都心3区『成約-20.3%』時代の中央区 — 前月比+31.6%の新耐震流通が示す買い場 | 東京都中央区 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 4549件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 4,549件・13サイトのデータに基づく

「中央区の中古マンションは、もう買えない」——そんな空気が変わりつつある。都心3区の成約価格が前年同月比で急落したというニュースが流れた6月、当サービスが13サイトから収集した4549件の掲載データには、新耐震世代（1981〜1999年築）の流通が前月比+31.6%に増加するという別の変化が現れていた。中央値は1億4,180万円で前月からほぼ横ばい。しかし内部の顔ぶれは静かに入れ替わっている。本稿は2026年6月2日〜7月2日の掲載データを、当サービス独自の集計で読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 4549 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 本サービス集計の中央値は1億4,180万円、㎡単価中央値は221.6万円/㎡。前月からほぼ横ばいだが、上位の目安（第3四分位）は1億9,800万円→1億8,400万円へと-7.1%動いた
• 新耐震世代（1981〜1999年）の掲載が前月比+31.6%に急増（412件→542件）。中央値も1億990万円→1億1,800万円と上振れ
• 上位10%のライン（2億2,800万円）は前月比-8.1%で低下。高額帯の掲載価格が調整局面に入りつつある印象
• 4LDK以上の掲載が34件→14件へ-58.8%と急減。大型住戸の流通が細っている（ただし収集範囲の変動を含む可能性あり）
• 掲載から掲載終了までは中央値24日。四分位で見ても13.5日〜45日で、好条件物件は1ヶ月以内に消えている
• 旧耐震（1980年以前）の掲載比率は5.6%。中央値6,798万円と、新耐震以降との価格差が5,000万円超に広がる
• 外部指標では都心3区の5月成約価格が前年同月比-20.3%、成約㎡単価-8.5%と伝えられており（ダイヤモンド不動産研究所、2026/6/16）、当サービス集計の上位価格帯の緩みと符号する

今月のトップ3変化（前月比）

前月版（2026年6月版）と比べたときに、当サービス集計で最も動いたのは「築年」と「間取り」の2軸だった。ここでは影響度の高い上位3つの変化を、それぞれ切り口を変えて掘り下げる。なお件数の増減には当サービスの収集範囲の変動（監視対象URLの追加・サイト側掲載構造の変更・取得タイミング）を含む可能性があり、市場の需給変化を件数だけで断定はしていない。

新耐震世代（1981〜1999年）が412件→542件、+31.6%の急増

前月の集計で412件だった1981〜1999年築の掲載が、今月は542件へと急増した。中央値も1億990万円→1億1,800万円で+7.4%動き、量と価格が同時に上がる珍しい月となっている。㎡単価中央値は182.4万円/㎡と、2010年代築（244万円/㎡）に比べれば約6割の水準だ。

背景として推測できるのは2つ。第一に、外部データでは都心3区の在庫が積み上がる局面が伝えられ（マンションリサーチ、2026/6/16）、売主が「今のうちに」と築古を市場に出し始めた可能性。第二に、直近90日以内の話題として2026年3月に発表された銀座の公示地価が前年比+11.30%と2桁上昇を維持しており、築古でも土地持分の評価が押し上げられていること。ただしいずれも仮説としての解釈で、収集範囲の変動を含む可能性は残る。

4LDK以上の掲載が34件→14件、-58.8%の減少

大型住戸の掲載が半分以下に減った。中央値は2億4,540万円→2億1,240万円で-13.4%。件数の絶対数が少ないため単月の振れが大きい指標ではあるが、上位10%ラインが2億4,800万円→2億2,800万円へと下がった動きと方向性は一致する。

