利回り5%未満ゾーンの中央値が前月比+75.8%に跳ねた月 | 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 839件集計

最終更新: 2026年8月4日 | 839件・5サイトのデータに基づく

利回り5%を切るゾーンの中央価格が、ひと月で5,790万円から1億180万円へ。当サービスが2026年7月4日〜8月3日に5サイト（センチュリー21、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）から収集した神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件839件を集計すると、価格中央値は4,500万円、㎡単価中央値は57.4万円/㎡。一方で最小値は420万円、最大値は8億円。同じ区の同じカテゴリとは思えない振れ幅が並んだ1か月を、数字から読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 839件、期間 2026-07-04 〜 2026-08-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが5サイトから収集した839件（2026年7月4日〜8月3日）の価格中央値は4,500万円、平均は8,645万円、㎡単価中央値は57.4万円/㎡
• 最大の変化は利回り5%未満帯。中央価格が前月の5,790万円→今月1億180万円（+75.8%の上昇）と跳ね、低利回り帯の顔ぶれが大型物件寄りに入れ替わった
• 駅徒歩11〜15分の掲載件数は105件→63件（−40.0%）。ただし総件数も1,043件→839件（−19.6%）で、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある
• 築年の断層は明確。新耐震世代（1981〜1999年）の中央値2,280万円に対し、品確法世代（2000〜2009年）は9,990万円で差は+7,710万円
• 利回りが取れた662件のうち7%以上は248件。10%以上の76件は中央築年1973年・中央価格780万円と、築古小型区分に偏る
• 旧耐震は126件で全体の15%（前月16.1%から−1.1ポイント）、再建築不可は1件（0.1%）、借地権・告知事項の表示は0件
• 掲載終了までの日数は中央値33日（早い4分の1は14日）。迷っているうちに消える速度感で動いている

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,500万円
• ㎡単価中央値: 57.4万円/㎡
• 中央値の前月比: +2.3%
• 集計件数: 839件（5サイト）
• 掲載期間の中央値: 33日

今月のトップ3変化（前月比）

利回り5%未満ゾーンの中央価格が5,790万円→1億180万円（+75.8%の上昇）

本集計で最もインパクトが大きかった変化がこれ。利回り5%未満帯は前月191件→今月161件と数を減らしつつ、中央価格は5,790万円から1億180万円へ跳ね上がった。この帯の中央築年は2013年、中央面積99.59㎡、㎡単価95.18万円/㎡。推測だが、低利回りでも取得したい層向けの築浅・大型物件が相対的に多く残り、小ぶりな低利回り区分が抜けた結果と読める（確証なし）。

駅徒歩11〜15分の掲載が105件→63件（−40.0%）と大きく後退

当サービスが集めた駅徒歩帯のうち、最も件数が減ったのが11〜15分の層。同時に中央価格は3,200万円→4,500万円（+40.6%の上昇）へ動いた。安価な小型物件が抜け、価格帯の高い一棟系が残ったことで中央値が押し上げられた構図に見える。なお件数の減少には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性があり、需給の縮小と断定はできない。

SRC造が31件→11件（−64.5%）、RC造も264件→130件（−50.8%）

構造別では鉄筋系の掲載が大きく減った。SRC造は11件と少数のため傾向として見る程度だが、中央価格は2,020万円→2,430万円（+20.3%の上昇）。RC造も1,050万円→1,265万円（+20.5%の上昇）と、安値帯の区分が抜けた動きが共通する。ここでも件数変動には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性がある点は留意したい。

🗞️ 今月のトピック

この1か月で最も投資家の目を引いたニュースは、2026年7月3日に公表された令和8年分の路線価だろう。新横浜駅前（東広場に面したビル）は1㎡あたり287.0万円と前年比+32.0万円の上昇、大倉山駅前も前年を上回る上昇率となり、新羽・小机エリアはプラスに転じた（出典: shin-yoko.net）。相続税評価の上昇は積算評価・担保評価の底上げにつながる一方、取得コストの上昇も意味する。さらに2026年5月13日には、令和7年国勢調査速報値で横浜市全体が5年前比2万2651人減となるなか、港北区は神奈川区とともに5000人以上の増加を記録したと報じられた（出典: hiyosi.net）。人口の下支えと評価額の上昇。当サービスが収集した839件の価格中央値が前月4,399万円→4,500万円（+2.3%の上昇）、㎡単価中央値が前月比+6.3%の上昇となった動きは、こうした背景と方向感が一致している（因果の証明ではなく整合の確認）。

