駅徒歩11〜15分の中央値が+51% — 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年6月版】— 1225件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,225件・4サイトのデータに基づく

港北区の収益物件で、いま静かな"逆転"が起きている。駅徒歩1〜5分の中央値が前月比で2割下げる一方、徒歩11〜15分の中央値は5割超の急騰。「駅近ほど高い」の常識が一段ねじれた1ヶ月だった。当サービスが4サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待）から2026年5月5日〜6月4日に収集した1,225件の掲載データから、この異変の正体と、築年・構造・立地の現状を読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待）の掲載データ 1,225件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計（4サイト・1,225件）の価格中央値は 4,500万円、㎡単価中央値は 55.48万円/㎡
• 駅徒歩 11〜15分 の中央値が 2,500万円→3,780万円（前月比+51.2%） と急騰。今月の最大の異変
• 築年帯の境界で価格断層がクッキリ。1981〜1999年帯（中央値2,650万円）から2000〜2009年帯（中央値9,980万円）で約3.8倍
• 築古一棟が多い影響で 旧耐震物件の比率は16.6%（203件）。融資・保険面の制約は要確認
• 表面利回り中央値帯は 5〜7%（364件）。10%以上の高利回り帯は157件で前月から +22.7% と存在感が増す
• 上位10%層は 2億5,500万円超（中央値築年2004年、面積中央値459㎡）、下位10%層は 690万円以下（中央値築年1987年、面積中央値16㎡）
• 掲載期間（出る→消える）の中央値は 15.5日。好条件は2週間で姿を消す

今月のトップ3変化（前月比）

前月（2026-04-01〜05-01、1,116件）と今月（2026-05-05〜06-04、1,225件）の集計を並べると、注目すべき変化が3つ浮かび上がる。

駅徒歩11〜15分の中央値が +51.2%

前月の中央値は2,500万円、今月は3,780万円。駅徒歩11〜15分という、いわゆる"準駅近"帯で、たった1ヶ月でこの上昇幅は通常ありえない動きだ。件数は前月も今月も87件で同数のため、出入りした個別物件の入れ替わりが効いている可能性が高い。

仮説として、綱島駅東口の再開発（27階・約350戸タワーマンション、2025年度着工・2028年度竣工予定）や新横浜駅北部地区まちづくり方針（2026年秋策定予定、出典: 新横浜新聞 shin-yoko.net 2026年3月18日記事）といった徒歩10分超エリアの将来性が織り込まれ始めた、と読むこともできる（推測）。同じ月に駅徒歩1〜5分の中央値が3,989.5万円→3,179.5万円（-20.3%）と下げているのと対照的で、駅近の小ぶり区分が安く入ったか、徒歩超圏で土地値ベースの大型一棟が出てきたか、いずれかの構成変化が効いている。

築2000〜2009年帯の中央値が +21.9%

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証義務化）以降の築20年前後ゾーンで、中央値が 8,190万円→9,980万円へ。件数も194件→237件（+22.2%）と増えている。当サービス集計では、この帯はRC造33件・鉄骨造46件・木造22件と一棟物件中心の構成。鉄骨造の中央値だけで2億5,500万円という顔ぶれが、全体を引き上げている。

健美家の2026年1〜3月期四半期レポートでは、首都圏一棟マンション平均価格が2億416万円と過去最高を更新（出典: 健美家プレスリリース 2026年4月20日 / kenbiya.com）。当サービスのこの帯の中央値上昇は、その全国的な一棟相場の堅調と整合している。

木造の中央値が -15.1%

構造別では木造の中央値が9,990万円→8,480万円。件数は165件→132件（-20.0%）と絞られた。木造は新築一棟アパートを多く含む帯で、前月に並んでいた高額物件（築2020年以降の中央値が43,000万円）が抜けたあと、より価格を抑えた個体に置き換わったように見える（推測）。利回り目線では、木造の利回り中央値は6.16%。価格下げと件数減が同時に起きており、売り手が値ごろまで降りてきた個別物件で実需が動き始めている可能性がある。

