兵庫県宝塚市中古マンション相場レポート 2026年10月第2週

集計期間: 2026-10-04 〜 2026-10-10　|　発行日: 2026-10-12

前週日曜〜土曜 (JST) のデータを集計し、毎週日曜朝に自動発行している。

新着件数が前週の132件から90件へ31.8%減少したことが今週の最重要変化である。一方で掲載終了件数は222件と前週の211件から5.2%増加し、終了が供給を大きく上回る需給構造が継続している。この結果需給バランス比は0.41へ低下し、週次回転率は15.4%と2.0ポイント上昇して、在庫は1439件と8.4%減少した。相場は価格中央値2100万円、㎡単価中央値26.8万円/㎡で前週から3.7%下落し、掲載期間は平均49日と4.6%短縮される一方、流動性は在庫全体より高グレード層に偏在している。終了物件は価格中央値2499万円・㎡単価中央値31.5万円/㎡と在庫全体を上回る高額・広域需要層が活発に流動する一方、新着供給の減少により市場の上位セグメントでの調達機会が限定されつつある。

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主要指標 (前週比)

価格・㎡単価・利回りの中央値は掲載中物件全体 (週末時点) から算出 — 数千件サンプルで安定した相場代表値。

新着件数

90件

▼ -42件 (-31.8%)

掲載終了件数

222件

▲ +11件 (+5.2%)

※前週値は発行後の遅延検知により 307件→211件に改定

掲載中物件数(週末時点・在庫全体)

1439件

▼ -132件 (-8.4%)

価格中央値(掲載中全体)

2100万円

▼ -80万円 (-3.7%)

㎡単価中央値(掲載中全体)

26.8万円/㎡

▼ -0.6万円/㎡

利回り中央値(掲載中全体)

n=2

需給バランス比(新着 / 掲載終了)

0.41

▼ -0.22

掲載期間(終了物件・観測ベース)

49日平均

中央値 51日

▼ -2日 (-4.6%)

良い物件の動く速さ(早く動いた上位10%)

約2.5日

で掲載終了

過去の推移 (直近12週)

過去の週次レポート公表値からの推移。監視対象の追加・整理を含むため、件数の段差は観測網の変化を含む場合がある。

価格中央値 (掲載中全体)

掲載中物件数 (週末時点)

直近4週の主要値

直近4週の価格中央値・掲載中物件数・新着件数
週末	価格中央値	掲載中	新着
2026-09-19	2180万円	1532件	93件
2026-09-26	2280万円	1696件	108件
2026-10-03	2180万円	1553件	132件
2026-10-10	2100万円	1439件	90件

価格レンジと分布 (掲載中物件全体)

週末時点で掲載中の物件 1439件を対象とした相場分布。新着のみ集計と異なりサンプル数が多く、安定した代表値となる。
※ 各分布は外れ値 (価格・面積・㎡単価・利回りの上下5%、築年は古い側5%、徒歩90分超) を除外したロバスト統計。サンプル20件未満の項目はトリミング非適用。

下位25% (Q1)

1480万円

中央値

2100万円

上位25% (Q3)

3199万円

平均

2420万円

サンプル

1294件

価格 (万円) を横軸、掲載件数を縦軸とした分布。Q1・中央値・Q3を点線で表示。

㎡単価分布 (掲載中物件全体)

専有面積で正規化した単価の分布。広さの違いを除外した相場帯が把握できる。中央値 26.8万円/㎡ (n=1220)。

築年帯別の価格と分布 (掲載中物件全体)

築年バンド別中央価格

築年バンド別中央価格
築年	中央価格	サンプル
1980年以前	1498万円	316件
1981年〜1998年	2098万円	697件
1999年以降	4170万円	257件

築年帯別掲載件数

築年 × 価格散布図

面積帯別の価格と分布 (掲載中物件全体)

面積バンド別中央価格

面積バンド別中央価格
面積	中央価格	サンプル
〜70㎡	1580万円	278件
70㎡〜86㎡	2180万円	570件
86㎡〜	2480万円	278件

面積 × 価格散布図

駅徒歩の分布と頻出最寄り駅 (掲載中物件全体)

