利回り5%未満が31%減、駅徒歩21分以上が急増 | 東京都立川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年7月版】— 449件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 449件・5サイトのデータに基づく

低利回り物件がひっそり姿を消し、代わりに駅から歩く物件が値を上げている——東京都立川市の投資用物件市場に、6月から7月にかけて静かな地殻変動が起きている。物件ウォッチが5サイトから収集した449件を分析すると、利回り5%未満の掲載は前月の122件から84件へ31%減、一方で駅徒歩21分以上のゾーンは中央値が5,980万円から7,990万円へと3割超の上昇を見せた。多摩地域最大のターミナル・立川駅前でTHE NEXTT HOTELの開業日が確定し、地価上昇が加速するこの局面で、投資家はどこを狙うべきか。当サービス集計データから読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 449 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 5サイトから集めた東京都立川市 収益・投資用物件449件の価格中央値は4,980万円、平均は9,148万円で高値の裾を大きく引いた分布
• ㎡単価中央値は44.9万円/㎡。最安層は420万円、最上層は9億3,800万円まで幅広い
• 前月比で利回り5%未満の掲載が122→84件（-31.1%）と大幅減。低利回り帯の在庫が薄くなっている（※収集範囲の変動を含む可能性あり）
• 駅徒歩21分以上ゾーンの中央値が5,980→7,990万円（+33.6%）と急伸。件数も7→10件と増加
• 築年帯では2000〜2009年（品確法世代）の中央値が2億8,400万円と突出、一棟物件が主体
• 旧耐震（1981年5月以前）の物件比率は9.4%、再建築不可は0.4%と限定的
• 掲載から掲載終了までの中央値は45日、好条件は1.5ヶ月で市場から消える計算

今月のトップ3変化（前月比）

先月版のレポートから今月にかけて、当サービスの集計データには特徴的な3つの変化が現れた。件数の増減には当サービスの収集範囲の変動（監視URLの追加削除・サイト側の掲載構造変更）を含む可能性があるため、市場需給の断定は避け、傾向として読み解いていく。

利回り5%未満が122件→84件へ、-31.1%の急減

前月に122件あった「利回り5%未満」の掲載が、当月は84件まで減少した。中央値は3,100万円から4,440万円へ、逆に43%も上昇している。件数が減って中央値が跳ね上がる——これは低価格帯の低利回り物件（駅近区分の小型ワンルーム等）が早期に売却成立または掲載終了し、比較的高額な物件が残った可能性を示唆する。仮説として、 立川市の商業地公示地価が前年比+9.81%と大幅上昇している 局面で、キャピタルゲイン狙いの実需買換え組が動いた結果、投資利回りの薄い物件が想定より早く回転したとも読める（推測）。

駅徒歩21分以上のゾーンが7件→10件、中央値+33.6%へ急伸

駅から21分以上歩くゾーンは、前月わずか7件だったのが当月10件へと+42.9%増え、中央値も5,980万円から7,990万円へ2,010万円上昇した。サンプル数が10件と限定的なため参考値として見る程度だが、面積中央値が165㎡超と大型化しており、駅距離を犠牲にしても敷地の広い一棟物件を狙う層が入札に加わっている印象だ。推測だが、多摩モノレール沿線や砂川町など北部の一棟アパートに、相続対策系の富裕層資金が流入している可能性がある（確証なし）。

築年帯「2020年以降」「2010〜2019年」がともに大幅減少

新しめの築年帯の掲載が両方向で薄くなった。2020年以降の物件は104→46件（-55.8%）、2010〜2019年は61→37件（-39.3%）。これは収集範囲の変動を含む可能性があるため断定はできないが、直近で完成した新築アパートの供給が一巡し、市場に残っている築5〜15年の中古一棟物件も動きが早くなっていると解釈できるかもしれない。 国土交通省が2026年3月17日に発表した公示地価は全用途の全国平均が前年比+2.8%で5年連続上昇 という追い風のなか、新耐震以降のRC・木造ともに買い手がついている——そう読める傾向だ。

