SRC造が倍増、利回り5%未満の中央値は半減した | 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年10月版】— 657件集計

最終更新: 2026年10月4日 | 657件・5サイトのデータに基づく

同じ港北区の収益物件なのに、片や780万円、片や8億円。当サービスが5サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス）から2026年9月3日〜10月3日に収集した657件を集計すると、価格中央値は3,960万円、平均は8,216万円と、両者が倍以上ひらく歪んだ分布が現れた。しかも前月比−12.0%で中央値は下がっている。この1か月、港北区の投資用物件のどこで何が動いたのか。数字だけを頼りに追いかけてみたい。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 657件、期間 2026-09-03 〜 2026-10-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが5サイトから収集した657件の価格中央値は3,960万円（前月比−12.0%）、㎡単価中央値は54.1万円/㎡（前月比−8.0%）
• 構造別のSRC造が6件→13件と前月比+116.7%の増加。少数ながら顔ぶれが入れ替わった
• 利回り5%未満帯の中央値が8,480万円→4,180万円（前月比−50.7%）。高額帯の掲載が抜けた影響が大きい
• 築年の断層は2000年。1981〜1999年築の中央値1,980万円に対し、2000〜2009年築は7,125万円
• 旧耐震（1981年6月以前）は98件・全体の14.9%、中央値1,630万円、利回り中央値9.97%
• 掲載終了324件に対し新規掲載201件。掲載が消えるまでの日数は中央値72日（305件ベース）
• 下位10%の境界は690万円（中央築1986年・16.2㎡）、上位10%の境界は2億3,500万円（中央築2004年・451.77㎡）

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,960万円
• ㎡単価中央値: 54.1万円/㎡
• 中央値の前月比: -12.0%
• 集計件数: 657件（5サイト）
• 掲載期間の中央値: 72日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造が6件→13件、前月比+116.7%の増加

本集計で最も動いた軸が構造だった。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は前月6件から今月13件へ、前月比+116.7%の増加。中央値は3,305万円→2,980万円（前月比−9.8%）とやや下がり、築年中央は1992年、面積中央55.08㎡と小ぶりだ。もともと件数の少ない区分なのでサンプルが少なめな傾向として見る程度だが、まとまった棟の区分放出が重なった可能性がある（確証なし）。

利回り5%未満帯の中央価格が8,480万円→4,180万円

当サービスの集計で、利回り5%未満の帯は139件→106件に減り、中央値は8,480万円から4,180万円へ（前月比−50.7%）。残った106件の築年中央は2009年、面積中央99.59㎡、㎡単価中央は86.89万円/㎡と単価自体は全帯で最も高い。つまり値下がりというより、億単位の低利回り物件が掲載から抜け、価格の軽い新しめ物件が相対的に前へ出た入れ替わりと読める。

ALC造の掲載が今月は確認できず

前月に1件あったALC造（軽量気泡コンクリート）の掲載が、今月の収集データでは確認できなかった。元が1件の少数の参考値なので構造トレンドの変化と断じるべき話ではないが、港北区の投資用物件では構造の選択肢がRC造90件・木造50件・鉄骨造37件・SRC造13件に実質集約されている、という当集計の実態を映す出来事ではある。

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

657件は、どこから集まったか

当サービスが5サイトから収集した神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件は、2026年9月3日〜10月3日の期間で657件。内訳は健美家351件、楽待291件で、この主要2サイトが全体の約97.6%を占める。残り3サイト（ピタットハウス6件、三井のリハウス6件、センチュリー21の3件）は少数の参考値だが、三井のリハウス分の中央値が2億1,978万円・面積中央270.50㎡と明確に別層を向いているのが面白い。サイトごとに集まる物件の階層がきれいに分かれている、ということだ。

