構造データが急増、鉄骨造6→16件・SRC造は前月比+116.8%増 | 東京都中央区 中古マンション 中古相場分析【2026年10月版】— 4505件集計

最終更新: 2026年10月4日 | 4,505件・13サイトのデータに基づく

駅から遠いほど高い——東京都中央区の中古マンションでは、そんな逆転が起きている。当サービスが13サイトから収集した2026年9月3日〜10月3日の掲載4,505件を集計すると、価格中央値は1億3,400万円、㎡単価中央値は213.6万円/㎡。前月の4,505件への積み上がりとともに、構造情報の付いた掲載が一気に増え、築年帯ごとの価格差もくっきり浮かび上がった。数字だけが語れる中央区の今を、7つの切り口で追う。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 4505件、期間 2026-09-03 〜 2026-10-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した4,505件の集計で、価格中央値は1億3,400万円、㎡単価中央値は213.6万円/㎡。前月から約3.2万円/㎡の下落となった
• 構造別の掲載が急増。SRC造は161件→349件（前月比+116.8%の増加）、RC造は415件→721件（+73.7%の増加）で、構造情報の付いた掲載が厚みを増した
• 鉄骨造は6件→16件（+166.7%の増加）。ただしサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい
• 築年帯の断層は明確。1980年以前（旧耐震）5,380万円に対し、1981〜1999年（新耐震）は9,980万円と4,600万円の差
• 駅徒歩1〜5分の中央値1億1,800万円に対し、11〜15分は1億5,980万円。駅遠側に新しく広いタワー系が集まる構図
• 旧耐震の掲載比率は7.8%（353件）、借地権0.2%（7件）、再建築不可は0件
• 掲載から掲載終了までの日数は中央値46日。安めの4分の1は15日で姿を消している

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 1.34億円
• ㎡単価中央値: 213.6万円/㎡
• 中央値の前月比: -0.6%
• 集計件数: 4505件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 46日

今月のトップ3変化（前月比）

構造別「鉄骨造」の掲載が6件→16件に急増

当サービスの集計では、構造が鉄骨造と記載された掲載が前月の6件から16件へ（+166.7%の増加）。中央値は8,285万円→7,565万円と下がったが、いずれもサンプルが少なめなので傾向として見る程度が妥当だ。推測だが、構造表記のある掲載そのものが増えたことによる見かけ上の変化の可能性がある（確証なし）。

SRC造は161件→349件、中央値は-14.2%

本集計で最も厚みが増したのがSRC造で、161件→349件（+116.8%の増加）。中央値は1億489万円→8,998万円へと-14.2%。SRC造の築年中央値は1999年、面積中央値52.58㎡と、古く小さめの住戸が多い層だ。推測として、その層の掲載が大量に加わったことで中央値が押し下げられたと読める。

RC造も415件→721件、中央値1億3,980万円

当サービスが収集したRC造の掲載は415件→721件（+73.7%の増加）、中央値は1億4,790万円→1億3,980万円（-5.5%）。RC造の築年中央値は2015年、面積中央値64.34㎡で、中央区の主力ゾーンそのもの。母数が増えても中央値が1億4,000万円前後で踏みとどまっている点は、価格の芯の強さと読める。

東京都中央区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが13サイトから収集した東京都中央区の中古マンション掲載は、2026年9月3日〜10月3日の期間で4,505件。前月の3,981件から+13.2%の増加で、1か月で500件以上積み上がった計算になる。

集めた4,505件の内訳

掲載元の内訳はSUUMO 820件、LIFULL HOMES 728件、三井のリハウス 628件、ノムコム 552件、東急リバブル 494件、HOME4U 427件が上位で、以下athome 268件、住友ステップ 139件、長谷工の仲介 128件と続く。面白いのはサイトごとの顔つきの違いだ。athomeは価格中央値6,980万円・面積中央値40.37㎡とコンパクト住戸寄り、三井のリハウスは1億5,370万円・70.42㎡とファミリー住戸寄り。同じ中央区でも、どこを見ているかで「相場観」はまるで変わる。13サイトを横断して初めて全体像が見える、というのが本集計の出発点である。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は1億3,400万円、平均は1億4,520万円。平均が中央値を上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最小値は1,280万円、最大値は6億9,800万円と、実に50倍以上の開きがある。下位5%ラインは4,480万円、上位5%ラインは2億8,800万円。真ん中の半分は下位の目安(第1四分位)9,665万円〜上位の目安(第3四分位)1億8,400万円に収まる。㎡単価中央値は213.6万円/㎡で、前月から約3.2万円/㎡の下落。価格帯別では1億1,500万〜1億2,000万円と1億3,500万〜1億4,000万円の帯にそれぞれ234件が集まり、ここが中央区の「ボリュームゾーン」と見える。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は2,247件、掲載終了は2,069件。入ってくる量が出ていく量をわずかに上回る状態で、在庫はじわりと厚くなっている。週別では9月3日週の新規673件、9月10日週の掲載終了961件が目立つ。掲載から掲載終了までの日数は中央値46日、安めの4分の1は15日。1か月半で景色が入れ替わる速度だと押さえておきたい。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都中央区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかも、それは「古いほど安い」という単純な直線ではなく、法制度の節目でガクンと段差がつく階段状だ。

