東京都豊島区中古マンション相場レポート 2026年9月第4週

集計期間: 2026-09-20 〜 2026-09-26　|　発行日: 2026-09-28

前週日曜〜土曜 (JST) のデータを集計し、毎週日曜朝に自動発行している。

新着件数が前週比28.3%減の198件に落ち込み、市場の供給が明らかに鈍化した。掲載終了は317件にとどまったため需給バランス比は0.62まで低下し、買い手に対する物件の相対的な希少性が高まった。掲載中物件全体の価格中央値は8198万円と前週から2.5%上昇し、㎡単価中央値も144.4万円/㎡へ小幅上昇したが、これは在庫全体の構成変化を反映している。終了物件は築年中央値1997年、㎡単価中央値125.9万円/㎡と在庫全体より著しく築古かつ廉価帯であり、築古層の流動性が相対的に高い一方で、新着は8999万円、146.9万円/㎡と在庫より新しく高額な物件が供給されており、供給層の質的シフトが観察される。平均掲載期間は11日と前週の8日から40.7%延伸し、物件の滞留が長期化していることから、供給減少にもかかわらず買い手の購買判断がより慎重になっている状況を示唆している。

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主要指標 (前週比)

価格・㎡単価・利回りの中央値は掲載中物件全体 (週末時点) から算出 — 数千件サンプルで安定した相場代表値。

新着件数

198件

▼ -78件 (-28.3%)

掲載終了件数

317件

▼ -13件 (-3.9%)

掲載中物件数(週末時点・在庫全体)

2882件

▼ -100件 (-3.4%)

※前週値は発行後の遅延検知により 2907件→2982件に改定

※監視対象拡大による流入 +19件(新着には含まない)

価格中央値(掲載中全体)

8198万円

▲ +199万円 (+2.5%)

㎡単価中央値(掲載中全体)

144.4万円/㎡

▲ +1.1万円/㎡

利回り中央値(掲載中全体)

4.83%

▲ +1.12pp

需給バランス比(新着 / 掲載終了)

0.62

▼ -0.21

掲載期間(終了物件・観測ベース)

11日平均

中央値 10日

▲ +3日 (+40.7%)

良い物件の動く速さ(早く動いた上位10%)

約2日

で掲載終了

過去の推移 (直近5週)

過去の週次レポート公表値からの推移。監視対象の追加・整理を含むため、件数の段差は観測網の変化を含む場合がある。

価格中央値 (掲載中全体)

掲載中物件数 (週末時点)

直近4週の主要値

直近4週の価格中央値・掲載中物件数・新着件数
週末	価格中央値	掲載中	新着
2026-09-05	8350万円	2819件	495件
2026-09-12	7994万円	2910件	243件
2026-09-19	7999万円	2907件	276件
2026-09-26	8198万円	2882件	198件

価格レンジと分布 (掲載中物件全体)

週末時点で掲載中の物件 2882件を対象とした相場分布。新着のみ集計と異なりサンプル数が多く、安定した代表値となる。
※ 各分布は外れ値 (価格・面積・㎡単価・利回りの上下5%、築年は古い側5%、徒歩90分超) を除外したロバスト統計。サンプル20件未満の項目はトリミング非適用。

下位25% (Q1)

4990万円

中央値

8198万円

上位25% (Q3)

11480万円

平均

8532万円

サンプル

2578件

価格 (万円) を横軸、掲載件数を縦軸とした分布。Q1・中央値・Q3を点線で表示。

㎡単価分布 (掲載中物件全体)

専有面積で正規化した単価の分布。広さの違いを除外した相場帯が把握できる。中央値 144.4万円/㎡ (n=2355)。

築年帯別の価格と分布 (掲載中物件全体)

築年バンド別中央価格

築年バンド別中央価格
築年	中央価格	サンプル
1985年以前	4498万円	598件
1986年〜2009年	8999万円	1278件
2010年以降	12980万円	575件

築年帯別掲載件数

築年 × 価格散布図

面積帯別の価格と分布 (掲載中物件全体)

