築2010年代が急減、価格断層いっそう鮮明に | 東京都立川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 366件集計

最終更新: 2026年8月3日 | 366件・5サイトのデータに基づく

築2010年代の物件が、先月の37件から今回はわずか10件に減少した（収集範囲の変動を含む可能性がある）。この一ヶ月で何が起きたのか。東京都立川市の収益・投資用物件について、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの5サイトから当サービスが集めた366件（2026年7月3日〜8月2日）を徹底分析。価格中央値4,730万円という数字の裏側にある断層と、いま動くべき条件を探る。本記事ではその「次の一手」をデータで具体的に示す。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 366件、期間 2026-07-03 〜 2026-08-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の中央値は4,730万円（前月比-5.0%の下落）で、下位25%は1,985万円、上位25%は1億1,700万円
• 築2010年代の件数が37件→10件(-73.0%)に減少。ただし収集範囲の変動を含む可能性がある
• 品確法世代(2000〜2009年)の中央値は2億8,400万円→1億3,800万円(-51.4%)へ急落
• 木造は55件→12件(-78.2%)、SRC造も20件→6件(-70.0%)と大きく減少
• 利回り帯は5〜7%が105件で最多、10%以上は21件で構成比は変わらず
• 旧耐震物件は33件で全体366件の9%を占める
• 掲載終了までの中央値は53.5日、下位25%では17.25日というスピード感

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,730万円
• ㎡単価中央値: 45.0万円/㎡
• 中央値の前月比: -5.0%
• 集計件数: 366件（5サイト）
• 掲載期間の中央値: 53.5日

今月のトップ3変化（前月比）

築2010年代の物件が37件→10件に激減

前月は37件あった築2010年代の物件が、今回は10件に減少した(37件→10件、-73.0%)。ただしサンプルが10件と少なく、参考値として見る必要がある。件数の急減は当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、実需の急変を意味するとは限らない。中央値も1億2,000万円→2,150万円(-82.1%)へ大きく下がっており、規模の小さい物件が中心になった可能性がある(推測)。

駅徒歩16〜20分帯も件数減、中央値は大幅下落

駅徒歩16〜20分の物件は前月21件→今回12件(-42.9%)に減少した。中央値も7,300万円→1,430万円(-80.4%)へ大きく下落した。サンプルは12件と少なめで参考値の範囲だが、駅から離れたエリアで小規模・低価格帯の物件が目立つようになった可能性がある(推測)。収集範囲の変動を含む可能性も踏まえて注視したい。

木造物件が55件→12件に大幅減少

構造別で見ると木造は前月55件→今回12件(-78.2%)に減少した。中央値も6,980万円→5,430万円(-22.2%)に下がった。SRC造も20件→6件(-70.0%)と同時に縮小しており、当サービスの集計対象の入れ替わりが影響した可能性がある(推測)。木造・SRC造は元々サンプルが少ない区分のため、傾向として捉えたい。

東京都立川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

当サービスが5サイト（センチュリー21、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）から集めた東京都立川市 収益・投資用物件は、2026年7月3日〜8月2日の1か月で366件。内訳を見ると、健美家が196件、楽待が161件と大半を占め、センチュリー21・ピタットハウス・三井のリハウスは合わせて9件と少数派にとどまる。サイトごとの中央値にも幅があり、健美家は4,535万円、楽待は4,780万円である一方、三井のリハウスは1億6,175万円と、掲載する物件層の違いがにじむ。

価格帯全体で見ると、当サービス集計の中央値は4,730万円。ただし平均は8,797万円まで跳ね上がっており、最大値は9億3,800万円という突出した一棟物件も含まれる。両者の差は高値の裾を引いた分布であることを示す。下位5%ラインは470万円、上位5%ラインは3億300万円と、価格帯の広さが際立つ。㎡単価の中央値は45万円/㎡で、狭小の区分マンションから広大な一棟物件までが同じ土俵に乗っている。ヒストグラムでは500万〜1,000万円の帯に53件と最も件数が集まっており、この価格帯は投資用不動産を初めて検討する層の主戦場と読める。

掲載の動きを見ると、当月の新規掲載は217件、掲載終了は303件で、供給比率は約0.72。掲載終了までの中央値は53.5日、下位25%では17.25日で入れ替わっており、条件の良い物件ほど早く姿を消す傾向がうかがえる。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都立川市 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。当サービス集計の築年帯別中央価格を並べると、1980年以前(旧耐震)が2,000万円、1981〜1999年(新耐震)が3,199万円、2000〜2009年(品確法)が1億3,800万円、2010〜2019年が2,150万円、2020年以降(新省エネ基準)が3,990万円という凹凸のある並びになる。

まず目を引くのは、新耐震基準(1981年6月施行)の境界だ。旧耐震の2,000万円から新耐震の3,199万円へ、1,199万円の差が生まれている。次に大きいのが品確法(2000年施行、10年瑕疵保証義務化)の節目で、1981〜1999年の3,199万円から2000〜2009年は1億3,800万円へと一気に跳ね上がる。この帯は中央値面積も487㎡と大きく、区分マンションよりも一棟物件が主体になっているとみられる(推測)。一方、2010〜2019年は2,150万円まで下がっており、この帯はサンプルが10件と少なめで参考値として見る必要があるが、面積の中央値も21.5㎡と小さく、区分マンションが中心である可能性が高い。