最寄り駅徒歩分(分)別掲載件数

徒歩バンド別件数と中央価格

徒歩バンド別の掲載件数と価格中央値
駅徒歩	掲載件数	構成比	中央価格
1〜3分	474件	33.6%	1980万円
4〜7分	324件	22.9%	2780万円
8〜10分	308件	21.8%	2390万円
11〜15分	204件	14.4%	1780万円
16分以上	102件	7.2%	1650万円

頻出最寄り駅 TOP10

頻出最寄り駅 TOP10
最寄り駅	掲載件数	構成比	中央価格
宝塚南口駅	207件	19.1%	3380万円
逆瀬川駅	158件	14.6%	2280万円
宝塚駅	155件	14.3%	3690万円
小林駅	126件	11.6%	1498万円
山本駅	80件	7.4%	2499万円
雲雀丘花屋敷駅	78件	7.2%	2380万円
仁川駅	74件	6.8%	2160万円
売布神社駅	73件	6.7%	1650万円
清荒神駅	54件	5.0%	1980万円
中山寺駅	25件	2.3%	1780万円

中央価格はサンプル5件以上のエントリのみ表示。

建物構造と間取りの分布 (掲載中物件全体)

建物構造

建物構造の分布
構造	掲載件数	構成比
RC	265件	71.8%
SRC	100件	27.1%
鉄骨	4件	1.1%

間取り

間取りの分布
間取り	掲載件数	構成比	中央価格
3LDK	660件	53.5%	2380万円
4LDK	236件	19.1%	2890万円
2LDK	182件	14.8%	1580万円
2SLDK	21件	1.7%	2190万円
1LDK	19件	1.5%	1480万円
4DK	15件	1.2%	340万円
5LDK	13件	1.1%	2880万円
3SLDK	13件	1.1%	1780万円

流動性の特徴 — 新着・掲載終了・在庫の比較

今週新たに登場した物件 (新着) と退出した物件 (掲載終了) の特徴を、市場全体 (掲載中物件) と比較する。在庫より終了物件の築年が古ければ「築古層が早く動いている」、新着の㎡単価が在庫より高ければ「新規供給は割高傾向」など、流動の偏りを読み取れる。

流動性の特徴 — 新着・掲載終了・掲載中の比較
項目	新着 (n=90)	掲載終了 (n=222)	掲載中全体 (n=1439)
価格中央値	2435万円	2499万円	2100万円
㎡単価中央値	29.6万円/㎡	31.5万円/㎡	26.8万円/㎡
築年中央値	1995年	1991年	1990年
面積中央値	78.4㎡	77.5㎡	77.5㎡
駅徒歩中央値	7分	7分	6分
平均掲載期間 (終了物件のみ)	—	49日	—

価格帯別の掲載期間 (終了物件)

価格帯別の掲載期間中央値
価格帯	掲載期間中央値	サンプル
〜1881万円	59日	34件
1881万円〜3388万円	51日	66件
3388万円〜	33日	34件

今週の掲載終了物件を価格の四分位 (Q1/Q3) で3分割し、各帯の観測ベース掲載期間中央値を示す。どの価格帯が速く動いているかの目安。

今週の注目

今週の新着・掲載終了から機械抽出した個体。極端な外れ値 (相場中央値の0.3倍未満等) は除外している。掲載終了個体はすでに閲覧できないためリンクは表示しない。

最安㎡単価の新着

🔗 ラヴェニール宝塚中山台ドゥジェーム

900万円・11.5万円/㎡・78.4㎡・1988年築・徒歩4分

今週の即終了

ダイアパレス宝塚クォリテージ1

1980万円・14.7万円/㎡・134.4㎡・1990年築・徒歩10分・掲載1日で終了

新着の発見元サイト
サイト	新着数	構成比
SUUMO	29件	32.2%
HOME4U	15件	16.7%
LIFULL HOMES	14件	15.6%
athome	12件	13.3%
三井のリハウス	9件	10.0%

相場の見方 — よくある質問

中央値とは何ですか?

