駅徒歩6〜10分に価格逆転、前月比+12.5%の断層 | 北海道函館市 土地 中古相場分析【2026年8月版】— 614件集計

最終更新: 2026年8月3日 | 614件・8サイトのデータに基づく

「駅から近いほど土地は高い」——そんな常識が北海道函館市では崩れ始めている。2026年7月3日から8月2日までの1か月、8サイトから当サービスが集めた土地614件を集計すると、駅徒歩6〜10分帯の中央値が前月比+12.5%で跳ね、21分以上の郊外区画より割高になる逆転が起きていた。価格中央値700万円という数字の裏にある断層を、注文住宅を建てたい人の視点で読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 8サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO）の掲載データ 614件、期間 2026-07-03 〜 2026-08-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 8サイトから当サービスが集めた614件は前月の538件から前月比+14.1%の増加
• 価格中央値700万円、下位の目安430万円〜上位の目安1,155万円の幅に半数が収まる
• 駅徒歩6〜10分帯の中央値は前月比+12.5%上昇し650万円→731.5万円に
• 駅徒歩16〜20分帯も前月比+21.6%、740万円→900万円(参考値)
• 上位10%の価格ラインは前月比-22.2%と縮小し4,200万円に
• 下位10%層の中央面積178.35㎡に対し上位10%層は1,594.5㎡と面積差が大きい
• リスク要素(旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項)の比率はいずれも0%

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 700万円
• ㎡単価中央値: 3.2万円/㎡
• 中央値の前月比: +2.9%
• 集計件数: 614件（8サイト）
• 掲載期間の中央値: 31.5日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩6〜10分、中央価格が前月比+12.5%で変化

当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分帯の中央価格が前月の650万円から731.5万円へ変化した(前月比+12.5%)。件数も89件→108件に増えており、この距離帯にまとまった供給が入ってきた可能性がある(推測)。駅近すぎない使い勝手の良さが評価されているのかもしれない。

駅徒歩16〜20分は前月比+21.6%、900万円圏へ

駅徒歩16〜20分帯は740万円→900万円(前月比+21.6%)。ただしこの帯はサンプルが27件と少なめの参考値で、大きめ区画の入れ替わりが中央値を押し上げた可能性がある(推測)。断定はせず傾向として見ておきたい。

駅徒歩11〜15分も前月比+17.1%、700万円に到達

駅徒歩11〜15分帯は598万円→700万円(前月比+17.1%)。件数も61件→67件に増加しており、当サービスが集計した価格帯全体の底上げと同じ方向を向いている。

北海道函館市 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

8サイトから当サービスが収集した北海道函館市 土地614件を眺めると、内訳はSUUMO406件、ピタットハウス50件、不動産連合隊49件、athome81件、LIFULL HOMES18件、HOME4U7件、大和ハウス1件、センチュリー21が2件と、サイトごとの掲載密度に大きな差がある。

価格は0〜500万円が186件、500〜1000万円が244件と、この2つの帯だけで全体の7割近くを占める。全体の中央値は700万円、下位の目安(430万円)から上位の目安(1,155万円)の幅に半数が収まる一方、最上層(上位5%)は6,405万円に達し、最安層(下位5%)の119万円とは50倍以上の開きがある。価格帯は最小25万円から最大330億円まで極端に広く、平均は6,972万円と中央値を大きく上回る。これは不動産連合隊に多い大区画(中央値7,000万円、中央面積1,767.21㎡)が高値の裾を引いているためで、高値の裾を引いた分布であることが読み取れる。

掲載の動きを見ると、直近の観測期間中に新着46件・掲載終了42件、供給比は約1.10倍。前月の538件から614件へと前月比+14.1%の増加で、選択肢そのものは着実に広がっている局面と言える。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

北海道函館市の土地には、面積の境界でくっきりとした「価格の断層」が走っている。同じ用途の区画でも、面積が変わるだけで総額も㎡単価も姿を変える。

面積帯ごとの中央価格

本集計では50/100/200㎡という区切りそのものの内訳は取得できておらず、正直に言うと本集計では十分なサンプルがない帯もある。代わりに、実際に算出できた下位10%層・2020年以降の分譲地・上位10%層という3グループで面積と価格の関係を並べると、次のようになる。