価格はどこに集中しているか

集計の中央値は3,960万円。ところが平均は8,216万円で、中央値の2倍を超える。高値の裾を長く引いた分布で、最小値415万円から最大8億円までが同じ一覧に並ぶ。下位5%ラインは580万円、上位5%ラインは2億8,000万円。安めの4分の1の境目（第1四分位）が1,150万円、高めの4分の1の境目（第3四分位）が9,980万円というレンジ感だ。㎡単価中央値は54.1万円/㎡で、前月の58.77万円/㎡から前月比−8.0%。価格帯別の件数を見ると500〜1,000万円のゾーンが148件と突出し、次いで4,500〜5,000万円41件、1,500〜2,000万円44件。ワンルーム区分の塊と、一棟物件の塊が二層構造で同居している。

掲載開始と掲載終了の動き

期間中の新規掲載は201件、掲載終了は324件。週ごとの新規掲載は66件→40件→33件→39件と逓減し、終了側も89件→83件→81件→55件と落ち着いた。在庫全体は前月773件から657件へ（前月比−15.0%）。掲載が消えるまでの日数は中央値72日、早いほうの4分の1は33日、遅いほうは92日。新着を人力で拾おうとすると、月の半分を見逃すだけで候補の多くが入れ替わる計算になる。

築年帯別の相場と価格の断層

港北区の投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは「古いほど安い」という素直な坂道ではなく、2000年を境にした崖だ。

築年帯ごとの中央価格

当サービスが収集した657件を築年帯で割ると、次のようになる。

2010〜2019年はサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。

境界線の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）をまたぐ差は、中央値で1,630万円→1,980万円の350万円。意外にも小さい。むしろ効いているのは品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証が義務化）の境目で、1,980万円→7,125万円と5,145万円も跳ね上がる。㎡単価で見ても、新耐震世代の46.18万円/㎡に対し品確法世代は75.89万円/㎡。旧耐震世代の28.68万円/㎡と比べれば2.6倍を超える開きだ。ただしこれは品質プレミアムだけの話ではない。面積中央が74.36㎡から129.78㎡へ広がっており、「古い=区分中心、新しい=一棟中心」という物件タイプの構成差が価格差の相当部分を作っている、と読むのが妥当だろう。

構造と重ね合わせるとさらに鮮明になる。1981〜1999年築ではRC造45件の中央値が900万円、木造13件が4,500万円、鉄骨造17件が2億3,000万円。同じ築年帯の中で、区分と一棟が2桁違う価格で同居している。2020年以降では木造14件が4億3,000万円、RC造5件が9,200万円と、新築一棟の木造アパート・テラスが高額帯を押し上げている構図だ。

旧耐震の比率と、その重さ

リスク要素の比率を見ると、旧耐震に該当するのは98件、全体の14.9%。7件に1件強である。この層は利回り中央値9.97%と見栄えがいい一方、金融機関の融資年数は法定耐用年数の残存に縛られやすく、自己資金比率を上げないと組み立てが難しい。仮説として、高利回りの体裁は「融資が付きにくい分だけ価格が割り引かれている」ことの裏返しであり、現金に近い買い方ができる層にしか回ってこない——そう解釈できるかもしれない。なお「築40年だから旧耐震」ではなく、1981年6月以降の確認申請なら新耐震である点は、本集計の1981〜1999年帯236件を見る際の前提として押さえておきたい。

投資指標の現実 — 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りで並べ替えると、港北区の投資用物件は4つの別々の商品に分かれる。当サービスが収集した657件のうち利回りが確認できたのは503件で、その中央はちょうど5〜7%帯に落ちる。だが帯ごとに覗くと、見えている景色はまったく違う。

利回り帯ごとの構成

最大ボリュームは5〜7%帯の200件。中央価格9,990万円・面積157.90㎡で、一棟アパート・小型マンションの本体ゾーンだ。対して7〜10%帯138件は中央価格770万円・21.77㎡と、ほぼワンルーム区分の世界。同じ「利回り8%」でも、1億円の一棟と770万円の区分では、空室が1戸出たときの収支の揺れ方がまるで違う。10%以上の59件は中央築年1970年、㎡単価20.96万円/㎡と、築古の価格調整がそのまま利回りに反映された層である。

