SRC造在庫が前月比-66.9%、価格は逆行上昇 | 東京都江東区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 1273件集計

最終更新: 2026年8月3日 | 1,273件・6サイトのデータに基づく

江東区の投資用物件で今、何が起きているのか。2026年7月3日から8月2日までの1カ月間に当サービスが6サイトから収集した1273件のデータを見ると、SRC造の在庫が前月比-66.9%と急減する一方、価格中央値は4,800万円で前月比+1.6%とわずかに上昇していた。木造や新耐震帯でも同時に件数が減っており、単純な需給変化だけでは説明しきれない動きが見える。築年帯や駅徒歩帯によって値動きの方向がまったく違う、その断層を今回の集計データから丁寧に読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1273件、期間 2026-07-03 〜 2026-08-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 6サイトから収集した1273件は前月の1684件から前月比-24.4%（収集範囲の変動を含む可能性あり）
• 価格中央値は4,800万円で前月比+1.6%、㎡単価は96.3万円/㎡
• 構造別SRC造の在庫が160件→53件（前月比-66.9%）に急減、中央価格は3,105万円→3,980万円に上昇
• 築年帯「1981〜1999年（新耐震）」も483件→303件（前月比-37.3%）に減少、価格は3,980万円→5,490万円に上昇
• 旧耐震物件の比率は9.8%（125件）、再建築不可・借地権はそれぞれ0.3%
• 利回り5%未満が705件で最多、10%以上は13件のみ（参考値）
• 掲載開始から掲載終了までの中央値は30日、動きの速さがうかがえる

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,800万円
• ㎡単価中央値: 96.3万円/㎡
• 中央値の前月比: +1.6%
• 集計件数: 1273件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 30日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造の在庫が3分の1以下に、価格帯だけ上振れ

構造別の集計では、SRC造の掲載件数が160件→53件（前月比-66.9%）と大きく減った。中央価格は3,105万円→3,980万円へ+875万円上昇している。件数が急減した中でも高めの物件が残った可能性がある（推測）。この件数変動は当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、需給のみで断定はできない。

新耐震（1981〜1999年）帯も急減、価格は+1,510万円上昇

築年帯別では1981〜1999年（新耐震）の件数が483件→303件（前月比-37.3%）に減少し、中央価格は3,980万円→5,490万円へ+1,510万円上昇した。安価な物件が先に掲載終了し、相対的に高価格帯が残った構図とも読める（推測）。件数変動には収集範囲の変動が影響している可能性も残る。

木造も同時に減少、下町エリアの動きに注目

構造別の木造は114件→30件（前月比-73.7%）まで縮小し、中央価格は4,800万円→5,550万円へ+750万円上昇した。亀戸・大島など下町エリアの木造物件の動きが背景にある可能性があるが、サンプル自体が減っているため参考値として見る必要がある。収集範囲の変動を含む可能性も念頭に置きたい。

東京都江東区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

当サービスが2026年7月3日から8月2日までの1カ月間に6サイトから収集した東京都江東区の収益・投資用物件は1273件。健美家が723件、楽待が510件と大半を占め、三井のリハウスやセンチュリー21、ピタットハウス、大京穴吹不動産は合計40件程度と少数だが、大型の一棟物件や高価格帯の掲載が目立つ。

価格帯を見ると、中央値は4,800万円。ただし裾の長い分布で、平均は1億2,475万円まで跳ね上がる。1棟マンションや大型ビルなど高額物件が平均を押し上げているためで、中央値との差そのものが分布の歪みを示している。安めの4分の1は2,650万円、下位5%ラインは1,250万円まで下がる一方、上位の4分の1は1億6,500万円、上位5%ラインは4億6,000万円に達する。最安値は740万円、最高値は22億8,000万円と、実に300倍以上の価格差が同じ集計の中に混在している。㎡単価の中央値は96.3万円/㎡で、区分マンションか一棟物件かで大きく変わる指標だ。

掲載の動きも速い。期間中の新規掲載は871件、掲載終了は779件で、供給の入れ替わりが活発だったことがうかがえる。ただし総件数は前月の1684件から1273件へ前月比-24.4%減少しており、これは需給変化だけでなく当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある点は留意したい。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都江東区の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。単純に『新しいほど高い』わけではなく、1981〜1999年（新耐震）帯が旧耐震帯より高い中央価格を記録する逆転も起きている。

築年帯ごとの中央価格

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準の前後を見ると、旧耐震帯（4,899万円）と新耐震帯（5,490万円）の差は+591万円。㎡単価では56.2万円/㎡→78.13万円/㎡へ+21.93万円/㎡の差が付き、単位面積あたりの価値差の方が明確だ。

2000年施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）以降の帯は中央価格5,000万円・㎡単価106.03万円/㎡。新耐震帯より総額はやや下がるが㎡単価は上回る。中央面積が新耐震帯208.95㎡に対し76.32㎡と小さいため、総額と単価が逆方向に動く構図と読める（推測）。

