「1R」ほぼ消失、中央値も1ヶ月で大幅安 | 北海道札幌市中央区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 2073件集計

最終更新: 2026年8月3日 | 2,073件・13サイトのデータに基づく

わずか1ヶ月で価格の中央値が600万円動いたら、あなたは『買い時』と読むだろうか、それとも『様子見』と読むだろうか。2026年7月3日〜8月2日の1ヶ月間、13サイトから集めた北海道札幌市中央区の中古マンション2073件を当サービスが集計したところ、価格帯にも築年帯にも駅徒歩帯にも、はっきりとした濃淡が浮かび上がった。旧耐震比率の上昇や駅徒歩帯ごとの値動きなど、本稿はその全貌を数字で追う特集である。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2073件、期間 2026-07-03 〜 2026-08-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の中央値は2,690万円。前月比-600万円（-18.2%）の下落で、上下のラインともに縮小した
• 平均は3,103万円、価格帯は120万円〜2億3,000万円まで幅広く、高値の裾を引く分布になっている
• 築年帯別中央値は旧耐震1,280万円〜2020年以降5,290万円まで、はっきりとした断層がある
• 駅徒歩11〜15分の中央値は3,550万円→2,380万円（前月比-33.0%、収集範囲の変動を含む可能性あり）
• 駅徒歩1〜5分も3,299万円→2,700万円（前月比-18.2%）と、都心至近帯も軟化
• 旧耐震物件の比率は15.4%（319件）で、前月比+4.3ポイントの上昇
• 掲載終了までの中央値は23日、下位25%は10日で次の動きに移っている

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,690万円
• ㎡単価中央値: 35.4万円/㎡
• 中央値の前月比: -18.2%
• 集計件数: 2073件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 23日

今月のトップ3変化（前月比）

「1R」型が4件→1件に急減、中央値は前月比+296%の跳ね上がり

当サービスの集計では、前月4件あった1Rタイプが今月はわずか1件に減少した。母数がここまで小さいと中央値の変動は実勢を語らず、参考値としてしか見られない。実際、価格中央値は250万円→990万円へ前月比+296%という跳ね上がりを見せたが、これは1件の入れ替わりによる振れの可能性が高いと考えられる（推測）。件数の急減自体、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性もある。

構造別「木造」の掲載が消滅、希少カテゴリーの実態

当サービスの集計では、前月1件確認されていた木造マンションが今月は掲載ゼロとなった。もともと当エリアの集計では木造は希少で、母数1件からの変動は参考値の域を出ない。掲載終了・収集範囲の変動のどちらが主因かは特定できないが、木造という構造自体が当サービスが集めたデータの中では極めて少数派である点は変わらない。

駅徒歩11〜15分の中央値が3,550万円→2,380万円、1ヶ月で最大の値動き

当サービスの集計では、駅徒歩11〜15分帯の中央値が前月3,550万円から今月2,380万円へと動いた。前月比-33.0%は今回の集計の中で最も大きな変化率だ。件数も254件→208件に減っており、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性はあるものの、駅近至近よりも歩く帯のほうが値動きが大きく出た点は興味深い。

北海道札幌市中央区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

集めた2073件の内訳

13サイトから収集した北海道札幌市中央区の中古マンション2073件を当サービスが集計した。athome・SUUMO・LIFULL HOMESなど大手ポータルから、三井のリハウスや東急リバブルといった仲介大手までを横断し、期間中の掲載継続分・新着分をあわせた実数だ。サイトごとの中央値には大きな幅があり、athome432件では1,400万円、対して大京穴吹不動産40件では4,230万円と、扱う物件層の違いがそのまま数字に出ている。

価格はどこに集中しているか

全体の価格中央値は2,690万円、平均は3,103万円。最安値は120万円、最高値は2億3,000万円まで開きがあり、平均が中央値を上回ることからも高値側に裾を引く分布であることが読み取れる。下位5%は582万円、上位5%は6,280万円。下位の目安（第1四分位）は1,780万円、上位の目安（第3四分位）は4,290万円で、実質的には1,780万〜4,290万円のレンジに大半の物件が収まる。㎡単価の中央値は35.4万円/㎡。

掲載の動き

当月は新規掲載1,026件に対し掲載終了930件（新規と終了の比率は概ね1.10）。総件数は前月2,493件から2,073件へ前月比-16.8%と大きく減っており、これは当サービスの収集範囲の変動（監視対象URLの増減や取得タイミング）を含む可能性がある点には注意したい。単純な需給の冷え込みと即断はできない。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道札幌市中央区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。旧耐震（1981年6月より前の建築）と、その後の新耐震世代とでは、中央値に1,000万円単位の壁が存在する。