利回りを築年・構造と重ねる

構造別に見ると、RC造90件の中央値は1,440万円・利回り7.14%・面積中央27.20㎡で、区分の主力。木造50件は中央9,990万円・利回り5.84%・面積146.98㎡、築年中央2007年と、新しめの一棟が中心だ。鉄骨造37件に至っては中央2億3,000万円・面積356.44㎡で、個人投資家の射程をやや超える。SRC造13件は中央2,980万円・利回り6.00%だが、今月6件→13件と前月比+116.7%の増加を見せた枠で、サンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。

高利回り帯の正体を構造と築年で言い直すと、「1981〜1999年築のRC造区分45件（中央900万円）」と「1980年以前の築古RC造23件（中央830万円）」の二群に集約される。つまり本集計で利回り7%超を取りに行くことは、ほぼ自動的に築30年以上のRC区分を買うことと同義になっている。

表面利回りと実質利回りのあいだ

ここに載っている利回りは、原則として表面利回り（年間想定賃料÷価格）だ。推測を含む試算だが、区分なら管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復で表面から2〜3ポイント、一棟なら大規模修繕の積立と空室率を織り込むとさらに厚く削られるのが一般的な構造である。10%以上帯の中央築年が1970年である以上、給排水管や外壁の更新が未了なら、購入後数年で数百万円単位の支出が乗る可能性がある（物件個別で確証はない）。エリアの概要でも、投資物件に共通するリスクとして空室リスクと沿線環境の変化による賃貸需要の変動が挙げられている。表面9.97%の旧耐震と、表面4.26%の2020年以降築。手残りで並べ直したとき順位が入れ替わる余地は、当集計の数字からも十分に想像がつく。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、駅から遠いほうが利回りは高く、そして㎡単価は安い——という教科書どおりの構図が、港北区では途中でねじれる。

当サービスが収集した657件を駅徒歩帯で割ると、徒歩1〜5分は81件・中央4,680万円・利回り中央5.94%、6〜10分は159件・中央3,700万円・利回り5.34%、11〜15分は65件・中央3,549万円・利回り6.275%、16〜20分は20件・中央2,780万円・利回り7.56%、21分以上は16件・中央2億3,500万円・利回り6.10%。徒歩20分までは価格が素直に下がり利回りが上がるのに、21分以上だけが突然2億円超に跳ね上がる。これは郊外の大型一棟（面積中央459.63㎡、築年中央2004年）が16件まとまって入っているためで、駅距離のプレミアムというより物件種別の違いと読むのが自然だ。16〜20分と21分以上はサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたい。

町丁別の偏りはさらに雄弁だ。本集計で件数が多いのは菊名51件（中央890万円・面積20.02㎡・利回り7.50%）、日吉本町41件（中央780万円・築年中央1968年・利回り10.00%）、新横浜39件（中央3,180万円・築年中央2005年・利回り4.335%・㎡単価84.37万円/㎡）、日吉30件（中央2億3,500万円・面積459.63㎡）。同じ区内でありながら、日吉本町の780万円と日吉の2億3,500万円が隣り合っている。前者は築古の小型区分群、後者は大型一棟群で、「日吉」という地名の中に二つの市場が重なっている格好だ。

新横浜はエリアプロフィールでも、新幹線停車駅かつ横浜市営地下鉄ブルーラインの結節点で、相鉄・東急新横浜線も乗り入れる業務核として位置づけられている。本集計の数字もそれを裏づけており、㎡単価84.37万円/㎡は主要町丁で最も高く、利回り中央4.335%は最も低い。利便性が価格に織り込まれ切っている、ということだ。一方で樽町29件は中央630万円・利回り9.11%、新吉田東21件は中央4,500万円・㎡単価30.62万円/㎡と、価格の軽さが残る。綱島西16件は築年中央1980年ながら中央4,830万円・㎡単価73.025万円/㎡と単価が高く、東急東横線沿線の地力が出ている印象だ。これらの町丁はいずれもサンプルが少なめで、方向感の確認にとどめたい。