推測だが、都心3区の成約価格が前年同月比-20.3%と急落したという外部報道（ダイヤモンド不動産研究所、2026/6/16）を受けて、高額帯の売主が価格改定・掲載一時取り下げに動いた可能性がある。プロファイル情報でも、パークタワー勝どきミッドの1LDKが2025年10月の1億4,500万円から2026年4月には1億2,980万円へ改定、ザ・東京タワーズの3LDK/56階が2億5,800万円→2億4,800万円へ改定という個別事例が確認されている。収集範囲の変動を含む可能性は留保しつつ、上位帯の温度感が変わってきているのは間違いない。

築2010〜2019年帯が中央値1億5,980万円→1億5,580万円、-2.5%の微減

流通ボリューム最大の2010〜2019年築（1590件、全体の35%）で、中央値がわずかに下がった。件数は1275件→1590件と+24.7%増えている。㎡単価中央値は244.04万円/㎡と依然として全築年帯で最も高い水準。

「掲載件数が増えて中央値が微減」という組み合わせは、下位価格帯（第1四分位）が持ちこたえる一方で上位帯が緩んでいる状態と読める。実際、本集計全体でも第1四分位は1億円→1億980万円で+9.8%上がった一方、第3四分位は-7.1%。買い手にとっては、下位帯の底値上げと上位帯の緩みが同時進行し、価格帯によって温度感が異なる月となった。

🗞️ 今月のトピック

2026年6月16日：都心3区で成約価格が前年同月比-20.3%（ダイヤモンド不動産研究所）
5月度のレインズ月例速報を基に報じられたニュース。千代田・中央・港の都心3区で成約件数が前年比-25.8%、成約㎡単価220.34万円/㎡（前年比-8.5%、前月比-9.5%）、平均価格1億1,723万円と、いずれも大きく下落した（出典: note.com/okunote_tsumu、2026/6）。当サービス集計でも上位10%ラインが前月比-8.1%で下がっており、外部の成約データと整合的だ。

2026年3月：東京23区の在庫㎡単価と成約㎡単価に約27%の差（グローバルトラスト不動産、2026/4/17）
売出価格と成約価格のギャップが広がっている点も同時期に報じられた。本サービス集計は掲載データ（売出側）を集計しているため、成約ベースはこれより低い水準になり得る点は読者に留保いただきたい。

東京都中央区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

「銀座、日本橋、月島、勝どき、晴海」——中央区の中古マンションは、この5つの顔で語られる。当サービスが13サイトから集めた4549件を分解すると、それぞれの顔がどんな価格帯で並んでいるかが見えてくる。

集めた4549件の内訳

集計対象13サイトの内訳では、athome（1007件）、SUUMO（829件）、LIFULL HOMES（778件）、三井のリハウス（509件）、ノムコム（435件）、東急リバブル（410件）が上位。中央値で見ると三井のリハウスが1億6,980万円と最も高く、住友ステップが1億円と最も低い。同じ中央区の物件でもサイトによって扱う価格帯が違う——これが13サイトを横断監視する意義のひとつだ。

築年帯で見ると2010〜2019年（1590件、35%）が最大ボリューム、次いで2000〜2009年（1071件、24%）、2020年以降（963件、21%）と続く。晴海フラッグを含む2020年代の新しい築帯が2割を超えているのが、湾岸大規模タワマンを抱える中央区らしい特徴だ。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は1億4,180万円、平均は1億5,202万円。平均が中央値より1,000万円ほど上にあり、歪度が2.05と高値の裾を引いた分布になっている。最上層を見ると最大値は9億8,000万円、上位5%ラインは2億6,800万円。同じ「中央区の中古マンション」でも、最安層（下位5%）の6,480万円と最上層（上位5%）の2億6,800万円で、価格が4倍以上開く。

㎡単価中央値は221.6万円/㎡。ヒストグラムで最も件数が多いのは1億〜1億500万円のバンド（237件）と1億3,500〜1億4,000万円のバンド（249件）で、この付近が「中央区の中古マンションを買うときに直面する現実的な相場」の中核と言える。

