徒歩11〜15分が52→35件に、中央値は+112%の上昇 | 北海道旭川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 315件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 315件・6サイトのデータに基づく

最小30万円、最大10億円。同じ「収益物件」という一語の中に、これほどの落差が同居するエリアはそう多くない。当サービスが2026年7月5日〜8月4日に6サイトから収集した北海道旭川市の収益・投資用物件は315件。価格中央値は1,398万円、利回りが読み取れた物件の大半が10%以上という高利回り地帯だ。一方で掲載終了までは中央値21.5日と回転は速い。本集計の数字だけを頼りに、この1か月の地殻変動を読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 315件、期間 2026-07-05 〜 2026-08-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 6サイトから収集した315件の価格中央値は1,398万円。前月の1,250万円から+11.8%の上昇で、㎡単価中央値は5.5万円/㎡（前月比-4.6%の下落）
• 当月最大の変化は駅徒歩11〜15分帯。件数は52→35件と-32.7%減り、中央価格は895万円→1,900万円（+112.3%の上昇）
• 徒歩16〜20分帯も48→29件（-39.6%の減少）、中央価格は2,200万円→600万円と安価帯へシフト
• 旧耐震（1981年6月以前）は97件で全体の30.8%。前月の35.2%から-4.4ポイント。中央価格600万円、利回り中央値17.62%
• 利回りが取れた261件のうち229件（87.7%）が10%以上。その帯の中央価格は1,200万円、利回り中央値15.4%
• 掲載終了までの日数は中央値21.5日。早い層で12日、長い層で48.75日
• 上位10%の境界価格は9,800万円で、その31件は中央築1994年・中央面積約1,586㎡の大型一棟。下位10%は220万円以下・中央36.37㎡の小口

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 1,398万円
• ㎡単価中央値: 5.5万円/㎡
• 中央値の前月比: +11.8%
• 集計件数: 315件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 21.5日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩11〜15分が52→35件、中央価格は+112.3%の上昇

当サービスが収集したデータで最も動いたのがこの帯だ。件数は52→35件（-32.7%の減少）、中央価格は895万円→1,900万円（+112.3%の上昇）。安価な小口物件の掲載が抜け、面積中央337.19㎡クラスの一棟が残った結果と読める。推測だが、前月まで並んでいた低価格帯の受け皿が先に埋まり、価格帯の重心が持ち上がった可能性がある（確証なし）。

駅徒歩16〜20分は件数-39.6%、中央価格は600万円へ

同じ「駅から遠め」でも動きは逆向きだった。本集計では48→29件（-39.6%の減少）で、中央価格は2,200万円→600万円（-72.7%）。中央面積も173.08㎡と小さく、この帯は今月、築古・小規模の在庫が主役になっている。サンプルは29件で傾向として見る程度だが、11〜15分帯との価格逆転は当月の見どころだ。

利回り7〜10%帯の中央価格が9,300万円→4,600万円

当サービスの集計では、利回り7〜10%帯は40→29件、中央価格は9,300万円→4,600万円（-50.5%）。億単位の大型が抜け、4,000万円台の中型が中心になった。中央築年は1998年。仮説として、価格規模の大きい低利回り物件の掲載が一巡し、より小型の新耐震物件が入れ替わりで並んだ構図と解釈できるかもしれない。

北海道旭川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

同じ「収益物件」の棚に、価格30万円と10億円が並ぶ。当サービスが集めた315件の輪郭は、まずこの振れ幅から入るのが早い。

収集元の内訳

2026年7月5日〜8月4日に6サイトから収集した315件の内訳は、楽待144件、健美家95件、不動産連合隊50件、ピタットハウス19件、センチュリー21が6件、三井のリハウス1件。各サイトの掲載物件の中央築年は1982〜1989年に固まっており、この地域の収益物件の在庫が築30〜40年級の建物を主戦場にしていることが数字から読める。掲載面積の中央値もサイトによって26.21㎡から951.64㎡まで開き、区分1室と大型一棟が同じ検索結果に混ざる構造だ。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は1,398万円。前月の1,250万円から+11.8%の上昇である。ただし平均は4,032万円で中央値の約2.9倍——高値の裾を大きく引いた分布で、「平均」は実感からずれる。安めの4分の1は596万円、高めの4分の1は3,550万円、最安層（下位5%）は149万円、最上層（上位5%）は1億3,000万円。価格帯別では0〜500万円が70件、500〜1,000万円が55件で、この2帯だけで全体の39.7%を占める。㎡単価中央値は5.5万円/㎡、前月比-4.6%の下落だ。つまり本集計の主戦場は「1,000万円未満の小口」であり、億単位の一棟は同じ市場の別レイヤーと見るのが実務的だろう。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は170件、掲載終了は223件。総件数は369→315件（-14.6%）と絞れた。週次では7月26日週の新規68件が突出しており、月末にまとまった掲載が出た形だ。掲載終了までの日数は中央値21.5日、短い層で12日、長引く層で48.75日。3週間で入れ替わる棚だと考えると、閲覧の頻度がそのまま機会の量になる。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道旭川市の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが集めた315件を築年帯で切ると、中央価格は600万円から7,240万円まで、実に12倍のレンジで階段状に並ぶ。

