駅徒歩5分以内の中央値が前月比−30.8%へ、旧耐震も一段安 | 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年7月版】— 1043件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 1,043件・5サイトのデータに基づく

「駅近が安くなっている」。そう言われても、投資物件でそれが起きるのは違和感がある。ところが、当サービスが5サイトから集めた神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件1043件（2026年6月2日〜7月2日）を並べ直すと、駅徒歩1〜5分帯の中央値は前月から約3割ダウン。同時に、利回り10%以上帯の中央値も1割超下落した。安値の掘り出し物が流れ込んでいるのか、それとも別のシグナルか。今月の港北区は、単純な「上がった／下がった」では語れない。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1043 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 本集計の価格中央値は4,399万円、㎡単価中央値は54万円/㎡。安めの4分の1が1,280万円、高めの4分の1が9,990万円と、上下の裾が非常に長い分布。
• 駅徒歩1〜5分帯の中央値が3,179.5万円→2,200万円（前月比−30.8%） に急落。安値の区分マンションが駅近に集中して流入した影響と読める。
• 利回り10%以上帯の中央値も980万円→780万円（前月比−20.4%）。高利回り帯の顔ぶれが一段と築古・小規模側にシフト。
• 築年帯の断層は依然として鮮明。1981〜1999年（新耐震）2,300万円と2000〜2009年（品確法）9,990万円の間で価格中央値は4倍以上ジャンプ。
• 旧耐震（1980年以前）は168件、比率16.1%。融資年数・保険料で不利になりやすい層が全体の約6件に1件。
• 掲載滞在の中央値は48日。上位10%層と下位10%層で顔ぶれが完全に別物。

今月のトップ3変化（前月比）

前月版と比べて、今月は「駅近の中央値」と「高利回り帯の中央値」がそろって下がるという珍しい月になった。集計対象1043件のうち、影響度の高い3つの変化を切り出す。

① 駅徒歩1〜5分帯の中央値が3,179.5万円→2,200万円（前月比−30.8%）

港北区の駅近価格が3割落ちた、と読むのは早計だ。件数自体は162件→168件と横ばい〜微増で、母数は動いていない。動いたのは中身。安めの4分の1ラインは760万円まで下がっており、駅近に並ぶ物件のうち「低価格の区分・オーナーチェンジ」層が厚くなったと解釈するのが自然。仮説として、綱島東口再開発（南棟27階・350戸、2028年度竣工予定）や新綱島駅前の木造モール開業（2026年秋、出典: 横浜日吉新聞 hiyosi.net）を前に、含み益を狙って区分の売り出しを進めるオーナーが増えている可能性はある——ただしこれは推測の域を出ない。

② 利回り10%以上帯の中央値が980万円→780万円（前月比−20.4%）

高利回り帯は前月比で件数−14%（157→135件）と縮小しつつ、中央値も200万円下がった。ここで見ておきたいのは築年と面積の組み合わせ。この帯の建築年中央値は1984年、面積中央値は115㎡台と、木造・鉄骨造の築古一棟寄りの顔ぶれ。つまり「利回りが高い＝ハイクラス」ではなく「価格が下がっている築古一棟」が高利回り帯を厚くしているのが今月の姿だ。融資が付きにくい層でもあるため、現金購入層にとってはむしろ狙い時と映る局面かもしれない。

③ 駅徒歩11〜15分帯の中央値が3,780万円→3,200万円（前月比−15.3%）

駅遠側でも中央値が下がっている。件数は87→105件（+20.7%）で、こちらは供給側が明確に増えた形。㎡単価中央値は38万円/㎡と、駅近帯（59万円/㎡）から3割以上ディスカウントされる。ボリュームゾーンとしての「駅から少し離れて広さと価格を取る」選択肢が、今月はいっそう選びやすくなった。

🗞️ 今月のトピック

2026年6月25日、横浜市が港北区版ハザードマップ（洪水・内水・高潮の3種類）の最新版を公開した。鶴見川沿いの綱島・樽町・大曽根、矢上川沿いの日吉などが浸水想定エリアに含まれる（出典: 横浜市 / hiyosi.net）。本サービス集計では綱島東の一棟物件が中央値2億3,000万円で流通しており、鶴見川流域の低地物件が投資対象として一定量存在する。この層は保険料・1階空室リスクの点で、購入前のハザード確認が実務的な影響度を持つ。加えて2026年2月には綱島西で築45年の「ニックハイム綱島第一」（98戸→195戸への建替え）が権利変換認可を取得（出典: hiyosi.net）。旧耐震区分の建替え事例として、今後の港北区中古市場のリファレンスになりそうだ。