2020年以降（新省エネ基準）帯は中央価格2億5,100万円、㎡単価132.13万円/㎡と突出する。中央面積も234.04㎡と大きく、大型の新築一棟物件が集計に多く含まれているとみられる。

旧耐震物件の比率と影響

当サービスの集計では、旧耐震物件は125件で全体の9.8%を占める。1割弱に収まるが、旧耐震は住宅ローンの融資期間や借入額で不利になりやすく、火災・地震保険料も新耐震物件より高くなる傾向がある点は、購入検討時に踏まえておきたい。

投資指標の現実 — 東京都江東区 収益・投資用物件の利回りを分解する

当サービスの集計によれば、利回り中央値は帯ごとに景色が全く違う。全体では5%未満が705件で最多だが、7%以上の高利回り帯も合わせて86件あり、選び方次第で幅広い戦略が取れることがわかる。

利回り帯ごとの構成

5%未満の帯は件数最多でも中央価格3,980万円と高額とは限らない。新しい構造・利便性の高い立地の物件が利回りを下げている構図がうかがえる。7〜10%帯は中央価格1,330万円まで下がり、10%以上帯はサンプルが13件と少なく参考値として見る必要があるが、中央築年1951年という組み合わせが目立つ。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

構造別に見ると、1981〜1999年（新耐震）帯の中では鉄骨造が中央価格2億1,800万円、SRC造が2,500万円、RC造が1,580万円と、同じ築年帯でも構造で価格帯が大きく分かれる。高利回りを狙うなら、この築年帯のSRC造・RC造の区分マンションが候補になりやすく、鉄骨造は一棟物件が多く総額が跳ね上がる傾向にある。

2010〜2019年帯ではRC造が65件・中央価格3,080万円、木造が17件・中央価格9,080万円と、木造の方が高額な逆転も見られる。木造は一棟アパート・戸建てが多く含まれるためで、『木造は安い』という思い込みは通用しない（推測を含む）。

表面利回りvs実質利回りの注意点

ここで示した利回りはすべて表面利回りであり、実際の投資判断では空室率・修繕費・固定資産税等を差し引いた実質利回りで見る必要がある。築古の旧耐震・SRC造低価格帯は表面利回りが高く見えても、修繕コストや空室リスクが利回りを圧縮しやすいという一般的な投資リスクがある。高利回り帯ほど『なぜ安いのか』を現地確認で見極める姿勢が欠かせない。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅からの近さと価格は、素直に比例しない。駅徒歩6〜10分の物件の方が1〜5分の物件より中央価格が高いという逆転が、今回の集計にはっきり表れている。

駅徒歩1〜5分は中央価格3,980万円、㎡単価99.65万円/㎡（275件）。6〜10分は中央価格6,780万円、㎡単価107.25万円/㎡（289件）と、価格も単価も1〜5分帯を上回る。11〜15分は中央価格3,125万円、㎡単価81.66万円/㎡（108件）に下がり、16〜20分は中央価格2,990万円（19件、参考値）となる。1〜5分より6〜10分が高い理由は、6〜10分帯の中央面積が75.38㎡と、1〜5分帯の43.2㎡より大きいためと考えられる（推測）。駅近＝高額とは単純には言えず、面積構成まで含めた比較が必要だ。

地区別では、亀戸（143件、中央価格3,480万円、利回り5.2%）と大島（97件、中央価格3,500万円、利回り4.75%）が下町エリアの主力として件数を積む。一方、豊洲は22件と少数（参考値）ながら中央価格1億6,240万円、㎡単価192.59万円/㎡と全体の96.3万円/㎡を大きく上回り、利回りは2.4%まで下がる。湾岸のタワーマンション需要層は実需とオーナーチェンジ投資家が混在するとされ、価格上昇期待込みで購入される層がこの利回りの低さを生んでいる可能性がある（推測）。当サービスの集計でも、地区によって利回りと価格の関係が大きく異なることがわかる。

リスク要素と注意ポイント

当サービスの集計では、リスク要素として旧耐震が9.8%（125件）、再建築不可が0.3%（4件）、借地権が0.3%（4件）を占め、告知事項ありの掲載は0件だった。

旧耐震物件（1981年6月の新耐震基準施行前の建築）は全体の1割弱だが、住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、地震保険料も新耐震物件より高く設定される傾向がある。中央価格4,899万円という数字だけで割安と判断せず、融資条件まで含めた総コストで比較する視点が欠かせない。

再建築不可・借地権はそれぞれ4件、0.3%と少数だが、価格が周辺相場より大幅に低く出やすいカテゴリーだ。掲載件数が少ないからこそ、権利関係の確認に時間をかけるべき物件群と言える。

エリア特性としては、江東区は荒川・隅田川に囲まれたいわゆるゼロメートル地帯を含み、洪水・高潮のハザードマップ上で広範囲に浸水想定区域が指定されていることが一般に知られている。豊洲・有明・辰巳など湾岸の埋立地エリアは地盤の液状化リスクが比較的高いとされる地域として一般に知られているが、いずれも具体的なハザードマップ上の数値や区の公式評価データは確認できていない。購入検討時は、これらの一般的な知見を踏まえつつ、物件ごとの地盤調査報告書やハザードマップの最新版を個別に確認することを勧めたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

