利回り7〜10%帯の中央値が前月比+80.7%の上昇、立川の投資物件287件 | 東京都立川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年10月版】— 287件集計

最終更新: 2026年10月3日 | 287件・5サイトのデータに基づく

同じ「利回り7〜10%」という棚に並ぶ物件が、1カ月で倍近い価格帯に入れ替わる——そんなことが起きるのが収益物件の世界です。当サービスが5サイト（センチュリー21、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）から収集した東京都立川市の収益・投資用物件287件（2026年9月2日〜10月2日）を集計したところ、価格中央値は4,500万円。一方で利回り7〜10%帯の中央価格は前月の700万円から1,265万円へ、+80.7%の上昇でした。数字の裏側を、築年・構造・駅距離の3軸で分解します。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 287件、期間 2026-09-02 〜 2026-10-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが5サイトから収集した287件の価格中央値は4,500万円、平均は7,574万円。高値の裾を引いた分布で、最小値370万円から最大4億円まで開いている
• 最大の変化は利回り7〜10%帯。中央価格が700万円→1,265万円（前月比+80.7%の上昇）と、同じ利回り棚の中身が入れ替わった
• 駅徒歩11〜15分帯の中央値も2,780万円→4,980万円（+79.1%の上昇）。件数は54件で前月と同数のまま、価格だけが動いた
• 築年の断層は明確。1980年以前（旧耐震）=2,000万円、1981〜1999年=2,780万円に対し、2000〜2009年（品確法）帯は1億3,800万円と桁が変わる
• 利回り中央値は帯ごとに真逆。5%未満60件は中央3,540万円・築2005年、10%以上27件は中央500万円・築1983年・面積17.24㎡（サンプル少なめの傾向値）
• 掲載終了までの日数は中央値56日（安めの4分の1で39日、高めの4分の1で78日）。期間中は新規98件に対し掲載終了138件で、在庫は328件→287件へ縮小
• リスク要素では旧耐震が33件・11.5%、再建築不可が1件・0.3%。借地権・告知事項は本集計範囲では0件

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,500万円
• ㎡単価中央値: 42.9万円/㎡
• 中央値の前月比: -6.8%
• 集計件数: 287件（5サイト）
• 掲載期間の中央値: 56日

今月のトップ3変化（前月比）

利回り7〜10%帯の中央価格が700万円→1,265万円（+80.7%の上昇）

当サービスの集計で最も大きく動いたのがここ。件数は60件→54件とほぼ横ばいなのに、中央価格だけが前月比+80.7%の上昇を見せました。帯の中身は築年中央値1986年・面積中央値52.34㎡で、前月より一回り大きい物件が増えた格好です。推測ですが、数百万円台の小型区分が掲載終了し、代わりに一棟系や広め区分が流入したことで帯の重心が押し上げられた可能性があります（確証はありません）。

駅徒歩11〜15分帯の中央値が2,780万円→4,980万円（+79.1%の上昇）

件数は54件で前月と同数。にもかかわらず中央値だけが+79.1%の上昇です。この帯の面積中央値は78.23㎡、築年中央値1992年、利回り中央値6.55%。徒歩6〜10分帯（79件・中央4,980万円）と価格の中央値が並んだことになり、本集計上は「少し歩く」ことによる価格ディスカウントが今月は見えにくくなりました。中身の入れ替わりによる一時的な現象かどうかは、翌月以降の継続観測が必要です。

2020年以降（新省エネ基準）の件数が41件→27件へ（-34.1%）

築浅帯の掲載が1カ月で14件減り、中央価格も4,680万円→3,100万円（-33.8%）と下がりました。当集計での築浅帯は利回り中央値4.015%と全帯で最も低く、面積中央値87.455㎡。高額帯の築浅が先に掲載終了し、残った小ぶりな物件が中央値を押し下げた、という読み方ができます（解釈であり、個別物件の成約を確認したものではありません）。