🗞️ 今月のトピック

2026年5月20日、立飛ホスピタリティマネジメントが「THE NEXTT HOTEL」の開業日を2027年3月1日に正式決定と発表した（出典: PR TIMES / 多摩ポン）。 旧パレスホテル立川の建物を改修した新ライフスタイルホテルで、地下2階〜地上12階建て・延床面積約25,800㎡、客室数211室、多摩エリア最大級となる約1,050㎡・最大1,500名収容の大宴会場を4階に整備する 。 宴会場の予約受付は2026年夏頃、宿泊予約は2026年秋以降に開始予定 で、立川駅北口の中長期的な集客ドライバーが具体化した形。当サービス集計でも曙町・錦町など北口徒歩圏の中央値が高水準を保っており、開業前から相場を押し上げる期待要因として整合的に見える。

東京都立川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

449件という数字の中身を、まずは肉眼で確かめておきたい。中央値・分布・掲載フローの3つの角度から俯瞰する。

集めた 449 件の内訳

内訳を見ると、楽待が314件（69.9%）、健美家が124件（27.6%）で全体の97%を占め、収益特化の2大プラットフォームが立川エリアでも中核だと分かる。三井のリハウス5件、センチュリー21・ピタットハウスが各3件と、住宅系仲介の投資物件掲載は限定的。楽待では21件、健美家では22件が詳細情報まで拡充（enrichment）できており、駅徒歩・利回り・築年など細かい条件でクロス分析できる状態にある。

価格はどこに集中しているか

当集計の中央値は4,980万円、平均は9,148万円。この乖離こそが立川エリアの投資物件相場の特徴で、9億3,800万円の一棟RCまでを含む「高値の裾を引いた分布」になっている。安めの4分の1（第1四分位）は1,836万円、高めの4分の1（第3四分位）は1億2,000万円。つまり価格帯は「区分オーナーチェンジの2,000万円弱」から「一棟マンション1億円超」まで、投資家層ごとに全く違う世界が同居している構図だ。㎡単価の中央値は44.9万円/㎡で、下位5%ラインの549万円から上位5%の3億300万円までを見渡すと、23区外ながら多摩地域最大のターミナルの底力が数字に表れる。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中に新規掲載されたのは112件、掲載終了となったのは328件。当月の集計件数は449件で、前月の666件から-32.6%変動しているが、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があるため、市況の急冷と断定はしない。週次で追うと、6月2日週に32件の新規、6月9日週には283件が一気に掲載終了、6月16日週は新規35件・掲載終了20件と、月初〜月中で在庫の入れ替えが大きく進んだ様子が見える。掲載から掲載終了までの期間中央値は45日（第1四分位30.75日、第3四分位59日）。1.5ヶ月で消える物件が半数——というテンポ感は覚えておきたい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都立川市 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。ある年代を境に、価格の中央値が万円単位で階段状に跳ねる。しかもその段差は、単なる新旧の差では説明しきれない。

築年帯ごとの中央価格

一見して2000〜2009年帯の2億8,400万円が突出しているが、これは面積中央値487㎡というスケールが物語る通り、この年代は大型一棟RC・鉄骨造の売り物が集中しているためだ。掲載件数222件と最多の1981〜1999年帯（新耐震世代）が3,199万円で、区分と一棟が混在する「立川の主戦場」を形成している。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

耐震・品確の法令境界は、単なる年代区切りではなく価格の断層線だ。新耐震基準は1981年6月施行、それ以前は旧耐震と呼ばれ融資年数で不利になる。当集計でも旧耐震（1972年中央値）と新耐震初期（1989年中央値）の間で、中央価格が1,930万円→3,199万円と1,269万円ジャンプする。次の断層は品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年瑕疵保証義務化）で、これを跨ぐと3,199万円→2億8,400万円と桁が変わる。ただし後者は「品確法の効果」というより、この年代に大型鉄骨造の一棟が売りに出ている構成の偏りが主因と見るのが自然だ。実際、2000〜2009年×鉄骨造は35件・中央値3億300万円、同×RC造は22件・中央値7,205万円と、構造で完全に別レイヤーになっている。

旧耐震物件の比率と影響

当集計で旧耐震の物件比率は42件・9.4%。再建築不可は0.4%、告知事項は0.2%、借地権はゼロと、リスク要素の比率としては限定的だ。ただし旧耐震物件の利回り中央値は7.85%と最も高く、SRC造では中央値8.7%まで出る。これは裏を返せば、住宅ローン・アパートローンの融資年数が短く、金利上乗せや自己資金比率アップを要求されるぶんの上乗せリターンと理解すべきだ。損害保険料も高めに設定される傾向があり、実質利回りに換算すると表面利回りから1〜1.5ポイント程度目減りする覚悟が要る（推測、物件条件による）。

