築年の断層は年3,000万円級——北海道札幌市豊平区 中古戸建て 中古相場分析【2026年7月版】— 385件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 385件・10サイトのデータに基づく

札幌市の中心部から地下鉄でわずか15分。豊平区は「中央区の半額で戸建てが買えるファミリーエリア」として長らく人気を保ってきた。ではその「半額の中身」は、いまどうなっているのか。当サービス（物件ウォッチ）が10サイトから収集した385件の掲載データを開いてみると、価格中央値は3,800万円ながら、旧耐震(1981年6月以前)と2020年以降築の間には中央値で約3,000万円の断層が横たわっていた。本稿は2026年6月2日から7月2日までの1ヶ月分を、当サービス集計として読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ385件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 集計対象385件（10サイト、期間2026-06-02〜2026-07-02）の価格中央値は3,800万円、平均は3,688万円。下位の目安(第1四分位)2,480万円〜上位の目安(第3四分位)4,498万円のレンジに約半数が収まる。
• 最小値は525万円、最大値は2億2,000万円。㎡単価中央値は24.2万円/㎡で、上位5%ラインは5,822万円、下位5%ラインは887万円と、上下の裾は広い。
• 築年帯別の中央値は、旧耐震1,530万円→1981〜1999年2,990万円→2020年以降4,498万円と、ほぼ一直線に上昇。品確法（2000年施行）を挟んだ2000〜2009年は3,580万円、2010年代は3,880万円。
• 旧耐震の物件は385件中76件で構成比19.7%。ざっくり「5戸に1戸」は融資年数や保険料に注意が必要な築古層。
• 駅徒歩6〜10分帯の中央値は3,980万円、11〜15分帯は4,465万円と、意外にも「徒歩10分超」のほうが高い。新築供給が郊外側に集中している影響と読める。
• 上位10%層(4,980万円超)の中央築年は2019年・面積209㎡、下位10%層(1,280万円以下)は1977年・徒歩9分。属性の顔ぶれがまったく異なる二極。

🗞️ 今月のトピック

2026年6月16日、日銀が政策金利を0.75%→1.0%に追加利上げ（1995年以来の水準）。住宅ローン変動金利は 2026年10月に多くの銀行で一斉に年0.25%程度引き上げる展開が最有力シナリオ とされている（出典: モゲチェック / mogecheck.jp）。当サービス集計の中央値3,800万円・全期間35年フルローン想定でも月額返済は数千円〜1万円台の増加圏に入る計算で、駆け込み契約と様子見の二極化がすでに始まっている印象だ。豊平区の高額帯（4,000万円超）は反響数の鈍化が2026年春から観測されており、下半期に向けて価格帯別の温度差はさらに広がる可能性がある。

なお2026年3月18日発表の令和8年地価公示では、 2026年3月の公示地価が9%上昇した現在、既に一定の「将来価値」が価格に反映されている （出典: 東京クライマー不動産 / tokyoclimber.com）といった全国的な鈍化トーンの中で、豊平区の住宅地は前年比+1.82%（前年+2.59%から鈍化）にとどまっている。売り手優位から中立へのシフトは、集計中央値の高止まりと矛盾しない。

北海道札幌市豊平区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

豊平区の戸建てレンジを「中央値3,800万円」の一語で片付けるには惜しい。385件を10サイトごとに分解し、供給の流れまで見ると、当サービスが集めた掲載データの表情が浮かび上がる。

集めた385件の内訳

10サイトの寄与件数はSUUMO 159件、athome 116件、不動産連合隊 29件、LIFULL HOMES 26件、HOME4U 17件、三井のリハウス 15件、住友ステップ 8件、東急リバブル/センチュリー21 各6件、ピタットハウス 3件。SUUMOとathomeで全体の71%を占める構成だ。サイト別の中央値はSUUMO 3,971万円、athome 3,800万円、不動産連合隊 4,198万円、住友ステップ 4,800万円、ピタットハウス 4,680万円（参考値）と、仲介系サイトのほうがやや高値帯に寄る傾向が見える。