東京都立川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

287件を並べてまず驚くのは、価格の「幅」です。最小値370万円、最大4億円。同じ市内、同じ収益物件というくくりで、100倍以上の開きがある。

集めた287件の内訳

当サービスが5サイトから収集した内訳は、楽待149件、健美家128件、ピタットハウス4件、三井のリハウス4件、センチュリー21が2件。件数の厚い主要2サイトを見ると、健美家の価格中央値は3,389万円・面積中央値100.35㎡、楽待は4,780万円・75.24㎡と、同じ立川でも扱う物件の性格が少し違います。三井のリハウスの4件は面積中央値201.28㎡と大型寄りですが、少数の参考値として眺める程度にとどめたいところです。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は4,500万円、平均は7,574万円。平均が中央値を大きく上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからです。安めの4分の1のラインが1,880万円、高めの4分の1が9,390万円。最安層（下位5%）は460万円、最上層（上位5%）は2億8,100万円。㎡単価中央値は42.9万円/㎡でした。価格帯ごとの山は2つあり、500〜1,000万円に42件、2,000〜2,500万円に33件、4,500〜5,000万円に27件と、小型区分の塊と一棟系の塊が同じ表に同居している構図です。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は98件、掲載終了は138件。在庫は前月の328件から287件へ、-12.5%の縮小です。週別では9月9日週と9月16日週にそれぞれ40件の掲載終了が集中しました。掲載から終了までの日数は中央値56日。立川の収益物件を追うなら、2カ月に一度しか見ない見方ではほぼ半分を取りこぼす計算になります。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都立川市の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層があります。しかもその断層は、一般的な「築古は安い」という直線ではなく、途中で一段跳ね上がる階段状をしています。

築年帯ごとの中央価格

2000〜2009年帯だけが桁違いに高いのは、この帯に面積の大きい一棟物件が集中しているためで、「築年が新しいから高い」とは限りません。面積中央値321.47㎡という数字がそれを物語っています。2010〜2019年帯の7件は少数の参考値ですが、面積中央値21.24㎡と小型区分に偏っており、価格が低いのも納得がいきます。

法令の節目の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後を見ると、旧耐震の2,000万円に対し新耐震帯は2,780万円。差は780万円で、利回り中央値は8.4%→7.01%へ下がります。つまり古さの分だけ利回りで埋め合わせる構図が、当集計でもきれいに出ています。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行、10年瑕疵保証の義務化）以降の帯は、価格が約5倍の水準に跳ね上がりますが、これは前述の通り物件規模の違いが主因です。

構造と重ねるとさらに見通しがよくなります。2000〜2009年の鉄骨造19件は中央2億8,100万円、同帯のRC造14件は1億3,800万円。対して1981〜1999年のRC造36件は中央900万円と、同じRCでも用途・規模がまったく違う物件群が混ざっています。旧耐震帯ではRC造8件が1,680万円、木造5件が1,178万円。少数の参考値ながら、旧耐震帯の鉄骨造3件には最大値クラスの大型案件が含まれており、中央値だけを見て判断すると足をすくわれる領域です。

旧耐震の比率と、その重み

本集計287件のうち旧耐震は33件、比率にして11.5%。1割強という水準は、探せば見つかるが主流ではない、という量感です。旧耐震は融資年数が短く設定されやすく、金融機関によっては取り扱い自体が限られます。結果として現金比率の高い買い手に候補が絞られ、利回り8.4%という高めの数字は「その分だけ買い手が限られる対価」と読むのが自然でしょう。地震保険料や修繕積立の水準も含め、表面の利回りだけで比較しないことをおすすめします。

投資指標の現実 — 東京都立川市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り中央値は、帯ごとに見ると別の市場の話をしているように見える——当サービスが収集した287件を利回りで切ると、その印象が強まります。

利回り帯ごとの構成

最も厚いのは5〜7%帯の72件。面積中央値228.84㎡が示す通り、一棟アパート・一棟ビル系の主戦場です。次が5%未満の60件で、築2005年前後・75㎡前後の比較的新しい物件群。対照的に10%以上の27件は、中央価格500万円・面積17.24㎡と、築古ワンルームの世界です。サンプルが27件と少なめなので傾向として見る程度ですが、前月の19件から8件増え、低価格・高利回りの玉が今月は増えました。

