SRC造の掲載が17→59件へ急増、中央値は2,480万円 | 兵庫県宝塚市 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 1687件集計

最終更新: 2026年9月5日 | 1,687件・13サイトのデータに基づく

同じ宝塚で、ある地区の㎡単価はもう一方の3倍を超える——。当サービスが13サイトから2026年8月5日〜9月4日に収集した兵庫県宝塚市の中古マンション1687件を集計したところ、価格中央値は2,280万円、㎡単価中央値は28.2万円/㎡でした。前月比では中央値が−4.2%と小幅に緩み、一方で件数は1,516件から1,687件へ増加。数字の内側を開けると、築年の断層と丘陵地の地区差という、このエリア特有の構造がくっきり見えてきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1687件、期間 2026-08-05 〜 2026-09-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから集めた1687件の価格中央値は2,280万円、㎡単価中央値は28.2万円/㎡。前月比−4.2%と小幅に緩んだ
• 構造別の「SRC造」の掲載が17件→59件（+247.1%の増加）、「RC造」も38件→137件（+260.5%の増加）。掲載情報の詳細度が上がった影響とみられる（推測）
• 築年の断層は明確。1981〜1999年の中央値2,198万円に対し2000〜2009年は4,480万円で、差は2,282万円
• 旧耐震（1981年6月より前）は475件・28.2%。前月の26.8%から+1.4ポイントの上昇
• 駅徒歩1〜5分は2,980万円、16〜20分は1,480万円。ただし21分以上は1,880万円で逆転しており、広い住戸の混在が効いている
• 地区別の落差が大きい。栄町4,599万円（131件）に対し中山五月台780万円（76件）
• 掲載終了303件の掲載期間は中央値23日（下位25%は10日、上位25%は35日）。動きは速い

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,280万円
• ㎡単価中央値: 28.2万円/㎡
• 中央値の前月比: -4.2%
• 集計件数: 1687件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 23日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造の掲載が17件→59件、中央値は2,480万円に

本集計で最も動いたのは構造別の内訳でした。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は前月17件→今月59件（+247.1%の増加）。中央値は3,580万円→2,480万円と下がっています。ただしこれは同じ母集団の値下がりというより、構造情報が取得できた物件が増え、築1987年・中央面積81.76㎡といった中位価格帯の住戸が多数流入した結果と読むのが自然です（推測、確証なし）。

RC造も38件→137件へ、母集団の厚みが一気に増した

RC造（鉄筋コンクリート造）は前月38件→今月137件（+260.5%の増加）。中央値2,764.5万円→2,500万円（前月比−9.6%）で、中央の築年は1995年、中央面積80.21㎡、㎡単価31.47万円/㎡。当サービスの収集では構造が判明しているのは203件（全体の約12.0%）にとどまりますが、それでも前月より母集団は厚くなり、構造別の比較に耐える水準に近づいた印象です。

1Rの掲載が今月は確認できず（前月1件のみの参考値）

間取り別では、前月1件だけ確認できた1Rが今月はゼロになりました。母数が1件のため参考値として扱うべき変化で、ここから需給を語ることはできません。むしろ注目したいのは1LDKが16件→22件（+37.5%の増加）と厚みを増し、中央値が1,480万円→1,180万円（前月比−20.3%）に下がった点。本集計の1LDKは中央の築年1977年・中央面積50.22㎡と古めの小型住戸が中心です。

兵庫県宝塚市 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1687件。これが、当サービスが13サイトから2026年8月5日〜9月4日の30日間に収集した兵庫県宝塚市の中古マンション掲載データの総数です。前月の1,516件から+11.3%の増加で、観測できる母集団は着実に厚くなっています。