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

839件を並べて最初に感じるのは、「ひとつの相場」で語れないという事実だ。

839件はどこから来たか

本サービスが2026年7月4日〜8月3日に5サイトから収集した神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件は839件。内訳は健美家484件、楽待343件、残り3サイト（ピタットハウス6件、三井のリハウス5件、センチュリー21・1件）で12件だった。サイトごとの色もはっきり出ており、健美家の中央価格は4,500万円・中央面積146.98㎡、楽待は4,200万円・99.59㎡。三井のリハウスは5件と少数の参考値ながら中央価格2億4,456万円・中央面積280.94㎡と、扱う球種が明確に違う。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は4,500万円、平均は8,645万円。平均が中央値の倍近いのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最小値は420万円、最大値は8億円。安めの4分の1のラインが1,190万円、高めの4分の1が1億180万円で、下位5%ラインは599万円、上位5%ラインは2億8,020万円に達する。ヒストグラムで最大の山は500万〜1,000万円の181件。つまり件数の重心は「小型区分」に、金額の重心は「一棟」にあり、この二重構造が中央値4,500万円という数字を挟み込んでいる。㎡単価中央値は57.4万円/㎡で、前月比+6.3%の上昇となった。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は341件、掲載終了は392件。掲載終了までの日数は中央値33日（早い4分の1は14日、遅い4分の1は75日、305件ベース）。週次では7月25日週の新規105件がピークだった。総件数は前月1,043件→839件（−19.6%）と減っているが、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、件数だけを根拠に在庫の縮小を断定することはできない。

築年帯別の相場と価格の断層

神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは「古いほど安い」という単純な一本の坂ではない。

築年帯ごとの中央価格

本集計で件数が最も厚いのは新耐震世代（1981〜1999年）の333件。全体の約4割がここに集まる。

節目の前後で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。その前後で中央価格は1,780万円→2,280万円と差は+500万円にとどまるが、利回り中央値は9.59%→6.99%と2.6ポイント縮む。価格差より「求められる利回り」の差として現れているのが港北区の特徴に見える。

もっと激しいのは2000年の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証を義務化）の境界だ。新耐震世代2,280万円に対し品確法世代は9,990万円、その差は+7,710万円。㎡単価でも旧耐震の26.47万円/㎡に対し2010〜2019年は102.22万円/㎡と、まるで別カテゴリである。ただしこれは築年だけの効果ではない。構造別に重ねると、1981〜1999年のRC造68件の中央値は890万円、同じ世代の鉄骨造36件は2億3,000万円。前者は区分マンション中心、後者は一棟中心で、築年帯の中に商品種別の断層が入れ子になっている。2020年以降の木造18件が中央値4億3,000万円という数字も、新築一棟の大型案件が混じった結果と読める。

旧耐震126件の重み

リスク要素の比率では旧耐震が126件・15%（前月16.1%から−1.1ポイント）。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、金融機関によっては対象外となる。利回り中央値9.59%という見かけの高さは、その調達難度と修繕負担の裏返しだと理解しておきたい。自己資金比率を高められる読者にとっては選択肢だが、出口で同じ制約を買主にも課す点は忘れないほうがいい。

投資指標の現実 — 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りだけで物件を並べると、港北区は「9%台の築古」と「4%台の築浅」に真っ二つに割れる。本集計で利回りが取れたのは662件。中位に位置するのは5〜7%帯だ。