築年帯ごとの中央価格

2010年代以降は件数が一桁で、少数の参考値として扱う。厚みがあるのは旧耐震97件と新耐震155件で、この2帯で全体の8割を占める。

境界線の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後で、中央価格は600万円→1,900万円。差は+1,300万円だ。さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行、10年瑕疵保証の義務化）の節目を越えると1,900万円→7,240万円で+5,340万円。㎡単価でも旧耐震帯と2000年代帯の間には+8.6万円/㎡の差があり、およそ3倍の開きになっている。

構造と重ねるとさらに立体的だ。木造は旧耐震31件が中央600万円、新耐震45件が中央1,180万円で+580万円の差。RC造は旧耐震17件の中央が180万円と極端に低く、これは面積26.75㎡級の小口区分が混ざるためで、新耐震RC造25件の中央4,800万円とは同じ「RC」でも別物と読むべきだ。SRC造の新耐震8件も中央167.5万円で、価格の低さは規模の小ささに由来する。2000年代帯では木造5件が中央9,800万円、鉄骨造3件が5,500万円と、少数ながら一棟大型に寄っている。

旧耐震30.8%が意味すること

本集計のリスク要素の比率では、旧耐震が97件・30.8%。前月の35.2%から-4.4ポイント下がったが、なお3件に1件だ。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、金融機関の評価上も不利になりやすい（エリア概要には旧耐震比率の公的統計は示されておらず、ここは本集計の掲載データに基づく話である）。利回り中央値17.62%という数字は、その調達しにくさと修繕の重さを織り込んだ「見返り」として読むのが妥当だろう。表面の高さだけで飛びつく帯ではない。

投資指標の現実 — 北海道旭川市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りが読み取れた物件の87.7%が10%以上——数字だけ見れば夢のような地帯だ。だが帯ごとに景色は、まったく違う。

利回り帯ごとの構成

当サービスの集計で利回りが取れた261件は、次のように分かれる。

5〜7%帯はわずか3件の少数の参考値で、面積も2,893.12㎡級。実質的にこのエリアの収益物件は「10%以上の小口」と「7〜10%の中型」の二層構造だと本集計は示している。10%以上帯の利回り中央値は15.4%、中央面積276.48㎡。前月と比べると同帯の中央価格は1,025万円→1,200万円（+17.1%の上昇）で、安値の在庫が薄くなった形だ。

高利回りの正体は「築古」と「駅遠」

高利回り帯の中身を分解すると、答えは素直だ。旧耐震帯の利回り中央値17.62%に対し、新耐震帯は14.68%、2000年代帯は9.60%。構造別でも木造89件が15.14%、RC造44件が14.23%、鉄骨造19件が13.57%で、SRC造11件は23.33%と最も高いが、こちらは中央面積26.75㎡・中央価格180万円の小口区分が主体で、一棟の利回りとは比較にならない。駅からの距離でも、徒歩21分以上の54件が16.5%と最高、徒歩6〜10分の23件が12.87%と最低。つまり本集計における「高利回り」は、築年・規模・距離のいずれかを譲った対価としてほぼ説明できてしまう。

表面と実質の距離

エリア概要には、一棟売りアパートで「積算価格は売価以上、満室利回り38%以上」と表示された掲載例が確認されている（出典: ホームズ不動産投資）。あくまで個別物件の宣伝文句であり、本集計の平均像ではない。表面利回りは満室想定・現況家賃ベースで計算されるのが通例で、旧耐震・木造・築40年級であれば屋根や外壁、給湯設備の更新費が数年内に発生し得る。推測だが、中央価格600万円の旧耐震帯では一度の大規模修繕が取得価格の2〜3割に達するケースもあり、表面17%が実質1桁に落ちる可能性は現実的だ（個別の見積り確認が前提で、確証はない）。加えて空室損、固定資産税、遠隔管理の委託費。エリア概要では旭川市特有の失敗パターンや利回りレンジの公的データは確認されておらず、だからこそ本集計のような掲載データの分布を自分の目で追う意味が出てくる。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが利回りは高く、価格は必ずしも安くない。当サービスが集めた315件を駅徒歩帯で切ると、常識どおりの一本調子にはならなかった。