面積バンド別中央価格

面積バンド別中央価格
面積	中央価格	サンプル
〜43㎡	3935万円	564件
43㎡〜65㎡	8499万円	1139件
65㎡〜	11000万円	565件

面積 × 価格散布図

駅徒歩の分布と頻出最寄り駅 (掲載中物件全体)

最寄り駅徒歩分(分)別掲載件数

徒歩バンド別件数と中央価格

徒歩バンド別の掲載件数と価格中央値
駅徒歩	掲載件数	構成比	中央価格
1〜3分	852件	29.7%	8740万円
4〜7分	1191件	41.6%	8000万円
8〜10分	635件	22.2%	7680万円
11〜15分	183件	6.4%	8980万円
16分以上	3件	0.1%	—

頻出最寄り駅 TOP10

頻出最寄り駅 TOP10
最寄り駅	掲載件数	構成比	中央価格
池袋駅	654件	22.9%	8930万円
大塚駅	362件	12.7%	7180万円
東池袋駅	290件	10.1%	15880万円
要町駅	184件	6.4%	8999万円
雑司が谷駅	170件	5.9%	8580万円
巣鴨駅	164件	5.7%	4998万円
西巣鴨駅	112件	3.9%	8560万円
北池袋駅	108件	3.8%	5199万円
東長崎駅	107件	3.7%	5198万円
椎名町駅	92件	3.2%	3998万円

中央価格はサンプル5件以上のエントリのみ表示。

建物構造と間取りの分布 (掲載中物件全体)

建物構造

建物構造の分布
構造	掲載件数	構成比
RC	370件	63.9%
SRC	203件	35.1%
鉄骨	6件	1.0%

間取り

間取りの分布
間取り	掲載件数	構成比	中央価格
2LDK	844件	36.0%	9980万円
3LDK	598件	25.5%	11200万円
1LDK	433件	18.5%	5999万円
1DK	114件	4.9%	4760万円
1K	73件	3.1%	2680万円
1SLDK	73件	3.1%	6299万円
2DK	59件	2.5%	4499万円
2SLDK	52件	2.2%	9799万円

流動性の特徴 — 新着・掲載終了・在庫の比較

今週新たに登場した物件 (新着) と退出した物件 (掲載終了) の特徴を、市場全体 (掲載中物件) と比較する。在庫より終了物件の築年が古ければ「築古層が早く動いている」、新着の㎡単価が在庫より高ければ「新規供給は割高傾向」など、流動の偏りを読み取れる。

流動性の特徴 — 新着・掲載終了・掲載中の比較
項目	新着 (n=198)	掲載終了 (n=317)	掲載中全体 (n=2882)
価格中央値	8999万円	6800万円	8198万円
㎡単価中央値	146.9万円/㎡	125.9万円/㎡	144.4万円/㎡
築年中央値	2000年	1997年	2001年
面積中央値	57.3㎡	52.4㎡	56㎡
駅徒歩中央値	5分	5分	5分
平均掲載期間 (終了物件のみ)	—	11日	—

価格帯別の掲載期間 (終了物件)

価格帯別の掲載期間中央値
価格帯	掲載期間中央値	サンプル
〜5690万円	10日	33件
5690万円〜10800万円	9日	66件
10800万円〜	12日	32件

今週の掲載終了物件を価格の四分位 (Q1/Q3) で3分割し、各帯の観測ベース掲載期間中央値を示す。どの価格帯が速く動いているかの目安。

今週の注目

今週の新着・掲載終了から機械抽出した個体。極端な外れ値 (相場中央値の0.3倍未満等) は除外している。掲載終了個体はすでに閲覧できないためリンクは表示しない。

最安㎡単価の新着

🔗 ライオンズマンション大塚角萬

1800万円・52.4万円/㎡・34.3㎡・1981年築・徒歩3分・利回り5.53%

今週の即終了

シティタワー池袋

8998万円・159.6万円/㎡・56.4㎡・2003年築・徒歩7分・掲載2日で終了

新着の発見元サイト
サイト	新着数	構成比
SUUMO	75件	37.9%
LIFULL HOMES	40件	20.2%
HOME4U	34件	17.2%
ノムコム	13件	6.6%
三井のリハウス	10件	5.1%

相場の見方 — よくある質問

中央値とは何ですか?