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

数字を並べる前に、当サービスが今月集めた1043件の全体像から見ておきたい。

集めた 1043 件の内訳

集計対象5サイトの内訳は、楽待551件、健美家479件が二大サイトで、この主要2サイトで全体の98.7%を占める。残りはピタットハウス6件、三井のリハウス5件、センチュリー21が2件。楽待と健美家は収益・投資用の掲載密度が高く、この2サイトの中央値（それぞれ3,700万円・4,500万円）が全体の中央値4,399万円をほぼ規定している。三井のリハウスの中央値2億4,456万円は、少数の参考値ながら、一棟・大型物件が同サイトに集中していることを示す。

価格はどこに集中しているか

集計の価格中央値は4,399万円、平均は8,512万円。中央値と平均の乖離（約2倍）が、この母集団の性格を端的に表している。最小値222万円、最大値14億円、下位5%ラインは581万円、上位5%ラインは2億8,000万円。分布は歪度3.16の右裾長型で、高値の一棟が全体平均を強く引き上げている。安めの4分の1（1,280万円）と高めの4分の1（9,990万円）の差は約8倍。港北区の収益物件は「築古区分の数百万円台」と「一棟RC・鉄骨の億超え」が同じ区内で共存している、そう読める分布だ。㎡単価中央値は54万円/㎡。参考として、外部データでは新横浜エリアの中古マンションが直近3年平均76万円/㎡、港北区全体で63万円/㎡（出典: ウチノカチ）とされており、収益特化の当サービス集計は自宅取得目的の平均よりやや低い水準に位置する。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は487件、掲載終了は522件。週次で見ると、6月2日週+113件、6月9日週+115件、6月16日週+55件、6月23日週+139件、6月30日週+65件と、月末にかけて掲載終了が496件と集中している（ただし週の途中で観測が切れている点は割り引いて見る必要がある）。掲載滞在の中央値は48日、安めが28日・長めが67日。「本当に条件の良い個体は1〜2ヶ月で消える」というのが、この母集団の温度感だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

港北区の投資物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかも、その段差は1階分ではなく2〜3階分だ。

築年帯ごとの中央価格

段差が一目瞭然だ。新耐震（1981年6月施行、住宅の耐震基準を大幅に引き上げた法改正）と品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）の間で、中央価格が2,300万円→9,990万円と4.3倍に跳ねる。㎡単価でも42万円→71万円と7割上乗せ。ここが港北区の投資物件で最も深い断層だ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年断層の背景を分解すると、供給されている物件タイプそのものが違う。1981〜1999年帯の面積中央値は約115㎡だが、これは同期に区分小型（RC造の1R・1K）と木造・鉄骨造の一棟が両方混ざる結果。実際、この帯を構造別に見ると、RC造147件（中央880万円）・木造52件（中央3,530万円）・鉄骨造55件（中央2億3,000万円）と、価格帯が3層に完全分離している。一方、2000〜2009年帯では鉄骨造51件（中央2億3,500万円）が構造別のトップに来ており、一棟割合が上がる。築年が新しくなるほど「単身向け区分ではなく、収益特化型の一棟・広め区分」が中心になる ことが、㎡単価の跳ねを説明する。前月比では新耐震帯（1981〜1999年）の中央値が2,650万円→2,300万円と−13.2%動いており、この層の下押しが全体中央値の−2.2%に効いている。

旧耐震物件の比率と影響

当サービス集計では旧耐震比率は16.1%（168件）。全体の約6件に1件が1981年5月以前の建築確認だ。再建築不可は0.2%（2件）、借地権・告知事項の明示はゼロ。旧耐震の実務的な影響は3つ——住宅ローンの融資年数が短くなりやすい（返済比率が悪化）、地震保険料率が上がる、そして出口で買い手層が現金購入層に限定されやすい。中央価格1,780万円という値ごろ感の裏にはこの3つのハンデが常にセットになっている、と読んでおきたい。