利回り帯ごとの構成

最も厚いのは5〜7%帯の253件で、中央価格9,990万円・中央築年1994年。次いで7〜10%帯172件（中央価格890万円・中央築年1987年・中央面積67.04㎡）、5%未満帯161件（1億180万円・中央築年2013年・㎡単価95.18万円/㎡）、10%以上76件（780万円・中央築年1973年）と続く。つまり高利回り帯は「1,000万円未満の築古小型」、低利回り帯は「1億円前後の築浅大型」という、価格帯そのものが違う二つの市場が同じ検索結果に同居している。前月比では10%以上の帯が135件→76件（−43.7%）と最も減った。

構造と築年を重ねると見える顔ぶれ

SRC造は11件と少なめなので傾向として見る程度に留めたい。注目したいのはRC造の中央価格1,265万円という低さで、これは区分マンションが大半を占めるためだ。実際、1981〜1999年×RC造68件の中央値は890万円、1980年以前×RC造33件は860万円。港北区の「7%以上の高利回り」の主力は、この築30〜50年のRC区分だと本集計は示している。一方で2000〜2009年×鉄骨造34件は2億4,500万円、2010〜2019年×木造17件は1億380万円。同じ「利回り5%前後」でも、必要な自己資金が一桁違う。

表面利回りと実質利回りの距離

築古RC区分の9%台は、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室期間を引くと体感は大きく下がる。推測だが、大規模修繕の実施履歴と積立金残高次第で実質は2〜3ポイント目減りするケースがあり得る（当サービスの掲載データからは検証できない領域）。加えてエリア面のリスクとして、相鉄・東急新横浜線の開通後、菊名駅のJR乗車人員が2023年度に36,274人・前年度比−6.1%と減少した事例が確認されている（出典: マイナビニュース）。新線開業は駅ごとに人流を組み替える。表面利回りの数字より、その駅の人流が増えているのか減っているのかを先に確かめたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、当サービスが集めたデータでは駅に近いほど高い、とは限らない。

駅徒歩帯別の中央価格は、1〜5分110件で2,455万円、6〜10分191件で4,180万円、11〜15分63件で4,500万円、16〜20分26件で5,680万円、21分以上26件で2億5,500万円。徒歩1〜5分が最も安いという逆転が起きている。種明かしは物件タイプで、徒歩1〜5分の中央面積は96.85㎡だが安めの4分の1は775万円と小型区分が多く、徒歩21分以上は中央面積459.63㎡の一棟が中心（26件と少なめのため傾向として見たい）。㎡単価で見ると6〜10分が64.53万円/㎡、11〜15分が38.83万円/㎡で、駅近ほど単価が高いという常識どおりの序列に戻る。利回り中央値は1〜5分6.31%、11〜15分6.76%、16〜20分7.56%と、駅から離れるほど高い。単価が安く利回りが高い徒歩11〜15分帯は、埋められる物件を選べる読者にとって面白いゾーンだと読める。

町丁別はさらに極端だ。日吉43件の中央価格は2億3,500万円（中央面積459.63㎡）なのに対し、隣接表記の日吉本町58件は900万円・中央築年1968年・中央面積34.4㎡・利回り中央値9.0%。同じ「日吉」でも掲載されている商品がまったく違う。樽町35件は630万円・17.21㎡・9.15%と小型区分の集積地、菊名64件は1,280万円・6.5%。逆に新横浜33件は中央価格3,160万円ながら㎡単価85.53万円/㎡、利回り中央値4.45%と、区内で最も単価が高く利回りが低いゾーンになっている。

この新横浜の突出は、外部データとも整合する。令和8年分路線価では新横浜駅前が287.0万円/㎡（前年比+32.0万円）に上昇し、2025年の公示地価でも新横浜3丁目6番4が302万円/㎡と区内最高地点だった（出典: shin-yoko.net、土地代データ）。東急新横浜駅の2024年度乗降人員も前年度比+23%増の8.7万人超と伸びている（出典: shin-yoko.net）。単価の高さは利便性の対価であり、利回りの低さはその裏面だ。