価格はどこに集中しているか

500万円刻みのヒストグラムを描くと、4,000〜4,500万円帯が67件でピーク、次いで4,500〜5,000万円帯59件、3,500〜4,000万円帯52件。3,000〜5,000万円のゾーンに全体の約56%が集中している。一方で500〜1,000万円帯にも23件、1,000〜1,500万円帯に24件と、旧耐震・築古の「土地値近似」レンジも一定量ある。裾は右に長く、9,500万円以上に7件、うち2億2,000万円という最大値もひとつ。歪度3.34という数字がそのまま「高値の裾を引いた分布」を語っている。㎡単価中央値24.2万円/㎡は、札幌市中央区（同カテゴリで概ね40万円/㎡超）のちょうど6割前後で、コスパ重視の一次取得ファミリーが集まる価格ラインとして納得感がある。

掲載開始・掲載終了の動き

観測1ヶ月の新規掲載は419件、掲載終了は34件。ただしこの数字は当サービスのスキャン周期に大きなバーストがあった影響を含むため、参考扱いとして受け止めていただきたい。特に6月16日開始週に351件の新規計上が集中しており、自然な市場フローとしては引用しにくい。「販売」「成約」の実態は掲載データからは分からないが、月末に向けて掲載終了が新規を上回る週があった点は、様子見層の様子とも整合する。

築年ごとの相場と「価格の断層」

北海道札幌市豊平区の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。ボリュームゾーンをずらして眺めると、価格の階段は驚くほど整然としている。

築年帯ごとの中央価格

一目でわかるのは、旧耐震と2020年以降の中央値差が約2,968万円——つまり同じ豊平区でも、築年で戸建て1棟分の価格差がついているということ。しかも面積は逆で、旧耐震のほうが50㎡以上広い。土地値主導の築古と、建物値主導の新築系が明確に分かれている。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行、それ以前は「旧耐震」）を挟むと、中央値は1,530万円→2,990万円と約1,460万円のジャンプ。これは建物の価値評価というより、住宅ローン審査で融資年数が短くなりやすい旧耐震を市場が値引きしている影響と解釈できる（推測ラベル: 実際の融資可否は個別条件次第）。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年瑕疵保証を義務化）の境目では2,990万円→3,580万円と約590万円、長期優良住宅認定制度（2009年施行）を挟む2010年代では3,580万円→3,880万円と約300万円のプレミアム。境界を1つ越えるごとに数百万円が乗る「階段状」の値付けだ。

間取り別に重ね合わせると、旧耐震×3LDKの14件は中央値1,000万円、旧耐震×4LDK以上の29件は2,180万円、2020年以降×3LDKの16件は4,680万円。同じ3LDKでも築年で4.7倍。読者的には「旧耐震で広い戸建て」を土地値換算で拾うか、「2020年以降の新築系」を建物性能重視で買うかの二択になりやすい。

旧耐震物件の比率と影響

当サービス集計では旧耐震の比率は19.7%（76件）。5戸に1戸は1981年6月以前の建築で、これは住宅ローン控除の適用要件（省エネ基準等）を満たさないケースが多く、資金計画の見直しが必要になる。加えて、火災保険料の耐震等級割引が使えない、団体信用生命保険の年数上限で35年フルローンが組みにくい、といった副次的な影響もある。旧耐震の中央価格1,530万円は魅力的に見えるが、諸費用と改修費（耐震補強・断熱・給湯機更新で300〜500万円規模）を織り込むと、実質は2,000万円台後半の物件と読み替えるべきだろう。

構造・面積別の相場

北海道札幌市豊平区の戸建て中央値3,800万円。だが間取りだけで最大1,700万円ほど動くのが実像だ。ここは構造・間取り・面積の3軸で当サービスの集めた数字を並べ直す。

構造別の相場

構造タグが取れた件数は木造5件（中央値3,280万円）と鉄骨造2件のみで、大半は「構造欄なし」だった（10サイトの掲載仕様の差による）。参考値として、木造の中央築年は1991年、㎡単価中央値は13.28万円/㎡。積雪寒冷地の豊平区では木造でも高断熱・無落雪屋根の仕様差が大きく、同じ「木造築30年」でも保有コスト（灯油ボイラー・凍上対策）は物件次第で年20〜30万円変わる印象だ。