投資指標の現実

利回り中央値だけ見れば約6〜7%。だが帯ごとに景色は違う。

利回り帯ごとの構成

構成比としては5〜7%帯が30.0%で最ボリューム、次いで7〜10%帯が19.8%、5%未満が18.3%、10%以上が12.9%。「高利回り＝小規模築古区分（32㎡・築37年）」「低利回り＝築浅一棟か大型区分（99㎡・築12年）」という利回りと物件性格の一対一対応が、面積と築年の中央値からくっきり見える。

利回り × 築年・構造の重ね合わせ

同じ築年帯でも構造次第で価格帯は完全に分岐する。2000〜2009年帯を例に取ると、RC造41件は中央2,550万円（区分寄り）、木造26件は9,990万円（一棟寄り）、鉄骨造51件は2億3,500万円（大型一棟）、SRC造14件は2,180万円と、同一築年帯でも中央価格が10倍以上開く。仮説として、投資判断は「築年」より「構造×規模」を先に絞ってから築年で微調整するほうが、この母集団では実態に合いそうだ。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回り10%以上の135件は、中央価格780万円・中央築年1984年・面積中央115㎡と、築古一棟が主体。ここで実質利回りに落とすとどうか。推測だが、この帯は大規模修繕費（外壁・屋上防水）、空室率（駅遠と築古で相応に想定）、固定資産税を差し引くと、実効利回りは表面から2〜3ポイント落ちるケースが多い。港北区特有の坂の多さや、鶴見川流域の浸水リスクによる保険料増（後述）も加味すると、実利回り6〜7%台に着地するのが現実的な目線だろう。

立地軸でみる相場と駅徒歩

駅徒歩は港北区の価格にどれくらい効くのか。数字は素直だが、逆転もある。

駅徒歩帯ごとの価格感

当サービス集計での駅徒歩帯別は、1〜5分168件（中央2,200万円）、6〜10分286件（中央3,485万円）、11〜15分105件（中央3,200万円）、16〜20分40件（中央5,240万円）、21分以上32件（中央2億5,500万円）。単純に「近ければ高い」でないのがミソだ。㎡単価で見ると1〜5分と6〜10分がともに59.2万円/㎡と拮抗、11〜15分で38.4万円/㎡、16〜20分で33.9万円/㎡と徒歩10分を越えた辺りから明確にディスカウントが入る。中央値だけ見ると駅遠帯が高いのは、その帯に大型の一棟物件が集中している構成の効果——徒歩21分以上32件の面積中央値は459㎡もあり、一棟RC・鉄骨造の資産家向け物件が並ぶ層だ。駅近＝区分中心、駅遠＝一棟中心 という港北区の投資物件の地理構造が、この数字に凝縮されている。

地区・町丁で見る偏り

町丁別で件数が多いのは、菊名86件（中央2,025万円）、日吉本町72件（同894.5万円）、日吉58件（同2億3,500万円）、新横浜51件（同2,750万円）、樽町44件（同600万円）。同じ「日吉エリア」でも、日吉と日吉本町で中央値が26倍離れる（一棟集積の有無が原因）ことが、この母集団の面白いところだ。樽町の中央600万円・面積中央16㎡は、旧耐震の小型区分が集中しているエリア（本サービス集計内での傾向）。新横浜の㎡単価中央85.5万円/㎡は区内で最高水準で、外部データが示す新横浜エリアの平均76万円/㎡（直近3年、出典: ウチノカチ）とも整合的だ。

リスクと注意ポイント

数字の裏側にあるリスクを、当サービス集計と外部情報の両輪で押さえておきたい。

当サービス集計の risk flag

前述のとおり旧耐震16.1%、再建築不可0.2%、借地権0%、告知事項の明示0%。旧耐震比率が突出しており、これは港北区が1970〜80年代に大規模団地・分譲マンションを積み上げてきた歴史と整合する（エリアプロフィールでも「1960年から70年代に民間事業者が丘を切り拓く」記述あり）。融資年数短縮、保険料増、出口の買い手限定という3点セットは、購入前のシミュレーションに必ず織り込んでおきたい。