築年帯ごとの中央価格

当サービスが収集した4,505件を築年帯で割ると、次のようになる。

旧耐震から2020年以降までの差は1億2,610万円。㎡単価で見ても、旧耐震帯は127.49万円/㎡まで下回るのに対し、2020年以降は262.68万円/㎡まで上昇する。つまり同じ広さの部屋でも、築年帯が違えば2倍を超える価格差がつくということだ。

法令の節目で何が起きているか

最大の段差は1981年6月の新耐震基準（これ以前が「旧耐震」）。前後で中央値は5,380万円→9,980万円、差額4,600万円である。次が2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）で、9,980万円→1億1,499万円と1,519万円の差。さらに2009年の長期優良住宅認定制度を挟んだ2010年代は1億4,980万円で、前の帯から3,481万円のジャンプ。2020年以降はそこからさらに3,010万円上積みされる。

間取りを重ねると段差はもっと具体的になる。本集計の3LDKで見ると、1981〜1999年は1億2,280万円、2000〜2009年は1億6,480万円、2010〜2019年は1億8,500万円、2020年以降は1億9,980万円。新耐震世代と2010年代で6,220万円の差だ。構造を重ねると、2020年以降の掲載は構造記載のある178件すべてがRC造（中央値1億6,930万円）。一方、旧耐震帯はSRC造80件・中央値5,490万円、鉄骨造8件・中央値2,180万円と、素性のばらつきが大きい。

旧耐震の比率とその影響

旧耐震の掲載は353件、全体の7.8%。1割に満たないが、安い物件を探すと真っ先に当たるのがこの層だ。旧耐震は住宅ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、地震保険料率や各種税制優遇の適用でも条件が厳しくなりやすい。注意したいのは「築40年=旧耐震」という早合点で、判定は築年数ではなく建築年。1985年築は新耐震である。価格の安さには必ず理由がある、と本集計の数字は語っている。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は1億7,990万円、1LDKは9,480万円。同じ中央区でも、間取りが変わるだけで8,510万円の差がつく。

主要間取りの顔ぶれ

当サービスが収集した4,505件を間取り別に並べると、次の通り。

主力は2DK/2LDKと3LDKで、この2つだけで2,606件と全体の過半を占める。1R（18件）と4LDK以上（20件）はサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。前月比で目立つのは1K/1DKで、111件→88件と数を減らしながら中央値は6,280万円→4,785万円（-23.8%）。推測だが、投資向けの小型住戸のうち安価な物件の掲載が相対的に増えた結果の中央値低下と読める（確証なし）。1LDKも9,980万円→9,480万円（-5.0%）とやや軟化した。

構造別の相場

構造の記載がある掲載は全体の一部にとどまるが、本集計ではRC造721件・中央値1億3,980万円、SRC造349件・中央値8,998万円、鉄骨造16件・中央値7,565万円。SRC造が安く見えるのは築年中央値が1999年と古く、面積中央値も52.58㎡と小さいためで、構造そのものの優劣ではない。一般論として、SRC造は鉄骨鉄筋コンクリートで超高層以前の中高層に多く採用され、RC造は近年の技術進化により高層にも対応。遮音・断熱性能は構造種別より竣工年次と仕様差のほうが効くことが多い、というのが筆者の見立てである。

表面利回りが取れた掲載で見ると、旧耐震帯が4.5%、新耐震帯3.31%、2000年代3.1%、2010年代2.57%、2020年以降2.5%。築年が新しいほど利回りは下がり、価格の安定性と引き換えという関係がきれいに出ている。

タワー系と中低層の位置づけ

中央区は日本橋・銀座といった商業中心地と、月島・勝どき・晴海などの臨海部埋立地から成り、近年は臨海部でタワーマンション開発が進んできたエリアだ。本集計でも晴海1,227件・勝どき668件と、臨海3地区だけで2,281件が集まる。築年中央値は晴海2019年、豊海町2026年と若く、面積も70㎡超が中心。一方、日本橋浜町（215件・8,480万円）や東日本橋（122件・8,998万円）はコンパクト住戸中心で、同じ区内とは思えない価格帯が併存する。なお管理費・修繕積立金の典型値は公開情報未確認のため、物件ごとに長期修繕計画と積立金の改定履歴を必ず確認したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外かもしれないが、当サービスが収集した中央区のデータでは「駅から遠いほど高い」。

