築年の断層が3倍超え、上位10%は5,480万円超 | 兵庫県尼崎市 中古戸建て 中古相場分析【2026年6月版】— 1764件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,764件・13サイトのデータに基づく

築40年の旧耐震物件と築5年の新省エネ基準物件。同じ「尼崎市の戸建て」でも、㎡単価はおよそ3倍違う——。当サービスが2026年5月5日〜6月4日の30日間で集めた1,764件の中古戸建てデータを開いてみると、価格分布は中央値3,499万円を芯にしながら、上は3億円、下は198万円まで4桁倍の振れ幅をもつ。再開発の追い風と築古ストックの厚みが同居する兵庫県尼崎市の今を、当サービス集計のデータで解剖する。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ1,764件、期間2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています
• 注意点: 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください／表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません／同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の中央値は3,499万円、㎡単価41.96万円（1,605件）。平均は3,558万円で、高値の裾を引いた分布
• 価格レンジは下位5%が630万円、上位5%が5,998万円。「同じ尼崎」でも10倍近い差
• 築年帯で中央値は980万円（1980年以前）→ 4,380万円（2020年以降）と4.5倍開く明確な断層
• 旧耐震物件は集計の15.1%を占め、リノベ前提層の主戦場
• 駅徒歩は1〜5分で中央値3,680万円、21分以上で3,680万円と意外な拮抗。徒歩16〜20分が最も安い（3,380万円）
• 高値エリアは塚口町（中央値5,499万円）・東園田町（4,998万円）、お得ゾーンは南武庫之荘（2,880万円）・東難波町（2,580万円）
• 掲載期間中に取り下げられた物件の滞在日数は中央値5日——好条件物件は1週間以内に消える

🗞️ 今月のトピック

直近の動きでもっとも記事の文脈に効くのが、2026年3月19日に尼崎市が公表した「武庫川周辺阪急新駅地区」の都市再生整備計画だ。都市の再生に必要な公共公益施設の整備等を重点的に実施すべき区域として、計画が更新された（出典: 尼崎市 / city.amagasaki.hyogo.jp）。新駅は2031年度末を開業目標に、2026年度より本格的に設置事業に着手する段階に入っており（出典: 健美家 / kenbiya.com）、武庫之荘〜西宮北口の中間に位置する南武庫之荘・武庫之荘エリアでは先回り買いの動きが出やすい。本サービス集計でも武庫之荘の中央値は4,580万円と市平均より1,000万円超高く、新駅期待値が織り込まれている可能性がある（推測）。

加えて、公益財団法人尼崎地域産業活性化機構が、市・尼崎信用金庫・尼崎商工会議所・AMPIとの公民連携で、オープンイノベーション拠点「ARKade」を2026年4月にJR尼崎駅近くで開設した（出典: 神戸新聞NEXT/PR TIMES）。JR尼崎駅周辺の街づくり機運は継続しており、当サービス集計の中央値の底堅さと整合する。

兵庫県尼崎市 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

「尼崎の戸建てはいくら？」に一言で答えるのは難しい。集めた1,764件は、500〜1,000万円台の築古から、1億円超のプレミアム物件まで縦に長く伸びている。輪郭から押さえる。

集めた1,764件の内訳

期間2026年5月5日〜6月4日に13サイトに掲載されていた兵庫県尼崎市の戸建ては合計1,764件。サイト別に見ると、SUUMOが958件と過半を占め、LIFULL HOMES 354件、センチュリー21 143件、athome 117件、東急リバブル 68件、三井のリハウス 56件と続く。サイト横断で重複は許容し、URL単位で1件として扱っている。サイト別の中央値は、流通量の多いSUUMOで3,680万円、LIFULL HOMESで2,480万円、athomeで3,780万円と、サイト編集方針による顔ぶれの違いも見える。

価格はどこに集中しているか

1,605件で集計した全体の価格分布は、中央値3,499万円、Q1（安めの4分の1）2,380万円、Q3（高めの4分の1）4,560万円。最安198万円、最高3億円という極端な振れ幅をもつ。読者目線で翻訳すると、市内戸建ての「真ん中の半分」は2,400万〜4,500万円のゾーンに収まる、ということになる。