構造を重ねたクロス集計でも同じ傾向が確認できる。2000〜2009年築の鉄骨造は中央値3億300万円、同年代のRC造は1億3,800万円と、構造の違いだけで2倍近い開きが生まれている。1981〜1999年築ではRC造が748万円という低価格帯を作っている一方、同年代の鉄骨造は1億8,550万円と対照的だ。1980年以前築のSRC造は中央値620万円という少数サンプルの参考値だが、極端に安い層として存在感がある。

旧耐震物件は全体366件のうち33件、比率にして9%を占める。ローン年数や火災保険料の面で新耐震以降より不利になりやすい区分だが、中央値利回り7.47%は全築年帯の中でも高水準。旧耐震のリスクを承知の上で利回り狙いで動く層には無視できない選択肢と言える。

投資指標の現実 — 東京都立川市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り中央値はデータ全体で確認すると、5〜7%帯が最多構成となるが、帯ごとに景色は大きく異なる。

利回り帯ごとの構成

当サービス集計では、5%未満が63件・中央値3,050万円、5〜7%が105件・中央値8,800万円、7〜10%が69件・中央値650万円、10%以上が21件・中央値420万円という並びになる。

高利回り帯ほど価格は下がり築年は古くなるという、投資の教科書通りの構図が数字にはっきり出ている。10%以上の帯はサンプルが21件とやや少なめで傾向として見る値だが、中央値面積は17.24㎡と極めて小さく、ワンルーム区分マンションが中心とみられる(推測)。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

築年と構造を重ねると、1981〜1999年築のRC造は中央値748万円という低価格帯を作っており、これが7〜10%・10%以上の高利回り帯を支えている可能性が高い(推測)。対照的に同年代の鉄骨造は1億8,550万円で、1980年以前築のSRC造は中央値620万円という少数サンプルの参考値もある。2000〜2009年築は鉄骨造3億300万円・RC造1億3,800万円と、いずれも高額帯にとどまり、10%以上の高利回り帯にはほぼ登場しない。

表面利回りと実質利回りの注意点

ここで示す利回りはいずれも表面利回りであり、実質利回りとは別物だ。築古のRC造・SRC造が並ぶ高利回り帯は、修繕費・空室率・固定資産税を加味すると数字が縮む可能性がある(推測)。特に旧耐震物件や築古の木造が混じる7〜10%・10%以上の帯では、空室リスクや大規模修繕費の負担といった一般的な注意点を踏まえておきたい(エリア特有の裏付けデータは確認できていない)。表面利回りだけで判断せず、修繕履歴や周辺の賃貸需要を個別に確認する姿勢が欠かせない。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅から遠いほど安いはず、という直感は東京都立川市 収益・投資用物件のデータでは半分しか当たらない。当サービス集計の駅徒歩帯別中央価格は、6〜10分が6,000万円、11〜15分が2,780万円とここまでは順当に下がるが、1〜5分は6,265万円(サンプル20件でやや少なめ、傾向として見る値)、16〜20分は1,430万円(同じく12件でやや少なめ)、21分以上は5,980万円(7件の参考値)と、単純な右肩下がりにはならない。21分以上の帯だけ価格が戻しているのは、この帯の中央値面積が125.05㎡と大きく、駅から離れた分だけ広い一棟物件が混じっているためとみられる(推測)。

㎡単価で見ると駅近ほど高い傾向はより素直に出ている。6〜10分は51.4万円/㎡、11〜15分は42.1万円/㎡と、駅から離れるにつれて着実に下がる。1〜5分は76.4万円/㎡、16〜20分は33.6万円/㎡、21分以上は50.2万円/㎡だが、いずれもサンプルがやや少なく、傾向として捉えたい。中央値利回りは11〜15分帯が7.26%と駅近1〜5分帯の5.88%を上回っており、多少歩く物件のほうが利回り面では有利という構図が見える。

地区別では、錦町が77件と最多で中央値8,800万円、面積294.25㎡と大型物件が目立つ。富士見町は39件で中央値4,780万円、利回り8.74%と高水準。高松町は26件・中央値2,055万円とコンパクトな価格帯が中心、砂川町は10件・中央値864万円と最も手頃な部類に入る(いずれも傾向として見る値)。柴崎町は11件と少なめの参考値ながら中央値1億8,550万円と突出しており、大型物件が集中しているとみられる(推測)。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計でリスク要素の比率を見ると、旧耐震物件は366件中33件で9%を占める。再建築不可・借地権・告知事項ありの物件は今回の集計では0件だった。これは物件そのものが少ないというより、当サービスが収集した掲載情報の範囲内での結果である点には留意したい。