中央面積178.35㎡の下位10%層と1,594.5㎡の上位10%層とでは、面積にして約9倍の開きがある。一方で価格帯の境界だけを見ると総額差はそれ以上にのぼり、単純な面積比例では説明がつかない。大区画には接道状況や造成の手間、分筆の有無など個別事情が絡んでいる可能性が高い(推測)。

100㎡・200㎡の境界で何が起きているか

2020年以降の分譲地の中央面積は193.35㎡(約58坪)で、中央価格700万円、㎡単価3.2万円/㎡という水準に収まる。3LDKの延床100㎡を想定するなら、建ぺい率次第では200㎡弱の敷地でも建築面積を確保できる計算になり、この価格帯がまさに実需の中心層と重なる。4LDK延床120㎡以上を狙う場合は、駅徒歩6〜10分帯の中央面積221.88㎡や16〜20分帯の257.905㎡といった、やや郊外寄りの区画のほうが現実的な候補になりやすい。エリアプロフィールでは函館市の建ぺい率・容積率の具体的な水準や最低敷地面積条例の有無は確認できておらず(unknown)、境界に近い面積の土地を検討する際は自治体窓口や仲介担当者への確認が欠かせない。

建築条件付きvs自由設計の断層

本集計には建築条件の有無を区分する項目がなく、比率を直接示すことはできない(unknown)。ただし、不動産連合隊に多い大区画(中央面積1,767.21㎡、中央価格7,000万円)は分譲地・開発行為を伴う土地に多い特徴で、建築条件付きで販売されるケースが多い傾向が一般に知られている。一方、SUUMOやathomeに多い小〜中区画は個人所有地の売却が中心とみられ、自由設計で進めやすい可能性がある(推測)。土地価格だけを見て安いと判断せず、指定ビルダーの建築費まで含めた総額で比較する視点を持ちたい。

用途地域・接道条件でみる価格差

北海道函館市で家を建てる土地を、坪単価で見ると注文住宅向けの供給はどのゾーンに集まっているのか。8サイトから当サービスが集めた614件のデータから、延床計画・用途地域・接道条件の3方向で掘り下げる。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK延床100㎡前後を建てたい場合、一般的な計算式(敷地面積×建ぺい率=建築面積)に当てはめると、建ぺい率50%なら200㎡前後の敷地が目安になる。本集計で2020年以降の分譲地の中央面積が193.35㎡、中央価格700万円という水準は、まさにこの目安に近い。駅徒歩1〜5分帯の中央面積198㎡・中央価格653万円も同様の候補になり得る。

4LDK延床120㎡前後を目指すなら、234〜240㎡程度の敷地が欲しくなる。駅徒歩6〜10分帯(中央面積221.88㎡、中央価格731.5万円)や11〜15分帯(217.3㎡、700万円)がボリュームゾーンになるが、余裕を持たせるなら16〜20分帯(257.905㎡、900万円、参考値)や21分以上(283.54㎡、750万円)といった、やや駅から離れた区画のほうが面積面では有利になる。

用途地域構成

エリアプロフィールでは函館市の用途地域構成比・建ぺい率容積率の具体的な数値は確認できておらず(unknown)。一般論として、第一種低層住居専用地域は日照や隣棟間隔が確保されやすく注文住宅には理想的とされ、第一種中高層・第一種住居・準住居あたりまでは戸建て建築に大きな制約は少ない。商業系・工業系の用途地域は住宅の建築自体は可能でも、周辺に店舗・工場が混在し騒音や交通量の面で暮らしやすさが変わる点は注意したい。函館市西部地区(元町・末広町周辺)には歴史的景観保全を目的とした景観条例や伝統的建造物群保存地区に関する規制があることが知られており、外観や高さに制約がかかる場合がある。