駅徒歩帯別の価格中央値は、1〜5分が1億1,800万円（2,326件）、6〜10分が1億3,330万円（1,189件）、11〜15分が1億5,980万円（601件）、16〜20分が1億6,990万円（218件）。21分以上は9件と少数の参考値ながら1億9,990万円である。徒歩5分以内と11〜15分の差は4,180万円で、方向は一般的な常識と逆だ。

タネは面積と築年にある。徒歩1〜5分帯は面積中央値55.36㎡・築年中央値2007年。対して11〜15分帯は74.36㎡・2019年、16〜20分帯に至っては79.17㎡・2025年。駅近には日本橋・銀座周辺の小型住戸や築古が多く、駅から離れた臨海部には新しく広いタワー系が集まる——この構成の違いが、そのまま価格の逆転として現れている。㎡単価で均すと徒歩帯ごとの差は大きく縮む。つまり「駅近が割高」なのではなく、「駅近と駅遠で売られている部屋の中身が違う」というのが本集計の読み方だ。

地区別に見るとさらに鮮明になる。件数最多は晴海の1,227件で中央値1億5,580万円（築年中央値2019年、72.85㎡）、次いで勝どき668件・1億4,600万円、月島386件・1億3,480万円。豊海町は162件ながら中央値1億8,800万円、築年中央値2026年と最も新しく、㎡単価も全体を上回る262.78万円/㎡。臨海部の新築供給が中古掲載に流れ込んでいる構図が見える。

一方、内陸側は価格の顔つきが違う。日本橋浜町は215件・8,480万円（44.39㎡）、東日本橋122件・8,998万円（42.88㎡）、日本橋蛎殻町108件・1億498万円。築地は217件・1億1,940万円で、安めの4分の1が7,134万円と幅が広い。そして銀座は96件・1億2,500万円ながら面積中央値41.01㎡、㎡単価中央値は全体を大きく上回る285.26万円/㎡。「総額は手が届くが、広さは買えない」のが銀座だと言える。予算が同じでも、晴海で72㎡、銀座で41㎡——この落差こそ中央区を選ぶときの最初の分岐点になる。

リスク要素と注意ポイント

価格の安さには理由がある。当サービスが収集した4,505件に付いているリスク要素の比率を見ておきたい。

旧耐震に該当する掲載は353件で7.8%。再建築不可は0件、告知事項の記載があるものも0件、借地権は7件で0.2%にとどまる。数字だけ見れば、権利関係のトラブル要素は少ないエリアと読める。ただし旧耐震7.8%は無視できない。下位10%層（6,298万円以下）の築年中央値が1980年であることを踏まえると、「安い物件」を機械的に拾うと旧耐震に当たる確率が跳ね上がる構造になっている。

旧耐震で実務上効いてくるのは、第一に住宅ローンだ。融資年数が短縮されたり、金融機関によっては取り扱い自体が限定されたりする。第二に地震保険で、建築年割引が使えず保険料負担が重くなりやすい。第三に税制面で、住宅ローン控除や登録免許税の軽減を受けるには耐震基準適合証明など追加の手続きが要る場合がある。購入総額だけでなく、保有期間中のコスト差まで含めて比較したい。

臨海部特有の論点も押さえておきたい。中央区は隅田川や運河に近接する地区を多く抱え、一般論として埋立地では地盤・液状化への留意が必要とされるが、区内の具体的な浸水想定区分や液状化判定の数値は公開情報未確認である。タワーマンションについても、修繕積立金が将来的に改定されやすいという一般的な指摘があるものの、中央区内の典型的な管理費・積立金水準は公開情報未確認。重要事項説明の前に、長期修繕計画書と総会議事録を自分の目で確かめるのが最短ルートだ。用途地域・容積率・高さ制限といった規制の具体値も今回は確認できていないため、気になる物件は区の都市計画窓口で個別に当たってほしい。

最後にデータ側の限界も正直に書いておく。本集計の価格はすべて掲載時点の表示価格であり、実際に取引が成立した価格ではない。また同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は「流通している部屋の数」そのものではなく「掲載の数」である。この2点を踏まえたうえで、中央値や分布の変化を時系列で追うことに意味がある。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ中央区で、6,298万円以下と2億4,000万円以上。当サービスが収集した4,505件の両端を覗くと、買い手像がくっきり分かれる。

下位10%層：6,298万円以下の445件

境界価格は6,298万円。この層の顔つきは、築年中央値1980年、面積中央値33.45㎡、駅徒歩中央値4分。つまり「駅近・コンパクト・旧耐震世代」である。日本橋浜町や東日本橋、新川といった内陸側の中小規模マンションが中心と見える。都心の住所を最小コストで手に入れたい単身者やセカンドハウス需要、あるいは利回り重視の層には現実的な選択肢だ。実際、旧耐震帯の表面利回り中央値は4.5%と、2020年以降の2.5%を大きく上回る。ただし前段で触れた融資・保険・税制のハンディは必ずセットで来る。