対象データを安い順に並べた時、ちょうど真ん中に位置する値。極端な高値・安値の影響を受けにくく、相場の典型値を把握する指標として使われる。平均値と異なり外れ値に引っ張られない点が特徴である。

Q1 (下位25%)・Q3 (上位25%) とは何ですか?

全データを安い順に並べた時の下位25%地点の値がQ1、上位25%地点の値がQ3。Q1からQ3の間 (中央50%レンジ) を見ることで、極端な物件を除いた中心的な価格帯がわかる。

㎡単価とは何ですか?

物件価格を専有面積 (㎡) で割った値。広さの異なる物件を統一指標で比較するために用いる。同エリアでも築年・最寄り駅・間取りで単価は変動する。

「相場」と「流動性の特徴」はどう違いますか?

「相場」セクション (価格分布や築年帯別中央価格など) は週末時点の掲載中物件全体を集計対象としており、その地域の市場水準を表す。これに対し「流動性の特徴」セクションは、その週に新たに登場した物件 (新着) と退出した物件 (掲載終了) の特徴を在庫全体と比較し、どの層が動いているかを示す。

「掲載期間」とは何ですか?

本サービスが当該物件を初めて観測した時点から、掲載終了として観測されるまでの経過日数。サイト側の物件掲載開始時刻は公開されていないため、本指標は実際の市場滞留期間より短く出る傾向がある。前週比 (WoW) や同種slug間の相対比較・流通速度のトレンド指標として参照されたい。

「良い物件の動く速さ (上位10%)」とは何ですか?

当該エリアで掲載終了した物件のうち、掲載から終了までが特に短かった上位10%の平均掲載期間 (実測)。良い条件の物件ほど早く動く傾向を示す目安で、日次更新。サンプルが少ないエリアでは表示されない。

需給バランス比とは何ですか?

新着件数を掲載終了件数で割った比率。1.0を超えると新着が掲載終了を上回り供給増、1.0を下回ると掲載終了が上回り在庫減少傾向を示す。市場の在庫圧力を測る目安となる。

週次回転率とは何ですか?

週内の掲載終了件数を週末時点の掲載中物件数で割った値 (パーセント表示)。市場の流通速度を示す目安で、値が高いほど物件が短期間で動いていることを意味する。

「掲載中物件数 (週末時点)」とは何を集計したものですか?

本サービスが対象不動産サイトを巡回して把握している、週末時点で各サイトに掲載されていた物件の合計数。市場全体の在庫量ではなく、当サービスが収集対象としている物件群の規模を示す。

このレポートのデータはどこから集めていますか?

SUUMO・athome・HOMES・楽待・健美家など主要不動産サイトを15分間隔で自動巡回し、新着掲載と掲載終了を観測している。物件のサイト掲載開始時刻はサイト側が公開していないため、観測時刻を基準に集計する。

掲載終了 = 売却ですか?

掲載終了は売却に限らず、価格改定・サイト切替・売主による取り下げなど複数の要因を含む。市場活動全体の動きを示す指標として参照されたい。

「今週の価格改定」はどう数えていますか?

同一掲載URLで掲載終了と新着が同じ週に観測され、タイトルが一致し価格だけが変わったものを価格改定として検出している。価格改定は掲載終了+新着に重複計上されるため、掲載終了件数・新着件数にはそれぞれ含まれている。

外れ値はどう扱われていますか?

中央値・Q1・Q3・分布図・散布図は、各メトリクスについてロバストトリミングを適用した値を表示している。具体的には、価格・面積・㎡単価・利回りは上下5%、築年は古い側のみ5%、駅徒歩は90分超を除外する (サンプル20件未満の場合はパーセンタイル除外を適用しない)。事前に物件単位で明らかな入力エラー (㎡単価1000万円/㎡超など) も除外しており、二段階で外れ値の影響を抑えている。バケット別シェア (築年帯・徒歩分) は構成把握のため生分布のまま表示する。

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