投資指標の現実

利回り中央値だけ見ても景色は分からない。帯ごとにまったく違う顔ぶれが並んでいる。

利回り帯ごとの構成

5%未満帯は築2005年前後の駅近区分・比較的築浅の一棟物件。5〜7%帯は築1999年前後の大型一棟（面積中央値244.7㎡）で、立川エリアの投資物件の主戦場と言える。7〜10%帯は突然様変わりし、面積25.92㎡の小型区分ワンルーム、価格700万円中央値——つまり築古の低価格帯オーナーチェンジ物件が主役だ。10%以上帯は21件と限定的で、参考値扱いだが築古SRC造の小型区分が中心。

利回り × 築年・構造で見えてくる立川の投資地図

1981〜1999年の新耐震世代を構造で分解すると、RC造94件・中央値1,130万円（区分主体）、鉄骨造34件・中央値8,800万円（一棟主体）、木造24件・中央値4,280万円、SRC造10件・中央値2,570万円と、同じ築年帯でも構造で価格レンジが完全に別世界になる。2000〜2009年帯では鉄骨造35件が中央値3億300万円、木造7件は6,980万円と1棟アパートの中核レンジ。高利回り帯（10%以上）で目立つのはSRC造9件（1980年以前、中央値660万円）——つまり旧耐震の低価格SRC区分が「表面利回りだけは高い」ゾーンを形成している構図だ。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

利回りが8%超に見える物件でも、修繕費（築古RC・SRCは大規模修繕積立金が高い）、空室率、固定資産税、管理費を差し引くと、実質利回りは表面から1.5〜2.5ポイント落ちるのが一般的（推測、物件条件で幅あり）。エリアプロフィールで指摘されている失敗パターンにも「駅遠木造アパートは新築供給と競合しやすく、築古では空室リスクが顕在化」とある。立川駅周辺は再開発期待が価格に織り込まれているため、想定家賃が実勢より強気で稼働時に賃料下振れするリスクにも注意したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・町丁別）

駅徒歩10分の壁は、立川では思ったより緩やかだった。ただし駅前は別格である。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 1〜5分（30件）: 中央値6,230万円、㎡単価90.5万円/㎡と突出。前月比+25.1%上昇
• 6〜10分（183件）: 中央値6,000万円、㎡単価44.5万円/㎡。エリアの主戦場
• 11〜15分（98件）: 中央値3,140万円、㎡単価41.3万円/㎡、利回り中央値7.09%
• 16〜20分（21件）: 中央値7,300万円、㎡単価38.2万円/㎡（面積大型一棟が主）
• 21分以上（10件）: 中央値7,990万円、利回り中央値4.23%（参考値）

意外にも、駅徒歩11〜15分ゾーンが利回り7%台でもっとも投資効率が高い。㎡単価は駅徒歩1〜5分（90.5万円/㎡）の半分以下に落ちる一方、家賃相場は距離ほどには下がらない——立川に特有の「駅からの緩勾配」が数字に出ている。駅徒歩1〜5分の㎡単価90.5万円/㎡は、 立川市の商業地平均公示地価162万2,125円/㎡ と比べると建物込みの投資単価としては妥当なライン。

町丁/地区での偏り

町丁別に上位を並べると、錦町127件（中央値8,800万円、利回り5.92%）が圧倒的な件数で、立川駅南〜東エリアの中核。富士見町47件（中央値6,980万円、利回り6.20%）、高松町42件（中央値2,055万円、利回り7.06%）と続く。高松町は多摩モノレール沿線で件数の割に中央値が抑えめ、利回りが取りやすいエリアと読める。曙町18件は中央値6,170万円で利回り中央値3.7%——立川駅北口の一等地でキャップレートが最も低いエリアで、THE NEXTT HOTEL開業を控えた資産性志向のマネーが集中している印象だ。逆に砂川町10件は中央値864万円・利回り9.7%（参考値）と、市北部の高利回りゾーンとして位置づけられる。

