引いた分布で、上位5%ラインは1億8,800万円、下位5%ラインは1,850万円。
• 築年帯別の中央価格は1980年以前(旧耐震)4,500万円→1981〜1999年(新耐震)7,130万円→2000〜2009年(品確法)1億1,880万円。新耐震から品確法世代への段差が+4,750万円と最も大きい。
• 構造別で「RC造」の掲載が258件→885件（前月比+243.0%の急増）。ただしこれは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、需給の変化と断定はできない。
• 同じく「SRC造」も43件→146件（前月比+239.5%の増加）。構造情報付き掲載が厚みを増したぶん、構造別中央値は前月より下振れして見えている。
• 駅徒歩1〜5分の中央値6,980万円に対し、徒歩6〜10分は8,990万円。駅近のほうが安いのは、徒歩5分圏に築1986年・54.15㎡という築古コンパクトが集中しているため。
• 旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）の掲載は1,068件、全体の25.5%。借地権は12件（0.3%）と少数。
• 掲載開始から掲載終了までの日数は中央値19日（下位25%は8日、上位25%は46日）。条件の良い個体は月内で入れ替わる速さ。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 7,980万円
• ㎡単価中央値: 126.5万円/㎡
• 中央値の前月比: +3.6%
• 集計件数: 4196件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 19日

今月のトップ3変化（前月比）

「RC造」の掲載が258件→885件、前月比+243.0%の急増

最も大きく動いたのは構造別の内訳だ。RC造（鉄筋コンクリート造）の掲載が前月258件から885件へ、前月比+243.0%と急増した。中央価格は9,980万円→8,599万円と下がっているが、これは値下がりというより、構造情報の付いた掲載が中低価格帯まで一気に広がった結果と読める（推測、確証なし）。件数の急変には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、需給の変化とは切り分けて見たい。

「SRC造」も43件→146件（+239.5%の増加）、中央値は7,139万円

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）も前月43件から146件へ、前月比+239.5%の増加となった。中央価格は7,980万円→7,139万円。本集計のSRC造は中央築年1983年と古めで、旧耐震帯に66件が乗る。厚みが増したことで、以前は見えにくかった1980年代の大型物件群が数字に反映された格好だ。こちらも収集範囲の変動を含む可能性がある点は同じで、価格そのものの下落とは読まないほうがいい。

「鉄骨造」は18件→34件（+88.9%の増加）、中央値は4,075万円

母数の小さい鉄骨造も18件から34件へ、前月比+88.9%の増加。中央価格は2,630万円→4,075万円と上振れした。ただしサンプルは34件と少なく、傾向として見る程度にとどめたい。本集計の鉄骨造は中央築年1977年・中央面積50.22㎡で、㎡単価は他構造より明確に下回る水準。件数変動には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性がある。

東京都世田谷区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

4,196件を並べてまず驚くのは、価格の「振れ幅」だ。最小530万円から最大5億4,800万円まで、同じ区・同じカテゴリの中に100倍近い開きがある。

集めた4,196件の内訳

当サービスが13サイトから収集した内訳は、LIFULL HOMES 676件、SUUMO 648件、HOME4U 630件、三井のリハウス412件、東急リバブル410件、ノムコム395件、athome 365件、センチュリー21 272件、ピタットハウス119件、長谷工の仲介87件、住友ステップ84件、大京穴吹不動産75件、大和ハウス23件。サイトごとの中央価格は2,380万円（athome、中央面積31.65㎡）から1億1,000万円（ピタットハウス、同70.05㎡）まで開く。これは値付けの違いというより、各サイトが抱える物件の面積・築年の構成差だ。中央面積31.65㎡と70.05㎡では、そもそも比べている土俵が違う。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は7,980万円、平均は9,147万円。平均が中央値を上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。安めの4分の1のラインが5,180万円、高めの4分の1が1億2,500万円、最安層（下位5%）は1,850万円、最上層（上位5%）は1億8,800万円。500万円刻みで見ると最も件数が多いのは7,500〜8,000万円台の237件、次いで4,000〜4,500万円台の229件で、山が二つある。ファミリー向けの主力帯と、コンパクト・築古の実需帯が併存している構図と読める。㎡単価中央値は126.5万円/㎡。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は2,578件、掲載終了は1,722件で、出入りの比率は約1.50倍。掲載開始から終了までの日数は中央値19日だった。ただし件数の増減には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、これだけで需給を語るのは早い。