㎡単価の中央値は41.96万円。下位5%は630万円、上位5%は5,998万円。最頻ゾーンは3,500〜4,000万円帯で238件、次いで3,000〜3,500万円帯が213件と、3,000万円台に強い山が立つ。一方、500〜1,500万円の「築古ゾーン」も計211件存在し、リノベ素材の供給ラインとして無視できない厚みを保っている。

掲載開始・掲載終了の動き

掲載動向は新規1,998件、掲載終了234件と算出されているものの、週次の新規出品にバーストが含まれており、当サービスのスキャンサイクルの影響を切り分けにくい。新規出品の絶対数は参考扱いとしたい。

ただし、掲載終了までの滞在日数は中央値5日（Q1: 3日、Q3: 6日）と短い点は注目に値する。「販売状況の変化」までを断定はできないが、掲載されている物件の入れ替わりが早いことは確かだ。週末を1〜2回挟む間に、好条件の個体が市場から消えていく速度感である。

築年ごとの相場と「価格の断層」

兵庫県尼崎市の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。新耐震基準（1981年6月施行）、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行）、そして近年の省エネ基準強化——制度の境界に沿って、中央値が階段状にジャンプする。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震と2020年以降を比べると、中央価格は約4.5倍、㎡単価は約2.8倍。中央延床面積も57㎡→93㎡と1.6倍に広がる。同じ「兵庫県尼崎市の中古戸建て」というカテゴリでも、築年で完全に別マーケットになっていることが数字に表れている。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

最大の断層は1980年以前と1981年以降のあいだ。中央価格は980万円→2,750万円と+1,770万円、㎡単価は17.98万円→35.15万円とほぼ倍。これが「旧耐震プレミアム（マイナス側の）」の正体である。住宅ローン審査・火災保険・税制で旧耐震物件は不利になりやすく、需要層も投資・リノベ層に偏るため、価格が引きづり下げられる構造だ。

次の断層は1999年と2000年のあいだ。中央価格2,750万円→3,480万円（+730万円）。10年瑕疵保証義務化（品確法）が境目で、購入時の安心感が価格に直結している。2010年代と2020年代の境（+700万円）も同じく省エネ基準強化と新築価格高騰の影響が滲む。

築年×間取りを重ねると、1980年以前×3LDKは83件で中央値950万円、1980年以前×4LDK以上は50件で1,480万円。逆に2020年以降×4LDK以上は49件で5,198万円。築年と面積が掛け合わさると、中央値の振れ幅は5倍を超える。

旧耐震物件の比率と影響

集めた1,764件のうち旧耐震物件は267件、構成比15.1%。これは「築40年超ストック」が市内戸建ての6〜7軒に1軒は売りに出ている計算になる。尼崎市の住宅耐震改修補助は、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された住宅が主な対象で、令和8年度（2026年度）より補助額の上限が変更された（出典: 尼崎市 / city.amagasaki.hyogo.jp）。旧耐震物件を狙う場合、耐震診断補助と改修補助を併用できるかが実質コストを左右する。

なお、再建築不可は0.1%（2件）、借地権0.1%（1件）、告知事項0.1%（1件）と、リスクフラグが明示されている物件は限定的だ。ただしこれは「掲載上明示されている」物件のみで、無接道や狭小地は別途内覧時に確認が必要になる。

構造・面積別の相場

兵庫県尼崎市の戸建て中央値3,499万円。だが「3LDK 71㎡」と「4LDK以上 95㎡」では、中央値が400万円違う。構造と面積の組み合わせで、市場の顔は変わる。

構造別の相場

集計データで構造が明示できた範囲では、木造27件で中央値3,280万円、鉄骨造5件で中央値2,180万円（少数の参考値）。木造の中央築年は2004年で、新しめ。木造は法定耐用年数22年で住宅ローン残期間が短くなりやすいが、新しい木造はローン審査でも問題になりにくい。

築年帯と構造を重ねると、2000年代築の木造は中央5,030万円、2010年代築の木造は3,780万円、2020年代築の木造も3,780万円。少数サンプルだが、築古木造が安く、新しめ木造で価格が安定する構図が読み取れる。