築年帯ごとの中央価格

新耐震・品確法の境界で何が起きているか

1981年の新耐震基準を境に、中央値は1,280万円から2,280万円へ+1,000万円の断層が生じている。さらに2000年施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）世代に入ると4,470万円まで跳ね、+2,190万円の追加の壁ができている。㎡単価で見ても旧耐震の18.625万円/㎡に対し2020年以降は85.76万円/㎡と、+67万円/㎡ほどの差が生まれている。

間取りと重ね合わせると、2000〜2009年帯の3LDKは中央値4,500万円（162件）、同じ3LDKでも1981〜1999年帯では2,949万円（325件）と、同じ間取りでも築年帯だけで1,551万円の開きがある。構造別では1981〜1999年帯のRC造が2,980万円、SRC造が2,580万円と、同世代でも構造差が出ている。

旧耐震物件の比率と影響

当サービスの集計では旧耐震（1980年以前）は319件、全体の15.4%を占める。住宅ローンは築年数と法定耐用年数の関係で融資期間が短くなりやすく、地震保険の料率区分でも旧耐震は不利に働くケースが一般的とされる。中央値1,280万円という価格の割安感だけで判断せず、融資条件と保険コストまで含めて検討したい。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は3,480万円。同じ中古マンションでも、1LDKなら1,870万円、4LDK以上なら4,135万円と、間取り一つで2,000万円以上の差が生まれる。

主要間取りの顔ぶれ

もっとも件数が多いのは3LDK（634件）で全体の3割強を占め、ファミリー層の主戦場であることがうかがえる。次いで4LDK以上（274件）、2DK/2LDK（317件）と続き、当サービスが集めたデータでも札幌都心部が単身・DINKS向けと大型ファミリー向けの二極構造を持つことが読み取れる。

構造別の相場

構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）が104件で中央値3,699万円、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が70件で2,485万円、鉄骨造は6件と少数ながら1,330万円という参考値だ。RC造の方が中央値築年（2000年）も新しい物件が多く含まれる一方、SRC造は中央値築年1990年とやや古い世代が中心。一般に鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリート造よりも粘り強い構造とされ高層物件で採用される傾向があるが、当エリアの集計上はSRC造のほうが築年が古い物件に偏っている点が興味深い。遮音性・断熱性は構造そのものより築年やサッシ性能の影響が大きいとされ、内見時のチェックポイントとして意識したい。

タワー型・大型物件の位置づけ

当サービスの集計では2000〜2009年帯・2010年以降の物件で面積が大きく単価も上がる傾向があり、北四条西や北一条西といった北エリアでは大型・高単価の物件が中央値を押し上げている（後述の立地セクション参照）。修繕積立金・管理費については具体的な水準を確認できる公開情報が乏しく、当サービスの集計項目にも含まれないため、現地資料での確認をおすすめしたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅徒歩1〜5分の中央値は2,700万円、6〜10分は2,590万円、11〜15分は2,380万円、16〜20分は2,250万円、21分以上は1,540万円（少数サンプルのため傾向として参照）。駅から離れるほど中央値が下がる、教科書通りの傾向が今回もはっきり出ている。

前月との比較では、11〜15分帯が3,550万円→2,380万円（前月比-33.0%）と最も大きく動き、1〜5分帯も3,299万円→2,700万円（前月比-18.2%）と続いた。駅近至近帯でも軟化が見られたのは、当サービスの集計データとしては目を引くポイントだ。ただし件数も1〜5分帯で1,137件→874件に減っており、収集範囲の変動を含む可能性がある点は割り引いて見る必要がある。

地区別では、北四条西（79件、中央値4,399万円、㎡単価51.7万円）や北一条西（72件、中央値4,280万円、㎡単価72.195万円）が高単価ゾーンとして際立つ。いずれも築年中央値が2003〜2004年と比較的新しく、大型・高単価物件が集中しているとみられる。対照的に、南十七条西（66件、中央値1,798万円、㎡単価25.05万円）や南十三条西（93件、中央値1,880万円）は割安な地区として位置づけられる。同じ中央区でも地区が変われば㎡単価に2倍以上の差が出ることは、当サービスの集計からも明らかだ。

リスク要素と注意ポイント

当サービスの集計におけるリスク要素の比率を見ると、旧耐震（1980年以前）が319件で15.4%、再建築不可・借地権はいずれも0件で0%、告知事項ありは1件（全体の0.05%程度）にとどまる。全体としてはクリーンな物件が大半を占める印象だ。