徒歩1〜5分は33件で中央1,180万円・利回り中央値15.0%。6〜10分は23件で中央2,700万円・12.87%、11〜15分は35件で中央1,900万円・12.85%、16〜20分は29件で中央600万円・14.87%、21分以上は54件で中央1,270万円・利回り16.5%。最も高いのは駅前ではなく徒歩21分以上、最も安いのは徒歩16〜20分帯である。件数で見ても21分以上の54件が最大ボリュームで、本集計の主戦場は駅前ではない。旭川駅の平均乗降客数は6,890人/日（令和5年度・国土数値情報ベース、出典: statresearch.jp）で、函館本線・宗谷本線・富良野線・石北本線が集まる道北の結節点ではあるが（出典: Wikipedia）、賃貸需要が徒歩分数に強く連動する構造ではない可能性がある——推測だが、自動車移動が前提の生活圏では駅距離のプレミアムが薄まると解釈できるかもしれない（確証なし）。

地区別では、当サービスの集計で件数が拾えたのは永山10件（中央2,190万円・13.9%）、神居8件（中央1,180万円）、神楽7件（中央4,100万円）、東光7件（中央1,450万円）、豊岡6件（中央1,993万円）、九条通5件（中央600万円）など。いずれも10件前後で、神居以下は少数サンプルの参考値として眺めたい。それでも神楽の中央4,100万円と九条通の中央600万円という7倍近い開きは、同じ市内でも物件のグレードと規模がまったく違う棚に分かれていることを示す。

土地の値段そのものは、2025年1月1日時点の地価公示で市内88地点平均9.25万円/坪（約27,988円/㎡）、前年比+1.10%の上昇（出典: 土地代データ）。上昇率は小幅で、地点別・用途別の内訳は公開情報未確認だ。本集計の㎡単価中央値5.5万円/㎡と併せると、建物価値の減り具合が価格差の主因になっている構図が見えてくる。

リスク要素と注意ポイント

「安い」には必ず理由がある。当サービスの集計で315件のリスク要素の比率を並べると、この地域の特徴がかなりはっきり出た。

最大の項目は旧耐震で97件・30.8%。前月の35.2%から-4.4ポイント下がったものの、依然3割を占める。1981年6月の新耐震基準より前に建てられた建物は、融資期間が短く設定されやすく、法定耐用年数の残りが薄いため自己資金比率を高く求められやすい。ここで注意したいのは「築40年だから旧耐震」という早合点だ。判定は建築年で行うもので、1985年築なら新耐震に入る。本集計の旧耐震帯の中央築年は1978年、中央面積208.22㎡、中央価格600万円——価格の安さと調達の難しさが同時に来る帯である。

一方で、再建築不可は0件（0%）、借地権も0件（0%）。告知事項ありは1件・0.3%にとどまった。土地の権利や再建築の可否で足を取られる案件が掲載データ上ほとんど見られないのは、地方都市の一棟物件としては扱いやすい材料だ。ただしこれは掲載情報に記載があったものの集計であり、現地調査で初めて分かる事情は含まれない。

背景の需要面はどうか。エリア概要では、旭川市の人口は317,167人（2024年10月1日現在）で、札幌市に次ぐ道内第2の規模、世帯数は177,480（2024年9月1日時点）とされる（出典: 旭川市公式サイト／マイ広報紙）。ただし人口は少子高齢化による自然減と転出超過による社会減で減少傾向が継続しており（出典: 旭川市公式サイト）、賃料と稼働率の前提を長期で固定するのは危険だ。年間の転出超過数など詳細な数値は公開情報未確認である。

ハザード面については、洪水浸水想定区域や液状化リスクの具体データはエリア概要では確認されていない。内陸都市であるため高潮リスクは一般に低いと考えられるが、これは確認未了の一般論にとどまる。用途地域構成や建ぺい率・容積率の市内典型値、空き家対策等の市独自制度についても同様に未確認だ。つまり物件個別のハザードマップ照合と条例確認は、購入検討の初期段階で自分で潰すべき作業として残る。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ棚の両端を見ると、この地域の収益物件の性格がよく分かる。当サービスの集計で下位10%と上位10%を切り出すと、価格差だけでなく「別の商品」であることが見えてくる。

下位10%は境界価格220万円以下の31件。中央築1979年、中央面積36.37㎡、駅徒歩は中央14分。面積からして区分の1室、しかも旧耐震世代だ。前月の境界価格180万円から220万円へ切り上がっており（+22.2%の上昇）、最安層の在庫がやや薄くなった形である。この層は現金取得が前提になりやすく、賃料が数万円台なら1件あたりのキャッシュフローは小さい。修繕積立金や管理費の水準、そして室内の設備更新履歴を1件ずつ確認できる人向けの帯だ。逆に言えば、複数室を積み上げて分散を作る戦略には向く。