リスク要素と注意ポイント

投資判断で見落としがちな3つのリスク軸を、当集計と外部データから整理する。

当サービス集計のリスク要素の比率

449件のうち旧耐震は42件（9.4%）、再建築不可は2件（0.4%）、告知事項は1件（0.2%）、借地権はゼロ。多摩地域の中核市らしく、権利関係の瑕疵物件は市場に薄い。ただし旧耐震物件は融資年数が短くなる（金融機関により法定耐用年数-築年数で残存期間を計算）ため、キャッシュフローが厳しくなる。地震保険料も旧耐震は割増率が高く、実質利回りに1ポイント前後の影響が出ることを織り込んで検討したい。

立地に固有のリスク（ハザード）

立川市の水害・地震リスクは市内でグラデーションがある。多摩川流域の48時間総雨量588mm想定で、立川市南部（羽衣町・柴崎町南部・富士見町の一部）に洪水浸水想定区域があり、家屋倒壊等氾濫想定区域も指定されている（出典: 立川市防災マップ）。2024年12月6日にハザードマップが最新更新されており、多摩川沿いの物件は重要事項説明で水害リスク説明の対象になる。当集計で羽衣町は12件（参考値）と件数は少ないが、中央値2,880万円・利回り6%と一見魅力的な水準にあるだけに、洪水想定の確認は必須だ。地震面では立川断層が横切るものの、地盤は武蔵野台地の台地面で比較的安定している。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域の構成は、立川駅周辺（曙町・柴崎町・錦町一部）が商業地域・近隣商業地域で、建ぺい率80%・容積率500〜600%と厳しい高容積の再開発が可能。錦町・高松町・富士見町の住宅街は第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60%・容積率200%）が中心で、木造3階建てアパート供給の主戦場となっている。立川都市計画では絶対高さを定める高度地区が指定され、景観計画も運用中。内見時は用途地域・高度地区・前面道路の幅員（再建築時のセットバック）、そして1980年代物件は大規模修繕履歴と修繕積立金水準を必ず確認したい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

当サービス集計値の妥当性を、外部の公式統計と照らして確認しておく。エリアプロフィールに集められた実売出・成約事例のうち、直近のサンプルを並べると次のようになる。

• プラウドタワー立川 3LDK 71.14㎡（築8年・19階）: 2025年5月、1億3,490万円（㎡単価189万円）
• プラウドタワー立川 3LDK 74.93㎡（築8年・9階）: 2025年3月、1億1,000万円（㎡単価146万円）
• ザ・パークハウス立川 3LDK 73.44㎡（築6年）: 2025年1月、6,970万円（㎡単価94万円）
• 一棟マンション（立川駅徒歩8分・1985年築・6戸）: 8,800万円、表面利回り6.61%
• 一棟アパート（西国立駅徒歩6分・2025年1月築・木造3階建）: 1億2,480万円、表面利回り5.24%
• 一棟アパート（泉体育館駅徒歩11分・1999年築・4戸）: 8,250万円、表面利回り5.86%

（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報／ノムコム／楽待／健美家）

立川駅の中古マンション平均は3,508万円、㎡単価211万円/坪、前年比+3.7%との集計もある（出典: ダイヤモンド不動産）。当サービス集計の中央値4,980万円と比べると当集計は「一棟物件込みの投資用」で母集団が異なるが、区分中心の駅徒歩8分・1985年築マンションの実売事例（6.61%）は当集計の1981〜1999年帯の利回り中央値6.84%とほぼ整合。外部の公式・準公式データと当サービス集計値は、無視できる範囲でズレはあるが、方向性は一致していると確認できる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを、下位10%と上位10%の統計値から解き明かす。

下位10%: 620万円以下に並ぶ物件

下位10%層の44件は、価格の上限が620万円、築年中央値1986年、面積中央値16.75㎡、駅徒歩中央値12分。つまり「築40年近い駅徒歩12分の16.75㎡の区分ワンルーム、620万円以下」が典型像だ。旧耐震区分・小型SRC造が中心で、キャッシュ購入前提かつリノベーション・賃貸経営のノウハウがある投資家向け。表面利回りは10%以上出ることもあるが、融資が付きにくく、大規模修繕・給排水管更新のタイミングが読めない築古RC/SRCが混在する点は要注意だ。