利回り × 築年・構造

構造別に見ると、鉄骨造35件は中央2億3,800万円・利回り中央値5.95%、RC造68件は中央2,195万円・6.75%、木造14件は中央4,850万円・6.51%（傾向値）、SRC造7件は中央2,650万円・8.7%（少数の参考値）。高利回りの源泉がどこにあるかは、築年と重ねると見えてきます。1981〜1999年帯のRC造36件は中央900万円と低価格帯に沈み、同じ帯の木造7件は7,040万円、鉄骨造11件は1億2,200万円。つまり「新耐震のRC」という同じラベルの中に、数百万円の区分と億単位の一棟が同居しているわけです。高利回り帯の主役は、築1980年代の小型区分と、駅から少し離れたエリアの物件。実際、徒歩16〜20分帯11件の利回り中央値は9.235%、砂川町16件は9.385%（いずれも傾向値）と、立地条件で利回りが明確に上振れしています。

表面利回りと実質利回りの距離

注意したいのは、ここに並ぶ利回りがすべて表面値だという点です。面積17.24㎡の築1983年ワンルームで表面12%でも、管理費・修繕積立金、固定資産税、原状回復費、空室期間を差し引けば手残りは相当に薄くなります。推測ですが、築40年超の小型区分では給排水管や設備の一斉更新が重なる時期にあたり、数年単位では大規模な持ち出しが発生しうると考えられます（個別物件の修繕履歴を確認したわけではありません）。エリアの想定賃料水準や空室率に関する公的データは、今回のエリア情報では確認できていません。だからこそ、表面利回りの数字は「入口のスクリーニング」に使い、実額の収支は必ず自分で組み直す——この順番を崩さないことが、当集計を眺めていて最も実務的な教訓だと感じます。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、今月は「駅から遠いほど安い」という当たり前が、きれいな直線では現れませんでした。当サービスが収集した287件を駅徒歩帯で切ると、こうなります。

徒歩1〜5分は16件で中央5,015万円・利回り5.97%（サンプル少なめの傾向値）、徒歩6〜10分は79件で中央4,980万円・5.88%、徒歩11〜15分は54件で中央4,980万円・6.55%。上位3帯の中央価格がほぼ横並びです。ところが徒歩16〜20分になると11件・中央1,380万円・利回り9.235%と、価格が一気に落ち、利回りが跳ね上がる。21分以上は5件の参考値なので判断材料にはしません。前月との比較では、徒歩11〜15分帯が2,780万円→4,980万円（+79.1%の上昇）、徒歩1〜5分帯が8,650万円→5,015万円（-42.0%）。件数が16件と限られる徒歩1〜5分帯は、1〜2件の出入りで中央値が大きく振れるため、ここは「傾向」以上には読まないのが安全です。

立川駅はJR中央線・青梅線・南武線と多摩都市モノレールが交差する多摩地域の結節点で、新宿まで中央線快速で25〜30分程度。駅周辺には大型商業施設が集積しています。鉄道網が放射状でなく複数方向に伸びる構造のため、徒歩圏の価値が一つの駅だけに依存しにくい——これは解釈ですが、徒歩10分台まで価格が落ちにくい背景の一つかもしれません。

町丁別でも性格差がはっきり出ます。件数の多い錦町52件は中央4,880万円・利回り5.88%、富士見町34件は中央4,640万円ながら利回り中央値8.74%。同じような価格帯でも、収益性の評価が倍近く違います。高松町18件は中央2,455万円・6.55%、砂川町16件は中央1,415万円・9.385%（いずれも傾向として）。曙町14件は中央5,550万円・利回り4.0%・築2005年と、エリア内では最も「利回りより築浅・立地」の性格が強い一角でした。柏町8件（中央8,250万円）、柴崎町6件（中央1億7,875万円）は少数の参考値ですが、大型一棟が集まる地区として覚えておくと、新着を見たときの当たりがつけやすくなります。