主要間取り の顔ぶれ

興味深いのは3LDKが4LDK以上より高いという逆転。これは3LDKの中央築年が2019年（新築系が主）、4LDK以上が1986年（築古・土地値ベース）と、築年構成がまったく違うため。「広い＝高い」ではなく「新しい＝高い」が支配的な区、と読める。土地180〜250㎡・築30年超の4LDK以上は、値ごろ感がありつつリフォーム・断熱工事を前提にした計画が現実的だ。

リノベ前提と即入居の価格差

エリアプロフィールの参考事例では、カチタスの西岡5条13丁目物件が土地187㎡・建物110㎡・4LDKリフォーム済で2,499万円。当サービスの旧耐震中央値1,530万円と、2000〜2009年帯の3,580万円のあいだの、まさに「リフォーム済再販ゾーン」に収まる。リノベ前提の築30年超1,000〜1,800万円と即入居可のリフォーム済2,300〜3,000万円の間には、豊平区で概ね800〜1,200万円の価格差が観察できる。手を動かせる買主にとっては、この差分こそがリターンの源泉になる。

立地軸でみる相場——駅徒歩の意外な逆転

「駅から遠いほど安い」は北海道札幌市豊平区では必ずしも当てはまらない。当サービスの集めた385件を駅徒歩帯で切ると、意外な曲線が見えてくる。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 1〜5分（66件）: 中央値3,680万円、中央築年1989年、㎡単価22.8万円/㎡
• 6〜10分（65件）: 中央値3,980万円、中央築年2004年、㎡単価30.8万円/㎡
• 11〜15分（73件）: 中央値4,465万円、中央築年2016年、㎡単価38.2万円/㎡
• 16〜20分（40件）: 中央値2,380万円、中央築年1991年、㎡単価12.8万円/㎡
• 21分以上（51件）: 中央値3,590万円、中央築年1995年、㎡単価26.5万円/㎡

駅徒歩11〜15分が中央値・㎡単価ともにトップ。理由は明快で、この帯の中央築年が2016年——つまり近年の新築供給（建売中心）が駅から少し離れた分譲地に集中しているため。逆に駅徒歩1〜5分帯の中央築年が1989年と古く、駅前は築古マンション・戸建てが主。「駅近＝新築＝高い」の直感が豊平区では通用しないという発見は、購入戦略に直接効く。徒歩16〜20分帯は中央値2,380万円と急落し、下位ライン(第1四分位)は1,580万円まで下がる。ここが旧耐震・土地値主導ゾーンだ。

町丁/地区での偏り

町丁別の上位帯を眺めると、月寒東二条が47件・中央値4,380万円で最大ボリューム、福住二条が35件・4,090万円、平岸四条が24件・3,680万円（参考値）と続く。逆に西岡一条は29件・中央値1,280万円（参考値ながら）と、区内で突出して安い。西岡一条・西岡四条（中央値3,435万円）・西岡五条（2,980万円、参考値）は「西岡ライン」として価格ボリュームが低め、対する「福住・月寒東ライン」は新築供給と地下鉄アクセスで4,000万円台に厚みを持つ、という区内の二層構造がはっきりする。福住三条（13件・2,800万円、参考値）は中央築年1974年と別格に古く、駅徒歩と築年の合成効果で価格が沈んでいる。

リスク要素と注意ポイント

「安いには理由がある」の理由の中身を、当サービスの集めたデータで具体化する。

当サービス集計のリスク要素の比率

385件のうち、旧耐震（1981年5月以前）は76件で19.7%、再建築不可は1件で0.3%、借地権・告知事項はいずれも0件。表面上のリスクフラグ比率は多くないが、逆に言えば「旧耐震5戸に1戸」は無視できない存在感だ。旧耐震物件は、住宅ローン控除の対象外になりやすく（省エネ基準等の要件）、フラット35の融資年数も短くなりがち、火災保険の耐震割引も使えない。表面利回りが取れても、10年・20年スパンでの保有コストと出口価格を読む必要がある。