主要面積帯の顔ぶれ

間取り別の主役は3LDK（477件、中央3,499万円、71.38㎡）と4LDK以上（482件、中央3,880万円、94.92㎡）で、両者で約960件、全体の54%を占める。次に2DK/2LDKが116件（中央3,980万円）、1LDKが19件（中央3,280万円）と続く。

3LDKの中央㎡単価は48.57万円、4LDK以上は41.63万円。延床が広い4LDK以上のほうが㎡単価は安い、というスケールメリットが明確に出ている。尼崎市内で最も取引されている一戸建ては、新築は敷地面積80平米以下〜150平米、中古は敷地面積80平米以下の3階建ての物件（出典: ウィル不動産販売）という外部観察とも整合的で、コンパクト3LDK・3階建てが市内戸建ての中心線だ。

リノベ前提と即入居の価格差

エリアプロフィールに示されているように、リノベ済（即入居）と未改修中古の価格差は同条件で概ね300〜600万円。本サービス集計でも、築古層（1980年以前×3LDK中央950万円）と新耐震層（1981〜1999年×3LDK中央2,980万円）の差にこのリノベ余地が現れている。三井のリハウスでの取扱例では、尼崎市食満6丁目の2002年築 4LDKがリノベーション&リフォーム済で4,080万円、尼崎市武庫之荘5丁目の1980年築 3DKがリノベーション&リフォーム済で3,500万円（出典: 三井のリハウス）といった事例が確認できる。

立地軸でみる相場（駅徒歩・地区）

意外にも、駅徒歩15分超のほうが安いとは限らない——本サービス集計の駅徒歩別を眺めると、教科書通りの「駅近プレミアム」とはやや違う構図が見えてくる。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分と21分以上が、中央価格で同じ3,680万円——という意外性に気づく。ただし21分以上は中央延床100㎡と広く、㎡単価は36.27万円と最も安い。つまり「駅遠は広い物件で価格が積み上がる」のに対し、「駅近は狭くても価格が高い」。最も㎡単価が割安なのは駅徒歩16〜20分（40.65万円）で、ファミリーが車前提で予算を抑えるなら狙い目になる。

町丁・地区での偏り

主要地区の中央価格を並べると、エリア間で2倍超の差が出る。

• 塚口町：77件、中央5,499万円（中央延床102㎡、中央築年2026年で新築・築浅中心）
• 東園田町：136件、中央4,998万円
• 武庫之荘：57件、中央4,580万円
• 稲葉荘：84件、中央4,290万円
• 食満：73件、中央3,880万円
• 西難波町：74件、中央3,735万円
• 大島：59件、中央3,599万円
• 南武庫之荘：92件、中央2,880万円
• 大庄北：65件、中央2,880万円
• 東難波町：49件、中央2,580万円

阪急塚口駅周辺の塚口町と、阪急園田駅エリアの東園田町・食満が上位を占める。2025年は「尼崎駅・塚口（JR）駅」周辺が注目されている（出典: 阪神不動産買取・売却相談センター）との外部観察と整合的だ。下位の東難波町・南武庫之荘は阪神沿線中心で、コンパクト物件・築古比率が高い構造が透けて見える。

リスク要素と注意ポイント

データの「割安」には理由がある。価格の裏側で発生しうるリスクを、3つの軸で整理する。

当サービス集計のリスクフラグ

掲載文言からリスクが明示されている物件は限定的で、旧耐震15.1%（267件）、再建築不可0.1%、借地権0.1%、告知事項0.1%。最大のフックは旧耐震比率で、これは「住宅ローン審査で築年制限に引っかかる可能性」「火災保険料割増」「フラット35の適合証明が取りづらい」という具体的な不利を意味する。逆に言えば、旧耐震物件は現金または短期返済型ローンで購入する投資・リノベ層にとっては「競争相手が少ない仕入れ場」になる。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールが示すとおり、淀川水系・蓬川水系の洪水ハザードマップは令和7年3月に想定最大規模降雨で更新されている（出典: 国交省ハザードマップポータル/尼崎市）。市域の多くが海抜0m前後で内水氾濫リスクを抱え、南部沿岸は南海トラフ巨大地震時の津波想定浸水区域に該当する。阪神淡路大震災では埋立地が多い沿岸部で液状化が発生した記録もあり、南部沿岸（東海岸町・西向島町・元浜町等）の地盤確認は購入時の必須項目になる。