上位10%層：2億4,000万円以上の445件

もう一方の端は境界価格2億4,000万円、築年中央値2023年、面積中央値85.85㎡、駅徒歩中央値7分。新しく、広く、駅からは少し歩く——晴海・豊海町・勝どきのタワー系上層階が主役と読める。上位5%ラインは2億8,800万円、最高値は6億9,800万円。ここはもはや「住まい選び」というより資産配分の話に近い。前月比では上位10%の境界価格が2億4,000万円で変化なし、上位5%ラインも2億8,900万円→2億8,800万円とほぼ横ばい。高額帯は動いていない、というのが今月の読みどころだ。

中央値46日という速度

見落としたくないのが時間軸である。本集計で掲載終了までの日数は中央値46日、安めの4分の1は15日、高めの4分の1でも85日。平均ではなく中央値で46日ということは、半分の掲載は1か月半以内に画面から消えているということだ。しかも期間中の新規掲載は2,247件。毎日のように条件に合う部屋が現れ、同じ速度で消えていく。週末だけポータルを眺める追い方では、下位10%層のような足の速い価格帯はまず拾えない。条件を決めて、毎日自動で差分を見る——この速度に合わせた追跡方法が要る、というのがデータから導かれる結論である。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中央区の中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した4,505件の価格中央値は1億3,400万円、平均は1億4,520万円、㎡単価中央値は213.6万円/㎡です。真ん中の半分は下位の目安(第1四分位)9,665万円〜上位の目安(第3四分位)1億8,400万円に収まります。最小値1,280万円、最大値6億9,800万円と幅は非常に広いです。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の1億3,480万円から1億3,400万円へ-0.6%、㎡単価中央値は約3.2万円/㎡の下落と、ほぼ横ばいです。一方で掲載件数は3,981件→4,505件（+13.2%の増加）と選択肢は増えています。値動きより在庫の厚みが変わった月、と捉えるのが実務的です。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい出ていますか？

当サービスの集計では、1980年以前（旧耐震）に該当する掲載は353件で全体の7.8%です。価格中央値は5,380万円、面積中央値41.11㎡、㎡単価は127.49万円/㎡まで下回ります。安さは明確ですが、住宅ローンの融資年数や地震保険料、税制優遇の条件で不利になりやすい点を織り込んで検討してください。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では、地区別で銀座が全体を大きく上回る285.26万円/㎡、豊海町も上回る262.78万円/㎡。築年帯では2020年以降（新省エネ基準）が262.68万円/㎡まで上昇します。全体の㎡単価中央値213.6万円/㎡と比べると、「新しい」「希少立地」の2要素が単価を押し上げていると読めます。

Q5. 駅徒歩で価格はどれくらい変わりますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が1億1,800万円（2,326件）、6〜10分が1億3,330万円、11〜15分が1億5,980万円、16〜20分が1億6,990万円。駅から遠いほど総額が上がる逆転が出ています。駅近に築古・小型が多く、駅遠に新しく広い住戸が多いという構成差が主因と読めます。

Q6. 晴海・勝どき・月島の臨海3地区はどう違いますか？

当サービスの集計では、晴海1,227件・中央値1億5,580万円（築年中央値2019年、72.85㎡）、勝どき668件・1億4,600万円（2012年、67.86㎡）、月島386件・1億3,480万円（2015年、63.97㎡）。晴海が最も新しく広い一方、月島は高めの4分の1が2億2,980万円と価格の幅が大きいのが特徴です。

Q7. 狙いの条件で東京都中央区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤をそのまま使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「東京都中央区 マンション」と送るだけで監視開始。本レポートと同じ13サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・築年・面積・利回りなどの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）、有料は月額980円からです。

2026年10月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格そのものより「データの厚み」が変わったことだ。当サービスが収集した掲載のうち構造情報の付いたものが、SRC造161件→349件（前月比+116.8%の増加）、RC造415件→721件（+73.7%の増加）と一気に増えた。母数が増えた結果、SRC造の中央値は1億489万円→8,998万円（-14.2%）へ。推測だが、これは値下がりというより、築古・小型のSRC造が多数加わったことによる構成変化と読むのが自然だ（確証なし）。全体の価格中央値が1億3,400万円でほぼ横ばいだったことも、この解釈を支持する。なお本集計の価格は掲載時点の表示価格であって取引成立価格ではなく、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている。数字の性格を理解したうえで、月ごとの変化を追うことに意味がある。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 4505件（2026-09-03 〜 2026-10-03）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年10月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都中央区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。