掲載開始・掲載終了の動き

窓口期間30日で新規掲載は2,861件、掲載終了は1,648件。掲載から掲載終了までの日数中央値は24日、四分位範囲は13.5日〜45日。中央値ベースで見て、掲載から4週間で半数の物件が動いている計算になる。ただし週次で見ると6/9週に新規掲載が1,457件と極端に大きい山があり、これは月内の一括掲載更新など収集タイミングの影響を含む可能性が高い。数字を読む際は流量よりも「消えていく速度（中央値24日）」の方が実用的だ。なお掲載終了イコール成約ではなく、価格改定・売主判断による取り下げも含まれる点は付記しておきたい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

築年帯を1981年（新耐震）、2000年（品確法）、2020年（新省エネ基準）の3つの節目で切ると、価格の階段がはっきり見える。1980年以前と2020年以降で、中央値が1億円以上違う——中央区の中古マンションで築年は、単なる古さの話ではなく資産クラスそのものの区切りだ。

築年帯ごとの中央価格

新耐震・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準（それ以前は「旧耐震」と呼ばれる）を境に、中央値が6,798万円→1億1,800万円へ5,000万円のジャンプ。ここが最大の断層だ。旧耐震物件は住宅ローン審査で融資年数が短縮されやすく、火災保険料も上がる傾向にあるため、実質的な購買層が絞られる。

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）の境界では中央値の差は1,000万円と比較的緩やか。だが2010年代に入ると再び中央値が2,780万円分ジャンプする。この時期に晴海・勝どき・月島のタワマン供給が本格化した影響がプロファイル情報からも読み取れる。

2020年以降と2010〜2019年の差は1,570万円。単純な築年の若さより、「大規模再開発物件が含まれているかどうか」が価格差を作っているのが実態に近い。豊海町の掲載（102件、中央値1億9,940万円、築年中央値2026年）がその代表格で、㎡単価中央値280.68万円/㎡と中央区内でも別格の水準だ。

旧耐震物件の比率と影響

本集計での旧耐震比率は5.6%（256件）。中央値6,798万円、㎡単価128.96万円/㎡、面積中央値45.5㎡というプロファイルは、「立地は都心の一等地、ただし建物は築45年超、間取りは単身〜DINKS向け」という顔つきに近い。㎡単価が新耐震以降の6〜7割で、住宅ローンが組みにくい代わりに現金購入層・投資家層から見れば利回りが乗せやすい層でもある（本集計での旧耐震の利回り中央値は4.83%）。

一方で再建築不可・借地権の物件はほぼゼロ（借地権1件、再建築不可0件）。中央区の中古マンションは、旧耐震というリスク要素以外は比較的クリアな流通市場だ。

間取り・構造別の相場

「同じ中央区でも、1LDKと3LDKで中央値が8,000万円違う」——本集計の間取り別中央値を並べると、購入予算と生活動線の関係がリアルに見えてくる。

主要間取りの顔ぶれ

1LDKで1億円弱、2LDKで1億4,000万円台、3LDKで1億8,000万円弱——「中央区でファミリー向けを検討する=1.5億円以上を覚悟する」というのが数字が示す現実だ。一方で1K/1DKは中央値3,980万円と、投資用・独身セカンドハウス層に手が届く水準にとどまる。1LDKの掲載が586件と豊富で、シングル・DINKS向けの選択肢が多いのは中央区らしい特徴と言える。

構造別の相場（RC / SRC）

構造別の中央値はRC造1億4,180万円、SRC造1億480万円、鉄骨造1億3,700万円。ただしSRC造の築年中央値が1999年、RC造が2015年と築年が違うため、単純な構造プレミアムというより「新しい物件はRC造で建てられる傾向」を反映していると読むのが正確だ。SRC造の利回り中央値は4.3%と高めで、築古×高利回りの投資層向け在庫がここに集まっている。