旧耐震物件は1981年6月の新耐震基準施行より前の建築を指し、住宅ローンの融資年数が短く設定されたり、地震保険の料率区分で不利に働いたりするケースが一般的とされる。中央値1,280万円という価格の安さだけに目を奪われず、融資年数・保険料・将来の建替え合意形成の難しさまで含めて検討材料に加えたい。前月比では旧耐震比率が11.1%→15.4%へ+4.3ポイント上昇しており、当サービスの集計データ上は旧耐震物件の存在感がやや増している。

エリアプロフィールの調査では、浸水想定・液状化リスク・学区評判・医療アクセスなどの具体的なデータは確認できておらず、いずれも公開情報未確認となっている。物件選びの際は、行政の公開ハザードマップや管理組合資料で個別に確認することをおすすめしたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

下位10%の境界価格は970万円。この層に含まれる204件は、中央値築年1980年、中央値面積35.19㎡、中央値駅徒歩5分という顔ぶれだ。コンパクトな面積と駅近という条件がそろっており、単身・投資用途で狙われやすい価格帯とみられる。

一方、上位10%の境界価格は5,290万円。204件の中央値築年は2015年、中央値面積85.41㎡、中央値駅徒歩5分と、駅近でありながら築浅・広めのファミリー向け条件がそろう。同じ「駅徒歩5分」という条件でも、築年と面積次第で価格帯がまったく違う世界に分かれている点は象徴的だ。

当サービスの集計では、掲載終了までの中央値は23日、下位25%は10日で次の動きに移っている。上位10%層のような築浅・駅近・広めの物件ほど早期に掲載が動く可能性があり（推測）、条件に合う1件を狙うなら、こまめな確認が欠かせない。中央値わずか23日で入れ替わる集計データを前に、週1回のチェックでは有力な新着を見逃しかねない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市中央区 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計（13サイトから集めた2073件、2026年7月3日〜8月2日）では、価格中央値は2,690万円、平均は3,103万円です。下位の目安（第1四分位）は1,780万円、上位の目安（第3四分位）は4,290万円で、実質的にはこのレンジに大半の物件が収まっています。

Q2. 買い時か、それとも様子見か？

当サービスの集計では中央値が前月比-600万円（-18.2%）となっており、短期的には価格が軟化して見えます。ただし総件数も前月比-16.8%と減少しており、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。単月の変化だけで買い時を断定するのではなく、複数月の推移を継続的に確認することをおすすめします。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらい？

当サービスの集計では旧耐震（1980年以前建築）が319件、全体の15.4%を占めます。前月比では11.1%→15.4%へ+4.3ポイント上昇しており、旧耐震物件の存在感がやや増している状況です。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は？

当サービスの集計では、築年が新しいほど㎡単価が上がる傾向が明確です。旧耐震帯は18.625万円/㎡、2020年以降は85.76万円/㎡と、+67万円/㎡ほどの差があります。地区別でも北一条西は72.195万円/㎡と高水準です。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらい？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分の中央値2,700万円に対し、21分以上は1,540万円（少数サンプルのため傾向として参照）と、1,000万円以上の開きがあります。駅からの距離は当エリアでも価格を左右する主要因の一つです。

Q6. 今月、駅徒歩11〜15分帯の価格が大きく変動したのはなぜ？

当サービスの集計では、駅徒歩11〜15分帯の中央値が3,550万円→2,380万円（前月比-33.0%）と、今回の集計の中で最大の変化率を記録しました。件数も254件→208件に減少しており、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があるため、実勢の急落と断定はできません。今後複数月の推移で確認していく必要があります。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市中央区 中古マンションの新着を毎日追うには？

LINEで『物件ウォッチ』を友だち追加し、『北海道札幌市中央区 マンション』のように送るだけで、当サービスが13サイト（athome・SUUMO・LIFULL HOMESなど）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・築年・面積などの条件を組み合わせた絞り込みも可能で、無料プラン（24時間遅延・1件監視）と、リアルタイム通知やAI分析が使える月額980円〜の有料プランがあります。

2026年8月のハイライトと注意点

当月最大の発見は、価格中央値が前月比-600万円（-18.2%）という大きめの下落を見せたことだ。総件数も2,493件→2,073件（前月比-16.8%）と減っており、これは当サービスの収集範囲の変動（監視対象URLの増減・サイト側の掲載構造変更など）を含む可能性がある点に注意したい。表示価格はあくまで売出時点のもので実際の成約価格ではなく、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点も、数字を読む上で押さえておきたい前提だ。それでも旧耐震比率が11.1%→15.4%へ上昇し、駅徒歩11〜15分帯の中央値が大きく動くなど、当サービスの集計だからこそ見える変化が今月は目立った。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2073件（2026-07-03 〜 2026-08-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市中央区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。