立地に固有のリスク（ハザード）

港北区の宿命的リスクは鶴見川水系の洪水と内水氾濫。鶴見川、矢上川、早淵川、鳥山川、砂田川、大熊川に近い低地では洪水浸水想定が広く、綱島東西・樽町・大曽根・日吉6〜7丁目周辺は特に要注意（出典: 横浜市港北区版ハザードマップ2026年6月版）。内水氾濫は高台の意外な場所でも発生し、日吉駅前商店街周辺、駒林小学校付近、綱島台と綱島西1丁目の境、高田西の高台なども浸水可能性がある。海に接しないにもかかわらず、鶴見川沿いの綱島・樽町・大曽根、矢上川沿いの日吉では高潮浸水まで想定されている点は、他エリアの投資家が意外と見落とすポイントだ。液状化リスクは鶴見川沿いの沖積低地（綱島東西、樽町、新羽、北新横浜、大曽根）で相対的に高く、丘陵部（日吉本町、篠原、大倉山等）は低い。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は住宅系（第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域）が主体で全体の約7割。日吉・綱島・新横浜の駅前は商業地域で容積率400〜600%（駅前タワマン対応）、鶴見川沿いの新羽・北新横浜・小机は準工業〜工業系。小机駅北口の多くは市街化調整区域で、駅を降りると田畑が広がる特殊な立地だ。内見時のチェックポイントは、①浸水履歴、②旧耐震か新耐震か（1981年6月以降の建築確認）、③管理組合の修繕積立金残高、④再建築可否、⑤駅までの実際の徒歩ルート（坂の勾配）——港北区は坂が多く、徒歩分数と体感距離のギャップが大きい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の実取引データとの整合性を軽く確認しておきたい。国土交通省 不動産取引価格情報検索（reinfolib.mlit.go.jp）および外部データベースで直近の港北区の中古区分マンションを見ると、新横浜駅徒歩12分・60.5㎡で4,998万円、綱島東5丁目・69.15㎡（日吉駅徒歩22分）で3,580万円、大倉山4丁目・42.1㎡（徒歩9分）で1,899万円、大曽根1丁目・102㎡（大倉山駅徒歩4分）で4,980万円といった掲載事例が並ぶ（2026年Q1掲載、出典: ライフルホームズ）。外部データでは新横浜の平均売買価格は6,058万円・87万円/㎡（2026年4月時点）、港北区中古マンション平均は3,975万円（出典: アットホーム）〜3,992万円（2025年2月時点、出典: ホームズ）。当サービス集計の中央値4,399万円は、収益・投資用に絞った母集団としてはやや高めに出ているものの、外部の一般中古マンション統計とほぼ同一レンジに収まっている。少なくとも「掲載価格ベースの当サービス集計が、実勢と大きく乖離している」ということはない、と確認できる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

分布の両端を切り出すと、港北区の投資物件の顔ぶれがいっそうくっきりする。

下位10%：680万円以下に並ぶ104件

下位10%層の境界価格は680万円。この104件の中央値は面積16㎡、建築年1987年、駅徒歩7分。都心通勤圏で1,000万円未満・駅徒歩10分以内 という条件が現実的に成立する層だ。ただし面積16㎡は投資区分（オーナーチェンジ）中心の水準で、実需としては単身者向け1R想定。リノベーション前提でも空室リスクと修繕コストは要検討。前月比で下位10%境界は690万円→680万円と微減（−1.4%）、下押し圧力は続いているが動きは緩やか。

上位10%：2億4,000万円以上に並ぶ104件

上位10%層の境界価格は2億4,000万円。104件の中央値は面積459.6㎡、建築年2004年、駅徒歩8分。築20年前後のRC・鉄骨造一棟マンション、駅徒歩10分以内で数億円級 という顔ぶれ。相続税対策としての一棟取得や、資産家・法人の長期保有ニーズが主体だろう。前月比では上位10%境界が2億5,500万円→2億4,000万円と−5.9%動いており、億超え帯もじりじり調整が入っている。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。掲載滞在の中央値が48日、下位4分の1は28日で消える。人気帯の物件は、掲載から1ヶ月未満で市場から抜けていく。この速度に対して、週末だけの手動チェックでは追いつかない。15分間隔の自動巡回と、条件合致時のLINE即時通知——この2つがそろって初めて、狙った1件に届く確率が上がる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？
本サービスが5サイトから集めた1043件では、価格中央値は4,399万円、㎡単価中央値は54万円/㎡です。安めの4分の1（1,280万円）から高めの4分の1（9,990万円）まで幅広く、上位5%は2億8,000万円、下位5%は581万円と、上下の裾が非常に長い分布です。