タワマン・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィールに示されているように、月島三丁目北地区で建設中のグランドシティタワー月島（総戸数1,285戸、2026年4月下旬完成予定）、勝どき駅徒歩7分のベイサイドタワー晴海（全352邸）など、湾岸の大規模タワマン供給が続いている。当サービス集計でも豊海町（102件、中央値1億9,940万円）、晴海（1,445件、中央値1億6,200万円）といったタワマン集積エリアが中央区の相場を上に引っ張っている構造だ。管理費・修繕積立金は月額300〜600円/㎡が典型だが、築15年目以降での積立金値上げ事例も報告されており、購入時の総コスト試算は欠かせない。

立地軸でみる相場

意外な結果を先に示すと、中央区では「駅徒歩1〜5分」が最安、「駅徒歩16〜20分」が最高値というねじれが起きている。理由はすぐわかる。湾岸の大規模タワマンほど駅からの距離が長いためだ。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 1〜5分（2,157件・中央値1億2,800万円）：中央値は最安。ただし面積中央値57㎡、築年中央値2008年と、狭めで築古が混ざる
• 6〜10分（1,234件・中央値1億3,990万円）：面積中央値69.8㎡と広くなる
• 11〜15分（807件・中央値1億6,440万円）：面積中央値74.1㎡、築年中央値2019年と築浅化
• 16〜20分（218件・中央値1億6,980万円）：面積中央値78.6㎡、築年中央値2025年——晴海フラッグを筆頭にした大規模新築系
• 21分以上（9件・参考値）：サンプルが少なめなので傾向として見る程度

読者が知っておきたいのは、「中央区の駅近＝高い」は他区より通用しにくいという点。銀座・日本橋の駅近には築古狭小物件が多数含まれ、逆に湾岸の駅遠には新しい広めのタワマンが集中する。㎡単価で見ると1〜5分帯が229万円/㎡と実は最高水準に近く、駅近プレミアムは面積の狭さで表現されている、という構造だ。

町丁/地区での偏り

サブエリア別の中央値では以下の並びとなった。

• 銀座（78件・中央値1億2,499万円、㎡単価306.8万円/㎡）：件数は少ないが㎡単価は突出。築年中央値2022年で、面積中央値40.7㎡と「銀座アドレスの1LDK」中心
• 豊海町（102件・中央値1億9,940万円、㎡単価280.68万円/㎡）：ほぼ新築帯のタワマン集積
• 築地（223件・中央値1億2,490万円、利回り中央値3.36%）：築地地区まちづくり事業（2026年度着工予定）の長期材料あり
• 晴海（1,445件・中央値1億6,200万円）：件数最大。晴海フラッグの中古流通が相場を形成
• 月島（226件・中央値1億2,990万円）：もんじゃストリートを含む下町側と湾岸タワーが混在
• 日本橋浜町（159件・中央値1億2,800万円、利回り中央値5.17%）：利回り帯が高く、投資家層向け在庫が厚い

リスク要素と注意ポイント

「銀座の路線価が40年連続日本一」というブランド力の一方で、中央区は大半が埋立地・盛土地形というリスクを抱えている。数字と地形の両面で確認しておきたい。

当サービス集計のリスク要素の比率

本集計4549件のうち、旧耐震（1981年6月以前確認申請）は256件（5.6%）、借地権は1件、再建築不可・告知事項は0件。都心のなかでは旧耐震比率は控えめな部類に入る。旧耐震物件は住宅ローンの融資年数短縮リスク、団信・火災保険料の上乗せ、耐震診断費用の負担といったコストが後から効いてくる。一方で立地・利回りが良ければ現金購入層には依然として魅力的な層でもある。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されているように、中央区は洪水ハザードマップで浜町・人形町・新川・茅場町・明石町・佃・月島・勝どき・晴海の広範囲で浸水想定があり、深さ5〜10mになる場所も指定されている（出典: 中央区洪水ハザードマップ）。液状化リスクも、江戸期以降の埋立地である佃・月島・勝どき・晴海で相応に想定される。内見時には非常用電源の設置階、電気室の位置、上下水道の耐震化状況を確認したい。中央区独自の高潮ハザードマップはないが、東京都が高潮浸水想定区域図（令和6年12月改定）を公表している。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は商業地域が中心で、銀座では建ぺい率80%・容積率700%（銀座3-7-1標準地点）が典型（出典: 国土交通省 地価公示）。銀座地区は独自の「銀座ルール」により建物高さ56m原則等の景観規制がある。日本橋川沿いでは首都高地下化事業に伴い2025年度着工の「日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業」など複数の大型再開発が進行中で、周辺相場の底上げ材料になっている。