上位10%は境界価格9,800万円以上の31件。中央築1994年、中央面積は約1,586㎡、駅徒歩も中央14分。面積が下位層の40倍を超える大型一棟で、利回りは7〜10%帯（29件・中央4,600万円）や5〜7%帯（3件の参考値）に沈む。ここは利回りではなく、規模と積算評価、そして金融機関の融資姿勢で勝負が決まる領域と読める。エリア概要では、投資用区分の掲載が13件、旭川駅エリアの収益物件が48件という掲載数のスナップショットも確認されている（出典: 健美家）——常時大量に並ぶ棚ではないということだ。

そして本集計で見た掲載終了までの日数は中央値21.5日、短い層は12日。3週間で棚の顔ぶれが変わる回転の中で、下位10%の小口も上位10%の大型も、出た瞬間に気づけるかどうかが検討機会そのものを決める。月に一度サイトを見回る運用では、条件に合う1件が並んでいた期間をまるごと逃す計算になる。だからこそ、毎日自動で差分を拾う仕組みが前提になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道旭川市の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスの集計では、6サイトから収集した315件の価格中央値は1,398万円です。安めの4分の1が596万円、高めの4分の1が3,550万円、最安層（下位5%）は149万円、最上層（上位5%）は1億3,000万円。㎡単価中央値は5.5万円/㎡でした。0〜1,000万円未満が全体の39.7%を占め、小口が主戦場です。

Q2. いまは買い時と言えますか？

本集計では価格中央値が前月の1,250万円から1,398万円へ+11.8%の上昇となった一方、㎡単価中央値は-4.6%の下落、総件数も369→315件（-14.6%）と絞れています。値上がりではなく在庫構成の変化で中央値が動いた可能性が高いと読めます（推測）。指標が混在する局面なので、単月ではなく数か月の推移を見て判断したいところです。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）が97件で全体の30.8%。前月の35.2%から-4.4ポイント下がりました。中央築年は1978年、中央価格600万円、利回り中央値17.62%です。融資年数が短くなりやすい帯なので、自己資金比率と修繕計画を織り込んだ検討が前提になります。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計では、利回りが取れた261件のうち229件（87.7%）が10%以上、その帯の利回り中央値は15.4%です。高いのは旧耐震帯17.62%、木造15.14%、駅徒歩21分以上16.5%。SRC造11件は23.33%と最高ですが中央面積26.75㎡の小口区分が主体です。築年・規模・駅距離のどれかを譲った対価と読めます。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい変わりますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が中央1,180万円、6〜10分が2,700万円、11〜15分が1,900万円、16〜20分が600万円、21分以上が1,270万円。駅前が最も高いという単純な並びにはなっていません。件数も21分以上の54件が最多で、駅距離より物件の規模と築年が価格を決めている構図です。

Q6. 利回り20%超の物件は本当にあるのですか？

本集計ではSRC造11件の利回り中央値が23.33%、九条通の5件（少数の参考値）も中央25%と高い数字が出ています。ただし前者の中央価格は180万円・中央面積26.75㎡で、小口区分が中心です。エリア概要には「満室利回り38%以上」と表示された個別の掲載例も確認されていますが（出典: ホームズ不動産投資）、これは広告表示であり平均像ではありません。

Q7. 狙いの条件で北海道旭川市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤はそのまま個人の物件監視にも使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し「北海道旭川市 投資」と送るだけで、本レポートと同じ6サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・利回り・築年・面積の複合条件も指定可。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料はリアルタイム通知やAI分析付きで月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

当月いちばんの発見は、駅徒歩11〜15分帯の一変だ。当サービスが集めたデータでは件数が52→35件（-32.7%の減少）、中央価格は895万円→1,900万円（+112.3%の上昇）。同時に16〜20分帯は48→29件（-39.6%の減少）で中央価格2,200万円→600万円と逆方向に振れ、隣り合う距離帯で価格の順序が入れ替わった。仮説として、低価格の小口在庫が先に棚から消え、残った一棟物件が中央値を押し上げた可能性がある（確証なし）。読み取るうえで前提を2つ。ひとつ、ここで扱う価格は掲載時点の売出価格であり、実際に取引が成立した価格ではありません。ふたつ、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実物件数よりやや多く出ます。この2点を頭に置けば、中央値の月次変動は「在庫構成の変化」として素直に読めるはずだ。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）から自動収集した掲載データ 315件（2026-07-05 〜 2026-08-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道旭川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。