リスク要素と注意ポイント

収益物件を見るとき、価格表の裏で確認しておきたい項目があります。当サービスが収集した287件で、掲載情報から拾えたリスク要素の比率はこうなりました。

旧耐震が33件・11.5%、再建築不可が1件・0.3%、借地権と告知事項は0件。借地権・告知事項がゼロなのは「立川に存在しない」という意味ではなく、収集した掲載情報の範囲で該当表記が確認できなかった、という意味です。掲載側の表記揺れで拾えていない可能性は常にあります。

実務上の重みが大きいのはやはり旧耐震の11.5%でしょう。1981年6月の新耐震基準施行以前に建てられた建物は、融資の評価上、法定耐用年数の残存が短いか既に尽きているケースが多く、借入期間が短くなりがちです。借入期間が短ければ毎月の返済額は増え、表面利回り8.4%（旧耐震帯の利回り中央値）が手元のキャッシュフローにそのまま反映されるとは限りません。地震保険料も、耐震性能による割引の適用可否で差が出ます。ここで注意したいのは築年数と耐震基準の混同です。「築40年なら旧耐震」ではありません。1985年築の物件は新耐震に該当します。必ず建築年で判定してください。

再建築不可は1件のみでしたが、該当すれば出口（売却）の買い手が大幅に絞られるため、価格の安さだけで飛びつくのは危険です。接道状況は現地と公図の両方で確認したいところ。

ハザード面については、立川市の洪水浸水想定や液状化リスクの具体的な評価データを、今回参照したエリア情報では確認できていません。都市計画上の用途地域構成や容積率・建ぺい率の典型値、景観条例の有無も同様に未確認です。これらは自治体のハザードマップと都市計画図で個別に確認するのが唯一の正解で、記事の推測で埋めるべき領域ではないと考えます。

もう一点、当集計そのものの限界も共有しておきます。ここに並ぶ価格はすべて掲載時点の売出価格であって、実際に取引が成立した価格ではありません。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合、それぞれを1件として数えています。中央値や件数は「売出しの分布」を映す鏡であって、成約の分布そのものではない——その前提を置いたうえで読んでいただくのが安全です。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

287件の両端を覗くと、立川の収益物件が抱える二極構造がくっきり見えます。

下位10%にあたる28件は、境界価格570万円。築年中央値1983年、面積中央値16.74㎡、駅徒歩中央値13分という顔ぶれです（サンプル少なめの傾向値）。築40年前後のワンルーム区分で、現金で買えるサイズ。利回りは10%以上帯の中央12%と高く見えますが、前述の通り修繕・空室・税を引いた後の実額は別物です。このゾーンが向くのは、少額で収益物件の運営経験を積みたい人、あるいは複数戸を束ねてポートフォリオを組める人。逆に、融資を効かせてスケールさせたい人とは相性がよくありません。

上位10%の28件は、境界価格2億3,800万円。築年中央値2003年、面積中央値487㎡、駅徒歩中央値6分。品確法以降の築年で駅近・大型という、いわば立川のコアアセット層です。利回りは5〜7%帯に収まるものが中心で、価格の重さに対して利回りは控えめ。法人や専業投資家の土俵と言っていいでしょう。前月と比べると、この上位ラインは2億8,995万円→2億3,800万円（-17.9%）と下がっており、超大型案件の掲載が一巡した可能性があります（解釈です）。

中間に目を向けると、お得ゾーンの候補は「新耐震（1981年以降）のRC造で、駅徒歩11〜15分」の組み合わせ。新耐震帯121件の中央は2,780万円、RC造68件の中央は2,195万円で、融資年数も旧耐震より確保しやすい領域です。