旧耐震(1981年6月の新耐震基準施行より前に建てられた物件)は、住宅ローンの審査で融資年数が短くなりやすく、地震保険料も新耐震以降より割高になりやすい区分とされる。今回の集計では旧耐震の中央値利回りは7.47%と全体の中でも高い水準にあり、価格の安さと利回りの高さを承知の上で選ぶ層に向いた区分と言える。ただし、旧耐震か新耐震かは築年数の見た目では判断できない。「築40年=旧耐震」と思い込むのは誤りで、たとえば1985年築であれば新耐震基準の物件であり、必ず建築確認日・建築年を個別に確認する必要がある。

エリアプロフィールの段階では、洪水ハザードマップの状況・液状化リスク・旧耐震比率といった項目はいずれも公開情報未確認としている。立川市は国営昭和記念公園の整備や基地跡地の再開発を経て発展してきた経緯が一般に知られているとされるが、これも本レポートの外部検索では裏付けを取得できていない。物件選定にあたっては、ハザードマップや用途地域といった行政情報を個別に最新のもので確認することを勧めたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

当サービス集計の下位10%層は、価格の目安となる境界が600万円。中央築年は1983年、中央面積は16.74㎡、駅徒歩の中央値は13分といった顔ぶれで、旧耐震に近い年代の小規模な区分マンションが中心とみられる。少額から投資用不動産に触れてみたい層や、まず1戸から始めたいという読者に向くゾーンと言える。

一方、上位10%層は境界価格2億8,400万円、中央築年2003年、中央面積487㎡、駅徒歩の中央値6分と、駅近・大型・比較的築浅の一棟物件が並ぶ。品確法(2000年施行)以降に建てられた物件が中心で、資産規模の大きい買い手や法人・相続税対策層向けの価格帯と読める。

この2つの層を並べると、東京都立川市 収益・投資用物件は「数百万円で始める小さな区分」と「億単位で構える大型一棟」という両極が同居する市場であることが分かる。中間層の物件も含め、掲載終了までの中央値は53.5日、下位25%ではわずか17.25日というスピードで入れ替わっている。条件に合う物件が出た瞬間に動ける仕組みがなければ、良い案件ほど見逃しやすい構図だ。日々の値動きと新着を自動で追い続ける体制の必要性が、このデータからも見えてくる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都立川市 収益・投資用物件の中古相場はいくら?

当サービスの集計では、5サイトから集めた366件の価格中央値は4,730万円です。下位25%は1,985万円、上位25%は1億1,700万円と幅が広く、㎡単価の中央値は45万円/㎡でした。

Q2. 買い時か?

当サービスの集計では、価格中央値が前月比-5.0%（4,980万円→4,730万円）と下落しました。ただし件数も449件→366件へ減少しており、収集範囲の変動を含む可能性があるため、単純に『割安になった』と断定はできません。継続的に価格推移を追うことをおすすめします。

Q3. 旧耐震物件の流通量は?

当サービスの集計では、旧耐震(1981年6月の新耐震基準施行前)の物件は366件中33件、比率にして9%でした。中央値利回りは7.47%と高めですが、融資年数や保険料の面で新耐震以降より不利になりやすい点に注意が必要です。

Q4. 利回りが高い条件は?

当サービスの集計では、10%以上の利回り帯(サンプル21件でやや少なめ、傾向として見る値)は中央値価格420万円・中央面積17.24㎡と、築古で小規模な区分マンションが中心という傾向でした。表面利回りが高い分、修繕費や空室リスクを個別に確認する必要があります。

Q5. 駅徒歩による価格差は?

当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分の中央値は6,000万円、11〜15分は2,780万円でした。㎡単価は駅から離れるほど下がる傾向が明確で、6〜10分の51.4万円/㎡から16〜20分の33.6万円/㎡まで差がありました(16〜20分はサンプルがやや少なめ)。

Q6. 築2010年代の物件が今回極端に少ないのはなぜ?

当サービスの集計では、築2010年代の物件は前月37件→今回10件(-73.0%)へ減少しました。ただしこれは実需の急変だけでなく、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。サンプルが10件と少ないため、今後の推移を継続して確認したいところです。

Q7. 狙いの条件で東京都立川市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには?

当サービスの集計データは、LINEサービス「物件ウォッチ」の実稼働データから生成しています。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し『東京都立川市 投資』と送るだけで、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの5サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。無料プランは24時間遅延・1監視まで、有料プラン(月額980円〜)ならリアルタイム通知やAI分析も利用できます。

2026年8月のハイライトと注意点

当サービスの集計で最も大きな変化は、築2010年代の物件が前月37件→今回10件(-73.0%)に減少したことだ。中央値も1億2,000万円→2,150万円(-82.1%)へ大きく下がっている。この帯はもともと母数が小さく、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があるため、実需の急減と断定はできない。あわせて、掲載データは売出時点の価格であり実際の成約価格ではない点、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点にも留意したい。とはいえ、品確法世代(2000〜2009年)の中央値が2億8,400万円→1億3,800万円(-51.4%)へ半減した動きは件数が67件と一定の厚みがあり、より確度の高い変化として注目したい。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 366件（2026-07-03 〜 2026-08-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年8月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都立川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。