リスク要素と注意ポイント

数字で見るかぎり、港北区の投資用物件に「地雷が多い」という印象はない。だが1つだけ、避けて通れない比率がある。

当サービスが収集した657件のリスク要素の比率を見ると、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）が98件で14.9%。再建築不可は1件で0.2%、借地権と告知事項はいずれも0件だった。再建築不可がほぼ皆無なのは、投資用として流通する物件が接道条件を満たしている割合の高さを示しており、都心の狭小市街地と比べれば扱いやすい。問題はやはり旧耐震の14.9%で、この層の中央築年は1972年。築50年超である。

旧耐震が投資判断に効いてくるのは3点だ。第一に融資。法定耐用年数の残存が乏しい物件は借入期間が短くなりやすく、表面利回り9.97%という見栄えのよさが、返済比率の重さで帳消しになることがある。第二に保険。地震保険の料率は建物の構造と建築年によって変わるため、旧耐震では保有コストが上積みされる余地がある。第三に出口。将来の買い手も同じ融資制約に直面するため、売却時の買い手母集団が現金・短期融資層に絞られる。ここは推測を含むが、旧耐震帯の中央価格1,630万円・㎡単価28.68万円/㎡という割安さは、このリスクの価格換算と解釈できる。

自然災害の面では、エリアの概要に記されているとおり、港北区には鶴見川とその支流が流れている。ただし具体的なハザードマップ上の位置づけや液状化リスクの評価は、今回参照できた範囲では公開情報未確認である。同様に、用途地域ごとの面積比率、建ぺい率・容積率の各地点の指定値、横浜市および港北区独自の空き家対策・住宅補助制度の有無も未確認のままで、本記事では推測で埋めない。購入検討時には、対象地番の都市計画情報と浸水想定区域を必ず自分の目で確認してほしい。特に本集計で中央築年1970年の10%以上利回り帯を狙う場合、建物のリスクと土地のリスクが同時に乗ることになる。

もう一点、本集計そのものの限界も書いておく。掲載価格は売り出し時点の提示額であり、実際にいくらで取引が成立したかを示すものではありません。利回りも売主側の想定賃料ベースである。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

657件を価格で縦に並べたとき、両端にいるのはどんな物件か。当サービスの集計から、下位10%層と上位10%層の素顔を取り出してみる。

下位10%層は境界価格690万円、該当65件。中央築年1986年、面積中央16.21㎡、駅徒歩中央8分。つまり「駅から8分の、築40年前後、16㎡ほどのワンルーム区分」が、港北区で最も手の届きやすい投資対象だ。都内の同種区分と比べれば価格の軽さは明らかで、現金または小口ローンで1戸目を持ちたい読者の入口になる。ただし面積16㎡台は金融機関によって融資対象外となることがあり、出口での買い手が限られやすい点はセットで考えたい。

上位10%層は境界価格2億3,500万円、該当65件。中央築年2004年、面積中央451.77㎡、駅徒歩中央8分。駅距離は下位層とまったく同じ8分なのに、面積は約28倍。この層は個人よりも資産管理法人や事業法人の射程で、エリアの概要でも一棟物件の買い手として資産家・法人・相続対策目的のオーナーが一般的傾向として挙げられている。本集計では鉄骨造37件（中央2億3,000万円）と、日吉・綱島東の大型一棟群がこの層の中身を構成している。

中間を狙うなら、5〜7%帯200件（中央9,990万円）と1981〜1999年築のRC造45件（中央900万円）の二択が現実的な選択肢になる。前者は規模で回す発想、後者は小口を積み上げる発想で、必要な自己資金も出口戦略もまったく別物だ。

そして忘れてはいけないのが時間軸である。本集計で掲載が消えるまでの日数は中央値72日、早いほうの4分の1は33日。1か月で324件が掲載終了し、201件が新しく載った。つまり候補リストの顔ぶれは、2か月放置すれば半分以上が入れ替わる。価格改定も同様で、中央値が1か月で前月比−12.0%動く環境では、「先月見た相場観」はもう使えない。狙いの条件を決めたら、人が見ていない時間帯も含めて自動で追い続ける以外に、取りこぼしを防ぐ方法はない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスの集計では、5サイトから収集した657件（2026年9月3日〜10月3日）の価格中央値は3,960万円、平均は8,216万円でした。安めの4分の1の境目が1,150万円、高めの4分の1の境目が9,980万円、最小値415万円から最大8億円まで広がります。㎡単価中央値は54.1万円/㎡です。区分と一棟が同じ一覧に混在するため、中央値だけでなく自分の狙う物件タイプごとに帯を切って見るのが実用的です。