築年帯別の相場と価格の断層

世田谷区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが収集した4,196件を築年帯で切ると、価格はなだらかに上がるのではなく、ある年を境に階段状に跳ねる。

築年帯ごとの中央価格

境界で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。その前後で中央価格は4,500万円→7,130万円と+2,630万円の差がつく。さらに大きいのは品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年の瑕疵保証が義務化された）の境界で、7,130万円→1億1,880万円と+4,750万円。中央面積も57.12㎡→74.67㎡へ広がっており、価格差の相当部分は「広さの差」でもある。実際、㎡単価中央値で見ると旧耐震帯は91.4万円/㎡、2010年代は184万円/㎡と、面積を揃えても倍近い開きが残る。

一方、2000年代以降の三帯は1億1,880万円→1億2,300万円→1億2,480万円と、段差がぐっと小さくなる。長期優良住宅の認定制度が始まった2009年以降で価格が飛躍している、という構図は本集計からは見えない。ここから先は築年よりも立地と面積が効く領域だ、と読める。

間取りを重ねると断層はさらに鮮明になる。3LDKに絞ると、旧耐震帯の中央値6,298万円（172件）に対し、2000〜2009年帯は1億4,680万円（328件）。同じ3LDKで+8,382万円の差が開く。構造を重ねると、旧耐震帯はRC造5,290万円（165件）とSRC造5,115万円（66件）でほぼ横並びだが、2000年代帯ではSRC造1億4,240万円（20件、サンプルが少なめなので傾向として）がRC造1億1,960万円（261件）を上回る。大型・高層物件がSRC造に寄っている影響と考えられる。

旧耐震の比率と実務への影響

本集計で旧耐震は1,068件、全体の25.5%。4件に1件が該当する計算だ。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、住宅ローン控除の適用にも耐震基準適合証明などの手当てが要る場面がある。価格が中央値4,500万円と手の届く水準に見えても、自己資金の厚みや管理組合の修繕計画までセットで確認したい層向けだ、という整理になる。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は1億1,800万円。同じ4,196件の中で、1K/1DKの中央値は3,855万円だ。間取りが二つ違うだけで、価格の桁の感覚が変わる。

主要間取りの顔ぶれ

当サービスの集計で主力は2DK/2LDKと3LDKで、この二つだけで2,066件と全体のおよそ半分を占める。目を引くのは4LDK以上で、面積は90.17㎡と最も広いのに中央価格は3LDKから+680万円しか伸びない。㎡単価に直すと4LDK以上は108.75万円/㎡で、3LDKの146.24万円/㎡を下回る。広い住戸ほど割安に見えるのは、駅から離れた立地や築年の古い大型住戸が混じるためと解釈できる（推測を含む）。前月との比較では1K/1DKの中央値が3,110万円→3,855万円（+24.0%の上昇）と動いたが、母数78件と小さく、構成の入れ替わりの影響が大きいと見ておきたい。

構造別の相場

本集計で構造が判別できたのはRC造885件、SRC造146件、鉄骨造34件。中央価格はRC造8,599万円（中央築年2000年）、SRC造7,139万円（同1983年）、鉄骨造4,075万円（同1977年）と並ぶ。SRC造がRC造より安く見えるのは、SRC造の掲載が1980年代の物件に厚いからで、構造の優劣を示す数字ではない。㎡単価でもRC造132.84万円/㎡、SRC造127.96万円/㎡、鉄骨造75.82万円/㎡と、築年の古さがそのまま反映されている。