接道・形状・建築条件

本集計にはリスク要素として「再建築不可」の項目があり、614件中の該当比率は0%だった。掲載データ上は幅員4m未満・接道2m未満に起因する再建築不可物件は表面化していないが、これは掲載時点の告知情報に基づく数字であり、旗竿地や変形地の混入までは判別できない(unknown)。整形地か旗竿地かは価格に直結しやすいため、現地での接道幅・高低差・擁壁の有無は必ず自分の目で確認したい。積雪寒冷地特有の上下水道の凍結対策や引込み状況の確認も欠かせないポイントだ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅から近いほど土地は高い、とは限らない——今回のデータはその常識に小さな疑問符を投げかけている。

8サイトから当サービスが集めた614件を駅徒歩帯別に見ると、徒歩1〜5分は中央価格653万円・3.33万円/㎡(246件)、6〜10分は731.5万円・3.23万円/㎡(108件)、11〜15分は700万円・3.36万円/㎡(67件)とここまではおおむね横ばいだが、16〜20分帯(27件、参考値)は900万円・3.6万円/㎡と最も高い水準になり、21分以上(82件)は750万円ながら㎡単価は2.92万円/㎡と、駅近帯より安く出ている。中央面積は21分以上が283.54㎡と最大で、広い区画を求める層には郊外がむしろ狙い目という読み方ができる。

地区別では、本通(29件、参考値)が中央価格980万円・3.71万円/㎡と高値圏、桔梗町(24件、参考値)は845万円ながら3.38万円/㎡ではなく4.38万円/㎡、美原(14件、参考値)は823万円で4.6万円/㎡と、コンパクトな区画に単価の高さが集中する傾向が見える。一方、東山町(19件、参考値)は中央価格100万円・0.565万円/㎡、陣川町(15件、参考値)も200万円・0.63万円/㎡と際立って安く、広めの未造成地や造成前の土地が混じっている可能性がある(推測)。安さに惹かれる前に、インフラの引込み状況やハザード情報の確認を優先したい。

リスク要素と注意ポイント

函館は港町であり、坂の街でもある——地盤やハザードへの目配りは、この土地探しでは避けて通れない。

本集計のリスク要素の比率を見ると、614件中で旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項のいずれも該当0%だった。土地そのものに建物の耐震区分は本来当てはまらないため旧耐震の項目は参考程度だが、再建築不可(接道義務を満たさない土地)や借地権付き、告知事項ありの物件が表面化していない点は、注文住宅を建てたい買い手にとって安心材料になる。ただしこれは掲載時点の告知情報に基づく集計であり、現地の接道幅員や実際の権利関係までを保証するものではない(unknown)。

エリアプロフィールでは、函館市が港湾都市であり津波・高潮のハザードマップが公表されていることが知られている一方、具体的な浸水想定区分の最新情報は確認できていない(unknown)。函館山周辺など傾斜地・高低差のある区画は、造成や擁壁の追加費用がかかる場合があるため現地確認が重要とされる。積雪寒冷地であることから、上下水道の凍結防止措置や冬季の除雪環境も、購入前にチェックしておきたいポイントだ。

掲載終了までの動きを見ると、直近の観測期間で掲載が消えるまでの中央値は31.5日(参考値、サンプル16件)。下位の目安は3日、上位の目安は48.5日とばらつきが大きく、条件の良い土地ほど短期間で動いている可能性があるが、サンプルが少なめのため断定は避けたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

「安い土地」と「広い土地」は、必ずしも同じ棚には並んでいない。

本集計で価格の下位10%層(59件)を見ると、価格帯の上限は200万円、中央面積は178.35㎡、駅徒歩の中央値は5分とコンパクトで駅近な区画が中心だった。予算を抑えて中心部近くに小さめの家を建てたい人には候補になり得るが、狭小地・変形地が混じりやすい価格帯でもあるため、延床計画との相性は個別に確認したい。

一方、価格の上位10%層(59件)は下限4,200万円、中央面積1,594.5㎡、駅徒歩中央値5.5分と、駅からの距離はさほど変わらないのに面積は9倍近く広い。大きな敷地でゆったりした平屋や二世帯住宅を計画する層、あるいはまとまった分譲用地を検討する層に向く価格帯と言える。

掲載終了までの中央値が31.5日(参考値)という数字が示すように、条件の良い土地は1か月前後で入れ替わっていく可能性がある。8サイトを横断して毎日その動きを追うのは個人には手間が大きく、当サービスのような自動追跡の出番はここにある。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道函館市 土地の坪単価はいくらですか?