内見時のチェックリストとしては、①旧耐震か新耐震か（1981年6月確認申請ライン）、②長期修繕計画の妥当性と積立金残高、③滞納率、④浸水想定区域での電気室位置、⑤湾岸物件の埋立地特有の設備劣化——の5点が最優先だ。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の実取引データと当サービスの掲載データを並べておくと、集計の妥当性が確認できる。国土交通省 不動産取引価格情報検索（不動産情報ライブラリ）と各社集計を照合すると、2024年に取引された中央区の中古マンションの平米あたり価格は約150万円（出典: 国交省不動産情報ライブラリ / globalbase.jp）。単身向け25㎡想定で約3,750万円、ファミリー向け70㎡想定で約1億500万円という水準だ。

本サービス集計の㎡単価中央値221.6万円/㎡と成約ベース150万円/㎡の差は、大まかに「掲載価格（売出側）と成約価格の間には約30〜40%程度の乖離」がある、という2026年前半の傾向と符号する。実際、レインズ3月度データでは首都圏全体で在庫㎡単価110.08万円/㎡に対し成約㎡単価86.34万円/㎡と、平均値ベースで約27%の差があった（出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年3月度）。

直近の実取引事例では、晴海2丁目の築7年タワマンが1億6,000万円〜1億7,000万円台、勝どきのパークタワー勝どきミッド50.01㎡が2026年4月に1億2,980万円で改定、HARUMI FLAG SUN VILLAGEの1年成約中央値が1億3,100万円（㎡単価182.9万円/㎡、出典: 湾岸マンション調査 wangan-mansion.jp）——といった水準感で、湾岸の中古が中央区の相場ベンチマークとなっているのが現在の姿だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ「中央区の中古マンション」でも、下位10%と上位10%で並ぶ物件の顔つきはまったく違う。買い手は自分がどのゾーンを狙っているかで戦い方が変わる。

下位10%：7,980万円以下に並ぶ物件

下位10%の境界価格は7,980万円（441件）。この層の中央値は築年1982年、面積40.9㎡、駅徒歩4分。つまり「駅近×築40年前後×40㎡前後の狭小物件」が典型の顔だ。旧耐震比率が高く、リノベ前提・投資用・都心セカンドハウスとして検討される層。㎡単価に換算すると150万円/㎡前後で、中央区の中古平均221.6万円/㎡を3割ほど下回る。

住宅ローン審査で融資期間が短くなりやすいため、現金比率を高めるか、リノベ費用と合わせて自己資金厚めで組む必要がある。「安いけれど条件が絞られる」層として理解しておきたい。

上位10%：2億2,800万円以上に並ぶ物件

上位10%の境界価格は2億2,800万円（441件）。中央値は築年2019年、面積84.6㎡、駅徒歩7分。「築浅×80㎡台×駅徒歩7分前後」が典型で、湾岸の大規模タワマンの高層階や、銀座・日本橋の希少築浅物件がここに集中する。上位10%ラインは前月の2億4,800万円から-8.1%動いており、高額帯の掲載価格に緩みが出始めている点はチャンスと見る余地がある。

監視の必要性が立ち上がる場所

本サービス集計で見た掲載期間の中央値は24日。「掲載から4週間で半数が動く」というリズムのなかで、下位10%層の駅近旧耐震も、上位10%層の湾岸タワマン築浅も、狙いの条件に合う個体は瞬時に出現して瞬時に消える。相場の分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って15分間隔で自動追跡するフェーズに入る。人力での日次巡回では、中央値24日の消滅速度に追いつくのは難しい。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中央区 中古マンションの中古相場はいくらですか？
当サービスの集計では、2026年6月2日〜7月2日の掲載データ4549件で価格中央値1億4,180万円、㎡単価中央値221.6万円/㎡です。下位の目安（第1四分位）が1億980万円、上位の目安（第3四分位）が1億8,400万円で、この帯に半数が集中しています。