上位10%: 2億9,795万円以上に並ぶ物件

上位10%層の44件は、価格の下限が2億9,795万円、築年中央値2003年、面積中央値487㎡、駅徒歩中央値6分。品確法世代の大型一棟RC・鉄骨造で、駅徒歩6分という立地条件が揃う。相続対策の富裕層、中小法人投資家、資産保有会社が主な買い手層。利回りは表面で5〜6%台に落ちるが、積算評価が高く融資が付きやすい「銀行が好む物件」と言える。

好条件の物件は掲載から中央値45日で市場から消える。本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って毎日追跡するフェーズに入る。15分間隔の自動巡回で新着を捕捉しないと、狙い目の一物件は他の投資家に先を越されやすい——それが立川の投資物件市場のリアルなテンポ感である。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 東京都立川市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 当サービスが集めた449件では、価格中央値は4,980万円、㎡単価中央値は44.9万円/㎡です。ただし平均は9,148万円と大きく上振れており、これは一棟RC・鉄骨造の億超え案件が母集団に含まれるため。安めの4分の1で1,836万円、高めの4分の1で1億2,000万円と、投資家層ごとに全く違う相場観になります。

Q2: 東京都立川市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 当サービス集計では、掲載から掲載終了までの中央値が45日。半数は1.5ヶ月で市場から消えます。買い時の判断は個別条件次第ですが、 立川市の公示地価が2026年で+7.52%上昇、商業地は+9.81%と加速している 局面。地価が先行して上がっているため、収益還元利回りベースで判断できる案件は早めに動くのが定石という見方があります（推測）。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1981年5月以前）が42件・9.4%。再建築不可0.4%、告知事項0.2%、借地権はゼロ。数としては限定的ですが、旧耐震は融資年数が短く、地震保険料も割増になるため、キャッシュ購入や短期リノベ売却などの戦略が前提になります。

Q4: 東京都立川市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 当サービスの集計では、築古SRC造の小型区分（1980年以前）で表面利回り8.7%中央値、砂川町の駅遠アパートで9.7%中央値（参考値）が最上位帯。7〜10%帯93件は「築1987年・25.92㎡・700万円」が典型像で、駅から少し歩く旧耐震〜新耐震初期の小型物件が中心です。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 駅徒歩1〜5分の㎡単価中央値は90.5万円/㎡、11〜15分では41.3万円/㎡と半分以下に落ちます。ただし利回りは駅徒歩1〜5分の5.83%に対し、11〜15分では7.09%へ跳ね上がる。「駅前で資産性重視」か「駅遠で利回り重視」の二択が明確に分かれるエリアと言えます。

Q6: THE NEXTT HOTELの開業は投資判断にどう影響しますか？ 2027年3月1日開業予定のTHE NEXTT HOTEL（211室・多摩エリア最大級バンケット）は、立川駅北口の宴会・宿泊需要を復活させます。当サービス集計でも曙町（駅北口一等地）の利回り中央値は3.7%と低く、資産性重視の資金が既に集中している傾向。仮説として、開業前の1〜2年で駅北口徒歩10分圏の中央値がさらに上振れする可能性があります（推測）。

Q7: 狙いの条件で東京都立川市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス の5サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り7%以上 × 駅徒歩10分以内」「新耐震RC × 8,000万円以下」のような複合条件も設定可能。無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載から中央値45日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは、利回り5%未満ゾーンの-31.1%減と、駅徒歩21分以上ゾーンの+33.6%価格上昇という「両極の同時変化」だ。前月比で低利回り帯の在庫が薄くなり、駅遠の大型一棟に資金が回った——この対比は、立川エリアの投資家層が二極化しつつあることを示唆する（推測）。THE NEXTT HOTELの開業日確定、 商業地公示地価+9.81%上昇 という追い風材料も揃った。ただし本集計は掲載データベースであり、表示価格は売出時点の価格で実際の成約価格ではない点、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点は前提として押さえておきたい。件数の急変には収集範囲の変動を含む可能性があるため、次月以降の継続観測で構造変化かノイズかを見極めていく。

本レポートは物件ウォッチが5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した449件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。分析対象期間は2026年6月2日〜2026年7月2日の30日間。次回更新は月1回、2026年8月上旬を予定しています。集計対象サイト・期間の変更、リアルタイム条件通知サービスの詳細は「次の一歩」セクションをご覧ください。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都立川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。