対象データを安い順に並べた時、ちょうど真ん中に位置する値。極端な高値・安値の影響を受けにくく、相場の典型値を把握する指標として使われる。平均値と異なり外れ値に引っ張られない点が特徴である。

Q1 (下位25%)・Q3 (上位25%) とは何ですか?

全データを安い順に並べた時の下位25%地点の値がQ1、上位25%地点の値がQ3。Q1からQ3の間 (中央50%レンジ) を見ることで、極端な物件を除いた中心的な価格帯がわかる。

㎡単価とは何ですか?

物件価格を専有面積 (㎡) で割った値。広さの異なる物件を統一指標で比較するために用いる。同エリアでも築年・最寄り駅・間取りで単価は変動する。

「相場」と「流動性の特徴」はどう違いますか?

「相場」セクション (価格分布や築年帯別中央価格など) は週末時点の掲載中物件全体を集計対象としており、その地域の市場水準を表す。これに対し「流動性の特徴」セクションは、その週に新たに登場した物件 (新着) と退出した物件 (掲載終了) の特徴を在庫全体と比較し、どの層が動いているかを示す。

「掲載期間」とは何ですか?

本サービスが当該物件を初めて観測した時点から、掲載終了として観測されるまでの経過日数。サイト側の物件掲載開始時刻は公開されていないため、本指標は実際の市場滞留期間より短く出る傾向がある。前週比 (WoW) や同種slug間の相対比較・流通速度のトレンド指標として参照されたい。

「良い物件の動く速さ (上位10%)」とは何ですか?

当該エリアで掲載終了した物件のうち、掲載から終了までが特に短かった上位10%の平均掲載期間 (実測)。良い条件の物件ほど早く動く傾向を示す目安で、日次更新。サンプルが少ないエリアでは表示されない。

需給バランス比とは何ですか?

新着件数を掲載終了件数で割った比率。1.0を超えると新着が掲載終了を上回り供給増、1.0を下回ると掲載終了が上回り在庫減少傾向を示す。市場の在庫圧力を測る目安となる。

週次回転率とは何ですか?

週内の掲載終了件数を週末時点の掲載中物件数で割った値 (パーセント表示)。市場の流通速度を示す目安で、値が高いほど物件が短期間で動いていることを意味する。

「掲載中物件数 (週末時点)」とは何を集計したものですか?

本サービスが対象不動産サイトを巡回して把握している、週末時点で各サイトに掲載されていた物件の合計数。市場全体の在庫量ではなく、当サービスが収集対象としている物件群の規模を示す。

このレポートのデータはどこから集めていますか?

SUUMO・athome・HOMES・楽待・健美家など主要不動産サイトを15分間隔で自動巡回し、新着掲載と掲載終了を観測している。物件のサイト掲載開始時刻はサイト側が公開していないため、観測時刻を基準に集計する。

掲載終了 = 売却ですか?

掲載終了は売却に限らず、価格改定・サイト切替・売主による取り下げなど複数の要因を含む。市場活動全体の動きを示す指標として参照されたい。

「今週の価格改定」はどう数えていますか?

同一掲載URLで掲載終了と新着が同じ週に観測され、タイトルが一致し価格だけが変わったものを価格改定として検出している。価格改定は掲載終了+新着に重複計上されるため、掲載終了件数・新着件数にはそれぞれ含まれている。

外れ値はどう扱われていますか?

中央値・Q1・Q3・分布図・散布図は、各メトリクスについてロバストトリミングを適用した値を表示している。具体的には、価格・面積・㎡単価・利回りは上下5%、築年は古い側のみ5%、駅徒歩は90分超を除外する (サンプル20件未満の場合はパーセンタイル除外を適用しない)。事前に物件単位で明らかな入力エラー (㎡単価1000万円/㎡超など) も除外しており、二段階で外れ値の影響を抑えている。バケット別シェア (築年帯・徒歩分) は構成把握のため生分布のまま表示する。

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