立地に固有のリスク（ハザード）

豊平区は札幌市の中でも自然災害リスクが低い地域とされるが、旧河道沿い（月寒川・望月寒川周辺）は局所的な地盤留意が必要。国土交通省ハザードマップポータルサイト（disaportal.gsi.go.jp）と札幌市洪水ハザードマップ（豊平区版）で、購入前に必ず物件番地単位で確認したい。2018年北海道胆振東部地震（M6.7）では清田区で液状化被害が発生した経緯もあり、豊平区でも一部の低地エリアは地盤調査履歴の確認を推奨する（出典: 札幌市 / city.sapporo.jp）。

規制・条例で抑えるべき点

豊平区の住宅地は第一種・第二種中高層住居専用地域および第一種・第二種住居地域が中心。戸建てが多い住居系では建ぺい率50〜60%・容積率100〜200%が一般的で、平岸・月寒中央・福住の駅前は近隣商業〜商業地域で容積率が上がる。国道36号沿い（美園9条8丁目の一部など）は準住居地域で建ぺい率60%・容積率300%が指定される例もある。内見時のチェックとしては、①基礎の凍上によるクラック・傾き、②屋根の無落雪機能・雪庇対策、③灯油タンク・給湯機の設置年、④駐車スペース（雪堆積場所を含む2台確保できるか）、⑤断熱等級と窓サッシ仕様（樹脂／複層）——この5点は積雪寒冷地の豊平区で外せない。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

当サービス集計中央値3,800万円の妥当性を、外部の実取引で確認しておきたい。国土交通省 不動産取引価格情報検索（reinfolib.mlit.go.jp）ベースでは、豊平区の中古一戸建て2025年の平均取引価格は3,743万円で、前年から+23.9%上昇（出典: 賃貸スタイル chukodate.chintaistyle.jp）。当集計中央値3,800万円との差は+57万円（+1.5%）で、掲載価格と成約価格のギャップが極めて小さいことが分かる。売り手優位から中立へのシフトが「値引き余地の縮小」として表れていると読める。

直近の売出事例（複数ポータルより）を並べると:

• 月寒東4条18丁目・2023年築・建物105㎡・4,480万円（東急リバブル）
• 平岸3条17丁目・南平岸徒歩10分・建物201㎡・3,980万円（東急リバブル）
• 水車町3丁目・学園前徒歩6分・建物108㎡・2,980万円（札幌宅商）
• 福住1条4丁目・徒歩14分・1990年築・土地207㎡・2,580万円（札幌宅商）
• 西岡5条11丁目・1979年築・土地185㎡・1,580万円（札幌宅商）
• 西岡5条13丁目・4LDKリフォーム済・土地188㎡・2,499万円（カチタス）

この6件の中央値は2,780万円で、当サービス集計の下位の目安2,480万円〜中央値3,800万円のレンジにほぼ収まる。過去10年の最高値は平岸2条の1988年築1億4,000万円（2021年）、最安値は旭町の1972年築100万円（2018年）——極端値のスケールも参考になる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるのか——当サービスの集めた385件の両端を切り出す。

下位10%: 1,280万円以下に並ぶ物件

該当37件の中央築年は1977年、中央面積143㎡、中央駅徒歩9分。「築古・広め・意外と駅近」というプロファイルで、旧耐震かつ土地値近似の物件が主体。西岡・月寒東の古い分譲地、あるいは福住三条の徒歩10分超帯が中心と推測される。向いている読者は、①手を動かせるリノベ前提のセルフビルダー派、②戸建賃貸・リノベ再販の投資家、③土地取得を目的とし建替えを視野に入れる建築派。旧耐震である以上、住宅ローン控除は原則対象外の前提で資金計画を組みたい。

上位10%: 4,980万円以上に並ぶ物件

該当37件の中央築年は2019年、中央面積209㎡、中央駅徒歩7分。「新しい・広い・駅近」の三拍子で、2020年以降築の建売新築・準新築が並ぶ層。1LDK・2LDKの区分では200㎡級の大型物件（建替え済のオーダー戸建て）も混じる。向いている読者は、①資産性重視の一次取得ファミリー、②中央区からの住み替えシニア、③長期保有前提でランニングコスト（断熱等級）を優先する層。ただし2026年6月の日銀利上げを受けて、この帯は反響数の鈍化が観測されている。1〜2ヶ月の様子見期間で価格改定が入る可能性は、複数掲載サイトで並行監視する価値がある。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。豊平区の戸建ては旧耐震19.7%・上位10%層が徒歩7分/2019年築という顔ぶれ——「見たい層」だけを毎日追うことができれば、判断のスピードは根本から変わる。10サイトを個別に巡回するのは現実的でなく、15分間隔の自動巡回でなければ、価格改定と掲載終了の瞬間を捕まえるのは事実上難しい。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市豊平区 中古戸建ての中古相場はいくらですか？ 本サービス集計では、価格中央値は3,800万円、平均は3,688万円です。下位の目安2,480万円〜上位の目安4,498万円の間に約半数が収まります。国土交通省の実取引ベースでも豊平区の2025年平均は3,743万円で、掲載価格と成約価格のギャップは限定的です。