集めた1687件の内訳

収集元の内訳はSUUMO 570件、athome 323件、LIFULL HOMES 249件、センチュリー21 154件、HOME4U 144件、三井のリハウス95件、東急リバブル71件、住友ステップ31件、ノムコム25件、ピタットハウス10件、大和ハウス9件、大京穴吹不動産3件、カチタス3件。同じ物件が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えているため、実棟数はこれより少なくなります。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は2,280万円、平均は2,696万円。平均が中央値を400万円以上上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからです。最小値は240万円、最大値は2億788万円と、レンジは実に80倍以上に開きます。下位5%ラインは780万円、上位5%ラインは5,590万円、安めの4分の1が1,490万円、高めの4分の1が3,480万円。㎡単価中央値は28.2万円/㎡でした。価格帯別に見ると1,000〜2,500万円のゾーンに854件が集中し、全体の約50.7%を占めます。つまり「宝塚の中古マンションを探す」という行為の実質的な主戦場は、この1,000万円台後半〜2,000万円台前半にあるということです。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は593件、掲載終了は562件で、入りが出をわずかに上回りました。掲載終了までの期間が追える303件では、掲載期間は中央値23日、下位25%が10日、上位25%が35日。1か月弱で画面から消えていく物件が半数、という速度感です。前月比では中央値2,380万円→2,280万円（前月比−4.2%）、安めの4分の1も1,580万円→1,490万円と、価格の目安はやや下方向に動いています。

築年帯別の相場と価格の断層

宝塚の中古マンションには、はっきりとした築年の断層があります。しかもそれは、新耐震基準（1981年6月施行）の境目ではなく、2000年の手前に走っています。

築年帯ごとの中央価格

本集計で最大の段差は、1981〜1999年と2000〜2009年の間にあります。中央値で2,198万円→4,480万円、差は2,282万円。㎡単価でも26.78万円/㎡から52.05万円/㎡へと、ほぼ倍の水準に跳ね上がります。2020年以降は中央値6,700万円・85.79万円/㎡ですが、20件と少なめなので傾向として見る程度に留めたいところです。

境界の前後で何が起きているか

旧耐震と新耐震の境目（1981年6月）での差は、中央値で1,598万円→2,198万円の600万円。これに対し品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証が義務化）の前後では2,282万円もの段差がつく。つまり宝塚では「耐震の壁」より「2000年の壁」のほうが値札に効いている、と読めます。

間取りと重ねるとさらに鮮明です。同じ3LDKでも、1980年以前は1,750万円（131件）、1981〜1999年は2,198万円（274件）、2000〜2009年は4,498万円（155件）。同じ3部屋でも築年帯をひとつ跨ぐだけで2,300万円級の差がつく計算になります。構造と重ねると、1981〜1999年ではRC造2,390万円（59件）に対しSRC造1,980万円（33件）。SRC造は高層・大型物件に多い構法ですが、本集計の範囲では価格が高いとは限らない点は覚えておきたい。

旧耐震475件、28.2%という重み

当サービスの収集では旧耐震が475件・28.2%を占め、前月の26.8%から+1.4ポイント上がりました。4件に1件以上が1981年6月より前の建物ということです。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、結果として買い手の母集団が絞られる。中央値1,598万円・㎡単価23.4万円/㎡という価格は、その割引が織り込まれた数字と解釈できます。注意したいのは「築40年＝旧耐震」ではないこと。判定は築年数ではなく建築年で行うもので、1985年築なら新耐震です。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は2,470万円。ところが4LDK以上は2,490万円とほぼ同額で、面積は13㎡以上広い——本集計の間取り別データは、そんな逆転めいた顔をしています。

主要間取りの顔ぶれ

※1K/1DKは1件のみ、1LDKは22件と少なめのため参考程度に。

主役は明らかに3LDKで、当サービスが収集した1687件のうち582件を占めます。中央の築年は1991年。4LDK以上は198件・中央値2,490万円ですが、中央の築年が1989年、㎡単価は27.39万円/㎡で、3LDKの34.09万円/㎡を下回ります。広くて古い郊外型ファミリー住戸が価格を押し下げている構図で、「広さ単価」で買うなら4LDK以上に分があると読めます。前月比では4LDK以上が2,880万円→2,490万円（前月比−13.5%）、2DK/2LDKが1,980万円→1,650万円（前月比−16.7%）と、下振れが目立ちました。