当サービスの集計では、㎡単価の中央値は3.2万円/㎡でした。1坪=3.3057㎡として概算換算すると、坪単価はおよそ10万円台前半になります。ただし駅徒歩帯や地区によって2万円台後半〜4万円台後半まで幅があるため、目安として捉えてください。

Q2. 買い時はいつですか?

当サービスの集計では、直近の観測期間で新着46件に対し掲載終了42件、供給比は約1.10倍で在庫はゆるやかに積み上がっています。価格帯によって動きが異なり、上位の目安(1,155万円)は前月比+14.4%、下位5%ラインも前月比+18.5%とやや底上げされているため、待てば安くなるとは言い切れません。狙う面積・価格帯を決めたら早めに新着を追い始めるのが無難です。

Q3. 建築条件付き土地の流通量はどれくらいですか?

当サービスの集計項目には建築条件の有無を区分するデータがなく、正確な比率は確認できていません(unknown)。ただし大区画で価格帯の高い一部の掲載(中央面積1,767.21㎡クラス)は分譲地としての性格が強く、建築条件付きで販売される傾向が一般的に知られています。個別の物件ページで必ず確認してください。

Q4. 坪単価が高くなりやすい条件はありますか?

当サービスの集計では、桔梗町(参考値、845万円・4.38万円/㎡)や美原(参考値、823万円・4.6万円/㎡)のように、面積が200㎡前後とコンパクトで生活利便性の高い地区ほど㎡単価が高くなる傾向が見られました。駅徒歩帯で見ても16〜20分帯が3.6万円/㎡(参考値)と最も高く、単純な駅近至上主義では説明できない面があります。

Q5. 用途地域による価格差はありますか?

エリアプロフィールでは函館市の用途地域別の価格差データは確認できていません(unknown)。一般論として第一種低層住居専用地域は環境の良さから評価されやすいとされますが、函館市に固有の数値での裏付けは今回取得できていないため、断定は避けます。

Q6. 東山町・陣川町の土地が突出して安いのはなぜですか?

当サービスの集計では、東山町(参考値、中央価格100万円・0.565万円/㎡)、陣川町(参考値、200万円・0.63万円/㎡)がほかの地区より際立って安く出ています。中央面積はそれぞれ208㎡・283㎡と決して狭くないため、造成前の土地やインフラ未整備区画が混じっている可能性があります(推測)。安さだけで判断せず、上下水道の引込み状況や高低差、ハザード情報を必ず現地で確認してください。

Q7. 狙いの条件で北海道函館市 土地の新着を毎日追うにはどうすればいいですか?

物件ウォッチをLINEで友だち追加し、「北海道函館市 土地」と送るだけで監視が始まります。8サイト(athome、センチュリー21、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、ピタットハウス、不動産連合隊、SUUMO)を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・面積などの条件も組み合わせて絞り込めます。無料プランは24時間遅延・1件までの監視、月額980円〜の有料プランならリアルタイム通知やAI分析も使えます。

2026年8月のハイライトと注意点

今回のデータで最も目を引くのは、駅徒歩6〜10分帯の中央価格が前月の650万円から731.5万円へ前月比+12.5%上昇したことだ。11〜15分帯も598万円→700万円(前月比+17.1%)、16〜20分帯(参考値)は740万円→900万円(前月比+21.6%)と、駅近すぎない中間ゾーンで軒並み値上がりが起きている。一方で上位10%の価格ラインは前月の5,400万円から4,200万円へ前月比-22.2%と縮小し、高額帯の顔ぶれが入れ替わった様子がうかがえる。掲載件数は538件から614件へ前月比+14.1%増え、選択肢自体は広がっている。ただし表示価格は売出時点のもので実際の成約価格ではなく、同じ土地が複数サイトに重複掲載されている場合もある点は、8サイトから当サービスが集計したデータの前提として留意したい。

本レポートは、物件ウォッチが 8サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO）から自動収集した掲載データ 614件（2026-07-03 〜 2026-08-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・ピタットハウス・不動産連合隊・SUUMOを横断して収集した2026年8月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道函館市 土地の注目物件一覧 から確認できます。