Q2. 東京都中央区 中古マンションの買い時はいつですか？
本集計だけでは断定できませんが、上位10%ラインが前月比-8.1%で下がり、外部データでも都心3区の5月成約価格が前年比-20.3%と伝えられています（ダイヤモンド不動産研究所、2026/6/16）。推測として、高額帯には価格交渉の余地が出始めた可能性があります。一方で下位の目安（第1四分位）は前月比+9.8%と底が上がっており、安値帯は逆に強含み。狙う価格帯によって温度感が違う月です。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？
本サービス集計では旧耐震（1980年以前）は256件で5.6%です。中央値は6,798万円、面積中央値45.5㎡と狭めで、駅近・築古のコンパクト物件が中心。住宅ローンの融資年数や火災保険料に影響するため、現金比率を高めて検討する層が中心です。

Q4. 東京都中央区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？
当集計では銀座（㎡単価中央値306.8万円/㎡）、豊海町（280.68万円/㎡）、築地（236.56万円/㎡）の順に高い水準です。築年帯では2020年以降が249.19万円/㎡でトップ。「銀座アドレスの築浅コンパクト」「豊海町の大規模タワマン」といった顔が上位を占めます。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？
本集計では意外な結果が出ています。中央値は徒歩1〜5分で1億2,800万円、徒歩11〜15分で1億6,440万円と、駅遠のほうが中央値は高い。理由は駅遠に晴海・豊海の大規模タワマンが集中し、駅近には狭小・築古が多いためです。㎡単価で見ると徒歩1〜5分（229万円/㎡）が最高水準で、駅近プレミアムは面積の狭さに現れています。

Q6. 今月（2026年7月版）に特有の注目ポイントは？
本集計では新耐震世代（1981〜1999年築）の掲載が前月比+31.6%（412件→542件）に急増したのが最大の変化です。中央値も1億990万円→1億1,800万円と上振れ。都心3区の成約価格急落を受けて売主が動いた可能性がありますが、収集範囲の変動を含む可能性もあり、断定はできません。ただし新耐震帯を狙っている読者にとっては、選択肢が広がった月であることは確かです。

Q7. 狙いの条件で東京都中央区 中古マンションの新着を毎日追うには？
当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「新耐震（1981〜1999年築）×1LDK×駅徒歩5分以内×1億円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載から中央値24日で半数が消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須のツールと言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月の最大の発見は、新耐震世代（1981〜1999年）の流通が前月比+31.6%に急増したことだ。件数は412件→542件、中央値も1億990万円→1億1,800万円と、量と価格が同時に上がる稀な組み合わせ。外部データで都心3区の成約価格が前年比-20.3%と急落したタイミングと重なっており、価格帯によって温度差が広がる局面に入った印象がある（ダイヤモンド不動産研究所、2026/6/16）。

一方で注意点も多い。本集計は掲載データ（売出側）を集めたもので、実際に成約した価格ではない。表示価格と成約価格には約30%程度の乖離があるという外部指標もあり、掲載価格をそのまま「相場」と読むのは危険だ。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合は各1件として数えているため、実物件ベースの流通量とは異なる。件数の急増・急減には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性もあり、市場の需給変化を件数だけで断定していない。継続観測すると、この温度差がさらに広がるのか、下位帯の底値上げに上位帯が追いつくのかが見えてくるはずだ。

本レポートは、当サービス（物件ウォッチ）が13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した東京都中央区 中古マンションの掲載データ4549件（2026年6月2日〜7月2日）を集計したものです。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。掲載価格ベースの集計であり、実際の成約価格とは乖離があります。次回更新は月1回、2026年8月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都中央区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。