🗞️ 今月のトピック

直近90日に絞ると、新横浜駅北部地区まちづくり方針の骨子公表が外せない。横浜市都市整備局は2026年3月13日の市会建築・都市整備・道路委員会で同方針の骨子を報告し、2026年秋の策定を予定している（出典: 新横浜新聞 shin-yoko.net 2026年3月18日）。1999年の「新横浜都心整備基本構想」以来、27年ぶりの方針更新で、相鉄・東急新横浜線開業（2023年3月）以降の街の転換期に合わせた都市像が示される見込み。

もう1件、2026年4月10日に横浜市政策経営・国際戦略局が発表した推計人口で、4月1日時点の港北区人口は36万8,628人と過去最高を更新。横浜市全体の人口が減少基調に転じる中で、港北区は5,000人超の増加を続けている。賃貸経営者にとっては入居需要の継続性を示す材料で、当サービス集計の中央値が下げ止まりを保っている背景と整合する。

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

「投資物件」と一口で言っても、当サービスが今月集めた1,225件には数百万円の区分マンションから5億円超の一棟物件まで並ぶ。輪郭から押さえていこう。

集めた1,225件の内訳

サイト別では 健美家780件、楽待438件、ピタットハウス6件、センチュリー21は1件。投資用カテゴリの性格上、収益不動産専門の健美家と楽待で集計の98%以上を占める。サイトごとの中央価格は健美家4,500万円、楽待4,090万円とほぼ揃い、面積中央値は健美家148㎡・楽待99㎡。築年中央値はそれぞれ1992年・1991年で、築古を含む幅広いレンジが揃っている。ピタットハウスは6件と少数の参考値ながら、中央値4,480万円・面積65㎡と区分マンション寄りの構成。

価格はどこに集中しているか

全1,225件の中央値は 4,500万円、安めの4分の1（Q1）が1,380万円、高めの4分の1（Q3）が9,990万円。下位5%は590万円、上位5%は2億8,900万円。最安222万円〜最高14億円という幅広さで、平均値8,487万円が中央値の2倍近くまで膨らんでいる（高値の裾を引いた分布）。

ヒストグラムを見ると、500〜1,000万円帯に225件、4,500〜5,000万円に79件、9,500〜1億円に46件、2億5,500〜2億6,000万円に45件、4億3,000〜4億3,500万円に36件と、「安い区分」「ファミリー区分／小型一棟」「中型一棟」「大型一棟」の4つの山が積み上がっている。これは港北区が単一の市場ではなく、属性の違う複数の市場が併存していることを示す。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は401件、掲載終了は306件。掲載中の物件が「出る→消える」までの中央値は15.5日（安め4分の1で14日、高め4分の1で25.5日）。2週間で半分の物件が消える計算だ。週次でみると5月5日週の新規108件→5月19日週の51件と一旦絞られ、5月26日週に87件と戻している。なお、掲載終了の数字は週次集計の都合で5月5日週に306件が集中している（実際は期間全体に分散）ため、週単位での減少トレンドとしては読まない方が安全だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

港北区 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。1999年と2000年で中央値が約3.8倍跳ね上がる、その境目はどこから来ているのか。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震→新耐震で +670万円、新耐震→品確法以降で +7,330万円。1981年（新耐震基準施行）の境目より、2000年（品確法施行）の境目のほうが圧倒的に断層が深い。利回り中央値も10.00%→7.56%→5.60%→5.37%→4.26%と、築年が新しくなるごとに段階的に低下する。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年×構造で重ねると、断層の正体が見えてくる。1981〜1999年帯はRC造110件（中央値880万円）と築古区分の塊が中央値を押し下げている。一方、2000〜2009年帯は鉄骨造46件（中央値2億5,500万円）と木造22件（中央値9,990万円）といった一棟物件が主役に切り替わっている。

つまりこの断層は「築年だけで価格が変わる」のではなく、築年帯ごとに集計対象の物件タイプが大きく入れ替わっている結果だ。築古区分と新しめの一棟を同じ表に並べたから、跳びが3.8倍に見えている。投資判断としては、同じ築年帯内の同じ構造・規模で比べ直すのが筋になる。