Q2. 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？
当集計の掲載滞在は中央値48日、下位4分の1は28日。人気帯は約1ヶ月で消えます。買い時を「市場全体のタイミング」で語るのは難しく、条件に合う個体が出た瞬間が買い時、というのが本集計の実感です。特に前月比で駅徒歩1〜5分帯の中央値が−30.8%動いた今月は、駅近の値ごろ物件が入れ替わっている局面と読めます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？
本集計では旧耐震（1980年以前）は168件、比率16.1%。全体の約6件に1件です。中央価格1,780万円と値ごろ感はありますが、住宅ローンの融資年数短縮、地震保険料増、出口での買い手層限定という3つのハンデがセットになる点は要注意。1985年築のように「築40年前後」でも1981年6月以降の建築確認なら新耐震に分類される点にも留意してください。

Q4. 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？
当サービス集計の利回り10%以上帯（135件）の顔ぶれは、中央価格780万円・中央建築年1984年・面積中央115㎡。築古の木造〜鉄骨造一棟、駅遠、旧耐震〜新耐震境界 が典型パターンです。表面利回りは高いですが、大規模修繕・空室率・保険料を差し引いた実質は表面から2〜3ポイント落ちる想定を（推測）持っておきたい層です。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？
㎡単価中央値で見ると、駅徒歩1〜5分と6〜10分がどちらも59.2万円/㎡、11〜15分で38.4万円/㎡、16〜20分で33.9万円/㎡。徒歩10分を越えると㎡単価が3〜4割ディスカウントされる構造です。中央価格だけ見ると駅遠帯（21分以上）が2億5,500万円と最高値ですが、これは大型一棟が集中している構成の効果で、駅近＝区分中心・駅遠＝一棟中心の地理構造の反映です。

Q6. 新綱島駅前の再開発は投資判断にどう効きますか？
新綱島駅前では、東急・住友林業・再生建築研究所による木造モール（古民家「池谷家住宅」改修＋新築2棟）が2026年度下期（今秋以降）に開業予定、隣接地では旧「東京園」跡地の3階建てテナントビルが2026年5月頃までにオープン、さらに2027年春には温泉銭湯の開業も計画されています（出典: 横浜日吉新聞 / 個人的横浜）。綱島東の一棟物件は本サービス集計で中央値2億3,000万円。推測ですが、周辺の賃料水準に上振れ圧力が続く可能性があり、既存物件のオーナーチェンジ価格も強含みで推移しやすい局面と読めます。ただし織り込みすぎての割高購入には注意。

Q7. 狙いの条件で神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？
物件ウォッチは、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの5サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り7%以上 × 駅徒歩10分以内 × 新耐震」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載滞在中央値48日、下位4分の1は28日で消える」という流通速度を踏まえると、条件が明確なほど自動追跡の価値は高まります。

2026年7月のハイライトと注意点

今月の特筆点は、駅徒歩1〜5分帯と利回り10%以上帯という「両極の中央値」が同時に下がった こと。前者は−30.8%、後者は−20.4%。件数は駅近が微増・高利回りは減少と方向が違うため、単一の「相場下落」ではなく、駅近には安値の区分が流入し、高利回り帯では価格の再調整が続いている、というのが今月の姿と読めます。RC造の掲載件数が200件→264件（+32.0%）と急増した点も、区分寄りの供給拡大を裏付けます。注意点としては、①掲載価格は売出時点のものであり実際の成約価格ではない、②同一物件が複数サイトに掲載されている場合は各々1件として集計している、の2点。また6月30日週に掲載終了が496件と集中しているのは観測期間の切れ目の影響も含み、供給フローそのものの解釈は月をまたいで継続観察したい指標です。

本レポートは、物件ウォッチが5サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス）から自動収集した神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件の掲載データ1043件を、2026年6月2日〜2026年7月2日の期間で集計したものです。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。次回更新は2026年8月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。