Q2. いまは買い時と言えますか？

当サービスの集計では、価格中央値が前月4,500万円→今月3,960万円（前月比−12.0%）、㎡単価中央値も58.77万円/㎡→54.1万円/㎡（前月比−8.0%）と下がりました。ただし掲載件数自体が773件→657件（前月比−15.0%）と減っており、高額帯の掲載が抜けたことによる構成変化の影響が大きいと読めます。値下がりと言い切れる材料ではありません。掲載終了324件に対し新規掲載201件、掲載が消えるまでの日数は中央値72日という回転の速さのほうが、判断を急ぐ理由としては実質的です。

Q3. 旧耐震の物件はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では、657件のうち旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）に該当するのは98件、全体の14.9%でした。中央価格1,630万円、中央築年1972年、面積中央52.95㎡、利回り中央値9.97%です。利回りは全帯で最も高い一方、融資期間が短くなりやすく、地震保険料や将来の売却先の制約も伴います。なお再建築不可は1件（0.2%）、借地権と告知事項は0件でした。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計では、利回り10%以上の59件は中央築年1970年・中央価格780万円・㎡単価20.96万円/㎡、7〜10%の138件は中央築年1987年・中央価格770万円・面積中央21.77㎡でした。つまり高利回り帯の主力は築古のRC区分です。駅徒歩別では16〜20分帯の利回り中央値が7.56%と最も高いものの20件と少なめなので、傾向として見る程度にとどめてください。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい変わりますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分81件が中央4,680万円・利回り5.94%、6〜10分159件が中央3,700万円・利回り5.34%、11〜15分65件が中央3,549万円・利回り6.275%、16〜20分20件が中央2,780万円・利回り7.56%でした。徒歩20分までは距離に応じて価格が下がり利回りが上がります。ただし21分以上の16件は中央2億3,500万円と逆転しており、これは面積中央459.63㎡の大型一棟が集まっているためで、駅距離そのものの効果ではありません。

Q6. 新横浜と日吉本町では、投資物件の性格がどう違いますか？

当サービスの集計では、新横浜39件は中央3,180万円・築年中央2005年・㎡単価84.37万円/㎡・利回り中央4.335%。対して日吉本町41件は中央780万円・築年中央1968年・㎡単価28.68万円/㎡・利回り中央10.00%でした。新横浜は新幹線停車駅・地下鉄ブルーラインの結節点という利便性が価格に織り込まれ、利回りは低め。日吉本町は築古小型区分が主体で利回りが高い代わりに、建物更新と融資の制約を抱えやすい構図です。同じ区内でも投資の設計がまったく別物になります。

Q7. 狙いの条件で港北区の投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから作られています。友だち追加して「神奈川県横浜市港北区 投資」と送るだけで監視が始まり、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの5サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア、カテゴリ、予算、利回り、築年、面積などの複合条件で絞り込みも可能です。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円から。掲載が消えるまでの日数が中央値72日という回転速度を考えると、自動追跡は現実的な手段です。

2026年10月のハイライトと注意点

今月の最大の発見は、価格中央値が前月比−12.0%で3,960万円まで下がったことそのものではなく、その中身だった。当サービスの集計では、利回り5%未満の帯が139件→106件に減り、中央値は8,480万円→4,180万円（前月比−50.7%）。億単位の低利回り物件が掲載から抜け、価格の軽い新しめ物件が前に出た入れ替わりと読める。構造別ではSRC造が6件→13件と前月比+116.7%の増加、築年帯では2010〜2019年が50件→28件に減少した。中央値の下落は、港北区の物件が一律に安くなったことを意味するものではありません。最後に2点。掲載価格は売り出し時点の提示額であって成立価格ではないこと、そして同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えていること。この2つを頭に置いて数字を読んでいただきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 657件（2026-09-03 〜 2026-10-03）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年10月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。