旧耐震物件の比率と影響

リスク要素の比率を見ると、当サービス集計では旧耐震物件が203件・16.6%。再建築不可は2件（0.2%）、借地権・告知事項は0件。旧耐震帯の中央築年は1971年で、築55年級が中心だ。

旧耐震は住宅ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、地震保険料も新耐震より割高、相続時の評価減も限定的になりがちだ。利回り中央値10.00%という見かけの高さは、これらコストとリスクの裏返しと読みたい。バランスシートと出口戦略を明確にしないと、表面利回りだけでは美味しい話に見えても実質が痩せる。

投資指標の現実

利回り中央値、と一括りで語る前に、帯ごとに見ると景色が変わる。

利回り帯ごとの構成

最ボリュームの 5〜7%帯（364件） が、価格・面積ともに大きめの一棟マンション・アパートの塊。7%以上の高利回り帯（合計402件） は、中央築年が1984〜1987年の築古区分中心で、価格は1,000万円前後に集中している。

利回り×築年・構造の重なり

築年×構造で利回りの組み合わせを見ると、1981〜1999年帯ではRC造110件（中央880万円）と木造45件（中央3,360万円）の二極化、2000〜2009年帯では鉄骨造46件（中央2億5,500万円）が高額一棟、木造22件（中央9,990万円）が中堅一棟アパート、という顔ぶれだ。

高利回り帯の主役は1980年代築のRC造小型区分。当サービス集計のRC造200件の中央価格は1,084万円、面積中央値26.72㎡、利回り中央値7.5%。投資家が「築古区分×ワンルーム×7%超」を狙う伝統的な型が、今月も健在だ。一方、新しめ・大型・低利回りの対極が、鉄骨造103件（中央2億3,000万円、利回り5.62%）。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回りは「年間家賃 ÷ 物件価格」の単純割り算で、修繕費・固定資産税・空室・管理コスト・保険を引いていない。築古区分で表面10%でも、修繕積立金の不足や大規模修繕の負担増を加味すると、実質利回りは数ポイント目減りすることが珍しくない（推測の一般論）。

港北区固有の注意点としては、新横浜3丁目で2026年に賃貸227戸の「ドゥーエ新横浜」など大量供給が完成間近で（出典: 新横浜新聞 shin-yoko.net 2026年2月24日）、単身向け1Kの賃料に短期的な調整圧力がかかる可能性がある。築古区分×ワンルームを狙うなら、新築供給エリアとどれだけ近いかを地図で確認しておきたい。

立地軸でみる相場

港北区は新横浜・日吉・綱島・菊名・大倉山と性格の違う街が並ぶ。立地軸を2つの切り口で読む。

駅徒歩帯ごとの価格感

通常なら駅近ほど高いはずだが、今月は徒歩1〜5分が3,179.5万円で、徒歩11〜15分の3,780万円より安い逆転が出ている。背景は冒頭で触れた前月比の動き—徒歩近接帯に小ぶり区分が並び、準駅近に大きめの一棟が入ったため。徒歩21分以上の中央値2億5,500万円も同じ構造で、駅遠の大型一棟物件が引っ張っている（中央面積459㎡）。「徒歩」ではなく「物件タイプ」がここの価格を決めている、と読んだほうが正しい。

町丁/地区での偏り

地区別でサンプルが揃った10エリアを挙げると、菊名95件（中央3,180万円）、日吉本町66件（中央780万円）、日吉62件（中央2億5,250万円）、新横浜50件（中央2,725万円）、樽町46件（中央600万円）、綱島西38件、綱島東36件（中央2億3,000万円）、新吉田東34件、大倉山34件（中央765万円）、岸根町31件（中央9,990万円）。

性格は両極端で、日吉本町・樽町・大倉山は中央値700万円台の築古小型ストックが厚い一方、日吉・綱島東は中央値2億円超の大型一棟が並ぶ。新横浜は中央2,725万円で築年中央値2005年・面積中央値35㎡、㎡単価86.55万円/㎡と、典型的な築浅区分1Kの市場が形成されている。エリアプロフィールで触れられている公示地価でも、2025年公示地価は商業地+5.94%、住宅地+4.00%と上昇基調で、土地値ベースの底堅さが価格を支えている構図だ。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計の数字と、エリアプロフィールのハザード情報を重ねる。