リスク要素と注意ポイント

数字が良く見える物件ほど、脚注を読む価値がある。

本サービスが収集した839件のうち、リスク要素として表示が確認できたのは旧耐震126件・15%、再建築不可1件・0.1%、借地権0件、告知事項0件。港北区の投資物件は、少なくとも掲載情報のレベルでは権利関係のクセが少ない部類に見える。ただし、掲載文に書かれていないだけの可能性は常にあるため、これは「表示ベースの比率」として受け止めたい。

最大の論点はやはり旧耐震だ。新耐震基準は1981年6月施行で、それ以前の建物は融資年数が短くなりがちで、金融機関によっては融資対象外となる。旧耐震帯の利回り中央値9.59%・中央価格1,780万円という数字は魅力的だが、レバレッジが効かない前提だと自己資金の回収スピードは想定より鈍る。地震保険料も新耐震より不利になりやすい。出口では買主も同じ制約を受けるため、売却時の買い手母集団が狭まる点も織り込みたい。

エリア固有のリスクとして、鉄道ネットワークの変化がある。相鉄・東急新横浜線の開通（2023年3月）後、JR東日本の2023年度データでは新横浜駅−7.5%、菊名駅−6.1%と乗車人員が減少し、その後2024年度に菊名駅の東急乗降人員が前年度比+0.3%と下げ止まった（出典: shin-yoko.net、マイナビニュース）。同じ港北区でも「新横浜線の駅圏」と「東横線在来駅圏」で需要の向き先が違う局面があった、ということだ。物件の所在がどちらの圏に属するかは、利回り以前に確認したい。

一方で、ハザード情報については注意が必要だ。港北区の洪水・液状化・学区などについて、当方が参照したエリア情報では一次資料が確認できておらず「公開情報未確認」の扱いとなっている。用途地域構成や建ぺい率・容積率の典型値も同様に未確認だ。ここは推測で埋めず、必ず市区のハザードマップと都市計画情報を各自で当たってほしい。

最後に需要側の追い風も併記しておく。令和7年国勢調査速報値で横浜市全体が5年前比2万2651人減となるなか、港北区は5000人以上の人口増を記録し、2026年4月時点の推計人口は36万8000人台に達したと報じられている（出典: hiyosi.net、shin-yoko.net）。空室リスクの土台は相対的に固い、と読める材料だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区の同じカテゴリで、690万円と2億4,456万円が並ぶ。当サービスが集めた839件の両端を覗いてみよう。

お得ゾーン：下位10%の83件

境界価格は690万円。この層の中央築年は1987年、中央面積は16.02㎡、駅徒歩の中央は7分。つまり「駅から徒歩7分前後にある、築40年弱のワンルーム区分」が港北区の最安層の典型像だ。町丁で言えば樽町（35件・中央価格630万円・17.21㎡・利回り中央値9.15%）や日吉本町（58件・900万円・34.4㎡・9.0%）がこの層と重なる。現金または少額ローンで1戸目を持ちたい読者、キャッシュフローより回転と再現性を重視する読者には現実的な入口になる。ただし築年が旧耐震にかかる比率が高く、修繕積立金の水準と大規模修繕履歴の確認は必須だ。

プレミアムゾーン：上位10%の83件

境界価格は2億4,456万円。中央築年2004年、中央面積459.63㎡、駅徒歩の中央は8分。一棟レジデンスや事業用の大型物件が中心で、駅からの距離は最安層とほとんど変わらない。日吉（43件・中央価格2億3,500万円）や綱島東（25件・2億3,000万円、件数少なめのため傾向として）がこの層の主戦場だ。利回りは5〜6%台に収れんし、資産保全と規模の経済を取りにいく層向け。ここは2026年の路線価上昇（新横浜駅前287.0万円/㎡、前年比+32.0万円／出典: shin-yoko.net）が積算評価に効く一方、取得価格そのものも押し上げる領域である。