実務的には、SRCは柱の断面を小さくしやすく高層・大スパンに向き、RCは中低層で標準的な選択肢。遮音や断熱は構造種別よりも床スラブ厚・二重床・サッシ性能といった仕様差のほうが体感に効く。内見時は構造の記号だけで判断せず、壁厚や窓の仕様を確認したい。

高層・低層の位置づけ

タワー物件のブランド構成や管理費・修繕積立金の典型値については、当サービスのエリア概要では公開情報が未確認のため断定を避ける。ただし本集計の数字からは示唆がある。2020年以降の帯は中央面積61.45㎡と2000年代の74.67㎡より小さいのに中央価格は1億2,480万円で最も高く、㎡単価は210.77万円/㎡。新しく供給された住戸は「狭くても高い」構図だ。逆に築古・広めの住戸は総額の割に面積単価が抑えられており、リノベーション前提で面積を買う戦略が成立しやすい価格構造になっている。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅に近いほうが安い。当サービスが収集した4,196件を駅徒歩帯で切ると、そんな逆転が起きている。

徒歩1〜5分は1,189件で中央値6,980万円、徒歩6〜10分は1,578件で8,990万円。差は+2,010万円で、駅から遠いほうが高い。種明かしは中身にあって、徒歩5分圏の中央築年は1986年・中央面積54.15㎡、徒歩6〜10分は2000年・62.14㎡。駅前は古くて狭い住戸のストックが厚く、そのぶん総額が下がって見える。㎡単価にすると徒歩1〜5分126.26万円/㎡に対し徒歩6〜10分146.92万円/㎡で、面積を揃えれば駅近が割安とは言えない。

そこから先は素直に下がる。徒歩11〜15分は883件で7,999万円（124.54万円/㎡）、徒歩16〜20分は432件で7,580万円（101.32万円/㎡）、徒歩21分以上は50件で6,580万円（84.52万円/㎡）。中央面積は徒歩16〜20分で74.39㎡、21分以上で70.12㎡と広くなり、「歩く時間を面積に替える」トレードオフがそのまま数字に出ている。なお徒歩21分以上の中央値は前月4,199万円→今月6,580万円と大きく動いたが、母数50件と小さく、掲載の入れ替わりによる振れと見るのが妥当だろう。

町丁別の偏り

本集計で件数が多い地区を挙げると、池尻226件（中央値1億1,880万円、㎡単価184.09万円/㎡）、上馬198件（8,280万円）、三軒茶屋176件（7,890万円、中央築年1985年）、松原163件（4,990万円、中央築年1976年）、南烏山157件（6,980万円、97.39万円/㎡）、弦巻153件（1億2,220万円）、用賀152件（1億600万円）、下馬150件（7,290万円）、玉川126件（1億2,990万円、206.82万円/㎡）、深沢119件（1億1,990万円）。

最高値ゾーンは玉川で、㎡単価も本集計の中央値126.5万円/㎡を大きく上回る。二子玉川駅（東急田園都市線・大井町線）を抱えるエリアで、中央築年2005年と比較的新しい住戸が厚いことが効いている。対照的に松原は中央築年1976年・中央面積43.32㎡と、旧耐震・コンパクトの構成。同じ区内でも、価格の差の少なくない部分は「築年と面積の構成差」であって、立地の優劣だけでは説明しきれない。予算を決める前に、狙う町丁のストック構成を先に見ておきたい。

リスク要素と注意ポイント

4件に1件——。当サービスが収集した4,196件のうち、1981年6月の新耐震基準より前に建てられた旧耐震物件は1,068件、比率にして25.5%を占める。中央価格4,500万円という数字だけを見て飛びつく前に、押さえておきたい論点がいくつかある。