Q2. 北海道札幌市豊平区 中古戸建ての買い時はいつですか？ 一概には言えませんが、2026年6月の日銀追加利上げ（0.75%→1.0%）を受けて、10月頃に住宅ローン変動金利が0.25%程度引き上がる見通しです（出典: モゲチェック）。当集計でも上位10%層（4,980万円超）の反響鈍化が観測されており、下半期は価格改定・様子見が増える可能性があります。一方、旧耐震ゾーン（1,530万円中央値）は金利感応度が低く、投資・リノベ層の動きは継続すると推測されます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では385件中76件、構成比19.7%が旧耐震（1981年5月以前）です。中央築年は1977年、中央面積177㎡、中央値1,530万円。5戸に1戸の割合ですが、住宅ローン控除の適用外や融資年数の制約など、資金計画への影響は小さくありません。

Q4. 北海道札幌市豊平区 中古戸建てで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本サービス集計で最も㎡単価が高いのは、駅徒歩11〜15分・2020年以降築・3LDKの組み合わせで、38.2万円/㎡に達します。町丁別では月寒東一条（42.1万円/㎡・中央築年2024年）が突出。逆に西岡一条は8.7万円/㎡と区内最安ゾーンで、㎡単価だけで4.8倍の開きがあります。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計では、駅徒歩1〜5分3,680万円→6〜10分3,980万円→11〜15分4,465万円→16〜20分2,380万円→21分以上3,590万円。「駅近ほど高い」の直感は当てはまらず、11〜15分帯が最高です。これは近年の新築建売がこの帯に集中しているため。徒歩16〜20分帯は旧耐震・築古が多く、中央値が急落します。

Q6. 2026年7月に特徴的な動きはありますか？ 当集計で目立つのは、2020年以降築の71件（構成比18.4%）のボリューム感です。中央築年2026年・中央値4,498万円・中央面積123㎡と、コンパクトな新築系が集中しており、上位10%層(4,980万円超)の顔ぶれの多くを占めます。日銀利上げの影響でこの帯の価格改定が入るか、下半期の観測ポイントです。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市豊平区 中古戸建ての新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO の10サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「2020年以降築 × 3LDK × 駅徒歩10分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。当集計で見た「上位10%層は徒歩7分/2019年築が中央」という流通スピードを考えると、自動追跡は事実上必須の道具と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月の当サービス集計で最も特筆すべきは、築年帯間の「階段状の断層」だ。旧耐震1,530万円→新耐震2,990万円→品確法3,580万円→2010年代3,880万円→2020年以降4,498万円と、境界を一つ越えるごとに数百万円〜約1,500万円が乗る階段構造は、他の首都圏郊外にはあまり見られない明瞭さで浮かんでいる。同時に、駅徒歩11〜15分帯が最高中央値というカウンター・イントゥイティブな結果は、新築供給の地理的偏在を示している。

注意点として、（1）表示価格は売出時点であり成約価格ではないこと、（2）観測期間が短いため新着・掲載終了の件数比較は参考程度、（3）同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として計上している——この3点を前提に読んでいただきたい。継続観測で見えてくるのは、日銀利上げが実際に価格改定として現れるタイミングと、上位10%層の反響鈍化がどこまで下位の帯に伝播するかだ。

本レポートは物件ウォッチが10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した、北海道札幌市豊平区の中古戸建て385件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。分析対象期間は2026年6月2日〜7月2日。次回更新は月1回、2026年8月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ピタットハウス・三井のリハウス・不動産連合隊など10サイトを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市豊平区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。