ただし、どのゾーンを狙うにしても時間の壁があります。本集計での掲載から掲載終了までの日数は中央値56日、安めの4分の1は39日。つまり条件のいい玉は、月に1回チェックする習慣では高い確率ですれ違う。期間中の新規掲載98件に対して掲載終了は138件と、在庫そのものが細っている局面ならなおさらです。毎日どころか15分単位で新着を拾い続ける仕組みが、感覚ではなく数字の要請として必要になります。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都立川市の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスの集計では、5サイトから収集した287件（2026年9月2日〜10月2日）の価格中央値は4,500万円、平均は7,574万円でした。安めの4分の1が1,880万円、高めの4分の1が9,390万円、最小値370万円から最大4億円まで分布しています。㎡単価中央値は42.9万円/㎡。小型区分と一棟物件が同じ表に同居しているため、中央値だけでなく帯ごとの数字で見るのが実践的です。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の4,830万円から4,500万円へ-6.8%、高めの4分の1は12,300万円から9,390万円へ-23.7%と、上側が下がりました。一方で在庫は328件→287件（-12.5%）と細っています。値ごろ感と選択肢の少なさが同時に進む局面で、一律に買い時・待ちと言える材料は本集計からは出ません。狙う帯を決め、条件に合う新着が出た時点で即動ける準備をしておくのが現実的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、287件のうち旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前）は33件、比率で11.5%でした。価格中央値2,000万円、利回り中央値8.4%、面積中央値56.3㎡。利回りは高く出ますが、融資年数が短くなりやすく、地震保険の条件も異なります。なお「築40年＝旧耐震」ではなく、1985年築なら新耐震です。必ず建築年で判定してください。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件？

当サービスの集計では、利回り10%以上の27件は中央価格500万円・築年中央値1983年・面積中央値17.24㎡で、築古の小型区分が中心でした（サンプル少なめの傾向値）。立地別では駅徒歩16〜20分帯11件が利回り中央値9.235%、町丁別では砂川町16件が9.385%、富士見町34件が8.74%と高め。構造別ではSRC造7件が8.7%ですが、こちらは少数の参考値です。いずれも表面利回りである点に注意してください。

Q5. 駅徒歩でどのくらい価格が変わる？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分16件が中央5,015万円、6〜10分79件が4,980万円、11〜15分54件が4,980万円と、上位3帯はほぼ並びました。差が開くのは徒歩16〜20分で、11件の中央値は1,380万円、利回り中央値は9.235%（傾向値）。価格そのものより、面積や築年の違いが中央値を動かしている面が大きく、同じ徒歩帯の中でも物件タイプの確認が欠かせません。

Q6. 立川で2,000万円以下の投資物件はどれくらい出ている？

当サービスの集計では、287件のうち2,000万円未満は73件で、全体の25.4%でした。内訳は500万円未満が16件、500〜1,000万円が42件、1,000〜1,500万円が8件、1,500〜2,000万円が7件。500〜1,000万円のレンジに山があるのが立川の特徴で、その多くは築1980年代の小型区分です。少額から入りたい層にとっては選択肢が一定数ある一方、修繕と空室のリスクを織り込んだ収支計算が前提になります。

Q7. 狙いの条件で東京都立川市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから生成しています。友だち追加して「東京都立川市 投資」と送るだけで監視が始まり、本レポートと同じ5サイト（センチュリー21、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア、カテゴリ、予算、利回り、築年、面積の複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年10月のハイライトと注意点

今月いちばん考えさせられたのは、「利回り7〜10%」という同じ棚の中身が1カ月で入れ替わった事実です。当サービスが収集した287件では、この帯の件数は60件→54件とほぼ横ばいなのに、中央価格は700万円→1,265万円（前月比+80.7%の上昇）。帯の名前は変わらないのに、そこに並ぶ物件の顔が変わった。駅徒歩11〜15分帯の中央値が2,780万円→4,980万円（+79.1%の上昇）と動いたのも同じ構図で、件数54件は前月と同数のままです。利回りや徒歩分数といったラベルで検索条件を固定していると、こうした「中身のすり替わり」は見えません。なお本集計の価格はすべて掲載時点の売出価格であり、成約価格ではないこと、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えていることは、読む際の前提としてご承知おきください。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 287件（2026-09-02 〜 2026-10-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年10月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都立川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。