当サービス集計のリスク要素

旧耐震16.6%、再建築不可0.2%（2件）、借地権・告知事項0件。特に旧耐震の203件は無視できないボリューム。1981年6月の新耐震基準施行より前の築年が含まれ、当サービス集計の旧耐震帯の中央築年は1971年と築古。融資面では、住宅ローン控除の対象外になる、融資年数が短くなる、融資自体が下りにくいといった制約が出やすい。地震保険の保険料も新耐震比で割高になりやすい。

立地に固有のリスク（ハザード）

港北区の収益物件で必ず確認したいのが鶴見川水系の浸水想定区域だ。日吉5・6・7丁目、綱島東と綱島西のほぼ全域、高田東・高田西、大曽根、樽町、新吉田東など広範囲が浸水想定区域に入っている（出典: 横浜市港北区洪水ハザードマップ city.yokohama.lg.jp）。当サービス集計でも綱島東36件、樽町46件、新吉田東34件と該当エリアの物件が一定数並ぶため、個別住所のレベルでハザードマップを必ず突合したい。

地震・液状化では、新綱島駅周辺はN値0〜5・平均1以下の超軟弱地盤と報告されている。一方、日吉・大倉山の台地上は比較的良好。「綱島駅徒歩5分」と「大倉山駅徒歩5分」では、同じ価格でも地盤リスクが違う。

規制・条例で抑えるべき点

港北区の住宅地は建ぺい率50〜60%・容積率100〜200%が中心、新横浜駅前商業地は容積率600〜800%。新横浜では2026年秋に「新横浜駅北部地区まちづくり方針」が策定予定で、用途地域や高度利用の枠組みに変化が出る可能性がある。内見時には管理組合の修繕積立金残高と長期修繕計画の整合性、新横浜周辺なら直近の都市計画変更情報を、必ずチェックリストに入れたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

国土交通省「不動産取引価格情報検索」で確認できる2025年5月の港北区中古マンション事例を並べると、新横浜駅周辺2,600万円、新羽駅周辺5,350万円、日吉本町駅周辺4,650万円、大倉山駅周辺7,450万円、日吉駅周辺2,350万円（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報 reinfolib.mlit.go.jp）。

これらの実取引中央値は概ね4,000〜5,000万円台のレンジに収まり、当サービス集計の中央値4,500万円と近接。アットホーム掲載中古マンション平均が3,780.83万円という別データもあり、当サービスが拾っている1,225件は外部の公式統計とも整合する範囲にある。投資カテゴリは一棟物件が混ざるため中央値は実需中古マンションよりやや高めに出るが、地区別の相対関係（大倉山>新羽>日吉本町>新横浜>日吉）は当サービス集計の地区別中央値とも整合しており、データの妥当性は確認できた。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、当サービス集計の両端から覗き込んでみよう。

下位10%: 690万円以下に並ぶ物件

下位10%の cut-off は 690万円、122件。中央築年1987年、面積中央値16.01㎡、駅徒歩中央値7分。「築40年弱・15㎡台のワンルーム・駅徒歩7分」が典型像で、樽町（中央600万円、面積16㎡）や日吉本町（中央780万円、面積33㎡）、大倉山（中央765万円、面積24㎡）の築古区分がここに集中している。利回りは10%超を狙える反面、旧耐震が混じり、修繕積立金や大規模修繕のリスクも織り込み済みの価格。リノベ前提＋自己資金比率を上げて回す投資家向けのゾーンと言える。