構造別の相場

構造が判明しているのは203件（全体の約12.0%）と限られますが、内訳はRC造137件（中央値2,500万円、中央の築年1995年、31.47万円/㎡）、SRC造59件（中央値2,480万円、築1987年、27.89万円/㎡）、鉄骨造7件（中央値1,180万円、築1975年）。鉄骨造は少数の参考値として扱ってください。

SRC造は柱梁に鉄骨を仕込む分、大スパン・高層に向く一方、本集計では築年が古い層に集中しているため中央値はRC造とほぼ並びます。構造そのものより築年と管理状態が値札を決めている、というのが今回の数字から受ける印象です。実務的には、遮音性は床スラブ厚と工法、断熱性はサッシ・外壁の仕様に左右されるため、構造名だけで判断せず、現地で床の踏み心地や窓の仕様まで見ておきたい。

タワー・低層の位置づけと管理費

宝塚市内の分譲ブランドやタワー型物件の構成比、管理費・修繕積立金の典型水準については、公開情報未確認のため本記事では数値を示しません。ただし当サービスの集計では2000年以降の物件が390件（324＋46＋20）と全体の一部にとどまり、旧耐震475件がそれを上回ります。積立金の残高と長期修繕計画の有無は、価格差2,282万円の断層を跨ぐ判断材料として、内見時に必ず確認したい項目です。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、駅徒歩21分以上の中央値（1,880万円）が、徒歩16〜20分（1,480万円）を上回っています。歩けば歩くほど安くなる、という単純な図式は宝塚では成立しません。

当サービスが収集した1687件を駅徒歩帯で切ると、1〜5分が486件・中央値2,980万円（39.62万円/㎡）、6〜10分が529件・2,500万円（35.3万円/㎡）、11〜15分が235件・2,180万円（26.81万円/㎡）、16〜20分が86件・1,480万円（22.69万円/㎡）、21分以上が65件・1,880万円（22.34万円/㎡）。徒歩5分圏と16〜20分圏では中央値で1,500万円の開きがあり、㎡単価でも徒歩5分圏が最も高い。一方、21分以上の中央面積は80.02㎡と全帯で最も広く、これが総額の逆転を生んでいます。㎡単価で見れば22.34万円/㎡と最安帯であり、逆転は「広い住戸が多いから」という構成の問題だと整理できます。

前月比では徒歩1〜5分が3,180万円→2,980万円（前月比−6.3%）、6〜10分が2,780万円→2,500万円（前月比−10.1%）と駅近帯が下押しされ、11〜15分は2,180万円で横ばい、21分以上は1,835万円→1,880万円（前月比+2.5%の上昇）。駅近ほど価格が動いた月でした。

地区の落差が大きい

地区別はさらに劇的です。栄町131件が中央値4,599万円（中央の築年2003年、60.91万円/㎡）、武庫川町110件が4,399万円（築2005年）、梅野町59件が3,480万円（43.64万円/㎡）と宝塚駅周辺の新しめの層が上位に並びます。対して丘陵側の逆瀬台132件は1,599万円（築1980年、17.71万円/㎡）、すみれガ丘120件は1,830万円（84.96㎡、20.62万円/㎡）、中山五月台76件は780万円（安めの4分の1は450万円）。栄町と逆瀬台では㎡単価に3倍を超える開きがあります。

宝塚駅は阪急宝塚線・今津線とJR宝塚線が乗り入れる市の中心で、駅前にはソリオ宝塚などの商業施設が集積します。一方で丘陵部の住宅地は地図上の距離以上に高低差が効くエリアで、坂道の実歩行時間は現地確認が欠かせません。本集計の価格差の少なくとも一部は、この地形差が反映されたものと見ています（推測）。

リスク要素と注意ポイント

「再建築不可0件、告知事項0件」——数字だけ見れば穏やかですが、宝塚で本当に効くリスクは別のところにあります。

当サービスが収集した1687件のうち、旧耐震（1981年6月より前の建築確認）は475件で28.2%。前月の26.8%から+1.4ポイント増えました。再建築不可は0件（0%）、借地権は1件（0.1%）、告知事項の記載は0件（0%）。つまりこのエリアで最初に向き合うべきは、権利や告知よりも築古比率の高さです。

旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、返済年数が短くなれば月々の負担は上がります。買い手が絞られるということは、将来売る側に回ったときの流動性にも跳ね返る。本集計で旧耐震の中央値が1,598万円・23.4万円/㎡と、新耐震の2,198万円・26.78万円/㎡を下回るのは、この不利が値札に織り込まれた結果と読めます。逆に言えば、耐震診断や補強の履歴がある物件、あるいは管理組合が長期修繕計画をきちんと回している物件は、同じ築年帯の中で相対的に有利な位置に立てるはずです。エリアプロフィールでも、旧耐震物件については築年と耐震診断の有無の確認が重要だと指摘されています。

ハザードと地形

宝塚市内には武庫川が流れ、河川沿いの一部で浸水想定区域が指定されている可能性が高いとされますが、具体的な区域や想定浸水深は公開情報未確認です。丘陵部の造成地についても土砂災害の観点から、購入前に市が発行するハザードマップを個別に確認することが推奨されています。本集計で件数の多い逆瀬台（132件）、すみれガ丘（120件）、中山五月台（76件）はいずれも丘陵側の住宅地であり、坂道の勾配と併せて現地で足を運んで確かめたいところです。

規制と情報の限界

用途地域構成、建ぺい率・容積率の典型値、高さ規制などの数値は公開情報未確認のため本記事では触れません。雲雀丘花屋敷など一部の住宅地では地区計画や建築協定による景観規制が存在するとされますが、条文の詳細は未確認です。なお本集計の価格はいずれも売り出し時点の掲載価格であり、成約価格ではありません。指値の余地は物件ごとに異なる点も前提として押さえておいてください。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ宝塚の中古マンションでも、下位10%と上位10%はまるで別の商品です。当サービスの集計では、安い側168件の境界価格は1,088万円、中央の築年1980年、中央面積66.01㎡、駅徒歩は中央値8.5分。一方、高い側168件の境界価格は4,798万円、中央の築年2007年、中央面積92.22㎡、駅徒歩は中央値5分でした。

面白いのは、下位10%層でも駅徒歩の中央値が8.5分と決して遠くないこと。つまりこの価格差を作っているのは立地よりも築年と面積です。1,000万円前後で駅徒歩10分圏・60㎡台という条件は、リフォーム前提で自分好みに作り替えたい層、あるいは総額を抑えて宝塚に住みたい層にとって現実的な選択肢になります。ただし旧耐震比率28.2%という全体像を踏まえれば、この層の多くは1981年6月より前の建物である可能性が高く、融資条件と修繕積立金の状況を必ずセットで見る必要があります。

上位10%層は築2007年・92㎡台・徒歩5分。栄町（中央値4,599万円）や武庫川町（4,399万円）といった宝塚駅周辺の地区に重なる価格帯で、買い替えや、広さと新しさを同時に取りに行く層の領域です。前月比では上位10%の境界が4,880万円→4,798万円（前月比−1.7%）、下位10%の境界も1,100万円→1,088万円（前月比−1.1%）と、両端ともわずかに下がりました。

そして両者に共通するのが、スピードです。掲載終了が追えた303件の掲載期間は中央値23日、下位25%は10日で消えています。条件の良い1,000万円台も、駅近の4,000万円台も、気づいた時には一覧から落ちている。月に一度サイトを巡回する探し方では、この23日という時計に追いつけません。13サイトを横断して新着と価格変更を毎日拾い続ける仕組みが要る、というのは感覚論ではなく、当サービスの集計値から導かれる結論です。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 兵庫県宝塚市の中古マンションの中古相場はいくらですか？