規制・条例で抑えるべき点

阪急沿線北部の第1種低層住居専用地域では建ぺい率50%/容積率100%、最低敷地面積130㎡規制のエリアが存在する（出典: 尼崎市都市計画）。「分割再販で利幅を取る」ような出口戦略は北部では効きにくい。一方、南部のJR・阪神沿線は商業・工業・住宅が混在し、容積率は近隣商業で容積率300%まで上がるが、工場跡地周辺の土壌履歴チェックや、密集市街地特有の前面道路2m接道要件への注意が必要だ。内見時のチェックポイントとしては、シロアリ被害（南部の木造築古）、ブロック塀の耐震性、前面道路幅員、ハザードマップ上の浸水深の4点が王道になる。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

当サービス集計の中央値3,499万円は、外部の実取引データとどれくらい整合しているか——。国土交通省「不動産取引価格情報」に基づく最新データでは、兵庫県尼崎市における一戸建ての取引件数は1,096件、平均売却額は2,800万円、平均専有土地面積は96㎡、平均築年数は30年（2025年2月5日時点）（出典: 兵庫県不動産売却・買取センター/国土交通省 不動産取引価格情報検索）。

エリアプロフィールに記録された直近の取引事例では、2025年Q1のJR東西線（尼崎駅）周辺で坪単価92.1万円・27件・平均築21.7年、2025年H2の尼崎市全体で売却価格2,511万円・74件、2025年通年の平均取引価格2,497万円という公的データが並ぶ。

当サービス集計の中央値3,499万円は、外部統計の平均（2,497〜2,800万円）より高めに出る。これは(1)集計が掲載価格（売出価格）で成約価格ではないこと、(2)築古ストックの一部が当サービス集計より大きい比率で実取引に乗っている可能性、の二点が要因と推測される。2024年の平均売却価格2,969万円から2025年は3,117万円へ約148万円の上昇という別資料の数字（出典: 阪神不動産買取・売却相談センター）も含めて読むと、本サービス集計の中央値は「強気の売出価格をやや反映した水準」と解釈するのが妥当だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。1,764件の両端を切り取って俯瞰する。

下位10%: 980万円以下に並ぶ物件

下位10%層（160件）のカットオフは980万円。中央築年1970年、中央延床49㎡、中央駅徒歩14分。つまり「築55年・延床50㎡・駅徒歩15分」あたりが、兵庫県尼崎市で1,000万円を切る戸建ての標準像である。

このゾーンの主役は、リノベ前提の実需層と小規模投資家。狭小・路地状敷地・テラスハウスなどが混じる。住宅ローンが付きにくい個体も多いため、現金または親族間融資・短期商品で動ける買い手が有利になる。一方、子育て住宅促進区域の中古住宅補助（60万円/20世帯）の対象に該当すれば、実質持ち出しがさらに圧縮できるケースもある。

上位10%: 5,480万円以上に並ぶ物件

上位10%層（160件）のカットオフは5,480万円。中央築年2003年、中央延床117㎡、中央駅徒歩13分。「築22年・延床117㎡・駅徒歩13分」が、市内戸建ての上位ラインの顔だ。

このゾーンは、塚口町・東園田町・武庫之荘といった阪急沿線の閑静な住宅地に集中し、共働きDINKS・パワーカップル層が主な買い手。東急リバブルでは尼崎市東園田町3丁目の4LDK・建物102㎡・土地151㎡・2026年7月築（予定）といった新築・築浅の高額帯が掲載されている（出典: 東急リバブル）といった事例が、上位帯の顔ぶれを象徴する。

両端を見比べると、上位10%カットオフは下位10%カットオフの5.6倍。同じ「尼崎の戸建て」と一言で括るのが乱暴に思えるほど、市場は層別に断絶している。本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。中央値5日で消える個体を見逃さないには、毎日の自動巡回が事実上の必需品になる。