当サービスの集計を価格の両端で切ると、まったく違う二つの読者層が見えてくる。

下位10%ライン（1,580万円以下、127件）は、中央築年1989年、中央面積18.2㎡、中央駅徒歩6分。小さく古い区分マンション中心で、総額を抑えて高利回りを狙う個人投資家や、区分マンションから投資を始めたい層に向く価格帯だ。

上位10%ライン（3億5,000万円以上、127件）は、中央築年2018年、中央面積376.9㎡、中央駅徒歩7分。新省エネ基準に近い築年で規模も一棟ビル・大型マンション級。まとまった資金を持つ法人・資産家層が主戦場になりやすいゾーンと見られる。

面白いのは、駅徒歩の中央値がどちらも6〜7分とほぼ同じ点だ。駅近か駅遠かではなく、面積と築年こそが価格帯を分ける主軸になっている、というのが今回の集計から読み取れる構図だ。

そして、この価格帯の動きは速い。掲載開始から掲載終了までの中央値は30日、安めの物件は11日で動くケースもある。1ヶ月に871件が新規掲載され、779件が掲載終了する入れ替わりの中で、狙った価格帯・条件の物件を後追いで見つけるのは簡単ではない。日々の変化を追いかけられる仕組みがあるかどうかが、良い物件に出会える確率を左右しそうだ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都江東区の収益・投資用物件、中古相場はいくら？

当サービスの集計では、価格中央値は4,800万円、㎡単価の中央値は96.3万円/㎡でした（1273件、2026年7月3日〜8月2日の集計）。ただし平均は1億2,475万円と中央値の2倍以上あり、一棟物件など高額な掲載が平均を押し上げています。中央値と平均の差が大きい点は、価格帯を検討する上で必ず意識したいポイントです。

Q2. 買い時のタイミングはある？

当サービスの集計では、価格中央値は前月比+1.6%とほぼ横ばいでした。一方で構造別・築年帯別には件数の大きな増減があり、条件を絞ると値動きの方向は一様ではありません。特定の時期を『買い時』と断定するデータはなく、狙う条件（築年・構造・駅徒歩）ごとに動きを追い続けることが現実的な戦略と言えます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらい？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）物件は125件で、全体の9.8%を占めています。前月は223件・13.2%だったため、比率としては前月比-43.9%の件数減少で縮小傾向にあります（収集範囲の変動を含む可能性あり）。

Q4. 利回りが高い条件は？

当サービスの集計では、利回り10%以上の帯は13件のみで参考値として見る必要がありますが、中央築年1951年・中央価格6,300万円という組み合わせが目立ちました。7〜10%帯（73件）は中央価格1,330万円と低価格の物件が中心で、高利回りは総じて築古・低価格帯に偏る傾向が見えます。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらい？

当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分の物件が中央価格6,780万円と最も高く、駅徒歩1〜5分（3,980万円）を上回る逆転が見られました。11〜15分は3,125万円、16〜20分は2,990万円（参考値）と徐々に下がっており、駅近＝高額とは単純には言えない構図です。

Q6. 豊洲エリアの物件はなぜ利回りが低いのか？

当サービスの集計では、豊洲は22件と少数サンプル（参考値）ながら、中央価格1億6,240万円、㎡単価192.59万円/㎡と全体の96.3万円/㎡を大きく上回り、利回りは2.4%まで下がっています。湾岸のタワーマンション需要層は実需とオーナーチェンジ投資家が混在するとされ、価格上昇期待込みで購入される層が利回りを圧縮している可能性がありますが、これは推測であり確証はありません。

Q7. 狙いの条件で東京都江東区の投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、まさに『物件ウォッチ』の実稼働データから生成されています。LINEで『物件ウォッチ』を友だち追加し、『東京都江東区 投資』と送るだけで監視を開始できます。センチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの6サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知。エリア・予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込めます。無料プランは24時間遅延・1監視まで、有料プランは月額980円からリアルタイム通知やAI分析が使えます。

2026年8月のハイライトと注意点

今回の集計で最も目を引くのは、構造別SRC造の在庫が160件→53件（前月比-66.9%）まで急減したことだ。同時に木造も114件→30件（前月比-73.7%）、築年帯「1981〜1999年（新耐震）」も483件→303件（前月比-37.3%）と、複数の軸で件数が大きく減っている。総件数も1684件→1273件（前月比-24.4%）へ縮小した。

ただし、これらの件数変動は当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、件数の減少だけをもって在庫が枯渇した・市況が冷え込んだと断定はできない。表示価格はあくまで売出時点のもので実際の成約価格ではない点、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点も、集計の前提として押さえておきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 1273件（2026-07-03 〜 2026-08-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年8月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都江東区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。