当サービスが13サイトから収集した1687件（2026年8月5日〜9月4日）の集計では、価格中央値は2,280万円、㎡単価中央値は28.2万円/㎡です。安めの4分の1が1,490万円、高めの4分の1が3,480万円、下位5%ラインは780万円、上位5%ラインは5,590万円。1,000〜2,500万円のゾーンに854件（全体の約50.7%）が集中しています。なお表示価格は売り出し時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の2,380万円から2,280万円へ（前月比−4.2%）、㎡単価中央値も28.42万円/㎡から28.2万円/㎡へと小幅に緩みました。同時に掲載件数は1,516件→1,687件（+11.3%の増加）と選択肢が増えています。ただしこれは1か月の掲載データの動きであり、成約ベースの相場変動を示すものではありません。判断材料としては、母集団が厚い今のうちに比較検討の候補を広げておく、という使い方が現実的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前）は475件で全体の28.2%を占めます。前月の26.8%から+1.4ポイントの上昇です。中央値は1,598万円、㎡単価23.4万円/㎡、中央の築年1975年、中央面積70.02㎡。住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすい層のため価格が抑えられており、耐震診断の有無と管理組合の修繕積立状況の確認が欠かせません。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

本集計で㎡単価が最も高いのは築年の新しさです。2000〜2009年が52.05万円/㎡、2020年以降が85.79万円/㎡（20件と少なめのため傾向として）に対し、1980年以前は23.4万円/㎡。次に効くのが駅距離で、徒歩1〜5分は39.62万円/㎡、21分以上は22.34万円/㎡。地区では栄町が60.91万円/㎡と最上位で、逆瀬台の17.71万円/㎡とは3倍を超える開きがあります。

Q5. 駅徒歩でどのくらい価格が変わりますか？

当サービスが収集した1687件では、駅徒歩1〜5分が中央値2,980万円（486件）、6〜10分が2,500万円（529件）、11〜15分が2,180万円（235件）、16〜20分が1,480万円（86件）。徒歩5分圏と16〜20分圏で1,500万円の差がつきます。ただし21分以上は1,880万円と16〜20分帯を上回り、これは中央面積80.02㎡と住戸が広いためです。㎡単価では22.34万円/㎡で最安帯に位置します。

Q6. 丘陵地の団地エリアと駅前エリア、どちらを選ぶべきですか？

本集計の数字だけを見れば性格がはっきり分かれます。栄町4,599万円（131件・中央の築年2003年）、武庫川町4,399万円（110件）に対し、逆瀬台1,599万円（132件・築1980年）、すみれガ丘1,830万円（120件・84.96㎡）、中山五月台780万円（76件）。総額と広さを優先するなら丘陵側、築浅と駅近を優先するなら駅前側です。ただし丘陵部は地図上の距離以上に高低差が効くため、坂道の実歩行時間を現地で確かめることを強くおすすめします。

Q7. 狙いの条件で兵庫県宝塚市の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計では掲載終了303件の掲載期間が中央値23日、下位25%は10日で消えています。手動巡回では追いきれない速度です。物件ウォッチはLINEで友だち追加して「兵庫県宝塚市 マンション」と送るだけで監視を開始でき、athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、カチタス、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMOの13サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・築年・面積などの複合条件で絞り込み可能で、無料プラン（24時間遅延・1監視）から試せます。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスの集計で最も大きく動いたのは価格ではなく「見え方」でした。構造別の内訳でSRC造が17件→59件（+247.1%の増加）、RC造が38件→137件（+260.5%の増加）。構造まで判明した物件が203件（全体の約12.0%）へと厚みを増したことで、これまで扱いきれなかった構造別の比較がようやく輪郭を持ち始めています。もっとも、SRC造の中央値が3,580万円→2,480万円へ下がったのは値下がりというより、中位価格帯の築古住戸が新たに観測対象に入った構成変化と読むのが自然です（推測、確証なし）。ここで2つだけ前提を確認しておきます。ひとつ、掲載価格は売り出し時点のもので成約価格ではないこと。ふたつ、同じ物件が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実棟数より多くなること。この2点を踏まえたうえで、13サイト横断の数字を毎月定点で追う価値があると考えています。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1687件（2026-08-05 〜 2026-09-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 兵庫県宝塚市 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。