よくある質問（FAQ）

Q1. 兵庫県尼崎市 中古戸建ての中古相場はいくらですか？

当サービス集計（13サイト、1,605件の価格データ）では中央値3,499万円、㎡単価41.96万円。「真ん中の半分」は2,380万〜4,560万円のレンジに収まります。外部の国交省取引事例では平均2,800万円前後とやや低めに出ますが、これは掲載価格と成約価格の差、および築古比率の違いを反映しているとみられます。

Q2. 兵庫県尼崎市 中古戸建ての買い時はいつですか？

本集計だけでは「いま買い時」とは断言できませんが、判断材料は揃っています。武庫川周辺阪急新駅は2026年度に本格着手、2031年度末開業目標で、武庫之荘〜南武庫之荘の中央値はすでに先回り傾向が見えます。一方、子育て住宅促進区域の補助（新築200万円、中古60万円）は令和8年12月28日まで申請可能で、対象エリア・条件に合えば実質コストを圧縮できます。「上昇基調の地価」と「期限付き補助」の併走をどう活かすかが買い時判断のカギになります。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本集計では1,764件中267件（15.1%）が旧耐震物件です。中央築年1970年、中央価格980万円、中央延床57㎡で、リノベ前提の取引が中心です。住宅ローンが組みづらく、火災保険料も割増になる傾向があるため、現金または耐震改修補助（尼崎市の住宅耐震改修促進事業）を組み合わせるのが王道です。

Q4. 兵庫県尼崎市 中古戸建てで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？

本集計の㎡単価中央値は全体で41.96万円ですが、2020年以降築は50.54万円、塚口町は52.56万円、武庫之荘は50.76万円と50万円台に乗ります。一方、駅徒歩21分以上は36.27万円、1980年以前築は17.98万円と低く、㎡単価のレンジは下から上まで約3倍開きます。新しい・駅近・阪急沿線北部の3条件が揃うと単価は跳ねます。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

中央価格で見ると、駅徒歩1〜5分が3,680万円、6〜10分3,600万円、11〜15分3,480万円、16〜20分3,380万円、21分以上3,680万円。意外にも徒歩21分以上が1〜5分と同じ3,680万円ですが、これは21分以上の物件が広い（中央延床100㎡）ためで、㎡単価では駅近45.54万円→駅遠36.27万円と約20%安くなります。「徒歩16〜20分が単価最安」というのが本集計の発見です。

Q6. 今月のデータで特に注目すべき発見は何ですか？

塚口町の中央値5,499万円と東難波町の中央値2,580万円が、同じ市内で2.1倍開いている点です。中央築年も塚口町2026年・東難波町1993年で、新築供給が多い塚口町と築古が中心の東難波町という、エリア性の対照が明確に出ています。さらに、阪急新駅期待エリアである武庫之荘・南武庫之荘で価格差（4,580万円 vs 2,880万円）が1.6倍——同じ「新駅エリア」内でも、町丁レベルで顔つきが違うことを示しています。

Q7. 狙いの条件で兵庫県尼崎市 中古戸建ての新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 3LDK以上 × 駅徒歩10分以内 × 4,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た掲載終了までの中央値5日という流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えるレベルです。

2026年6月のハイライトと注意点

今月の集計でもっとも特筆すべきは、築年帯による価格断層の鮮明さだ。旧耐震980万円 → 1981〜1999年 2,750万円 → 2000年代 3,480万円 → 2020年代 4,380万円という階段は、制度（新耐震、品確法、省エネ基準）の節目に沿って価格が積み上がる構造を可視化している。同時に、塚口町5,499万円 vs 東難波町2,580万円という地区間2倍超のギャップは、「尼崎は一つの市場ではない」ことを改めて示す。

注意点として、(1) 観測期間が30日と短いため、新規出品数や週次フローは参考扱いで読むこと、(2) 掲載価格は売出時点の価格で成約価格ではないこと、(3) 複数サイト掲載の物件は別々にカウントされている可能性があること、の3点は読み解く際に踏まえてほしい。月次で継続観測することで、阪急新駅着工（2026年度）・路線価上昇・補助制度期限（2026年12月）といったイベントが価格分布のどこに先に効くか、徐々に見えてくるはずだ。

本レポートは、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した、兵庫県尼崎市の中古戸建て1,764件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026年5月5日〜6月4日。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。