上位10%: 2億5,500万円以上に並ぶ物件

上位10%の cut-off は 2億5,500万円、122件。中央築年2004年、面積中央値459.63㎡、駅徒歩中央値8分。「築20年級・460㎡規模・駅徒歩8分」が典型像で、日吉（中央2億5,250万円）、綱島東（中央2億3,000万円）の一棟マンション・アパートが主役だ。利回り中央値は5.62%まで下がり、価格と引き換えに表面利回りを譲っている。法人・富裕層・相続税対策層のゾーン。健美家の2026年1〜3月期四半期レポートでは首都圏一棟マンション平均が2億416万円（出典: 健美家 / LIFULL）なので、当サービス集計の上位帯はそれを上回る水準にある。

本稿で描いた4つの市場（築古ワンルーム／築古〜新耐震の中型／品確法以降の中堅一棟／大型一棟）は、それぞれ別の生き物だ。狙うゾーンが決まれば、次は条件を絞って張り込むフェーズ。掲載期間の中央値が15.5日—つまり好条件は約2週間で姿を消す現実を踏まえると、毎日の自動巡回なしで欲しい1物件を引き当てるのは、運の比重が大きすぎる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計（4サイト・1,225件、2026-05-05〜06-04）では、価格中央値は4,500万円、㎡単価中央値は55.48万円/㎡。安め4分の1で1,380万円、高め4分の1で9,990万円。区分マンションから大型一棟まで含む幅広い分布です。

Q2. 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 当サービス集計では、掲載期間（出る→消える）の中央値が15.5日。タイミングを長く待つよりも、条件を絞って常時監視し、出てきた瞬間に動ける態勢を作るのが現実的です。今月のように駅徒歩帯ごとに前月比 ±20〜50% の動きが出るタイミングでは、日次の動きが買い時を決めると言えます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1981年6月以前の建築基準）の物件は203件・全体の16.6%。再建築不可は2件（0.2%）。旧耐震の中央築年は1971年で、利回り中央値は10%と高い反面、住宅ローン審査や地震保険料、出口時の評価で不利になりやすい点に注意が必要です。

Q4. 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 当サービス集計で10%以上の高利回り帯157件の中央値は、価格980万円・築年1984年・㎡単価29.19万円/㎡。築古・小型・駅徒歩中央値以上の組み合わせで、樽町・日吉本町・大倉山の築古区分が主な顔ぶれです。修繕費・空室・管理コストを差し引いた実質利回りで再評価することを推奨します。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計の駅徒歩別中央値は、1〜5分3,179.5万円／6〜10分3,360万円／11〜15分3,780万円／16〜20分5,680万円／21分以上2億5,500万円。今月は徒歩1〜5分より11〜15分のほうが高い逆転が起きており、「徒歩分数」より「物件タイプ」が価格を決めている状態です。

Q6. 今月の港北区 投資物件で、特に注目すべき動きはありますか？ 徒歩11〜15分帯の中央値が前月比+51.2%、築2000〜2009年帯の中央値が+21.9%という、立地・築年の中堅ゾーンの上振れが特徴的です。一方、駅徒歩1〜5分は-20.3%、木造は-15.1%と、上下が混在しています。画一的な「上昇局面」ではなく、ゾーンごとに動きが分かれている1ヶ月と言えます。

Q7. 狙いの条件で神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待の4サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り7%以上 × 駅徒歩10分以内」「新耐震RC × 価格5,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「中央値15.5日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月の最大の発見は、駅徒歩11〜15分帯の中央値が前月比+51.2%という大幅な上昇。同時に駅徒歩1〜5分は-20.3%と下げており、駅近プレミアムが揺れている1ヶ月だった。築2000〜2009年帯も+21.9%、利回り10%超帯も件数+22.7%と、ゾーン別の動きが鮮明だ。

留意点として、本レポートの数字は売出時点の掲載価格で、実成約価格ではない。同じ物件が複数サイトに重複して載っている場合、URL単位でまとめて1件として扱っているが、サイト間の表記差で完全な突合ができていないケースもありうる。継続観測の中で、徒歩11〜15分の急騰が一時的なものか、綱島・新横浜の再開発を織り込んだ持続的な動きかを判定していきたい。

本レポートは、物件ウォッチが4サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待）から自動収集した神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件1,225件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。分析対象期間は2026年5月5日〜6月4日。次回更新は2026年7月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待を横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。