両端に共通する、時間の制約

本集計で掲載終了までの日数は中央値33日、早い4分の1は14日だった。上位ラインの一棟も、下位10%のワンルームも、平均的には1か月強で掲載一覧から消えている。週末だけポータルを見る運用では、条件に合う1件が出てから気づくまでに半分の時間を失う計算だ。だからこそ、条件を先に決めて「出た瞬間に届く」仕組みを持っているかどうかが、実際の取得機会の差になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスの集計では、5サイトから収集した839件（2026年7月4日〜8月3日）の価格中央値は4,500万円、平均は8,645万円、㎡単価中央値は57.4万円/㎡でした。ただし安めの4分の1は1,190万円、高めの4分の1は1億180万円と幅が広く、小型区分と一棟が同居しています。「相場ひとつ」で判断せず、狙う商品種別ごとに見るのが実務的です。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では価格中央値が前月4,399万円→4,500万円（+2.3%の上昇）、㎡単価中央値も前月比+6.3%の上昇でした。外部データでも2026年分路線価で新横浜駅前が287.0万円/㎡へ上昇しています（出典: shin-yoko.net）。価格は緩やかに強含みで、待てば下がるという材料は本集計からは見えません。一方で掲載終了までの日数は中央値33日と回転が速く、タイミングより条件設計の精度が結果を分けます。

Q3. 旧耐震物件の流通量は？

当サービスの集計では旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）が126件で全体の15%、前月の16.1%から−1.1ポイントでした。中央価格は1,780万円、利回り中央値は9.59%と数字は魅力的ですが、融資年数が短くなりやすく地震保険料でも不利になりがちです。自己資金比率を高められるかが判断軸になります。

Q4. 利回りが高い条件は？

当サービスの集計では、利回り10%以上の76件は中央築年1973年・中央価格780万円と築古小型に集中していました。町丁別では篠原台町9.54%（20件・傾向として）、樽町9.15%、日吉本町9.0%が上位。駅徒歩別では16〜20分が7.56%（26件・傾向として）と、駅から離れるほど高い並びです。高利回りは築年・立地・修繕負担の対価だと捉えてください。

Q5. 駅徒歩による価格差は？

当サービスの集計では中央価格は徒歩1〜5分2,455万円、6〜10分4,180万円、11〜15分4,500万円と、駅近が安いという逆転が出ています。これは駅近に小型区分が多いためで、㎡単価で見ると6〜10分64.53万円/㎡に対し11〜15分38.83万円/㎡と、駅近が高い通常の序列に戻ります。単価と利回りの両面で見るのが正解です。

Q6. 新横浜エリアの物件は他の町丁と何が違う？

当サービスが収集した新横浜の33件は、中央価格3,160万円ながら㎡単価85.53万円/㎡、利回り中央値4.45%と、区内で最も単価が高く利回りが低いゾーンでした。背景として、2025年公示地価で新横浜3丁目6番4が302万円/㎡と区内最高地点であること、東急新横浜駅の2024年度乗降人員が前年度比+23%増の8.7万人超に伸びたことが挙げられます（出典: 土地代データ、shin-yoko.net）。利回りより資産性を取るエリアと読めます。

Q7. 狙いの条件で神奈川県横浜市港北区の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

本レポートの元になっているのが、LINEで使える新着監視サービス「物件ウォッチ」です。友だち追加して「神奈川県横浜市港北区 投資」と送るだけで、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの5サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア、予算、利回り、築年、面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、利回り5%未満帯の中央価格が前月5,790万円→今月1億180万円（+75.8%の上昇）へ跳ねたことだ。件数は191件→161件と減っており、安価な低利回り区分が抜け、中央築年2013年・㎡単価95.18万円/㎡という築浅・高単価の層が相対的に残った構図に見える（解釈であり、個別の入替を追跡したものではない）。同時に駅徒歩11〜15分が105件→63件（−40.0%）、RC造が264件→130件（−50.8%）と減っており、総件数も1,043件→839件（−19.6%）。ただしこれらの件数変動には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性があり、需給の変化と断定はできない。なお本レポートの価格はいずれも売出時点の掲載価格で、成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点も、読み解く際の前提としてご承知おきください。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 839件（2026-07-04 〜 2026-08-03）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年8月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。