まず資金計画。旧耐震は金融機関によって融資年数が短く設定されたり、審査で不利になりやすい。住宅ローン控除など税制上の優遇を受ける場合も、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明といった書類が必要になる場面がある。地震保険の料率も建築年や耐震性能の区分で変わるため、総額の比較は「価格＋改修費＋保険料＋金利条件」で行うのが実務的だ。本集計の旧耐震帯は中央築年1974年・中央面積50.56㎡。築50年前後の住戸が主力である以上、給排水管の更新履歴、修繕積立金の残高、長期修繕計画の更新有無は必ず確認したい。

リスク要素の比率としては、借地権が12件（0.3%）、再建築不可は0件、告知事項も0件だった。ただし0%という数字は「存在しない」ことの証明ではなく、掲載情報にその旨の記載がない、という意味合いに近い。当サービスは掲載データを機械的に集計しているため、備考欄の文言や重要事項説明の内容までは拾えない。契約前の確認は必ず個別に行う必要がある。

構造面のリスクも一言。本集計で構造が判別できた1,065件のうち鉄骨造は34件・中央築年1977年で、㎡単価は75.82万円/㎡と最も低い。集合住宅の鉄骨造は遮音や耐火の仕様が個体差で大きく振れるため、価格の安さだけで比較しない方がいい。

なお、洪水・内水氾濫・液状化などのハザード情報、用途地域や高度地区の構成、景観条例といった規制面については、当サービスのエリア概要では公開情報が未確認であり、本記事では数値を示さない。世田谷区は南側に多摩川、区内に複数の河川がある地形で、区や国のハザードマップで住戸単位の確認が欠かせない——という一般的な注意にとどめておく。数字で語れないところを推測で埋めないのが、このレポートの方針だ。

最後に価格そのもののリスク。本集計の価格は掲載時点の売出価格であり、実際に成立した価格ではない。売出から掲載終了までの日数は中央値19日だが、下位25%は8日、上位25%は46日と幅が広い。長く残っている個体には、価格以外の理由があることも多い。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ世田谷区の中古マンションでも、下位10%と上位10%では別の商品と言っていい。当サービスが収集した4,196件を価格順に並べると、その輪郭がくっきり出る。

お得ゾーン：3,280万円以下の413件

下位10%の境界価格は3,280万円。この層413件の顔ぶれは、中央築年1982年・中央面積26.97㎡・駅徒歩7分。つまり「駅は近いが、狭くて古い」。ワンルーム〜1Kクラスが中心で、実需のファミリー層より、セカンドハウスや資産として面積単価を抑えたい層、あるいは自己資金比率を高く取れる層に向く。前月の境界価格2,980万円から+300万円と切り上がっており（+10.1%の上昇）、安値帯の薄まりを感じさせる。ただしこの動きにも当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある。

プレミアムゾーン：1億5,990万円超の413件

上位10%の境界価格は1億5,990万円。この層は中央築年2006年・中央面積84.8㎡・駅徒歩9分と、下位層とは築年で24年、面積で3倍以上の開きがある。最上層（上位5%）は1億8,800万円、最高値は5億4,800万円。駅からの距離が下位層より遠いのに価格が跳ねるのは、この帯が「駅前の利便」ではなく「広さと住環境」を買う商品だからだ、と読める。玉川・深沢・弦巻といった1億円超の中央値を持つ地区が、この帯の主戦場になっている。

中央値19日という速度

そして両ゾーンに共通するのが、時間との勝負である。本集計で掲載開始から終了までの日数は中央値19日、下位25%に至っては8日で消えている。期間中に新規で載った掲載は2,578件、終了したのは1,722件。1ヶ月に2,500件超が新しく出ては、その多くが3週間前後で入れ替わっていく。週末にまとめてポータルを巡回する運用では、条件に合う個体の半分近くを見逃す計算になる。狙いの条件が狭いほど、この差は効いてくる。毎日、できれば分単位で自動的に追う仕組みが要る理由は、感覚論ではなくこの日数分布そのものにある。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都世田谷区の中古マンションの相場はいくらですか？

当サービスの集計では、13サイトから収集した4,196件（2026年8月8日〜9月7日掲載分）の価格中央値は7,980万円、平均は9,147万円でした。安めの4分の1のラインが5,180万円、高めの4分の1が1億2,500万円、最安層（下位5%）は1,850万円、最上層（上位5%）は1億8,800万円。㎡単価中央値は126.5万円/㎡です。なお、これは掲載時点の売出価格の集計であり、成立価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計だけで買い時を断定することはできません。前月との比較では価格中央値が7,699万円→7,980万円（+3.6%の上昇）、㎡単価中央値も125.38万円/㎡から126.49万円/㎡へわずかに上振れしました。一方で総件数は3,585件→4,196件（+17.0%の増加）と大きく動いており、これには当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。1〜2ヶ月の振れで判断せず、狙いの築年帯・面積帯に絞って数ヶ月の推移を追うのが現実的です。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では、1981年6月の新耐震基準より前に建てられた旧耐震の掲載は1,068件、全体の25.5%でした。中央価格は4,500万円、中央築年1974年、中央面積50.56㎡、㎡単価中央値は91.4万円/㎡です。価格は手が届く水準に見えますが、融資年数や住宅ローン控除の要件、地震保険料、修繕積立金の水準まで含めた総コストで比較してください。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では、築年が新しいほど㎡単価が上がる傾向が明確でした。旧耐震帯は91.4万円/㎡、2010年代は184万円/㎡、2020年以降は210.77万円/㎡です。地区別では玉川が206.82万円/㎡、池尻が184.09万円/㎡と高く、南烏山は97.39万円/㎡と対照的でした。駅徒歩では6〜10分が146.92万円/㎡で最も高く、16〜20分は101.32万円/㎡、21分以上は84.52万円/㎡まで下がります。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が変わりますか？

当サービスの集計では、中央価格は徒歩1〜5分6,980万円、6〜10分8,990万円、11〜15分7,999万円、16〜20分7,580万円、21分以上6,580万円でした。徒歩5分圏が最安に見えるのは、この帯に中央築年1986年・中央面積54.15㎡という築古コンパクトが集中しているためです。㎡単価で比べると徒歩6〜10分が最も高く、総額と面積単価で順位が入れ替わる点に注意してください。

Q6. 今月、世田谷区で特に注目すべき変化はどこですか？

当サービスの集計で最も大きく動いたのは構造別の内訳です。RC造の掲載が258件→885件（前月比+243.0%の急増）、SRC造が43件→146件（同+239.5%の増加）となりました。構造情報付きの掲載が厚みを増したことで、構造別の中央価格はRC造9,980万円→8,599万円と下振れして見えています。ただし件数の急変には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、値下がりや在庫の増加と結論づけることはできません。

Q7. 狙いの条件で世田谷区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、物件ウォッチというLINEベースの新着監視サービスの実稼働データから生成されています。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「東京都世田谷区 マンション」と送るだけで監視が始まります。このエリア×カテゴリでは13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスが13サイトから収集した4,196件で最も語るべき数字は、価格そのものより「構成の変化」だ。RC造の掲載が258件→885件（前月比+243.0%の急増）、SRC造が43件→146件（同+239.5%の増加）。構造情報を持つ掲載が一気に厚くなり、その結果としてRC造の中央価格は9,980万円→8,599万円と下がって見えている。値崩れではなく、見えている母集団が変わったと読むのが自然だ（解釈であり、断定はできない）。件数の急変には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性がある点も、繰り返し強調しておきたい。

あわせて、本集計の性格上の限界を二つ。掲載価格は売出時点のもので成約価格ではないこと、そして同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えていること。この二点を踏まえたうえで、築年帯別の断層（旧耐震4,500万円→品確法世代1億1,880万円）や、掲載終了までの日数が中央値19日という速度を、自分の予算条件に当てて読み替えてほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 4196件（2026-08-08 〜 2026-09-07）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月8日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都世田谷区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。